西安市房价、地价与租金关系的实证研究

２０１１年第６期

黑龙江对外经贸

ＨＬＪ Ｆｏｒｅｉｇｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｒｅｌａｔｉｏｎｓ＆Ｔｒａｄｅ

Ｎｏ．６。２０１１

Ｓｅｒｉａｌ Ｎｏ．２（

总第２０４期

［区域经济］

西安市房价、地价与

租金关系的实证研究

姚芬南灵

（西北农林科技大学经济管理学院，陕西杨凌７１２１００）

［摘要］以西安市２００２－－２００９年的房屋销售价格指数、土地交易价格指数和租赁价格指数为样本数

据，进行计量分析，结果表明：西安市房地产市场中的地价是房价的Ｇｒａｎｇｅｒ原因，同时房价也是地价的

Ｇｒｎｇｅａｒ原因，即西安市房价与地价之间存在双向因果关系；短期内房价是租金的Ｇｒａｎｇｅｒ原因。长期看租金

不是引起房价变化的原因；而西安市地价与租金之间的关系不显著，即土地市场与租赁市场在当下的房地产

市场中是基本相互独立发展的。为此，应提高住房供给，抑制投资性需求；完善房屋租赁市场运行机制；利用

低价杠杆优化土地资源的配置来抑制房价过快上涨。

［关键词】房价；地价；租金；Ｇｒａｎｇｅｒ检验

［中圈分类号】Ｆ２９３ ［文献标识码］Ａ ［文章编号】１００２—２８８０（２０１１）０６—００６６—０３

引言

动态时间序列数据。依次对三个序列进行单位根检验、

协整关系检验和Ｇｒｎｇｅｒ检验，应用ＥＶＩａＥＷＳ５．０软件得

一

、

近几年来，高房价引起了社会各方面的高度关注，基

本可以分为两大阵营。一方认为高地价推动了高房价，另 出的计量结果，并结合相关经济理论加以分析论证，从而

方认为高房价拉动了高地价。面对房价地价之争，不

一

更加深入地探讨三者之间的关系，为西安市房地产市场

分析和宏观调控提供依据。 少学者也都通过定性或定量的方法进行了广泛的研究与

Ｇｒａｎｇｅｒ因果关系检验是目前常用于研究变量之间

是否存在因果关系的一种方法。主要思路是，对于两个 金，却很少考虑到其与地价和房价的关系。目前学术界

时间序列ｘ。和Ｙ。，如果ｘ。的滞后项对于Ｙ。的预测有帮

助，即利用ｘ。能更好地预测Ｙ。，则称ｘ。是Ｙ。的Ｇｒｎｇｅｒａ 莹、吕萍等（２００７）以北京市房地产市场中房价、地价与租

原因。此检验方法的前提假设是ｘ。和Ｙ．都是平稳序 金的数据进行了实证分析，得出Ｇｒａｎｇｅｒ检验结果：当滞

列，或者两序列协整。

（二）数据来源

探讨，但是对于房地产市场中的另一个价格变量——租

有关房价、地价与租金之间的关系研究并不是很多。林

后期为ｌ一３期时，北京－市房价的高低是地价上涨的原

因；当滞后期为４＿＿６期时，租金的高低是地价上涨的原

因；而地价的高低没有明显成为房价上涨的原因。邓字、 选取的数据样本是西安市从２ＯＯ２年第一季度到

揭筱纹（２００７）结合２００５年我国３５个大中城市房价、地 ２００９年第四季度的房屋销售价格指数（ＨＰ）、土地交易价

价与租金的数据，研究了三者之间的相互影响关系，证明

格指数（ＬＰ）和房屋租赁价格指数（ＲＰ），数据来源于《中

国经济景气月报》，对一共３２个时间序列数据进行实证

分析。从原始数据的走势图可以看出西安市房价、地价 与房价的非相关性，就说明目前的房价存在一定程度的

以及租金的原始数据存在季节性的影响因素。为了更好 非理性成分。余华义、陈东（２００９）基于文献探讨以及实

地反映出房价、地价和租金的实际走势，应将原始的同比 证检验，结果表明地价变化对房价有正向影响，房价与房

了对房价过热城市土地宏观调控政策的失灵，而租赁价

屋租金之间存在双向的正向影响关系，而地价与租金之

间并没有显著关系。本文将以西安市地价、房价和租金

这三个价格指数为样本，探讨分析西安市房地产价格与

地价、租赁价格之问的关系。为西安市房地产市场研究

提供参考。

二、研究方法及数据来源

（一）研究方法

数据转换成以２００２年四个季度为基期的数据，从而消除

了季节因素的影响，调整后的走势如图１所示。

三、实证分析

（一）平稳性检验

由于经济变量的时间序列可能存在非平稳性，而导

致伪回归问题出现，因此，应用单位根检验法（ＡＤＦ）来检

验数据的平稳性，如果变量之间都是平稳的时间序列，则

直接应用基本的Ｇｒｎｇｅｒ因果方法研究它们之间的相关 ａ为了定量研究西安市房地产市场中的房价、租金与

性，如果变量间为一阶单整序列，则应进行协整关系检 地价这三者之间的相关关系，本文选用了这三个变量的

作者简介：姚芬（１９８７一），女，陕西西安人，西北农林科技大学经济管理学院硕士研究生，研究方向：不动产经营与

管理；南灵（１９６３一），女，陕西泾阳人，副教授，硕士生导师，研究方向：不动产经营与管理。

一

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