土地资源、土地资产和土地资本间的关系

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土地资本

什么是土地资本

土地资本的内涵

土地资源、土地资产和土地资本间的关系

土地资源、土地资产、土地资本间的转化

什么是土地资本

土地资本是指为改良土地而投入土地并附着在土地上的资本，属于固

定资本的范畴。投入土地的资本，有的是短期的，如土壤物理和化学性质

的改良、施肥等；有的是长期的，如平整土地，修建排灌设施，设置建筑

物等。不论是短期投入，还是长期投入，都能提高土地的产出水平，增加

土地收益，但是，“作为资本的土地带来的收入不是地租而是利息和经营利

润”。在土地私有制下，当租约期满后，这些固定在土地上的资本就被土地

所有者攫取，并成为他增加地租或提高地价的条件，而他如果再次将土地

出租，地租量就会增加；如果将土地出卖，地价就会上涨。在中国农村，

土地属于集体所有，承包耕种集体所有土地的农户，通过培肥地力所获得

的收益归自己所有。承包期满土地上交集体或转包给其他农户时，可以获

取一定的经济补偿。这对鼓励农民增加对土地的投入，提高土地生产率，

克服短期化掠夺式的经济行为，做到土地用养结合，使其得到永续利用，

有重要的作用。

土地资本的内涵

狭义的土地资本是马克思《资本论》中的“土地资本”，是指人们对已经

变成生产资料的土地进行的投资。马克思曾把土地区分为“土地物质”和“土

地资本”两个性质不同，而又密切联系的范畴。马克思指出：“资本能够固定

在土地上，即投入土地，……称为土地资本。它属于固定资本的范围”。马

克思讲的“土地资本”是从价值形式而言的，其实物形态则表现为“土地固定

资产”。在这里，我们将土地固定资产定义为对土地物质本身进行开发，改

良所形成的土地使用价值，如土地平整、培肥地力、建造水井、水渠、排

水沟、道路等，即狭义的土地固定资产(不包括建造在土地之上的房屋、建

筑物等)。

另一方面，广义的土地资本，是指当土地被投入流通，在运动状态中

能实现增值，给所有者带来预期收益的时候，就变成了土地资本。可见，

土地资本与前两者最大的区别就在于它的运动性和增值性。

土地资源是自然资源的重要组成部分，是陆地生态系统的主体，是国

民经济和社会发展的重要物质财富。

土地资产必须能带来收益，并具有可

交换性。而土地资本则必须增值并具有流动性。

所谓土地资金，就是对土地的一种外在投入。

土地资源、土地资产和土地资本间的关系

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首先，土地作为资源，是土地物质对人类社会需要的不可替代的必要

性所决定的，因而是永恒的，第一位的，是土地成为资产的基础。因而也

是土地资本的基础。

其次。土地具有资源和资产的双重特性功能，土地具有资源功能或者

说土地是一种资源。是指土地作为生产要素和环境要素。是人类生产、生

活和生存的物质基础和来源。可以为人类社会提供多种产品和服务，比如

说。人类从事一定的生产、生活活动。就需要有一定范围的土地空间，考

察人类历史以来所发生的无数次战争。无不是因为争夺土地生存空间、抢

占经济活动领地而起，如果没有土地带来足够食物。人类将忍受饥饿之苦，

如果没有土地上附着良好的交通与电信设施。人类的各项活动都将受到极

大限制，因为土地的多样性。人类才可能欣赏到奇山怪石、陡崖峭岭、飞

流瀑布与奇花异草，土地的这些资源功能概括为土地的养育功能、承载功

能、美学功能等等，

土地的资产功能是指土地可以作为财产使用、业主将其占用的土地资

源作为其财产或作为其财产的权利，业主可以将其拥有的土地或土地产权

视作财产变卖获取收益。而他人取得土地这种财产则需要付出一定的经济

代价或成本，土地的使用可为土地使用者带来一定的经济效益。

在经济社会里，当土地资源能产生一定的经济效益。就属于了资产范

畴。土地资本物因本身即是各种形态的资产或财产而固然属于资产范畴，

但不是所有的土地资源都可以成为土地资产，

最后，土地资产是土地资本的物的表现。

土地资源、土地资产、土地资本间的转化

一、土地资源转化为土地资产

地球上最早存在的只是土地资源，在原始社会里，没有私有财产、阶

级和国家，虽然土地存在被占有，但由于地广人稀，生产力水平低下，土

地显得并不稀缺，也不存在土地所有制关系，自然也不存在土地资产问题，

土地从资源转化为资产，是相对与人类需求土地出现稀缺而占有土地，并

把土地视为财产时发生的。

土地资源是人类生产和生活的物质基础，当人类对它的需求越来越大

时，土地资源出现了稀缺现象，因而，被一部分人当作财产而占有，从这

个意义上说，土地资产是指具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价

值的土地资源，它是土地的经济形态，是资本的物的表现，但并非所有的

土地资源都能转化为土地资产，没有即期使用或近期内不可能使用的土地

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土地资本经营的前提是资产，我国实行土地公有制度，改革开放以前，

一直是无偿、无限期、无流动使用，这一阶段的土地使用仅仅呈现为绝对

的自然资源属性，从管理的法定对象上考察，《中华人民共和国宪法》和

《中华人民共和国土地管理法》也载明土地管理是纯粹的资源管理，因而

土地资本经营缺乏应有的基础条件，1987年开始推行土地有偿使用后，国

家和地方的法律、法规和政策性文件都做了相应的修改，允许土地有偿使

用，土地作为特殊商品进入市场，土地产权人则通过地租资本化使土地具

有价格，一方面体现其固有的使用价值，另一方面显化了土地应有的交换

价值，完成了土地仅仅具有资源属性向资源、资产双重属性的蜕变

土地资产在一定条件下形成资本，然而，正如在市场经济条件下，所

有的土地都已经赋予了资源与资产的双重属性，但并不等于所有土地资源

的实物形态同时又能够全部体现资产的价值形态(部分体现为货币形态)一

样，土地资产需要成熟的外部环境才能转化为资本，这个外部环境就是把

土地使用权经过物化劳动获取盈利，但是土地资产最终的增值或减值是必

须通过进入市场进行有限产权，即一定期限的土地使用权及衍生的他项权

力交易来实现的。

当国家实行严格土地用途管制以后，土地使用权转让市场将发育成为

地产市场的重要组成部分，同时构成社会主义市场经济的基本因子之一，

通过交易达到余缺调剂、用途调整、用地结构优化和效益提高的目的，于

是土地资本以实现其利润最大化为标志开始形成。

1亩=60平方丈=6000平方尺，1亩=666．6平方米

其实在民间还有一个更实用的口决来计算：

平方米换为亩，计算口诀为“加半左移三”。1平方米＝0.0015亩，如128平方米等于多

少亩？计算方法是先用128加128的一半：128＋64＝192，再把小数点左移3位，即得出亩

数为0.192。

亩换平方米，计算口诀为“除以三加倍右移三”。如要计算24.6亩等于多少平方米，24.6÷3

＝8.2，8.2加倍后为16.4，然后再将小数点右移3位，即得出平方米数为16400。 市亩和公

亩以及公顷又有很大的差异，具体换算公式如下：

1公顷＝15亩＝100公亩＝10000平方米1(市)亩等于666.66平方米

1公顷等于10000平方米

1公亩等于100平方米

台湾常用的坪和平米的转化也很多人不知道：

1坪=3.30579平方米

外国换算公式：1英亩等于：

-0.004047平方公里

-0.404686公頃

-40.468648公亩

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-1,224.176601坪

-160平方桿

-4046.864798平方米

-4,840平方碼

-43,560平方英尺

-1平方碼=0.000207英亩-1平方公里=247.105英亩

-1公頃=2.471049英亩

-1公亩=0.024710英亩

-1坪=0.000817英亩

-1平方桿=0.00625英亩

-1平方米=0.000247英亩

1亩=666.6666666.平方米

1公顷=10000平方米(squaremeters)

1公顷=100公亩(ares)

1公顷=15亩

1公顷=2.4710538英亩(acres)

1公顷=0.01平方公里（平方千米）(squarekilometers)

1平方公里=100公顷

1亩＝0.0666666公顷＝666.6666平方米

1公亩＝100平方米

问题二

个人对土地是没有所有权的，只能说财产权包括承包地的使用权和经营权，土地承包经营权

属于物权的一种，你可以使用经营，但所有权不是你的。

问题四

一、土地的资源属性

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土地是一种综合的自然资源，与大气、水、生物、矿产等单项资源相比，土地对人类

生存来说是最基本的，也是最广泛、最重要的，能用来满足人类自身需要和改善自身的环境

条件。作为“真正资源”的土地具有下列基本特征：

整体性

土地是由气候、土壤、水文、地形、地质、生物及人类活动的结果所组成的综合体，

土地资源各组成要素相互依存，相互制约，构成完整的资源生态系统。人类不可能改变一种

资源或资源生态系统中的某种成分，而同时能使周围的环境保持完全不变。例如我们采伐山

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地的森林，不仅会直接改变林木和植物的状况，同时必然要引起土壤和径流的变化，对野生

动物，甚至对气候也会产生一定的影响。同时，生态系统绝不是孤立的，一个系统的变化又

不可避免地要涉及到别的系统。例如黄土高原的水土流失不仅使当地农业生产长期处于低产

落后状态，而且造成黄河下游的洪涝、风沙，盐碱等灾害。

生产性

土地具有一定的生产力，即可以生产出人类某种需要的植物产品和动物产品，这是土

地的本质特征之一。土地生产力按其性质可分为自然生产力和劳动生产力。前者是自然形成

的，即土地资源本身的性质。后者是施加人工影响而产生的，即人类生产的技术水平，主要

表现为对土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的集约程度。

面积的有限性

由于受地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积(或称土地资源的数量)是有限的，人

类只有一个地球，土地面积是有限的，世界人口正在急剧增加，各种土地利用对有限的土地

面积竞争异常激烈，对土地资源产生极大压力。因而，人们一方面要珍惜和合理每一寸土地，

另一方面要采取切实措施有计划地控制人口增长，减小人口对土地的压力。

位置的固定性和区域差异性

分布在地球各个不同位置的土地，占有特定的地理空间。这一特性主要表现在以下几

个方面：

(1)每一块土地的绝对位置(经纬度)的固定性，包括地面及其以上和以下的空间。

(2)各块土地之间的相对位置(距离)的固定性。当然，交通条件可在一定程度上改变这

种相对固定性，但交通条件改变后土地又表现出新的相对固定性。

(3)每一块土地所处的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固

定的。例如处于不同水热条件下的农用土地，欲完全改变其环境状况和物质构成，几乎是无

法实现的。

受地球公转和自转等而产生的地质构造的作用，使各种土地的自然要素组成与综合特

征具有明显的地域性，它决定了土地资源的利用与改良要因地制宜。

时间变化性

例如：土地随时间而产生的季节性变化，即动植物的生长、繁育和死亡；土壤的冻结

与融化，河水的季节性泛滥等。这些都影响着土地的固有性质和生产特征。土地的时间变化

又与空间位置紧密联系，因为处于不同空间位置的土地，它的能量与物质的变化状况是不相

同的。

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土地资源的再生性与非再生性

土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性。生长在土地上的生物，不断地生长和

死亡，土壤中的养分和水分及其它化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更

替，在一定条件下是相对稳定的。在合理利用条件下土地的生产力可以自我恢复，并不会因

使用时间的延长而减少，即 “治之得宜，地力常新”。土地对于污染物也有一定的净化能力。

但应当注意，土地的可再生性决不意味着人类可以对土地进行掠夺性开发，人类一旦

破坏了土地生态系统的平衡，就会出现水土流失、沼泽化、盐碱化、沙漠化等一系列的土地

退化，使土地生产力下降，使用价值减少。这种退化达到一定程度，土地原有性质可能彻底

破坏而不可逆转、恢复。。由此可见，土地的再生性是有一定限度的，当超过某一阈值时，

土地的再生性就会丧失，土地资源即被破坏。

多用途性

它既是农业生产资料，又是人类活动空间；既可作为农用，又可作为城建、交通、国

防、旅游等非农业利用。

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二、土地的资产属性

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土地资产，简称为地产(Estate in Land)，具有如下特性：

供给的稀缺性

所谓地产供给的稀缺性，主要是指在某一地区、某种用途的地产供不应求，形成了稀

缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心区的商业用地产，具有特殊景

观的旅游地产，都存在着供应的稀缺问题。另一方面，地产供应的稀缺性也与土地总量有限

密切联系。

位置的固定性

地产具有位置的固定性，这就决定了地产是不动产，它不能随着土地产权的流动而改

变其实体的空间位置。这也是与机器、设备等企业财产所不同的特征之一。

个体的异质性

由于形成地产的区位、地理、土壤、地质等不同，从而体现为地产的质量差异、用途

差异、经济价值差异。

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使用的永久性和增殖性

一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废。而土地这个特殊商品则不

然，由于土地经营者对土地的投资、土地周围设施的改善、土地用途的改变和土地需求量的

增加，土地不仅不会折旧，反而还可以反复使用和永续利用，并随着人类劳动的连续投入而

不断发挥它的性能。甚至，它还可以随着社会经济的发展，实现其自然增值。

土地价格和价值的二重性

土地具有使用价值和交换价值，可以进入商品流通。但与一般商品相比，它是一种特

殊商品。它具有下述特殊性：

(1)一般商品是用来交换劳动产品的，而土地这个特殊商品，它具有非劳动产品与劳动

产品的二重性。如果从它的根本属性来看，或就其整体而言，是属于天然赐予的自然物，并

非人的劳动所能创造的；但从对它加工的角度来看，现今土地大多经过人类长期直接或间接

的开发，凝结着大量的人类劳动，具有劳动产品的一面。

(2)一般商品是属于价值物，其价格是价值的货币表现。然而，土地的价格具有两重性：

一方面是作为自然物的土地价格，另一方面是作为开发的土地价值的价格。。

6．流通的特殊性

地产可以像其它商品一样进行流通，但在市场上流通的不是地产商品的实体本身，而

是地产产权的代表物——证书。地产的交易实际上是地产产权的交易。所以，它需要由国家

制订一系列法律、法规来保障地产转移或交易的合法性，使地产的所有者或使用者的合法权

益能得到国家法律的保护。否则，地产经营就不能顺利地进行，也不能在其流通过程中实现

它的价值。地产流通的另一特殊性表现为所有权与使用权的分离。

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三、土地的生态属性

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生态学是研究生物系统与环境之间相互关系的科学。从土地概念来说，土地本身就是

一个生态系统。即土地是地表各自然地理要素与生物体及人类之间相互作用、相互制约所形

成的统一整体。土地是万物(生物)生存、生活、繁育的基础，一切生物将依附于土地，就像

子女要靠慈母的养育一样。

从生态学角度看，土地具有以下重要功能：

支撑功能

对生物体来说，土地的最显而易见的功能之一，就是支撑。植物固定在土地中才能保

持直立；人类活动的场所，包括房屋、道路、桥梁等一切建筑物都附着于土地。

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养育功能

土地的本质属性是有生产能力，它可以生产出人类需要的植物和动物产品。

净化功能

进入土地的污染物质在土体中可通过扩散、分解等作用逐步降低污染物浓度，减少毒

性；或经沉淀、胶体吸附等作用使污染物发生形态变化，变为难以被植物利用的形态存在于

土地中，暂时退出生物小循环，脱离食物链；或通过生物和化学降解，使污染物变为毒性较

小或无毒性甚至有营养的物质；或通过土地掩埋来减少工业废渣、城市垃圾和污水对环境的

污染。据报道，如果处理得当，土地对BOD、COD、TOC三项有机污染物的净化效率可达

80%以上。当然，土地的净化功能是有限的，必须在其容许的范围内进行。

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四、土地的工程属性

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城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项工程建设事业，都必须以土地为基

础。土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、水文等要素综合作用形成。

土地工程特性的优劣直接决定作为建筑地段的适宜性及限制性。同时，土地工程特性

也影响着工程项目的投资费用。

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五、土地的社会属性

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人们对土地的开发利用和占有过程，一方面形成了人与土地的关系；另一方面形成了

人与人之间的关系。在利用土地资源进行物质资料生产时，土地就构成了社会生产力的物质

要素。社会生产离不开土地资源，土地问题如果处理不好，就会影响到社会的诸方面，如政

治、经济等等。

由于对它的占有而影响国计民生，所以对土地的资产所有制的形式就成为决定了社会

制度的基础，如从奴隶社会直到社会主义社会等。在不同社会形态下，土地社会属性最本质

的内容是土地所有制性质。

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六、土地的权籍属性

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在土地、光能、热量、降水、地表水、地下水等环境资源中，唯有土地的权籍属性最

为明显且十分复杂。土地的数量、质量、权属构土地权属主要指土地的所有权及使用权成土

地的三大基本要素。

土地的权籍属性包括地权和地籍。地即土地权属，主要指土地的所有权及使用权。

土地所有权是土地所有者拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。一般认为，

这种权利可细分为：占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能在一般情况下是统

一的，但在特定情况下也往往是分离的。例如我国历史上曾存在过的租佃制度及田底权与田

间权的分离；目前我国城市和农村中出现的土地所有权与使用权的分离等。土地使用权指的

是按法律规定，对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。我国现阶段进行的土地使用

制度改革，主要内容就是土地使用权的有偿出让、转让和出租等。

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地籍即土地的户籍，是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况

的簿册。地籍最初就是为征税而建立的一种簿册或田赋清册。现代地籍已不仅是征税对象的

清册，而且还包括了土地产权登记、土地分类面积统计、土地等级、地价等内容的登记簿册。

地籍是对土地进行科学管理的基础，地籍提供具有法律依据的、精确的、连续的空间位置、

数量、质量等方面的基本资料，是调整土地关系、合理组织土地利用的基本依据。地籍的核

心是权属，是调处土地争执、恢复界址、确认地权的依据，是维护社会主义公有制的，确保

土地所有者和土地使用者合法权益的基础资料。

问题四

学校的试验田是基本农田吗？

下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理：

（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产

基地内的耕地；

（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、

低产田；

（三）蔬菜生产基地；

（四）农业科研、教学试验田。

根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边

的耕地，应当优先划入基本农田保护区；需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应当划入基

本农田保护区。

问题五

地形是指地势高低起伏的变化，即地 表的形态。具有整体性，规

模有大有小。 诸如山脉、丘陵、河流、湖泊、海滨、沼 泽等均归属之。

地貌则体现地形的形成过程，具有特 殊性。规模较小。如：丹霞地貌、

风成地 貌、流水地貌、冰川地貌、黄土地貌等

归纳法和演绎法的区别及联系

1、思维起点不同：归纳法是从认识个别的、特殊的事物推出一

般原理和普遍事物；而演绎则由一般（或普遍）到个别。这是归纳法

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与演绎法两者之间最根本的区别。

归纳法从特殊到一般，优点是能体现众多事物的根本规律，且能体现

事物的共性；缺点是容易犯不完全归纳的毛病。

演绎法从一般到特殊，优点是由定义根本规律等出发一步步递推，逻

辑严密结论可靠，且能体现事物的特性；缺点是缩小了范围，使根本

规律的作用得不到充分的展现

2、归纳是一种或然性的推理；而演绎则是一种必然性推理，其

结论的正确性取决于前提是否正确，以及推理形式是否符合逻辑规

则。在规范研究当中，学者一般采用归纳法，归纳法对作者的思辨性

思维要求较高，以保证整个论证过程符合逻辑规则，一般很难做到，

因此归纳法很多时候是一种或然性的推论；演绎法的研究过程可以看

作是一种推理的过程，实证研究一般都要有理论基础，或逻辑的推导

过程，以保证结论的正确性。因此归纳法的研究思想普遍应用与规范

研究当中，而演绎法则应用于实证研究当中。

3、归纳的结论超出了前提的范围，而演绎结论则没有超出前提所断

定的范围。归纳法根据已有前提，进行归纳并逻辑推导，得到新的结

论；演绎法主要验证开始所列举的前提假设，最后验证的结论一般不

会超出前提假设的范围。

二、归纳法与演绎法的联系

1、演绎推理的一般性知识（大前提）的来源，来自于归纳推理

概括和总结，从这个意义上说，没有归纳推理也就没有演绎推理。

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2、归纳推理也离不开演绎推理。归纳过程的分析、综合过程所

利用的工具（概念、范畴）是归纳过程本身所不能解决和提供的，这

只有借助于理论思维，依靠人们先前积累的一般性理论知识的指导，

而这本身就是一种演绎活动。而且，单靠归纳推理是不能证明必然性

的，因此，在归纳推理的过程中，人们常常需要应用演绎推理对某些

归纳的前提或者结论加以论证。从这个意义上也可以说，没有演绎推

理也就不可能有归纳推理。正如恩格斯指出的：“归纳和演绎，正如

分析和综合一样，是必然相互联系着的”。

3、归纳与演绎二者可以互相补充，互相滲透，在一定条件下可以相

互转化。演绎是从一般到个别的思维方法；归纳则是对个别事务、现

象进行观察研究，而慨括出一般性的知识。作为演绎的一般性知识来

源于经验，来源于归纳的结果，归纳则必须有演绎的补充研究。