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杭州房地产市场现状与发展趋势分析（2008）

一、近期事件回顾

自从9月2日万科在杭州四个楼盘打折促销开始，杭州房地产市场进入了冰冻期。

无论新开楼盘还是已开售楼盘，均遭到很大冲击。

而万科打折之前，杭州楼市可以分为两极：一是开盘即取得较好成绩，例如泊林公寓、

中凯东方红街、玉兰公寓均属此列；二是开盘即遭重创，例如南北西岸、现代景苑、云龙十

一景。这两类开盘销售效果的出现并不是偶然的，从策略上讲，六个楼盘均是比当时预期低

价开盘，但效果决然不同，主要是先行动与后行动的区别，前者最开始行动，得到的效果比

较明显，而后行动的由于市场上已经得到老百姓的预期效果并不明显。另一个原因在于后者

存在先天不足，南北西岸临近石桥路，现代景苑临近绍兴路以及德胜快速高架引桥，云龙十

一景过于吵闹、设计水平处于九十年代、户型太差。

从万科打折以及到后面的南北西岸、野风现代景苑、华鸿汇盛德堡，可以看出最先行动

的万科实现了其以降价促销的目的，而后跟上的促销成绩远不如万科，尤其是华鸿汇盛德堡，

目前网上还无预定与成交。

万科在杭州打折的行为并没有引起大规模老盘的跟进，只有部分最受到影响的楼盘（如

汇盛德堡），部分开盘不久但销售成绩不佳的开发商跟进（如南北西岸、现代景苑）。可以说，

汇盛德堡得不偿失，售楼部被占领，总部被砸导致办公地点暂时转移，而目前透明售房网的

成交量依然为零。

二、利益相关者态度

此次降价事件可以从开发商、老业主、潜在购房者以及政府四者的利益来看：

1、开发商

由于房价已经超过了杭州大部分市民的消费能力，加上深圳等地房价大幅下跌的影响，

处于中国房产领跑者杭州房地产市场供需结构角色的万科更具领悟力和判断力。早在2008

年年初，王石就提出了拐点论，从消费者能力、房价/收入比、国际经验、我国城市化进程、

人口因素等判断我国此次房地产调整是一次大规模、较长周期的调整。

因此，从珠三角降价到长三角上海、南京、宁波，然后蔓延到杭州，我认为这是一个必

然的结果。万科杭州降价打破了杭州房价不跌的神话，彻底改变了人们心中房地产保值增值

的观点，颠覆了追涨的心理。

在万科杭州降价的同时，大部分开发商都选择观望。万科降价第二天，杭州本土房产老

大绿城董事长宋卫平表态，丽江公寓绝不降价；此后广宇王鹤鸣更是质疑万科资金有问题才

出此下策；远在美国的戚金兴表示不提倡打折、并声称即将开盘的金色蓝庭不会低于18000

的均价；中海杭州分公司的韩春麟也表示中海钱塘山水不会降价的决心。而新南北置业的董

事长陈烟土是第一个声称房价下跌是必然的，并且以实际行动表明了其对后市的判断。

从目前的形势来看，虽然大部分房地产开发商均表示不降价，但实际却是暗降、低开或

是干脆推迟开盘。

从已降价的开发商行为来看，又可以分为两类；一是对老业主进行补偿，二是不考虑已

售房源的补偿。前者的代表开发商有南北西岸、现代景苑、名城燕园，尤其是现代景苑，其

对老业主补偿措施已经改变了其它楼盘老业主的心理预期。另一类就是以万科为代表的契约

精神派，其所宣称的合同买卖应该由双方各自承担风险。

2、老业主

老业主可以分为两大类，一是已购楼盘加入打折行列的，二是已购楼盘还未明折的。前

者的老业主大部分表达出强烈的愤慨，并有部分采取过激行为，例如万科打折第二天，万科

南都世贸人居馆已被砸，11楼的办公场地也被砸；而汇盛德堡在放出打折消息后，其老业

主更绝，在开售的前天晚上已经集聚到其售楼现场威慑其行为，第二天一大早便占领其售楼

部，冲击其总部，导致目前还未预定和成交。已购楼盘但暂未打折的老业主选择观望，但是

可以肯定的是一旦其楼盘降价未给老业主补偿，这些老业主必然会成为第二个万科老业主或

者汇盛德堡的老业主。

3、潜在购房者

潜在购房者可以分为三部分，一是刚性需求者、二是改善居住型、三是房产投资者。这

三类潜在购房者对降价也表现出不同的态度：刚性需求者对降价表达强烈的欢迎，支持万科

降价，讨伐闹事老业主的占据绝大部分。改善居住型对降价表现不同的态度，大部分还是希

望平稳。投资者对降价行为抱有怨言的居多，主要在于降价已使其资产严重缩水。

潜在消费者对后市的期望是房产市场发展的主要决定者，其消费态度影响房地产市场

的。

4、政府

政府在此次降价风波、业主闹事中表现出来的是对前者进行干预，而对后者采取不作为

的行为。首先是对万科业主闹事没有及时制止，导致后面汇盛德堡老业主更加强硬的态度。

因此可以认为杭州政府在此次事件的态度是不支持万科在杭州降价，不支持开发商降价。

政府的政策以及态度是决定任何行业成败的关键。从98房改、之后的土改，到把房地

产列入我国经济的支柱产业，政府在其中的作用不言而已。而之后的国六条、国八条、第二

套房贷等政策也显示出政府政策对房地产市场的影响。

三、市场现状特征

可以初步判断，目前杭州房地产市场有以下几个特点：

现状一、成交量持续萎缩

透明售房网显示的数据表面，整个杭州九月份的成交量是2007年的1/3，二手房每天

成交量均在个位数。

无论哪个板块目前都处于冰冻期，较为市区的桥西、有梦过江来的滨江、地铁零换乘的

九堡，还是远在余杭的良渚、江景大宅的下沙、或是西溪附近的申花、闲林等处于极度困难

期。整个杭州市的销售情况低的惊人，上周销售3套房子即可进入销售排行前十名。

现状二、房价已由暗降变为明降

从九月庭院以低于周边2、3千的价格销售，南北西岸暗地里形势董事长特价房8.5折，

而后来干脆大张旗鼓讲17号楼以均价低远低于周边市场的价格销售。

从新盘看，一律实行跳楼价开盘。例如保利东湾低于世贸2000左右开盘、天鸿君邑低

于预期2000多开盘、东方郡低于预期2000多开盘、赞成岭上更是以接近附近楼盘楼面地价

开盘。

现状三、折扣幅度明显加大、效果越来越差

从第一个杭州降价的万科四大楼盘到华鸿汇盛德堡，打折幅度越来越大，而降价风所引

起的市场效果却越来越长。万科魅力之城降价楼盘销售比例为56%、南北西岸销售率为35%、

现代景苑销售率为36%、华鸿汇盛德堡打折后目前还未有成交。

折扣虽越来越大，但是消费者毫不买账，“9折不是折扣、8折看都不看、7折都已经

麻木”，从网上评论可以看出大部分购房者已改变心理预期。

四、宏观微观政策

2008年我国经济受到较大冲击，先是人民币兑换美元比例进一步升值，导致出口

困难、股市受到崩盘性的打击。高位运行的CPI(Consumer Price Index)使得我国居民消费

水平居高不下，而劳动力成本、土地成本、原材料成本大幅上升也使得我国民营企业现状不

佳。在国外金融危机的重重压力下，内忧外患，今年经济增长形势不容乐观。

从2007年我国流动性过剩，到目前的现金为王策略可以看出，我国的紧缩性政策已经

到头，接下来的主要目标可能是防止经济增长速度减慢。为此可以预计主要宏观微观政策包

括以下几方面：

1、紧缩性政策得到缓解，银行利率降低

通货膨胀是导致我国紧缩政策的主要原因，考虑到我国通货膨胀已经得到初步控制，国

家领导人层面已由控制通货膨胀的工作中心转移到防止经济增长大幅下滑上。因此可以预期

两年的加息紧缩政策已经到头，这对房地产行业是个利好。

2、土地供应速度减缓，供应规模减少

目前的杭州房地产市场处于供大于求的局面，市场上可售房源是2007年同期的3倍，

供应量过大，加上十月份即将有28个楼盘开售，将进一步加大可售房源。

据悉杭州政府考虑到市场的变化已决定放缓土地推出速度，减少土地供应规模。另一方

面，开发商对市场预期不好，自身资金链紧张的不少，拿地越来越谨慎。杭州进入五月份以

后的土地均由不知名开发商所拿，或者为非开发商所拿。

3、契税减半等政策呼之欲出

与西安救市行为相比，南京推出28条救市方案，其中包括购房政府补贴政策。目前杭

州政府最有可能推出的政策就是契税减半，虽然契税减半对购房者带来的利益很少，但是对

政策期望带来很多。如果杭州真推出该项措施，可以给购房者以及其它利益相关者带来不少

心理预期，而同时中央政府对各地方政府的非市场行为做出默认不过问的态度。

五、发展趋势分析

趋势一、十月新盘开盘均以跳楼价低开

十月份杭州预计开盘数量将达到28个，分别是川海·视界之窗、锦都世家、柏悦轩、

广和·美地兰庭、滨江·金色蓝庭、赞成·林风、大华·西溪风情、南岸花城、金基·燕东

园、水岸枫庭、江南文苑、联合·麦田、广宇·上东城、伊萨卡、西溪里、中海·金溪园、

翡翠城、华荣·风景蝶院、绿都·金域三江、绿都·金域三江、恒策·西城时代、青山湖玫

瑰园、金隅·观澜时代、北湖绿洲花园、云厦·连园、东方一品、仁和·金鼎公寓、宏程·溪

上凰庭、坤和·和家园。

5月份—8月份杭州新房开盘均以低价入市，而进入九月保利东湾、天鸿君邑、东方郡

均以跳楼价低于周边两千均价开盘。可以预见的是10月将开盘的也会效仿这一做法。

趋势二、观望氛围持续、楼市继续低迷

传统的金九银十今年没有得到任何反映，金九已经落空，银十注定落败。以深圳为代表

的珠三角楼市经历了数月的低迷，其降价风暴也蔓延只长三角甚至全国。杭州市场滞后于深

圳市场数月，在流通性不足、下降趋势明显的情况下，更加动摇了购房者信心。

趋势三、土地市场大部分延续底价成交

下半年杭州推出的几块地包括新华集团地块、婆娑桥地块、杭一棉地块、动力轮地块，

这几块地目前参考价格依然过高，出让困难。其余部分的地价得到了回归，包括重机厂附近

的大体量地块，其参考价格低于刚刚出让不久的重机厂地块一千多。

趋势四、房交会老盘不会以大的明折促销

从近期成都、萧山、南京、北京等地的房交会形势来看，无论开发商折扣力度多大，都

没有得到市场的接受。杭州房交会将于10月17号开始，此次房交会考虑到老业主闹事、打

折效果不明显（除非超低价），可以预见此次杭州房交会不会出现大面积明折现象。

趋势五、政府采取相应措施为期不远

我国城市化水平还很低、住宅市场在未来二十年依然有很大空间，房地产业作为国家经

济支柱产业的政策依然没变，部分地方政府已经采取措施救市，预期杭州出台相关政策措施

为期不远。