成都市年度商铺市场分析报告

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2011年成都市商铺市场

分析报告

目 录

注：销售市场新增供应以取得预售证为统计规范，租赁市场新增供应以工程实际交付使用为统计规范。

一. 市场环境分析

1. 宏观经济环境

1.1 GDP及第三产业平稳增长

近年来，成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2011年1-9月累计GDP突破5000

亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，预计全年

GDP将达到6800亿，跻身全国10强。1-9月第三产业生产总值累计完成2449.2亿，占到GDP比例为

48.9%。在东部产业向西部转移过程中，成都扮演越来越重要的角色，世界500强已经有近200家落户成

都。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快

速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。

图 1：成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2011年9月）

数据来源：成都市统计局

1.2 社会零售商品销售总额节节攀升

2011年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2575.39亿元，其中，批发零售业实现销售额2230.0

亿元，同比增长18.6%，占社会消费品零售总额比重为86.6%。餐饮住宿业实现销售额345.41亿元，增

长同样明显，社会零售商品销售总额节节攀升。成都作为西部的商贸中心，商贸发达，辐射面较广，消费

品市场呈现持续繁荣景象。

图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2011年11月）

数据来源：成都市统计局

1.3 居民购买力继续增强

2011年1-9月成都市城镇居民人均可支配收入达到18050元，同比增长16.1%，扣除物价上涨因素，实

际增长约10%。居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。同时，2011年1-9月城镇居民人均消费性

支出为13185元，同比增长14.58%，消费支出呈上升态势，人均消费支出占可支配收入的73.05%，比重

逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。

图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004年-2011年9月）

数据来源：成都市统计局

1.4 商铺建设加快

2010年商铺施工面积634.98万平方M，同比上升23.0%，增速加快。新开工面积214.8万平方M，同比

增长155.2%，出现大幅增长。竣工面积80.84万平M，同比增加25.3%，并且大量商铺处于施工过程中，

未来竣工面积将继续出现增长。住宅市场宏观调控不断加吗，商业地产迎来机遇，开发商增加商业地产开

发比重，商业工程加快建设，未来商铺供应将持续处于高位。

图 4：成都市商铺建设情况（2004年-2010年）

数据来源：成都市统计局

2. 市场动态

➢ 麦格理收购凯丹广场

2011年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布，MGPA亚洲基金 III号 (MGPA

Asia Fund III) 收购成都凯丹广场(Galleria Chengdu)的50%权益。成都凯丹广场建筑面积达53619平方

M。该物业由环达通房产中国有限公司 (下称环达通，GTC China Real Estate Holdings) 开发，该公司

持有商场50%的权益。

➢ 领盛收购瑞安建业城北新天地49%股权

2011年9月，仲量联行集团成员领盛投资经管有限公司表示，通过旗下领盛亚洲机会III基金以4.4亿元

人民币向瑞安建业成功收购成都一地块之49%股权｡工程位于成都市青牛区的东北部二环，地块及所属区

域已经被成都市政府纳入旧城改造计划的目标区域。该工程计划建设成为集居住、办公、购物、餐饮和休

闲于一体的大型城市综合体。包含一个48400平方M的购物中心，33000平M的办公室楼面，2550个

高层住宅单位，以及会所、游泳池和幼儿园等。工程原名成都金牛购物中心，由成都金牛置业在2002年

8月开始开发。2008年2月，瑞安建业和中华汇房产斥资7.87亿，通过收购东方家园成都金牛置业有限

公司所得。

➢ 鹏瑞利收购龙之梦购物中心

2011年11月，鹏瑞利中国商用信托22亿8000万元人民币）的价格，向上海长峰集团总裁童锦泉等人

提出收购成都一综合性购物中心龙之梦（Chengdu Longemont Mall）的50％股权独立房地产咨询公司

世邦魏理仕，给予的估价是每平方M1万2500人民币。成都龙之梦购物中心的共有45万5260平方M的

总建筑楼面，大约有36万5000平方M预计作为零售楼面，也是规模达170万平方M的龙之梦综合发展

工程的组成部分。

二．销售市场分析

1. 整体特征

2011年成都市商铺新增供应94.21万平方M，同比增加70.70%，成交75.98万平方M，同比上升34.60%。

从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场

限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，

市场呈现供需两旺。

图 5：成都市商铺供需情况（2004-2011年）

数据来源：中原地产数据库

2. 供应特征

2.1供应逐渐趋热 年末井喷

2011年商铺的供应量明显上升，供求关系出现缓解，出现供大于求。尤以下半年供应增幅最大，月均供

应达到10.88万平M，上半年月均仅为4.63万平M，月度供应波动较大，年度峰值出现12月，供应达到

19.57万平M。

供应大幅放量一方面是由于住宅市场限购，开发商因住宅市场遇冷资金链趋紧，纷纷加大商铺供应，以期

快速回笼资金；另一方面，大量的城市综合体工程处于如火如荼的开发中，金牛万达广场、龙湖时代天街、

雄飞中心等工程均包含较大体量商业面积，这批工程的集中涌现对全年商铺供应贡献十分明显，导致市场

供应“井喷”。

图 6：成都市商铺月度供应情况（2011年1-12月）

数据来源：中原地产数据库

2.2社区型商铺为主导形态

社区型商铺供应量为45.19万平方M，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。社区型商

铺一般以住宅底商的形式出现，多规划为临街商铺或商业街，满足社区的日常综合性消费需求。社区型商

铺面积较小，价格相对较低，分布面广，通常以分散销售的方式进入销售市场。

商业广场供应量为39.48万平方M，占整体供应量的41.9%。由于单体体量较大，通常为2-4万平方M，

因此面积占比较大。大型住宅工程中开始出现大型集中商业的趋势，较大规模的集中商业，但通常单价较

高，分割面积较大。

写字楼底商为7.77万平方M，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商

也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务

等方面需求。

图 7：成都市商铺供应类型（2010-2011年）

数据来源：中原地产数据库

2.3 新增供应外移加剧 三环外唱主角

从商铺供应环域分来来看，向三环外扩展的趋势明显加剧。2010年三环外商铺供应量为22.32万平M，

占到全年40.44%，2011年三环外供应量达到55.58万平M，占到2011全年的59.00%，比例上浮十分明

显。其他环域波动不大，表现平稳，与新建住宅分布大致相似，向次中心发展加快。

由于中心城区土地资源稀缺，生活配套成熟，新建商业工程极为有限，商铺供应较少。随着住宅向外扩展，

商业配套紧随之，销售市场上的新增商铺呈现不断外移趋势，且这种趋势有进一步加剧的趋势。其中不乏

有龙湖时代天街，新世纪环球中心等大型城市综合体分布在三环外等次中心区域。

图 8：成都市商铺供应环域分析（2010-2011年）

数据来源：中原地产数据库

2.4 城南供应继续领先 城西不甘示弱

2011年新增商铺供应中有36.24万平M来自城南，30.73万平M来自城西，占比分别为38.5%和32.6%，

牢牢占据市场的主力，成为商铺供应的集中区域。其他区域变化不大，供应集中在7-11万平之间，表现

平稳。由于城市加快向南发展，城南商铺供应势必继续占据市场主力，在相当长的时间内，不会发生实质

性的变化。同时，城西的高新西区建设不断加快，未来商铺供应同样较为乐观。

图 9：成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年）

数据来源：中原地产数据库

3. 需求特征

3.1 销售波动明显 后期平稳

2011年上半年商铺成交量跌宕起伏，月均成交量为7.42万平M，年初延续2010年火爆态势，成交为12.57

万平M，成为年度最高销售水平，3月成交仅为3.90万平M，成为年度低谷。下半年销售相对较为平稳，

整体来看，下半年成交量并未因商铺供应增长而增长，一方面信贷持续紧缩，利率上浮，商业地产未能幸

免，购房成本上升投资回报率下降导致需求有所抑制，而另一方面，商铺价格快速上涨，投资门槛提高一

定程度上制约了成交量的上升。

图 10：成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月）

数据来源：中原地产数据库

3.2 价格继续上扬

图 11：成都市商铺销售价格（单位：元/平M）

数据来源：中原地产数据库

2011年商铺平均销售价格为22805元/平方M，环比上涨32.7%，继续保持较大幅度的涨幅。商铺自用需

求较为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同时，社会闲散资金购买意愿强烈，在自

用及投资需求的推动下，商铺价格持续走高。社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方M，商业广场主

要集中在5-8万元/平方M之间，核心区的商业广场价格达到10万元/平方M以上。

表 1：2011年各方位典型工程销售价格情况

方位 工程名称 价格（元/平方M） 面积分割 商务类型

锦城华府 30-300

28000-55000 住宅底商

城中

雄飞中心 50000-180000 8-20 大型集中商业

沙河壹号 30000-40000 50-300 住宅底商

城东

M娅中心 28000-40000 50-300 住宅底商

保利心语花园 30-100

35000-45000 5.9M挑高住宅底商

城南

大鼎世纪广场 100-300

30000-60000 写字楼底商

城西

中海国际购物广场 25-50

中大君悦金沙 30-200

北城天街 40-200

金牛万达广场 100-150

20000-50000 大型商业广场

40000-60000 住宅底商

40000-90000 商业广场+住宅底商

60000-80000 临街商铺

城北

数据来源：中原地产数据库

4. 销售市场小结

在住宅限购的大环境下，开发商纷纷加大商铺供应量，推盘节奏明显加快，供应出现2005年以来的首次

反弹。在自用及投资旺盛需求的推动下，成交情况较好，价格持续上扬。整体来看，上半年市场热度不减，

成交火爆的情形较为突出，与住宅市场形成鲜明的对比，但是下半年市场受到楼市整体销售疲软及信贷持

续紧缩的影响，市场有所降温，成交相对较为平缓。从区域来看，商业发展外扩趋势加剧，后期这种趋势

不会出现实质性的变化。城南区域仍为商铺市场最为活跃的区域，城西发力，重点工程集中供应，未来供

需持续平稳。

三．租赁市场分析

1. 商圈简况

春盐商圈作为成都市的核心商圈，由春熙路及盐市口商圈合并发展而来，在各大商圈中处于霸主地位。辐

射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业

繁华，租金水平较高。

除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈的体量集中

在20-30万平方M，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。随着大量综合体工

程的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。

图 12：成都市各商圈分布图

2. 新增商业工程

2011年商业地产快速发展，多个商业工程集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为

城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平M，增幅明显，发展速

度为各大商圈之首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平M，已经发展成

熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。

图 13：成都市各商圈新增供应情况

数据来源：中原地产数据库

表 2：2011年新增大型商业工程概览

商业面积

新增商业工程 开业时间 业态规划及品牌 特点

（万平M）

北京华联 4月29日 6.00 牌时尚店、服装、餐饮、咖啡厅、儿程度上弥补该片区大型商业百货的

BHG时尚百货，BHG生活超市，品满足城西区域性消费需求，并在一定

童娱乐城，嘉禾影院、电玩城 空缺

国际一线品牌、国际精品、时尚流行地处市中心核心商圈，地段繁华，定

服饰、精致超市、特色餐厅、美食街位大型中高端百货卖场，引领盐商圈远东百货 6月25日 6.00

等 的升级

富森美家居 7月30日 20.00

苏宁广场 9月30日 12.50 较大，业态丰富，发展成为城南又一

318个国内外一线家具品牌，并全国城南高端家居卖场，成都最大单体卖

首创推出8大欧美家具独立店 场

苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、

肯德基、味千、澳门豆捞、横店影院、

清健身、金宝贝早教、UR综合店、劲

浪体育、新宇钟表、屈臣氏等。

咖啡厅、、旅行社、餐饮FF店、儿童货卖场，较好地满足此地区消费者的

游乐剧场等 需求，弥补区域商业配套不足，推动

零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐

饮，服装

百货店、名品商铺、精品超市、特色

餐饮、高端影院等

处于快速成长的新南天地商圈，体量

综合性购物中心

城南大源板块首家营业的综合类百

区域市场发展

打造地下购物中心，形成立体商业，

连接较多商场及重要交通节点，为春地一大道 12月23日 9.00

熙路商圈再次扩容

前身为天府汇成购物中心，改造后的

王府井百货在业态、品牌、布局等方王府井百货 12月26日 10.00

面更具有吸引力

伊藤高新店 11月8号 3.35

数据来源：中原地产数据库

3. 租金水平

2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈

争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平M不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商

业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一

站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平M。

表 3：各商圈租金水平

商圈 主要租金范围 2011年租金变化

春盐商圈 250-2200 上涨8%-10%

光华-金沙商圈 95-320 上涨6-10%

双楠商圈 60-460 上涨8-10%

新南天地商圈 85-330 上涨6%-12%

万达商圈 65-500 上涨8-10%

建设路商圈 85-380 上涨7%-10%

数据来源：中原地产数据库

4. 未来商业工程分析

成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，

城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的工程体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原

已知工程统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。

表 4：未来大型商业工程供应列表

方位 未来大型商业工程

城中 华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、

太古广场（6.5）、成都339（3）、 苏宁春熙广场（待定）

城西 中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、 凯德商业广场（待定）

城南 凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、

誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20） 、

王府井（9.8）、保利国际广场（待定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15）

万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥万达广场（待定）、城东

协信中心（待定）

城北 北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）

数据来源：中原地产数据库

四．典型工程分析

1. 金牛万达广场

工程名称 金牛万达广场

地址 金牛人民北路与一环路交汇处

投资商 成

开发商 成

总投资 100亿

建筑面积 总110万平方M

商业面积 20万平方M

开盘时间 2011-07-24

销售价格 价格5-10万元/平方M，大部分只租不售

车位 4500个（1：6）

客梯 待定

周边商场 百盛、易初莲花、百佳购物广场、人人乐金荷花市场、盛世荷花市场等

工程点评 况下，资金流得到保证。加之位于繁华的市区，交通极为方便，人流量大，势必成为区域性的商业中心，

工程采取租售结合的做法，开发商自持地上部分物业，通过出售商业街和内部部分物业，在保证品质的情

对火车北站-荷花池片区发展及商圈升级起到极大的推动作用。

2. 龙湖时代天街

工程名称 龙湖时代天街

地址 成都成都市高新西区合作路89号

投资商 龙湖地产

开发商 龙湖地产

总投资 100多亿

建筑面积 180万平方M

商业面积 70万平方M

开业时间 2010-8-27

价格 售价15000-45000元/平方M

车位 11170个

周边商场 暂无。

工程点评 物中心，龙湖地产打造，工程整体品质较好。但工程周围目前没有成熟的居民社区，加之工程交通单一，

工程商业体量达到70万平方M，处于成都近郊，建成后将成为亚洲区域内规模最大，全球前三的一站式购

公交线路少，离地铁，快铁远，交通系统有待提高。

五．归纳总结

1. 小结

➢ 销售市场商铺供应明显回升，供应量达到94.21万平方M，供应量创下新纪录，尤以下半年集中爆发，

供应的区域集中在城南和城西；商铺成交量为75.98万平方M，市场销售表现均为平稳，价格为22805

元/平方M，继续呈现上扬的态势。

➢ 租赁市场逐渐形成了以核心商圈为主，多个次级商圈共同发展的局面。次级商圈加快发展，比较突出

的是新南天地商圈，发展快速，已经形成了大型综合性商圈。商铺价格上扬的同时，租金也稳步上涨，

整体较为平稳。

2. 后市预测

➢ 在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产遇到难得的发展机遇，市场发展加快。开发商纷纷加大商

业地产的开发比重。预计商铺市场未来保持较快的发展速度。

➢ 开发商开发能力不断提高，城市综合体不断涌现，多个工程均包含大面积的商场，商铺供应潜力较大。

随着这些商业工程的开业，市场存量将有大幅度的攀升，租赁市场压力不断加大，优质商铺的争夺将

趋于白热化。