无锡商业地产市场概况

无锡

第一部分 城市经济概况

1. 城市定位：长三角都市圈重要的工业和商业城市

无锡，江苏省辖地级市，长三角都市圈重要的工业和商业城市，区域交通枢纽，中国重点旅游城市。无锡现辖江阴、宜兴二个县级市县和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、

滨湖和新区七个区，总面积为4787.61平方公里，市区1622.64平方公里。总户籍人口452.8万人，市区人口228.5万人。

2. 城市化水平不断提高，2005年末全市户籍人口453万人

截止2005年末，无锡市常住人口达到609.84万人，其中户籍人口452.84万，人口城市化水平不断提高，户籍人口城镇化率达到65.98%；中心城区人口明显集聚，分布

密度相对适中。

3. 经济快速稳定发展，2006年1-9月，全市完成地区生产总值2376亿元，同比增长15.4%

无锡市GDP总量从2001年的1360亿元增长至2005年的2805亿元，年平均增长率达19.8%。从GDP排名来看，2005年无锡在长三角15个城市中保持第4位，在全

国保持第9位。2006年1-9月，全市完成地区生产总值2376.08亿元，同比增长15.4%。

4. 社会消费品零售总额逐年稳定增长，2006年达959亿元，比2003年翻一番

近年来，无锡消费品零售总额逐年稳定增长，2001-2005年四年期间，消费品零售总额年增长率达14.6%。2006年全市社会消费品零售总额完成959.47亿元，总量比2003

年的487亿元翻了一番。

5. 城市居民生活水平显著提高，2006年1-9月，城市居民人均家庭总收入为14944.25元，同比增长13.6%

随着无锡经济的快速发展，人民生活水平显著提高，自2003年以来，连续3年保持年增幅16.0%以上。2006年1-9月，无锡市城市居民人均家庭总收入为14944.25元，

同比增长13.6%。

6. 小汽车私人拥有率较高，2005年底市区小汽车私人拥有率高达50%

至2005年底，无锡市区共有汽车17.8万辆，其中私人拥有率高达50%。

第二部分 现有主要商圈特征

无锡以它的地域特色，初步形成了东、南、西、北、中五大商圈。东：丁村商圈、太湖广场商圈；南：中桥商圈、新区商圈；西：河埒口商圈；北：山北商圈；中：CBD

商圈、火车站商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈、北大街商圈。

性质 名称 位置范围 发展特征 主要业态构成 主要商家

CBD商圈 已形成多条商业特色街。

火车站商圈 由通运路和兴源路、解放北路组成。 站前步行街

市级商圈

五爱广场商圈 以五爱广场为中心，辐射四周。 发展迅速，人气、商气两旺。

南禅寺商圈 由南禅寺步行街、南长街组成。 同时，添加了时尚、流行的各式商店，因南禅寺步行街

北大街商圈 由北大街、青石路、春申路组成。

丁村商圈 专业性很高，竞争力很强。

山北商圈 小商铺较多，而且闲置率很低。 易初莲花

河埒口商圈 社区型商业，人口密集，商业兴旺。 超市、家电超市 大润发超市、国美

区级商圈

中桥商圈 社区型商业，商业发展成熟。 超市、汽车配套商业

新区商圈 国际制造业基地的形成，商业氛围日趋浓欧尚超市、新地假日广场

以中山路为纽带，人民中路为两翼的商大型百货、精品专卖商业大厦、新世界百货、八佰

业集中营。 店、商业步行街 伴

由江海东路、广瑞路、锡沪路组成的三批发市场、家具建材易初莲花、新天地装饰材料、

角形商业圈。 市场 华东装饰城、华东商贸城

地处无锡以北，由盛岸路、通惠西路、餐饮、装饰材料、超

石门路、凤翔路组成。 市

位于市中心区的西面，由梁溪路、梁青

路、青祁路、惠河路等组成。

位于老中桥地区，由中南路、苏锡路、汽车业、装饰装潢业、明泰百

金城路组成。 货、乐购

位于市中心区的东南面，由旺庄路、长生活配套商业、餐饮

江路两条商业街组成。 娱乐业

是无锡历史较早的商圈之一，定位于国际集娱乐、餐饮、购物

流行步行街。 为一体的商业步行街

南禅寺步行街的改造在保留历史建筑的

此改造后人气急剧上升，商业兴旺。

紧邻CBD商圈和火车站商圈，商业氛围餐饮 、休闲、服饰等青石路旅游、餐饮一条街和以

成熟。 专业店 机械、五金为特色的北大街等

社区型商业。随着无锡高科技产业中心及

厚。

餐饮业、数码等各类梦之岛数码、通讯中心、无锡

专业店 鞋帽及皮具大市场

集娱乐、餐饮、购物

为一体的商业步行街

社区生活配套 太湖广场商圈 社区型商业 家乐福、五星电器

位于市中心东南角，由清扬路、红星路、

振新路、塘南路、永丰路、永乐路组成。

第三部分 现有商业供应特征

无锡商业地产的供应类型，以零售型购物集群（如步行街）和专业市场（如新世界国际纺织城）为主，百货型的商业物业数量不多，且百货型商业物业基本集中在中山路。

据不完全调查统计，截至2006年底无锡建筑规模在5000平方米以上的大型购物中心仅3家，大型百货仅8家。

类型 数量 营业面积（万平方米） 所占比重 发展特征 主要商家

保利广场：无锡第一家shopping mall；

购物中心 3 47.9 14.6% 保利广场、东方巴黎、太湖半岛

东方巴黎：地理位置优越，但经营不善；

太湖半岛：目前无锡规模最大的一家购物中心，地理位

置较好。

大型百货 8 31.3 9.5% 集中在CBD商圈。

本地大型超市与外来超市平分秋色。一方面本地超市相

对较早占领无锡市场，地理位置优越，如大润发位于无家乐福、易初莲花、沃尔玛、乐

大型超市 12 17.9 5.4% 锡人口最密集的河埒口地区，好买得位于市中心CBD购、欧尚、好又多、麦德龙、大

商圈内；另一方面由于无锡市范围不大，因此外来大型润发、好买得

超市的优势无法充分体现。

多厅影院 3 1.1 0.3% 大世界影城：无锡最大规模的电影城

四五星级酒店 12 29.1 8.8%

其他 16 202.0 61.4% —— 百安居、红星美凯龙

汇总 54 329.3 100.0% —— ——

无锡的四五星级酒店大多集中在CBD商圈以及太湖周凯宾斯基大酒店、太湖饭店、喜

边。 来登大酒店、锦江大酒店

大世界影城、和平影城、金逸国

际电影城

第一百货、八佰伴、新世界百货、

商业大厦

注：1、本表格所统计的商业项目为建筑面积在5000平方米以上的大型商业项目；

2、其他类型商业项目包含数码专业市场、大型品牌时装专卖群、综合市场等商业项目；

3、所占比重指各类型商业项目营业面积占总营业面积的比重。

第四部分 商业地产未来发展趋势

1. 人口的分布及变化

各区域人口分布较平均：2005年，无锡市区户籍人口228.49万人，各区域人口分布较平均。

市中心居住人口向城市各区域分流：随着城市变大，市区城市建设工程逐步推进，市中心逐步成为无锡的商业聚集中心，承担商业核心、政治和文化中心的

功能，市中心居住人口向城市各区域分流。

惠山、锡山乡镇居民向惠山、锡山区政府所在的行政中心聚集：随着惠山、锡山区域行政中心的建设，原来乡镇的居民向惠山、锡山区政府所在的行政中心

聚集，部分原乡镇居民通过工作、置业等方式向城区聚集。

影响因素

外来人口已超过全市户籍人口的1/3：截至2006年9月，在无锡登记的外来人口数量已经达到199万人，超过全市户籍人口的1/3。

2. 交通的分布及变化

轨道交通带动城市商业发展。在无锡轨道交通规划文本中，无锡市轨道交通线网由5条线组成，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，与“北展南

拓，东联西优”的城市战略相呼应。

（1）5条线组成轨道交通网，共设车站111座；

（2）2007年底陆续启建1、2号线，三阳广场交会换乘；

（3）老城区主要采取地下方式；

（4）首条线路有望2013年底通车试运行。

市中心核心商圈将主要发展购物中心和步行街。目前在建的项目有新天地步行街和南禅寺步行街。

各区域中心商圈将主要发展区域服务商业。主要商业类型是百货、零售、卖场等区域服务商业。

河埒地区将规划打造成一个新的商业集中核心区。目前，该地区周边的交通建设高潮迭起，鸿桥路已开始施工，大池路、公益路等一批道路的新建、拓建工

发展趋势 程也已进入实施准备阶段。改造后，该区将被打造成一个集居住、休闲、商务等功能为一体的城市核心区。

东部、北部区域将主要发展物流和批发市场。无锡作为重要的交通枢纽城市，物流业和各类专业批发市场一直很发达。但以前这些市场多是自发形成的，比

较凌乱嘈杂，周边环境差，这样既无法取得最大经济和社会效益，又破坏了城市形象。随着无锡312国道改建，无锡东部、北部的各批发市场都开始整顿，

新世界国际纺织城的新型批发市场开始出现在此区域。

附录一：商业数据

指 标 2001 2002 2003 2004 2005

GDP（亿元）

人均GDP（元） 31246 36151 43155 50592 50958

消费品零售总额（亿元） 478 544 599 709 824

人均可支配收入（元） 9454 9988 11647 13588 16005

户籍人口总数（万人）

城市户籍人口总数（万人）

常住人口总数（万人）

城市常住人口总数（万人） 283 303 304 347 362

小汽车总数（万辆） 5 7 9 12 16

私人拥有小汽车数（万辆） 1.7 2.5 4.0 5.9 8.6

商品房竣工面积（万平方米）

商品房销售面积（万平方米）

住宅销售面积（万平方米）

住宅销售价格（元/平方米） 1808 1813 2216 2534 3236

1360 1602 1901 2350 2805

436 439 443 447 453

220 222 223 226 228

510 534 538 590 610

248 291 508 483 570

202 235 305 410 399

183 219 282 378 367

附录二：参考资料

1. 《无锡统计年鉴2001-2006》，无锡市统计局，2002-2006年

2. 《无锡轨道交通规划》，无锡市规划局，2006年

3. 2006年11月20日至2006年12月10日实地调研资料