南京房地产市场分析

南京市房地产市场分析

第一部份 南京市社会经济概况

1.1 南京市基础情况

南京是国家历史文化名城， 国家综合交通枢纽， 国家重要创新基地， 区域现代服务业中

心，长三角先进创造业基地，滨江生态宜居城市， 长江三角洲重要中心城市。南京人口基数

大， 主城区密度高， 未来十年新增人口多， 为南京未来十年房地产发展提供了庞大的消费市

场基础。

南京是华东地区重要的铁路枢纽， 长三角第二个轨道交通开通城市。 目前南京共有一个

国际机场， 4 个火车站，有宁沪、宁连、宁通、宁合、宁马、宁高、宁靖盐、宁淮、宁蚌、

宁常、宁杭等多条高等级公路呈放射状通往本省及周边省市；南京港是全国第一大内河港口、

长江沿岸仅次于上海外高桥和苏州港第三大集装箱港。根据最新规划 ，到 2050 年南京市的

轨道交通网络将由 10 条地铁线、 4 条轻轨线构成共计 655 公里的网络。

南京水路空立体交通网络发达， 城市化轨道交通方兴未艾， 是长三角主要的交通中心城

市。城市轨道交通为南京城市发展提供了良好的交通条件， 对未来十年房地产市场的发展也

有较大的正面影响。

1.2 南京市经济概况

近年来南京 GDP 向来保持 10%以上的增长速度，经济发展形势良好。 2022 年南京市以

4170 亿元排名江苏省第三位，为房地产市场发展提供了较好的经济基础。

2022 年，南京全市地区生产总值6145 亿元，比上年同期增长12%。2022 年全年，南京

实际利用外资额，同比上涨38.8%。2022 前三季度，南京市人均可支配收入32200 元，同比

增长 13.7%。同期，社会消费品零售总额同比上涨21.3%。2022年规模以上工业生产总值10352

亿元，同比增长 24.3%。2022 年，南京市居民消费价格指数为 105.4，同比增长 5.4%。

第二部份 南京市土地市场分析

2.1 南京市土地市场供应及成交情况分析

1、2022 年土地成交量与去年持平，成交金额却低于 2022 年近 4 成

2022 年南京共成交 79 幅地块(不包括工业用地，含加油站、加气站、公共停车场、驾

校等公建配套用地)，相比 2022 年增加 14 幅， 土地成交土地面积为 458.36 万㎡， 与去年持

平，可见 2022 年成交土地平均规模不如去年； 2022 年总成交额仅为 345.19 亿元，同比去

年下降 37.8 个百分点。

2、城市外扩，成交土地偏远化

2022 年南京共出让住宅、商办类土地共计 447.5 万㎡(不计入公共加油站、加气站、

停车场、驾校用地等公建配套用地)，江北板块的出让面积位居南京第一，其中六合区成交

土地占江北成交土地近 70%；江宁板块位列第二， 115.54 万㎡的出让面积同比去年缩水了

9.5%；受益于海峡城和青奥城地块的出让， 河西今年土地出让面积是去年的近 4 倍； 而今年

住宅竞争激烈的仙林板块在土地市场却很低迷， 仙林今年住宅类土地零成交， 仅成交 2 万㎡

的商业用地。 城东板块仅成交一幅临近仙林板块的商业用地， 土地面积近 1 万㎡； 城南板块

今年连续流拍、延拍两幅住宅用地，因此 2022 年并无斩获。六合、江宁、浦口等远郊地区

成交面积总和占全市近四分之三，这一数据说明南京城市外扩的局面即将拉开序幕。

原因有四，其一，开辟商对主城拿地有较大抗性，因为地价过高、成品房价过高、客群

宽度较为狭窄等特点使得大部份对资金回流有严格要求的开辟商望而却步； 其二， 政府故意

的放慢主城区住宅类用地出让， 以降低未来全市商品住宅上市均价； 其三， 主城区确实已经

开辟殆尽， 仅有的老城区地块要末拆迁成本过高， 要末地块被用做商业办公地块； 其四，政

策调控影响，开辟商对未来 1-2 年市场预期较差，对拿地较为谨慎。

2022-2022年南京土地成交情况

500

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

600

500

400

300

62

73

65

2022年 2022年 2022年

65

441.23 392.48 378.76

554.99 154.6 成交金额(亿元)

79

200

100

0

2022年

62 73 79 地块数

213.22 345.19

458.36

建设用地面积(万㎡)

20222022 年土地出让金情况图

1200

1000

800

600 300

400

200

0

2022年 2022年 2022年

554.99

1068.81

600

500

400

200

100

0

643.4

733.88

1078.99

345.19

154.6

213.22

2022年

规划建造面积(万㎡) 土地出让金(亿元)

2022 年 4 月南京市共有4 幅土地成交， 除 NO.2022G05 地块溢价 24.8%成交外， 其余均

以底价成交。 NO.2022G05 地块位于白下区大光路以南，属于城中板块稀缺的纯居住地块。

引来万科、保利、中国铁建、朗诗、香港嘉里 5 家大牌房企争抢，最终被港企嘉里臵业以

13.1 亿元竞得，溢价 2.6 亿元。 3 月市场回暖政府推地， 4 月溢价出让的土地，再一次证明

了纯住宅用地的稀缺性。

2.2 六合区土地市场发展趋势

2022 年六合区异军突起成为成交土地最大的行政区共成交土地面积135.84 万㎡， 占全

市成交土地面积近 30% (不计高淳、溧水、公建配套用地)，六合区位于南京市版图西北部

划归为江北板块， 由于该区域距离南京市区距离较远， 因此该区域房地产市场较为封闭， 但

随着政府加大对江北的开辟力度、 六合区本身丰富的资源以及未来四桥通车， 轨道交通直达

等诸多的利好支撑， 越来越多的南京购房者和扬州、 安徽购房者选择在该区域置业。 六合区

也将逐渐成为继江宁、浦口之后又一个城市主流居住区域，未来的上升空间巨大。

2022年南京各行政区成交土地规模情况

160 1200000

140

120

1134310

115.54

135.84

1000000

100

80

60

86.49

819020

473400

61.28

800000

600000

40

10.6

15.43

11.39

20

170600

5.81

3.3

90400

1.82 104600

155500

70000

33700

0

367500

400000

200000

0

实际出让面积(万㎡) 成交总价(万元)

第三部份 南京市商品房市场分析

3.1 南京市商品住宅市场分析

3.1.1 南京市商品住宅市场月度趋势分析

[供应]

住宅新增供应 46.76 万㎡，环比下降 6.37%。从区域看，江宁板块供应 14.5 万㎡、江

北板块供应 12.4 万㎡、六合板块供应4.95 万㎡，在本月新增供应量中位居前列。个案方面，

江北板块的威尼斯水城，供应 1289 套，约 13.16 万㎡；城南板块的金地自在城，供应 365

套，约 3.65 万㎡；江宁板块的绿城水晶蓝湾，供应 399 套，约 3.5 万㎡。

[成交]

住宅成交量为 61.65 万㎡，环比下降 1.18%。从区域来看，江北成交了 16.3 万㎡、江

宁成交了 15.8 万㎡、 河西成交了 7.39 万㎡，成交量位居前三。 个案方面，江北板块的威尼

斯水城， 销售 3.88 万㎡， 共 407 套，成交均价为 7243 元/平方米； 奥南板块的金地自在城，

销售 2.72 万㎡，共261 套，成交均价为 8325 元/平方米；江北板块的旭日学府，销售2.45

万㎡，共 259 套，成交均价为 5953 元/平方米。

[价格]

全市住宅成交均价 10432 元/㎡，环比下降 0.58%。目前南京整体市场呈现“价跌量涨”

的局面， 3 月主要由于中海凤凰熙岸、仁恒江湾城等中高端项目大量成交，使成交均价大幅

上涨， 4 月份由于 10000 元/㎡以下项目为主要成交主力，所以 4 月成交均价有所下降。

3.1.2 南京市各板块商品住宅月度走势分析

4 月两江板块依然成为市场销售量的领头羊。金三“小阳春”行情没能在银四延续，在

开辟商 “优惠释放”减缓的情况之下，城北板块4 月成交量浮现了近 2 成的下滑。 与 3 月份

无新房源上市不同的是， 4 月的城北楼市共有 2 家楼盘推出新房源，分别为尧化门的盈嘉香

榴湾和新庄附近的紫金联合立方， 也正式这两家楼盘的入市， 保证了城北较为不错的成交数

据。

3 月份，在楼盘集中推新、刚需集中爆发的市场背景下，江北板块房源认购急剧上升。

而 4 月份由于开辟商房源加推速度放缓， 购房者购房冲动逐渐平息， 单月房源成交量有所下

降，但依然维持在相对高位。河西板块4 月仅有中北英郡一家项目开盘，市场动作甚少，不

少高端项目以持续性的楼盘活动在“银四”积极蓄客，以期5 月助推新房源的消化。

3.2 六合区商品住宅市场分析

[供应]

六合板块商品住宅本月新增供应4.95 万㎡。供应量主要来自欣城峰景，供应了23587.07

㎡，共 224 套；其次为旭东新城，供应了22572.71 ㎡，共 208 套。

[成交]

本月六合板块商品住宅成交量 4.05 万㎡，环比上升15.06%。成交量主要为荣盛龙湖半

岛，成交 94 套，共 9684.99 ㎡，均价为 5617 元/㎡；其次为欣城峰景， 成交 65 套，共 6778.62

㎡，均价为 6726 元/㎡；旭东新城，成交 61 套，共 6051.37 ㎡，均价为 6722 元/㎡。

[价格]

4 月成交均价为 6123 元/㎡，环比上升 3.46%。

从上图可以看出， 六合区今年以来， 在商品住宅的市场供给持续偏低的情况下， 成交量

依旧稳步上升， 显示了六合区域在行业寒冬中的良好表现， 也从侧面证明了六合区域良好的

投资价值。

3.3 南京市别墅市场分析

4 月份，全市别墅总上市套数为 62 套，较 3 月份上升超三成。上市量来自江北板块山

河水、国信自然天城和溧水板块溧都桂苑。 本月南京别墅市场销售量为 55 套，环比上升

12.24% 。主要来自仙林板块的栖园、保利紫晶山，城东板块的阳明山庄、钟鼎山庄、紫园，

江宁板块的加州城等项目。 4 月，全市别墅成交均价为 17701 元/㎡，环比上升 13.11%。总

体而言，今年以来南京市别墅市场成交量稳步上升，显示了一定的复苏迹象。

4 月份 600 万元以下总价段的经济型别墅依然成为市场成交主力，占总成交的73%。由

于仙林板块栖园成交量的助力， 400-600 万元的别墅产品浮现大幅的增长。政府出台的限购

政策抑制了高端物业的需求。 虽然首套利率下调等利好因素， 但限购令继续执行不动摇对于

别墅市场而言依旧是一大掣肘。 目前一些有一定经济实力的改善型客群开始考虑选择别墅产

品来改善居住环境， 这部份人较为注重环境和生活品质， 由于部份高端别墅总价过高， 所以

总价较低的经济型别墅受到这部份人的青睐。

第四部份 南京市房地产市场发展趋势

从土地市场的角度来看， 2022 年延续了 2022 年的趋势，总体土地供给保持基本不变。

从业态类型来看， 住宅用地占比较低， 特别是核心地块的优质纯住宅地块， 往往引起各方哄

抢。从区域划分来看，六合、江北等区域土地成交中占比很大，特别是六合区2022 年土地

成交面积占南京市总成交面积的 30%以上， 这也反映了南京市城市外扩的需求， 南京市房地

产未来的发展机会将更多集中在六合区等江北及城市外延区域。

从商品房市场的角度来看， 2022 年南京市商品房市场基本保持稳定，价格方面略有下

降，但是幅度有限，供需两端基本平衡。进入 2022 年以来，随着刚性需求的逐步释放，市

场成交量有了一定程度的反弹， 价格也基本处于筑底回升的趋势中。 从业态来看， 中小户型

的商品住宅及经济性别墅明显受到市场追捧。 从区域来看， 核心城区依旧占领大多数的交易

量， 但是六合等江北板块也迅速崛起， 凭借良好的性价比和未来升值预期， 在市场上获得了

相当的成交量。

总体而言， 我们认为， 随着国家宏观调控政策的放松预期， 以及下调存准率等货币市场

的实质性放松， 未来房地产行业在投融资等各个环节都将得到明显的改善。伴有着政策的放

松， 市场上的大部份刚性需求将被进一步唤醒， 成交量及成交价格在继续处于筑底回升的态

势。