2019年二手房市场工作总结

20XX年二手房市场工作总结

18年对于**二手房市场是一个不平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。3.17国

家央行再次加息，提高了购房本钱。5月11日国家七部委出台了?关于做好稳定

住房价格的意见?对营业税标准重新界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月

中旬**个别区域开始实行“先税后证〞方法。8月8日?关于个人销售已购住房

有关税收征管问题的补充通知?关于已购公房出售可以减免税费，对于整个**二

手房市场回暖是一个利好的消息。但是10月中旬国家税务总局发布?关于实施房

地产税收征收一体化管理假设干具体问题的通知?重申二手房交易必须缴纳个人

所得税，对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策的出台

对于18年**房地产市场产生了巨大的影响。

18年**二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响，但是从18年**二手房市

场成交量来看还是继续保持增长势头。据“信一天〞统计资料显示：今年**二手

房成交量为65000套，与18年57374套相比成交量增加了7626套，同比增长了

13.3%。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观调控的影响，二手房成交量比

预期在一定程度下降，但是**二手房市场“刚性〞购置需求旺盛是支撑今年**二

手房市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好的消息释放出来就

会激发消费者的购置热情。

一、成交属性分析：

18年**二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。据“信

一天〞统计资料分析：全年**二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品

房成交34100套占总成交量的52.3%，已购公房28000套占总成交量42.9%。经

济适用房3100套占总成交量的4.8%。其他类型的二手房成交量占总成交量的2%。

二手商品房的成交量首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是“信一天〞市

场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购公房政策的放宽，以旧换

新成为很多房主最大的心愿，而未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了“抑

制房价过快增长，打击房产投机炒作〞对于商品房来说，营业税的征收而直接影

响了二手商品房的交易。

1.二手商品房不负众望全面超过已购公房

据“信一天〞统计资料显示：二手商品房占全年成交比为52.3%：再上市公房占

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全年成交比为42.9%。这是**二手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市

公房。据“信一天〞监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇，

而到今年二手商品房超过再上市公房9.4个百分点。由此可见，二手商品房已成

为京城二手房市场的主力。“信一天〞市场人士认为：二手商品房的大幅增长，

主要在于以下几点：第一，丰台、通州、大兴、顺义等边城区交易活泼，直接导

致商品房交易的上升。因为丰台、通州、大兴、顺义等区县以商品房为主。第二：

由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比拟新，相比再上市公房有

其明显的优势。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整，作为房龄相对较老的公房，

其投资置业的风险在无形中有所上升，从而制约了公房的成交。二：由于新政后

不少业主、买家暂停自己的出售或购置方案，进入观望状态，致使成交量萎缩。

而随着国家对公房享受免征营业税的待遇，巨大的存量公房将释放更多的房源来

供给市场，所以再上市公房的主导地位不会发生变化。

2.二手经济适用房表现突出

经济适用房在经过5年的禁期后，市场开始逐渐升温。据“信一天〞统计资料分

析：今年二手经济适用房同比去年增长了25%。这主要是由于天通苑、回龙观两

个社区经济适用房已经符合了“5年以后出售〞的政策要求。从而带动了全年经

济适用房增长。随着越多经济适用房解禁，经济适用房成交量将会大幅度增长。

二、成交区域分析

据“信一天〞统计资料显示的成交区域来看：今年**二手房成交主要分布于十一

个城区。其中主要的成交热点区域仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、大兴、

XX皆有了不俗的表现。朝阳和海淀两区二手房的成交量分别占总成交量的25.2%

和18.8%，其余各区依次为：昌平12.5%、丰台13.2%、大兴6.7%、通州7.8%、

XX7.7%、西城2.6%、宣武2.5%、东城2.1%、崇文0.9%。

1.朝阳、海淀两个城区占据44%

据“信一天〞统计资料分析：朝阳和海淀仍然是二手房交易最活泼的区域。两区

二手房成交量占到总成交量的44%这主要得益于这两个城区巨大的房源存量和

客户需求量。并且海淀以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育环境好的

区位优势仍然会吸引众多的流动人员到周边工作居住，朝阳那么以其传统的**商

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务区域优势和良好成熟的社区配套设施效劳同样也是众多的购房者首选，再加上

这两区域的商品房价格一般比拟高，即使二手房价格稍高一些，需求者也会偏好

于地段的选择，而对价格变动的反映不太敏感。

2.中心城区保持平稳开展

据“信一天〞统计资料显示，东城、西城、崇文、宣武等中心城区二手房成交量

占总成交量的8.1%。保持平稳开展。由于中心城区房源供给量保持在一定的规

模，从而使得中心城区的成交量一直维持在一定的量。“信一天〞市场人士认为，

中心城区的成交量必定会受到房源的限制而使成交受阻，价格会继续攀升。

3.通州地区

由于近几年通州地区交通改变使通州地区与城市中心越加紧密联系，使之誉为

“CBD〞的后花园。也使该地区房地产突飞猛进的开展，该地区已经逐渐成为热

点区域。据“信一天〞统计资料显示：近几年通州地区的二手房交易量呈逐年递

增趋势，今年通州地区二手房成交量同比去年增长了25%。通州地区成交量也在

京郊地区名列前茅。目前通州地区一手房价格4000元/平方米-4500元/平方米，

二手房价格在3000元/平方米-3500元/平方米。通州地区购房者仍以自住为主。

主要看好其交通便利、价格低廉等优势；而通州良好的开展机遇，也是广阔购房

者选择这里的最主要原因。

地区

据“信一天〞统计资料分析，今年XX地区二手房成交量相比去年上涨26%。由

于首钢搬迁的利好消息带动了XX二手房成交量快速上升，因为首钢的搬迁，可

以使得XX的生活环境得到大大改善、更重要的是首钢原址将不在建高密度的居

住住宅区，而是将其建设成大规模的综合效劳中心，这样可以大大提高XX的区

位优势，让一直不温不火的XX二手房市场着实火暴起来。

5.丰台地区

自从去年南城改良力度的进一步加大，交通道路设施的进一步完善，丰台作为南

城最具潜力的核心区域之一，在房产升值空间更加明朗的趋势下，其长期投资增

长潜力加速释放，广阔投资置业者纷纷抢占丰台。据“信一天〞统计资料分析，

今年丰台地区二手房成交量相比去年上涨23%。“信一天〞市场人士认为：这不

仅是由于第五商圈和丰台科技园区的兴起等因素而聚积的潜力使得丰台日益显

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现出强大的竞争优势的缘故，更是因为南中轴线的道路改良和地铁4、5号线的

开通等交通设施的改善直接带动置业者到该区升级置业。

6.昌平地区

昌平在今年的交易中表现出强劲的增长势头，成交占比占到了12.5％。“信一

天〞市场人士认为：这主要是由于**第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放

量的缘故。经济适用房在积累了几年力量后，今年终于爆发。

7.亦庄地区

据“信一天〞统计资料显示：亦庄地区二手房成交量逐年增加，交易价格也持续

攀升。18年亦庄地区二手房成交量同比去年增长了35%。价格也在不断攀升，目

前亦庄的二手房的平均价格已经到达了4000元/平方米-4500元/平方米，比去

年上涨了12.3%。而新房的价格5000元/平方米-5500元/平方米。亦庄地区二手

房成交量增长和价格的上升最主要是由于近几年亦庄经济技术开发区，吸纳了国

内外大中型企业，成为南城经济产业中心。京津塘高速，新通的五环路又让城市

与亦庄的联系更紧密。地铁五号线向南延伸到亦庄的轨道线也被正式命名为**亦

庄轻轨线。而带动了亦庄地区房产的升值。

8．顺义地区

据“信一天“统计资料显示：今年顺义区二手房交易情况表现良好，同比去年增

长了25%。该地区二手房价平均在3000－4800元/㎡。而随着该区域工业、产业

特色的越来越明显，以与卫星城建设规模的不断扩大，便利的交通、逐步完善的

生活配套设施以与低廉的房价，该地区的二手房必定会吸引越来越多的购房者的

关注。

三、成交价格分析

总价在30—50万的成为交易主流

据“信一天〞统计资料分析，从今年二手房成交的总价来看，总价在30—50万

的成交比例占到了57%，相比去年的54%上涨了3%。总价在50万以上的成交比

例也有明显的上升，比去年上涨了5%；总价在30万以下的中低价二手房成交占

比由去年28%下降为今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可见，更

多的消费者偏好中档房，特别是总价在30—50万之间的中档房更成为交易的主

流。

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四、成交面积分析

据“信一天〞统计资料分析：其中51—100平米的二手房最受投资置业者的

青睐，占二手房总成交量的64%；“信一天〞市场人士认为：这主要是由于购置

二手房的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还能够用于以后的

投资，所以中小户型的二手房比拟抢手。与此同时，100到150平米之间的房屋

成交量开始下滑。“信一天〞市场人士认为：大面积二手房下滑主要受到新政后

期的影响，因为高额的营业税，使很多业主把将原本出售的房产转投租赁市场。

另外，从户型结构来看，两居的主体地位仍然非常明显，今年上半年80平

米左右的两居占总成交量的56%，同时，值得注意的就是面积适中、户型合理的

三居室的成交量出现较大增长，已经成为投资置业者的第二选择。

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