宁波北仑区房地产场调查报告

宁波市北仑区房地产市场调查报告

第一部分 认识北仑

北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海,

三面环海，北临杭州湾，南临象山港。

北仑区域陆域面积593平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北

港,有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级

开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，

有259个行政村。经过19年的艰苦创业，北仑开发建设取得了巨大

成就，现已初步建成基础设施良好、经济繁荣、社会进步的临港新城

区，成为宁波市最具增长力的经济强区和浙江省对外开放最重要的的

产业基地和形象窗口。

第二部分 北仑的人口

经济的快速发展使得北仑的人口结构发生了很大的变化，2003

年末在册暂住人口达17万余，而当年北仑总人口数只有33万余,外

来人口已经多于本地常住人口.人口的快速增长为北仑房产市场的需

求奠定了基础，请看北仑区2000年至2004年人口变化情况图表:

2000年 2001年 2002年 2003年 2004年

330784 332293 337641 343295 人口总量 330090

0.21％ 0。46％ 0。91% 1.67% 年增长率 0.67%

表——-1

人口数量增长的同时，人口增长率也不断提高，说明北仑人口增长的

速度还在不断加快.旺盛的人口必然会产生旺盛的住房需求，可以断

定北仑的房产市场是有需求的，只待我们去开发.

北仑区人口增长率变化图

1.8

1.6

1.4

1.2

1

0.8

0.6

0.4

0.2

0

2000年2001年2002年2003年2004年

年份

增

长

率

（

%

）

系列1

图—--1

第三部分 北仑的经济

（一） 全区GDP发展情况

北仑国民经济健康快速发展。初部核算，2004年全区实现生产

总值200亿元，比上年增长17.6％。是2000年到2004年北

图 ——-2

仑GDP增长率的变化图，我们可以看出北仑经济增长速度不断提高，

由2000年的12。7%增长为2004年的17.6%。

图 —-—2

经济总量不断提高的同时，北仑人均GDP也不断提高,1998年北

仑人均GDP为20783元,到2003年增长为52715元，五年翻了一番

多。

（二） 北仑人民的收入

城乡居民收入稳步快速增长。2004年北仑城镇居民人均可支配

收入15882元，比上年增长11.2％。

单位：元 2000 2001 2002 2003 2004

人均收入 11898 11991 12970 14277 15882

增长率 9.1% 9.8% 8。4% 10。1％ 11。2%

表-——2

随着收入水平的不断提高，人们更加注重生活质量的提高，北仑

人民产生了较强的购买力。从2002年至2004年北仑人均消费支出增

长率都在10%以上。从恩格尔系数的不断降低反映出北仑人民的生活

水平在快速提高。

北仑区居民恩格尔系数

42.00%

41.00%

40.00%

39.00%

38.00%

37.00%

36.00%

35.00%

34.00%

2002年2003年2004年

年份

系列1

系

数

值

图-——3

（三）三次产业贡献比较

北仑产业结构稳定提升,工业强区地位确立。第三产业比重保持

稳定态势，房地产业作为第三产业的重头戏在这里起到了重要的作用,

同时也反映了北仑房地产业发展比较稳定，市场情况良好。第一产业

比重的不断降低，说明农业人口在不断降低，逐渐转移到第二、第三

产业中去，为后者的快速发展提供了强大的人力资源。

三产对比

90

80

70

三

产

贡

献

比

值

60

50

40

30

20

10

0

2000年2001年2002年2003年2004年

年份

第一产业

第二产业

第三产业

图—-—4

第四部分 北仑的房地产市场

(一）近年完成投资情况

北仑房地产投资额稳步快速增加，2003年完成开发投资21。6

亿元，是2000年以来增长速度最快的一年，比2002年增长77.9％。

尽管受宏观调控影响,2004年北仑房地产开发投资增长速度平稳回

落，但年增长率仍然达30.2%，完成投资额28。09亿元.

亿元 2000 2001 2002 2003 2004

完成投资 1.75 8.89 12.1 21.6 28。09

增长率 45.2% 408％ 36.1％ 77.9％ 30。2%

表—--3

（二） 北仑房产供需格局

北仑区近年房地产市场一片繁荣，购销两旺.2003年是北仑房地

产市场的一个分水岭：2003年北仑房地产施工面积达255万平方米,

比上年增长75。8%；房屋竣工面积85.09万平方米,比上年增长143.%；

房屋销售面积达107.8万平方米，比上年增长212。2%。2004年北仑

房产开发量在施工面积、竣工面积、销售面积上都有提高，但是增长

速度明显回落，请看下表:

单位:万平方米 2001年 2002年 2003年 2004年

施工面积 142.8 255 338.06

增长率 39.3% 75.8% 32.59%

竣工面积 25。0 85。09 191。88

增长率 —35。7％ 143.1％ 18。75％

销售面积 34.5 107。8 117。99

增长率 —19。6% 212。2% 9.42%

表—--4

出现2003年这样一个高端,而后回落较快是有多种原因引起的。

首先，2002年在竣工面积和销售面积上的负增长使得当年的绝对值

比较小，在较小的基数上2003年的快速增长显得格外明显。其次,2004

年央行的宏观调控政策出台，直接影响到了开发商的开发能力.房地

产业是一个靠资本运作的行业，央行的金融紧缩政策导致了许多开发

商得不到足够的资金去开发新的楼盘。再次，央行提息给了消费者一

个暗示,市场的观望心态逐渐增加,2004年房屋销售面积增长缓慢是有

据可考的.

（三） 北仑房产的结构组成

1、以2003年为例，北仑房产结构中住房占有绝对优势，2003

年房屋竣工面积85。09万平方米，其中住宅68。2万平方米，商业

营业用房12. 4万平方米，别墅和高档公寓占1。54万平方米。2004

年这种住宅占绝对优势的情况稍有好转,住宅竣工面积比例由2003年

的80。2％下降到59。7％。

2003年北仑房产竣工面积结构图

住宅

别墅高档公寓

商业营业用房

其他

图-——5

2、实际销售方面，2003年还是住宅占绝对优势地位，全年完成销售

面积107。8万平方米,其中住宅95万平方,营业商业用房1。4万平方。

2003年北仑实际销售房屋结构图

住宅

别墅高档公寓

商业营业用房

其他

图—--6

从上述图表可以看出，北仑房产市场中住宅是主角,商业营业用房缺

乏，按照每1000人需要800平方米的购物场所计算，北仑城区尚未

达到这个标准，因此北仑商铺的销售难度不会太大。另一方面，我们

发现北仑别墅和高档公寓比重不高，目前别墅只有黄山别墅比较成规

模,在建大规模别墅小区少.高档公寓在北仑只有里仁花园，今年将推

出三期，尚不能满足北仑市场。因此建设高档次的公寓房在北仑应该

有比较广阔的市场前景。

（四） 空置面积

2002年全区商品房空置面积6。0万平方米,比上年减少69。1%。

2003年房屋空置面积11。1万平方米，比上年增加6万平方米。2004

年商品房空置面1.05万平方米，比上年下降90.51%。从以上数据可

以发现北仑房产形势较好，空置面积逐年渐少，而且幅度很大,说明

需求尚未饱和，供应量还有增长的空间。

北仑区房屋空置面积变化图

25

空

置

面

积

（

万

平

方

米

）

20

15

系列1

10

5

0

2001年 2002年2003年2004年

年份

图——-7

从空置面积的结构上看，2003年空置三年以上的房屋中住宅比

例不高，办公楼在这里占有近75%的比例;空置3年以内的房屋中商

业营业用房占有较大比例，商铺的投资价值必然要未来几年内才能体

现出来，所以在短期空置面积中商铺占有较高比重.

总体来说,北仑房产市场销售形势一片良好，空置房屋面积总量

不大，三年以上的更加少，2003年时为8142平方米。

（五）北仑的房价走势

目前北仑房价总体上能被市场接受，在4000元/平方米左右；少

数高档次精装修的房屋售价在6000元/平方米以上，里仁花园三期精

装高层住宅售价将在7000元/平方米起。由此看出，高档次的住宅在

北仑依然有市场。预计北仑总体房价会有微幅上升的趋势。

从北仑二手市场获得的信息是，在2004年五一之前，北仑房产

一路高攀，达到最高峰，之后稍有回落，目前已趋平稳。北仑房屋租

赁市场比较繁荣，主要是外来人口多造成的。普通100平方米左右的

房子，一般配置,一般地段的月租价在1500元以上。里仁花园(二期精

装）130平方米的房子年租最低4。5万，最高达6万元.

（六） 要竞争对手分析

1、 里仁花园三期

里仁花园的技术参数:总建面积306000平方米，总占地面积

315542平方米，绿化率52％.一期二期共计建筑面积106000平方

米，三期四期共计建筑面积12万平方米。户型面积从110平方到

220平方，主打户型140平方米左右.全部经装修，7000元/平方米

起价.

里仁花园的优势在于以下几点:

a. 品牌效应，经过一期二期的运作，里仁花园在北仑人民心

中已然是高档次楼盘的代名词了。

b. 地段优势，里仁花园地处北仑区发展新区位.距新区政府、

体育中心都十分近。

c. 硬件设施好，小区周围有三个学校，三期提供地暖，24小

时供热,并拥有室内泳池。里仁花园总体规划中绿化率达

52%，房屋间距较大。

2、 太平洋花园广场

高层，不带装修.3560元/平方米起价（三层）,顶层4400元/

平方米,越高越贵，复式4700元/平方米。户型从70平方到

150平方多，主要是120平方左右的。

3、 黄金海岸

规模：24万平方米。户型在100平方米到120平方米为主，

A型一楼价格4048元/平方米，二楼4457元/平方米；B型一

楼4947元/平方米,二楼5357元/平方米。

4、 蓝天公寓

高层，小高层住宅.面积集中在80到120平方米，有少量140

平方米左右。三楼价格4000左右。

5、 宁波东部新区

宁波东部新区是宁波的最新规划发展区，离北仑仅30公里路

程，20分钟可以到达，这是吸引北仑的一大原因。该区相比北仑

区的优势是该区配套成熟,商业、学校、会展一应齐全。用北仑人

的话说，宁波东区更适合居住.但是宁波东区的房价比北仑高出一

截，多数楼盘均价在8000元/平方米以上,少数价格较低的在5500

元左右。宁波东区的购房客户中,还是本地人为主，自住的多，投

资的少。

例1：彩虹国际

均价8500元/平方米，总共165套,135平方米为主力户型，

最大190平方米.一次性付款优惠300元/平方米；按揭优惠100元

/平方米。

例2：星河晨光

面积在55到147平方米范围内，中心价5600元/平方米，一

次性付款优惠100元/平方米。

第五部分 北仑的土地市场

2004年，北仑区共招标土地46宗,成功中标38宗，流标率17.3%。

2004年全年出让土地1700余亩，基本满足了北仑建设的需要。在出

让的38宗土地中，以起始价获得的土地有22宗，集中在北仑辖区的

乡镇和比较偏僻的城区地块。2004年土地出让最低价格350元/平方

米，最高价格4500元/平方米（原北仑中学地块）.北仑长江路沿线地

块均以高价出售，最高价为3670元/平方米，高出起始价1000元/平

方米2600多元每平方。城区长江路沿线地块容积率在均2.0到3。5

范围,由此看出05年城区高层小高层住宅供应比较充足，多层住宅地

块不多.北仑土地供应的另一个特点是拆迁安置性质的地块较多.

第六部分 目标客户研究

我们对北仑年收入在10万元以上的潜在客户进行了问卷调查，

主要为机关事业单位职员、企业高级白领、私营业主以及高收入的普

通上班族。

调查发现无意在北仑购房的客户比重达38.9%，主要原因是这

部分人近期无换房计划，其次原因是对北仑的环境污染严重不满。无

意在北仑购房的客户中85%看好宁波东区的发展,希望到东区购房。

这部分客户认为可以接受的房价为5000至5500元/平方米，占总数

的42％;接受5500至6000元/平方米的占21％，可见北仑人能接受的

房价还是在5000至6000元/平方米.调查还发现，无意在北仑买房的

客户其实十分希望在北仑出现一个高品质、环境优美、物业管理完善

的小区，其中57%的客户愿意在北仑购买这样的房子。

对有意在北仑购房的客户调查中，我们发现最看重价格因素的

占45％，最看重环境的占27%,最看重物业的仅占4.5％。北仑的购房

者中出于投资目的的占主要，比重54%;自住的比重为45%。客户对

自己能承受的价格分布比较均匀，4000元以下者占31%，4000至4500

元/平方米的占27％，45000至5000元/平方米的占31％,高端市场客

户不多。

北仑购房者对面积的需求也比较集中，44%的客户需要面积在

100到120平方米，31%的客户需要面积在120到140平方米，22%

的客户需要大面积（140平方米以上）房屋.

第七部分 几个应引起注意的问题

（一） 污染问题

我们在调查访问中一再感到，相当部分的客户不在北仑买房的原

因是北仑不适合居住，认为北仑的污染很严重，这部分客户主要是机

关事业单位的职员,他们对北仑定位成重化工基地极为不满。

不过从北仑有关单位得到的消息是，台塑的污染影响不是很大，

而建龙钢厂的污染设备（炼焦炉）今后也将转移到镇海。在本案的推

广策划中,必须要告知消费者北仑的污染情况在好转，以改变其偏见.

（二） 媒体问题

北仑作为宁波的一个区，在媒体方面比较薄弱，没有当地报纸,

《宁波晚报》是当地人最主要的纸质媒体.北仑电视台在北仑是唯一

的当地电波媒体。在项目推广中，引用宁波的媒体会导致高成本,而

当地媒体又相对不足。

（三） 大户型住宅应引起注意

部分客户反应150平方以上的住房过大，总价过高，一般在80

万以上，心理上不能接受.

总 结

北仑经济发展迅速，人民收入较高，拥有很强的购买力.房产市

场也拥有很大的需求量，但是目前北仑市场上客户观望心理逐渐严

重，首先是由于北仑缺乏消费者喜欢的住宅；其次是受到政府宏观调

控的影响，客户持币待购的心理渐浓。因此，运用有效的营销策划方

式，解除客户的疑虑，北仑房产形势依然能保持旺盛.