房价飙升的原因探析——基于政治学视角的解读

房价飙升的原因探析

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基于政治学视角的解读

刘元顿

（广东商学院华商学院５１１３００）

【摘要】自２０１３年２月国务院常务会议出台“国五条”拟通过控制二

业所得税、个人所得税、房产税等ｌ２个税种和５０余项行政费用。

手房交易抑制房价以来，房价依旧难掩上涨态势，４月份全国７０个大

房地产相关税费是开发商开发支出的重要组成部分，重庆市政协

中城市房价继续上扬，部分城市保持高位增长。房价缘何越调越高，

副主席陈万志于２０１０年两会期间表示：“据抽样调查部分项目的

国家的各项调控政策缘何屡屡失效，这其中固然存在着游资涌入、投

税费，占到房地产价格的３０％ ，税种设置繁杂、征收环节

机性炒房等因素，但以土地出让金为财政收入主要来源的地方政府、

多，一定程度上推高了房价！”２０１２年，房地产“五税”收入更是突

以经济增长作为合法性来源的国情以及部分既得利益集团对房价的

破万亿元大关，达１０ １２８亿元，比２０ １１年上升了２３２％，是２００１年

影响更为深远。

的２０倍。高额的税费给开发商造成了重大负担，开发商最终会

【关键词】土地出让金；房价；政治合法性；改革

以房价的形式转嫁到购房者身上，间接上推动了房价的高涨。

二、房价飙升原因解析

时下，房价的飙升成为舆论的焦点。自２０１３年２月国务院常

１、土地出让金成为地方政府财政收入的主要来源

务会议出台“国五条”拟通过控制二手房交易抑制房价以来，房

房价的飙升，除原材料、人力成本的上涨以及我国对房地产

价依旧难掩上涨态势，据国家统计局２０１３年５月１８日的统计数

刚性需求的增长外，地方政府为增加财政收入而直接或间接的推

据，０２１３年４月份全国７０个大中城市新建商品住宅（不含保障性

动是房价上涨的主要原因。自１９９４年，中央与地方实行分税制

住房）销售价格，“与３月份相比，上涨的城市有６７个，环比价格

之后，地方政府可支配收入与义务之间呈现越来越不对等的趋

上涨城市中，最高涨幅为２．１％”。与２０１２年４月相比，“７０个城市

势，“我国分税制过分重视财政收入的调整，忽视事权的划分，导

中房价上涨的城市达到６８个，同比价格最高涨幅达１３．７％”。二

致地方政府责任过大，财权向上集中，基层财政陷入困境。分税

手房价格同样水涨船高，上涨的城市达到６６个，同比上涨最高涨

制的财政集权化效应，也加剧了地方政府对预算外资金和制度外

幅达１０．９％。房价缘何越调越高，国家的各项调控政策缘何屡屡

资金的高度依赖，地方财政变成了土地财政。”［２］分税制实施

失效，这其中固然存在着游资涌入、投机性炒房等的因素，但以土

后，土地出让金收入成为少数地方政府独享的收入之一。２０１０年

地出让金为财政收入主要来源的地方政府、以经济增长作为合法 尽管国家出台政策对房地产进行了两轮调控，但土地出让金总额

性来源的国情以及部分既得利益集团对房价的影响更为深远。

及增幅均再创新高，“同比增长７０．４％。土地出让金占地方财政

一

、

影响房价的主要因素

收入的比例再创新高，高达７６．６％。”这一空前的比例，暴露出的

１、土地出让金

是地方政府对土地财政的极度依赖。

土地出让金是房价的重要组成部分，土地出让金是指作为土

除土地出让金，各种税费的收入也是地方财政的重要组成部

地所有者的各级政府将土地使用权让渡给土地使用者，而向受让

分。据易居研究院发布的（２０１２年房地产业对财政收入贡献率研

人收取的土地出让的全部价款。“土地出让金实际上就是土地

究》报告显示，２０１２年房地产“五税”收入占地方财政收入的比重

所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和”。近年来，我国

上升至１６．６％，虽土地出让金的地位下滑，但仍占地方财政收入

土地出让金总收入屡创新高，据媒体公开的数据，自２００１至２０１２

的３１％。

年ｌ２年间，土地出让金近乎连年上涨，２００１年全国土地出让金总

对于地方政府领导干部来说，领导权力的大小很多时候取决

收入１２９５．８９亿元，到２０１１年达到峰值为３１５００亿元，上涨２４倍。 于可支配资源韵多少。很难想象一个资源匮乏的地方领导如何

０２１２年有小幅回落为２６９Ｏ０亿元，但仍然是２００１年的２０．７５倍。土

顺利的开展各项工作。而地方财政收入正是可支配资源的集中

地出让金在房价构成中占有很大比重，以下面几组数据为例，

体现。只有充足的资金和预算，地方领导干部才有可能完成自己

２Ｏ０９年富力地产拿到朝阳区广渠门外ｌＯ号地块时，土地成本为

任内的预期目标，包括民生工程、产业升级等等。如此，地方财政

１４０９７元，平方米，该楼盘开盘平均售价为４５５００元／平方米，地价约 收入除地方企业缴纳的固定税负之外，只能通过大量出售土地而

占房价的３１％；２０１０年远洋地产拿到大望京一号地块时，土地成

赚取更多外快。

本为２４０００元／平方米，楼盘销售均价为６５ＯＯ０元／平方米，土地成 ２、房地产是部分既得利益者家族或控股企业的主要经营项目

本约占房价的３６％；２０１１年第四季度扬州万科城土地成本更是占

我国房地产业自上世纪８ｏ年代起步至今，还有很多不成熟

房价的５４％。据中国指数研究院及国土资源部发布数据，２０１２年 的地方，在１９９４年以前，地方土地出让主要依靠协议出让的方

全国１００个城市（新建）住宅平均价格为８８２２．１７元／平方米，全国

式，即有意愿取得土地使用权的个体或企业通过与地方政府直接

１０５个主要监测城市地价总体水平为３１２９元／平方米，其中住宅

谈判的方式确定开发权的归属以及土地出让金的多少。甚至直

地价为４６２０元／平方米，地价所占比例之高令人咂舌。 至２００２年正式施行“招拍挂”制度后，协议出让的精髓依旧存

２、房地产税费 在。这种方式的弊端甚多，透明度低。很多具有官方背景地产企

房地产企业的相关税费繁重，进一步加快了房价的上涨。房 业正是在这个时候崛起。这些企业依靠背后强大的靠山风生水

地产税费是一个综合性概念，所有与房地产行业相关的税款及行 起，逐步称霸我国地产界直至今日。如我国最大的地产企业万科

政费用都包括在内，在我国包括土地增值税、房地产业营业税、企

集团董事长王石就有着深厚的背景，其父亲曾担任广西柳州铁路

一

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