登封市房地产调查报告_图文

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登封市房地产调查报告

一、前言

1、调查目的:了解登封市目前房地产总体情况，通过对目前登封市宏观经济

及房地产状况调查,了解目前的供需特征,分析预测登封房地产市场未来走向及

发展趋势，为我公司以后的项目发展及定位提供一定的产考。

2、调查方法：现场咨询及网上查询.

3、调查时间：２0１２年10月1８日－１9日

4、调查地点：登封市区

5、调查内容:（1）登封区域总体概况（2)登封城市规划及政策法规（３）

本地购买力、购买价格,购买条件等因素(４)现有其他楼盘面积、户型、价格、

周围配套实施等分析。

二、登封市区域总体概况

（1）登封简介

登封市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓.市境东西长56千米，南北宽３5。

5千米，总面积1220平方千米;登封市辖3个街道、8个镇、4个乡、1个工业区

和1个矿区，总人口65万人，有2４个民族。2０7国道与217、316省道贯通全

境，郑少洛、禹登高速公路纵横交错，登封铁路与京广、陇海、焦枝铁路干线相

连，形成了四通八达、方便快捷的交通网络，登封已成为中州大地上一座风景秀

丽、人居环境优美、生态景致怡人的现代旅游名城.登封市先后荣获“国家园林城

市”、“国家卫生城市”、“全国绿化模范县（市）”、“中国优秀旅游城市”、“中国

特色魅力城市”、“中国县域旅游品牌百强县(市)”、“中国城市信息化创新奖”等荣

誉称号。

（2）登封经济情况

登封市全国闻名的旅游名城，是一文一武两大文化发源地，少林国际武术发

源地。功夫之都,文化圣山。登封市现有文物古迹1１27处，其中，国家级重点

文物保护单位达16处,居全国县(市）之首,是著名的“文物之乡”。 少林寺风景区

已被命名为国家５A级旅游景区；“山水养生,武术健身，禅音净心”《禅宗少林•

音乐大典》实景演出则成为河南省文化旅游的一面旗帜;在第3４届世界遗产大会

上，登封“天地之中”历史建筑群被成功列入《世界遗产名录》，成为河南省第三

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处世界文化遗产。资源丰富、物华天宝。登封物产十分丰富,生产的稀有品种冬

凌草，它的神奇功效被科学家越来越多的发现.矿产资源丰富多样，登封现已探

明矿产种类41种,主要有煤炭、铝钒土、石灰石、硅石、花岗岩、麦饭石等，其

中尤以煤炭、铝钒土储量为大，煤炭保有储量31亿吨，铝钒土2。4亿吨，是全

国15个商品煤生产基地之一,是全国100个电气化试点县(市）之一,是河南省两

个铝钒土基地之一,登封突出发展文化旅游产业和特色现代农业，全力打造国际

文化旅游名城.2011年实现生产总值3８５.6亿元,是200６年的2.6倍，年均增长

14。８％;地方财政一般预算收入20.2亿元，是2０06年的2。３倍，年均增长

18.3％；城镇居民人均可支配收入１75６5元、农村居民人均现金收入9788元，

均比２006年翻了一番;县域经济基本竞争力名列全国第６３位,比2０06年提升

８个位次.2０12年上半年,全市实现生产总值2２1。２亿元，同比增长１0.5%；

固定资产投资1１5.9亿元，增长24.１％；规模以上工业增加值14５亿元,增长

１1.5％；公共财政预算收入12．７亿元，增长10.7%;社会消费品零售总额57。

５亿元，增长１5.7%。

总论:通过对登封市各经济指标可以看出，国民生产总值、财政收入等指标

都以二位数的速度在增长，这充分说明登封市经济增长速度非常快，人民生活水

平比较高,居民消费水平逐步在提高，这些现象可以充分说明当地居民有着较强

的购买能力,对于房地产发展来说,有着良好的发展契机。

三、登封城市规划及政策法规

未来十几年登封市的总体规划发展思路是:，“一城三区四组团"发展新格局

正在全面实施。所谓“一城”，即登封城.“三区”，即中心城区、登封新区、

旅游新城。“四组团”,即围绕发展文化旅游产业，各乡镇做出适应性调整，打

造特色乡镇。

中心城区（老城区改造)的功能定位为：１、国际文化旅游名城的综合服务

区; 2、以儒文化和登封历史为主要体验的文化旅游目的地 ；3、登封的行政、

文化、商业中心和文化创意产业基地 。中城区的规划建设用地为12.57平方公

里,规划居住人口约２0万人，人口毛密度为1。59万人／平方公里.

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登封新区的功能定位为：建成为集休闲、居住、商贸等功能于一体的现代化

城市新区.该区位于老城区东,建成区面积达３。5平方公里，规划面积３0平方

公里，规划人口２２万人，着力打造产业集聚区、商住区、中岳文化苑三大板块。

“天地之中”旅游新城功能定位为:以禅武医为特色的“养心、养体、养生"

型具有休闲和养生特色的城市新区。主导功能为河南省旅游集散中心之一，郑州

都市区重要的休闲度假圣地；以禅、武、医、商为特色，具有居住生活和生态维

护等综合功能。天地之中旅游新城规划建设用地１４．57平方公里，规划区规

划期限末居住常住人口为1０万人。

四、购买需求调查

通过调查得知目前购房者多为有稳定工作和做生意者为主，家庭人口一般为

3到5口为主,一般家庭收入为五千元左右。

购买户型大多数为三室两厅，三室一厅，四室两厅为主，面积基本在11０

㎡－１４0 ㎡之间。在购买房屋的时候对房屋的采光，户型布局，交通比较重视。

由于大多人要和父母一起住考虑到老人上下楼的方便,对多层住宅比较认可,另一

原因是高层物业费用比较也是高层不太受青睐的一个原因.

由于登封大多是当地人外来人口很少，因此大多买房子不是因为没房住而是

为了①改善居住条件,由于登封是山区居住在农村生活很不方便②解决子女就学

问题，当地农村教育条件太差,一般人都不愿意在农村上学，来市区上学就要解

决居住问题和房产问题.这些人群一般要求小区规模较大、环境优美、配套设施

完善必须有房产证。

五、登封房地产现状调查

（1）居民住房现状与需求分析

登封市建成区面积约12平方公里，人口约14万，户均人口约3．2人，住房

建筑总面积约453万平方米，人均住房面积约32．３６平方米.市区人口按5％

的年增长率,到2０１２年我市人口达到1７.8万人,新增人口38680人，人均住

房面积按40平方米计算，将新增加住房面积１54．9万平方米,原来的1４万人

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要达到人均住房面积40平方米的标准，每人还应该增加7.6４平方米，需新增

住房面积106。７万平方米,按旧房每年自然淘汰率２％计算,到20１２年需建设

住房43万平方米,以上合计住房需求共304.6万平方米。（数据来源于:登封市

住房建设规划（200８-２０１2）报告）。

（２)目前登封房地产开发特点

从目前在售和在建的来看,规模开发成为市场主流，正由过去的单体楼盘、

独家小院式为主转为具有现代特色的规模社区为主,注重相应设施的配套建设以

及“以人为本"的环境构建。对开发项目的选址、规划设计、配套设施更加贴近

当下购房者的需求。是房地产开发商逐步走向理性，走向成熟阶段，真正实现商

品房的正当竞争，推动登封房地产的规范发展。

（3)目前销售和在建建筑分析

目前在建和销售的项目多在20层以上的高层为主,且大多分布在老城区南

边。如裕兴国际、白坪小区３期、嵩玉花园、新都万象城、宏润城、尚城国际。

东城区多为小高层10层左右为主。如观山悦、华汇小区。

（4）主要房地产项目分析

1。项目名称:裕兴国际

项目位置：南环二路以南谷路街以西嵩山路以东

建设单位：登封新天地建设开发有限公司

项目规模:占地面积３497７。１5平方米,由两栋2８层和两栋18

层构成。

户型：两室一厅80平米， 三室两厅110—140平米。

价格:3９00元起，另送１0平米,楼层间价格差约为60元。

周边配套:从目前来看周围配套设施不太完善,缺少大型商场，农贸市

场、银行，饭店目前道路还是土路,不过以后这边人口非常密集应该是逐步完善。

周边有白坪幼儿园和小学,东边有棋盘山公园西边有月季公园.由于太靠市区南

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边周边只有一趟8路公交车

2。项目名称：嵩玉花园(嵩景花园二期）

项目位置：颖河路与少室路交叉口东南角

建设单位：河南东方宇亿置业有限公司

项目规模：占地面积56633平方米，容积率2。5，绿化率３5%

户型：两室一厅９0平米， 三室两厅1２0-150平米.

价格:３100元起，楼层间价格差约为60元。(单位团购价）

周边配套：从目前来看周围配套设施不太完善,缺少大型商场，农贸市

场、银行，饭店,不过以后这边人口非常密集应该是逐步完善。小区内部有幼儿

园，活动中心,小区绿化和物业服务比较到位。西边有登封一中，政府规划在小

区南边有小学,东边有月季公园。由于太靠市区西南周边只有一趟８路公交车.

3.项目名称：尚城国际

项目位置：少林大道与嵩山路交叉口西南

建设单位：河南耀发房地产有限公司

项目规模:占地面积30亩,由商业广场+两栋23高层住宅构成

户型:两室一厅7２平米， 三室一（两）厅12０—１５0平米 ，四室

两厅1６0－19０平米。

价格:44００元起,楼层间价格差约为８0元。

周边配套：尚城国际处于是中心,周边配套非常完善，附件有中国银

行，农业银行，建设银行,市直一幼,西商埠姐小学，市直一中等加上自己建有

大型购物广场。

4．项目名称：嵩基宏润城（三期)

项目位置：颖河路与滨河路交叉口西南角

建设单位：河南嵩基房地产开发有限公司

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项目规模：占地面积1８万平方米,由高层和底层构成

户型: 三室两厅130平米 ,四室两厅16０平米。

价格：４５00元起

周边配套：小区门口两边是配套门市，超市，工商银行，邮政银行正

在装修，小区绿化和物业服务比较到位。小区东边紧邻棋盘山公园，南边200

米是书院河路小学，北面１00米天骄幼儿园,生活相对比较便利,只是附近没有

公交车.

五、登封市未来房地产预测

随着经济水平的发展人们消费观念的改变，受一二线城市的影响，登封市的

房地产行业会不断的成熟及规范起来。

(1）大规模、高档次日渐成为趋势

随着登封老城区的改造启动，登封市民已清楚的认识到小产权房屋的问题，

虽然价格低廉但无房产证不能受到法律上的保护且孩子无法上学，且房屋随时有

可能被拆迁。再加上人们需求的升级，已经不单单要就只要有房住就行，而是要

求居住的质量的提升,对居住的环境、安全、服务、配套设施都有了很高的要求。

继而大规模社区的优势一下就体现出来，大规模社区配套完善,有专业的物业管

理，安全、环境有很好的保证。如嵩景花园、中凯龙城、嵩基宏润城都受到很大

的认可和口碑。

（2）1２０－14０三室是需求主流

㎡㎡

由于登封外来人口少主要是当地居民购买，因此一般是和父母一起居住因

此人口比较多，在加上本地工资不是太高,一般没有能力购买两套.

(3）未来市场需求较大

“全力打造登封国际化旅游名城”这是登封未来十几年的发展目标.“一

城三区四组团"是具体的实施框架，未来十几年登封市总人口要达到50万的城市

规模，这是登封未来十几年经济发展和城市建设的总体目标，在个目标下政府必

将出台一系列有利于房地产发展的政策，从而引导登封房地产的健康快速发展.

现在目前登封市区人口仅有十几万,离目标５０万还差的很远，这巨大的缺口对

房地产来说无疑是一个难得的机遇.

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登封是一个旅游城市,环境相对较好，再加上政府对未来城市的定位和规划

是一个非常适合居住养生的城市。登封离郑州洛阳都只有50公里左右,算是他们

很好的后花园，因此会一些有钱人会在这里购买居住或投资。

20１2．10.２０

子月飞

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