广州市住房制度改革实施方案

广州市住房制度改革实施方案

文章属性

• 【制定机关】广州市人民政府

• 【公布日期】1989.08.16

• 【字 号】穗府[1989]80号

• 【施行日期】1989.10.01

• 【效力等级】地方规范性文件

• 【时效性】失效

• 【主题分类】房地产市场监管

正文

广州市住房制度改革实施方案

（穗府[1989]80号 一九八九年八月十六日）

为了改革我市统包统分的低房租、高暗贴、福利制、实物分配的住房制度，有

计划有步骤地解决我市住房生产和供给的严重短缺，加快住宅建设，合理调整消费

结构和产业结构，促进城市改造和房地产业、建筑业、建材工业的发展，根据国务

院和省对住房制度改革的要求，结合我市实际情况，制定本方案。

我市住房制度改革总的做法是：卖房起步，分步提租相应发贴，新分配的住房

实行新制度。

一、积极组织公有住房出售

我市的公有住房，除了政策规定不能出售的以外，不论是属于房地产管理部门

直管的或是各单位自管的，都应纳入出售范围，向干部、职工出售。

出售公有住房统一实行以下规定：

（一）正确评估，合理定价。向干部职工出售公有住房，一律按标准价计算，

即新建住房的标准价包括住房本身建筑造价加征地和拆迁补偿费；旧住房的标准价

按重置价成新折扣和环境、地段、朝向、楼层等因素以质计价。重置价系指前一年

购置同类型的新建住房的建筑造价加征地和拆迁补偿费，由房管、物价部门制定统

一的价格标准和评估办法。

（二）出售公有住房以建筑面积作为计价单位。户建筑面积依据住宅竣工图纸

的单元组合面积计算，没有图纸作依据的则按实丈量。单元组合面积以外的建筑面

积，如公共楼梯、过道等不按户分摊，也不列入计算住房分配控制面积的范围内。

（三）对现住户购房减收征地和拆迁补偿费。干部职工购买现已自住的公房，

其建筑面积在粤府［１９８３］６８号文件规定（以下简称省规定）的住房分配控

制面积以内的，减收征地和拆迁补偿费，个别不便更换又无法分割的超控制面积的

住房，可以适当放宽控制面积，但极限只能允许五平方米以内，超出部分不予减收

征地和拆迁补偿费。

（四）实行一次性房价优惠，以后不再按月发给住房补贴的办法。为了鼓励干

（八）实行一次付清房款和分期付款两种结算方式。一次付清的，产权单位可

按折扣优惠以后的应收房款减收２５％。分期付款的，首期付款额不得少于应收房

款的２０％，如超过２０％的，每多付１０％，减收３％。分期付款期限最长不得

超过十五年，五年期内付清的，按同期银行规定的活期储蓄存款利率加计欠息，十

年期内付清的，一律按同期银行规定的整存整取一年期储蓄存款利率加计欠息，十

五年期内付清的，一律按同期银行规定的整存整取三年期储蓄存款利率加计欠息。

售房款结算，由产权单位通过有关的金融机构办理。

方米（含三十五平方米）的部份增加１００％；超过三十五平方米以上的部份按市

场价出售。

二、逐步改革低租制

（一）自一九九０年开始先统一公房租金标准。凡全民和集体单位出租的公有

住房，租金低于现行“广州市民用公房住宅租金计算标准”的，统一按这个标准计

租，并实行统一的房租补贴办法，即以承租户为补贴对象，由承租人所在单位，按

省规定的住房分配控制面积内的实际计租面积计算的租金额补贴４０％。超过省规

定的住房分配控制面积的部份，按成本租金计收，即每平方米使用面积平均月租金

一元六角一分，并且不给补贴。自方案实施之日起，各单位原来自行制定的各种房

租补贴制度一律废止。租住私房的干部职工，如按统一规定的私房租金标准交租

的，可参照实行。

（二）自一九九一年开始，要根据经济的发展，逐步提高公房租金。争取在几

年内提高到五项成本租金月平均１．６１元／Ｍ２的水平，然后向商品租金逐步过

单位只将本金返还承租人，亦可在承租人购房时将本金低减房款。人均月生活费用

低于当年社会最低生活费用标准的家庭，租用面积在规定的分配控制范围内的，可

免存保证金。属于调整分配的旧住户，基调整增加的面积也要交存保证金。

（三）超标加租。凡超过省规定的住房分配控制面积的部份，在全市公房租金

尚未达到成本租金之前，按成本租金（月平均１．６１元／Ｍ２）标准加一倍计

租，在全市公房租金已达到成本租金之后，按商品租金标准计租。

（四）干部职工购房后，不论以何种方式放弃了所购房屋所有权或使用权的，

单位不再提供出租公房。干部职工因调换房屋使用而减少了租住面积从而发生住房

困难的，单位也不再重新安排出租公房。

今后建造以优惠价格向干部职工出售的住房，要严格控制建筑标准，在设计上

要考虑实用、节约的原则。也可以只建造没有内墙间隔和装修的房屋出售，以降低

售价，避免浪费。

今后政府拨款或单位自筹资金建成的住宅，不论是出售或出租，应首先面向低

收入的住房困难户，要建立起严格的监督机制，保证住房解困工作的顺利进行。

五、建立比较稳定的各级住房基金

住房制度改革所需资金，要立足于现有资金的转化，要把围绕住房生产、经

营、消费所发生的资金集中起来，在市、区（县）两级财政部门的参与下，通过理

顺、转换、核定、筹集，建立各级住房基金，变无序为有序，使之合理化、固定

化、规范化，保证住房制度改革和住宅建设有一个固定的资金来源。住房基金实行

分级管理，分别运转，各负其责，自求平衡的管理原则。

单位住房基金的主要来源包括：（１）按规定应提的住房折旧金和大修理基

金；（２）从留利中提取１０％的建房资金以及从后备基金、福利基金、奖励基金

中分离出来用于建房的资金；（３）出售公房回收的资金；（４）房租收入；

（５）从预算外收入中按一定比例提取的资金。

区、局（总公司）级住房统筹基金的主要来源包括：（１）从所属各单位改革

后的应收租金总额大于发贴总额的差额中提取一定比例的统筹金；（２）系统自行

安排的其他住宅统筹金（包括区财政在预算中安排的部份）。

在建立住房基金的过程中，财政和企业单位都不能放松住宅建设资金的投入，

其重点应转向解决住房困难方面，而不应是“锦上添花”。

住房基金是一项专门用于支持住房制度改革、维持住房再生产的专项资金，要

专项储存，定向使用，要按财政部门的要求按时报送住房资金收支报表，接受审查

和监督。具体管理办法另行制定。

在房地产专业银行未有建立时，由指定的有关专业银行成立房地产信贷部，负

责办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算业务。房地产信贷部实行

单独核算，自主经营，自负盈亏，自求平衡，单独完税的经营方针，在条件具备的

时候，要举办住房低息抵押贷款业务。

六、改革的实施范围

凡在本市东山、海珠、荔湾、越秀、白云、天河、黄埔、芳村等八区范围内的

中央、省、市、区属行政机关，部队，人民团体，企事业单位和居民，不论级别和

隶属关系，都是本方案的实施范围。

市属各县应结合自身的实际情况，根据住房制度改革的要求，制定县的住房制

度改革方案。上报批准后，才能实施。

八、本方案中的《公房租金标准和房租补贴暂行规定》自一九九０年一月一

日起施行；其余住房制度改革方案由一九八九年十月一日起实施。

附件一： 广州市出售公有住房办法

为加快我市住房制度改革，逐步推进住宅私有化、商品化，根据广州市住房制

度改革实施方案的要求，制定本办法。

一、出售范围

凡经广州市房地产管理局确认产权来源清楚、同意出售的公有住房，均可出售

给干部职工个人。已竣工尚未安排干部职工入住的公有产权住房，同属出售的范

围。

二、出售对象

出售公有住房，是属于以优惠价鼓励干部购买性质的，因此出售的主要对象应

该是在职干部职工或离退休干部职工中的现住户，包括属于正常的工作调动和人才

流动而调离原单位的现住户，每一个干部职工家庭（夫妻和未婚子女以及赡养的老

人）只能购买一次。已经竣工尚未安排干部职工入住的公有住房，应该面向本单位

的干部职工住房困难户出售，并应按照粤府［１９８３］６８号文件规定（以下简

称省规定）的住房分配控制面积，从严掌握。

四、定价原则和方法

向干部职工出售公有住房，一律按标准价计算。新建住房的标准价包括住房本

身建筑造价以及征地和拆迁补偿费用。旧住房的标准价按重置价成新折扣和环境、

地段、朝向、楼层等因素以质计价。重置价系指前一年购置同类型的新建住房的建

筑造价加上征地和拆迁补偿费。由房管、物价部门制定每一年的统一价格标准和评

估办法。一九七九年建成的砖混结构单元套房，每平方米建筑面积标准售价不得低

于一百八十元；框架结构的提高１０％；一九八０年（含一九八０年）后建成的，

可在此售价的基础上平均每年增加１％；一九七八年（含一九七八年）前建成的则

平均每年扣减１％，但最多只能扣减３０％。质量、环境、装修都比较好的住房，

五平方米以内，超出部分不予减收征地和拆迁补偿费。

（二）实行一次性房价优惠，以后不再按月发给住房补贴的办法。为了鼓励干

部职工早买，凡在本方案开始实施一年内购房的，现住户在省规定的住房分配控制

面积和上述可以适当放宽的超面积内的实际面积，可按扣除征地和拆迁补偿费后的

房价优惠２０％；一年后才购房的，每迟购一年，优惠率减少５％。

（三）实行按省规定的住房分配控制面积内的工龄房价优惠。根据购房者的工

龄长短，按上述计算一次性房价优惠的基数，每一年工龄优惠０．３％。计算工龄

的年限至产权单位决定出售的年度为止。

（四）实行税费优惠。产权单位以优惠价向干部职工个人出售的住房，免缴建

六、回收资金的管理

出售公有住房回收的资金，除了一次过向市住房基金库上交交易额５％的城市

住宅统筹金外，其余部份，属于在工商银行开户的企业单位可专项存原开户银行，

其他单位则应全部存入市建设银行，作为单位住房基金的来源之一，按照一九八九

年一月四日国办发明电［１９８９］１号通知的规定，除提取１０％用作出售住房

公用部位的维修外，其余冻结两年，所有权不变。但住房解困任务较重的单位，在

冻结期内经市住房制度改革办公室批准，可以定向用于购买或建造“解困房”。各

单位在使用这项基金时，必须自觉接受市建行和上级主管部门的监督，不得挪作它

用。

七、售后维修、管理与房屋保险

干部职工购房后必须严格执行和遵守房地产管理机关的有关房地产政策、法

规。凡购买面积范围之内所发生的维修费用，一律自理；公共部位（包括房屋承重

结构、屋面、楼梯间、外墙、供电、上下水、煤气管线等的维修和化粪池的清理）

的正常养护费由用户共同分摊，但如经技术鉴定确认是非人为原因损坏的，三年内

（三）凡一户住有两套公房的干部职工，建筑面积合计已超过省规定的住房分

配控制面积的，只可以购买一套，另一套应退回产权单位，如果不退，则两套均不

能按本办法购房。如退回确有困难的，可以按成本租金租用。现已租住两套公房，

建筑面积合计未超过住房分配控制面积的，可按本办法购买。

（四）干部职工购买的公有住房，在交清房款五年后允许按市场价格出卖给原

房屋产权单位或当地的房地产管理部门，原产权单位或房地产管理部门不买时，方

可自由交易，其所得增值额，应向原产权单位交纳２０％增值费，余下归个人；五

年内出售的，只能按原购房价格出售给原产权单位或当地房地产管理部门。

九、本办法由市住房制度改革办公室负责解释。

十、本办法自一九八九年十月一日起实施。原《广州市试点单位出售公有旧

住宅试行办法》同时废止。

附件二： 广州市公房租金标准和房租补贴暂行规定

根据广州市住房制度改革实施方案关于逐步改革低租制的要求，制定本规定。

一、凡全民和集体单位出租的公有住房，租金低于现行“广州市民用公房住

宅租金计算标准”的，统一按本规定的标准计租，并统一实行以承租户为补贴对

象，由承租人所在单位，按租金的４０％计发房租补贴的办法。

二、凡出租公房每平方米使用面积的租金单价，在本规定实施前已经高于

“广州市民用公房住宅租金计算标准”的，不再降低。承租人同样享受上述规定的

房租补贴。

之内的实际计租面积计算的房租金额。超过控制面积的部份，单位不予计发补贴。

五、承租人第一次向单位申请领取房租补贴时，必须交验租约、租金收据或

其他可以证明计租面积和交租金额的正式凭证。

六、承租人的房租补贴计算基数发生变化时，应及时向单位报告。

七、没有工作单位的承租人，其房租补贴可由承租户中的一名成员向所在单

位申请发给。

八、租住私房的干部职工，如果租金单价在“广州市私有出租住宅用房租金

计算标准”以内的，房租补贴可以比照执行。自己有私房出租又同时租住公房的，

其房租补贴只按租住公房大于出租私房的面积计算的房租金额，作为计发房租补贴

的基数。

九、房租补贴由单位的住房基金或福利基金中列支。

十、凡原来执行粤府［１９８３］６８号文件所附的《各等级房屋租金单价

表》（俗称公用公房租金标准）统一规定的房租计价标准的承租人，在省规定的住

房分配控制面积之内的住房面积，因改按本暂行规定交租和领取房租补贴而发生增

支的，经过申请，可由所在单位另外通过福利补助的办法给予解决。

十一、本规定不适用于中外合资、合作和外资独资经营企业。

十二、本规定由市住房制度改革办公室解释。

十三、本规定自一九九０年一月一日起实施。在此之前，各单位执行与本规

定有抵触的房租补贴制度，一律废止。

附件三： 广州市新分配住房实行租赁保证金制度试行办法

为了逐步缓解我市住房供需紧张矛盾，积极推进住房制度改革，避免在改革旧

的住房制度的条件下，新分配的住房又回到旧制度的轨道上。根据广州市住房制度

改革实施方案的规定，制定本办法。

事业、企业单位和房管部门新分配入住的出租公房，以及旧住户房改后调整住房所

增加的使用面积，一律实行由承租人向产权单位存入租赁保证金制度。

二、租赁保证金是房屋产权单位将房屋出租给承租人，按规定的标准收取的

抵押款项。

三、租赁保证金一经存入，中途不办理退还。但租赁关系终止或被解除之日

起，产权单位应于十天内向承租人退还租赁保证金本金。承租人因调整住房而终止

租约的，产权单位只相应退还调减面积的部份。如属调增面积的，承租人还需相应

加存租赁保证金。原产权单位要负责向新的产权单位办理承租人所存租赁保证金的

划转手续。

四、任何单位不得以任何形式利用公款为承租人交存租赁保证金。

五、产权单位向承租人收取的租赁保证金暂定每平方米使用面积不低于二十

元。超过省规定的住房分配控制面积的部分则加倍计收。今后将随改革的不断深

化，逐步提高收取标准。

六、租赁保证金标准的调整由市住房制度改革办公室确定。

十一、产权单位所出租的房屋如被承租人人为损坏或未能在租赁合约期满收

回房屋时，产权单位可以从承租人存入的租赁保证金中提取抵补损失。

十二、本办法由广州市住房制度改革办公室负责解释。

十三、本办法自一九八九年十月一日起实施。