开发商垫付首付协议

开发商垫付首付协议

篇一：开发商垫付首付相关细则及法律规避

一、法律分析

目前房地产市场上，开发商垫支部分首付房款的方式主要

有以下两种方式：一是开发商直接对购房者垫付部分房款

（在业内称为分期首付）；二是通过第三方（个人或担保公

司）对购房者借款。这两种方式互有利弊，下面分别对上述

两种方式进行法律分析：

1.1开发商直接对购房者垫付部分房款方式

1.1.1有利方面

1.1.1.1 规避银行提高首付的规定，加速开发商资金的回笼，

减轻资金压力。

开发商垫付部分首付款，向银行出具收到全部首付款证明。

银行对购房者发放按揭贷款并支付给开发商。开发商垫付的

部分首付款购房者在交房前再偿还给开发商，这样的方式可

以规避购房者无法支付银行要求的首付款成数而不能发放

按揭贷款的风险，可以加速开发商资金的回笼，减轻资金压

力。

由于垫款人和售房人均为开发商，借款人同时又是购房人，

开发商可以通过与购房人签订商品房销售补充协议等形式

约定双方权利、义务，如将交房或解除商品房销售合同等与

购房人偿还垫款相关联，增大购房人的违约成本，降低购房

者违约风险。

1.1.2不利方面

1.1.2.1购房人未能按期偿付按揭贷款时，开发商可能要承

担连带清偿责任

如购房人未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序

拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商承担连带清

偿责任。

在购房人办理按揭贷款的过程中，需要开发商出具购房人

已付清全部首付款的证明，但由于开发商垫款的因素，购房

人的首付款实际并未付清。银行可以开发商与购房人恶意串

通，出具虚假的首付房款证明，套取银行现金为由[1]，主张

该民事行为无效，解除按揭贷款法律关系，要求开发商对于

按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。如开发商垫款家数较

多，还可能引起连锁反应。

商品房已抵押给银行，如开发商申请查封该已抵押商品房，

则相当于通知银行开发商出具了虚假的首付房款证明，银行

可以基于1.1.2.1中理由，起诉开发商，要求其对按揭贷款承

担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多，银行可以解除存

在开发商垫款的其他全部按揭贷款法律关系，并要求开发商

对以上全部按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。

如不查封拍卖购房人所购商品房，由于购房人为自然人，

从其无法一次性付清首付款的情形看，购房人很可能缺乏偿

债能力，如无其他担保，开发商垫支款项的偿还缺乏保障。

1.2 通过第三方对购房人借款的方式

1.2.1 有利方面

1.2.1.1规避银行提高首付的规定，加速开发商资金的回笼，

减轻资金压力。同理，不赘述。

1.2.1.2 开发商没有出具虚假首付款证明，从而对按揭贷款

的偿还承担连带清偿责任的风险

第三方对购房人借款与开发商收取首付房款在法律上是不

同的法律关系，开发商在此情形下收取了全额首付款，所出

具的首付款资金证明真实有效，开发商没有出具虚假首付款

证明，从而对按揭贷款的偿还无须承担连带清偿责任的风

险。

1.2.1.3 第三方对购房人借款属民间借贷，可以约定高额逾

期利息[2]，以督促购房人按期还款。

3

1.2.1.4 查封拍卖购房人所购房屋没有法律障碍。

第三方对购房人借款与银行按揭贷款属于不同的法律关

系，如购房人逾期未能偿还第三方借款，第三方可以通过诉

讼途径要求购房人偿还借款，并可以在执行中通过查封拍卖

购房人所购商品房来偿付借款。具体地，该所购商品房的拍

卖执行所得收入，在偿付银行按揭贷款后的剩余部分（抵押

优先权），可以用于偿还第三方借款。

1.2.2不利方面

1.2.2.1 由于第三方对购房人借款与开发商销售房屋是不同

的法律关系，无法通过与购房人签订商品房销售补充协议等

形式降低购房者违约风险。

1.2.2.2 由于购房人所购房屋已经抵押给银行，查封拍卖程

序后所得收入银行具有优先受偿权。此外，如借款金额与房

产价值差距太大，则查封请求可能不会得到法院的支持。

相关附件：

1、开发商垫款协议文本

2、第三方借款协议文本

3、 补充协议

篇二：首付垫付协议

购房垫付款协议

甲方：淄博中祥泰富房地产有限公司

乙方：（身份证号： ） 丙方：（身份证号： ） 乙方在购

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买甲方房产过程中，因购房资金出现紧张，经双方友好协商

达成如下协议：

一、乙方购买甲方位于淄川区颐泽花园南区一期小区____

号楼 单元 室，购房总价为元。其中，首付 元 银行按

揭 元， 甲方同意为乙方垫付购房首付款元 （大写 ）。

二、甲方为乙方垫付的购房首付款 元 ，乙方应于二〇一

四年 月日前支付给甲方，在此期间，乙方不向甲方支付利

息。

乙方若到期未向甲方支付垫付款，从与甲方签订购房合同

之日起，乙方按同期人民银行住房贷款利率的双倍向甲方支

付违约金，同时，甲方有权中止和乙方的购房合同。

若乙方逾期超过三个月视为同

意甲方将该房屋收回自行处理。并承担由此给甲方造成的经

济损失。

三、乙方有义务在交纳首付款同时向甲方提供办理银行按

揭贷款的全部相关材料。

四、其它事项，按甲乙双方签定的购房合同和其它协议执

行。

五、丙方同意甲乙双方以上约定的所有条款并同意作为乙

方的担保人承担连带赔偿责任。

六、本协议在履行过程中发生争议后，双方应协商解决，

协商不成，由淄川区人民法院管辖。

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本协议各方签字后立即生效

甲方 乙方丙方

联系电话：联系电话：

年 月 日

篇三：开发商垫首付借款协议

借款协议

出借人：（以下简称甲方）

借款人（夫/妻）： （以下简称乙方）

（夫）身份证号码：

地址：

联系电话：

（妻）身份证号码：

地址：

联系电话：

甲乙双方就下列事宜达成一致意见，签订本协议。

1、乙方已购买甲方开发建设的栋 单元号房，建筑面

积平米，单价 元/㎡,总房款（人民币） 拾 万 仟 佰拾元

(￥ 元 ）。

2、双方在《商品房买卖合同》中约定，乙方应于合同签订

之日交付

总房款的 30 ％元 ，但因资金周转问题，双方协商同意，

乙方已经交纳人民币 拾 万仟佰拾元（￥ ），

6

剩余房款，人民币拾万仟佰拾元

（￥元）向甲方借款支付。如因政策或客户自身原因需提

高首付，则甲乙双方重新签订提高首付后的借款协议。

3、乙方承诺上述甲方借给乙方的款项，乙方应于 年月日

之前付 元,于 年月日之前付 元，

4、乙方同意将该房屋作为向甲方借款的抵押物，若乙方未

能按时还

款，则甲方有权无条件将该房屋收回，并无需承担任何责

任。

4、乙方按期还清向甲方借的款项后，甲方方能给乙方办理

房屋产权

证书及其他相关手续，逾期后，甲方有权断电断水、且停

止物业服务，

并停止给乙方办理房屋产权证明。

5、购房客户签订借款协议后，需在5个工作日内签订《商

品房买卖合同》，并全力协助甲方办理贷款手续，贷款办好

后，甲方方可为客户办理入住手续。

6、乙方如能按期还款，由甲方借给乙方的上述款项不计利

息，若乙方不能按时偿还，自双方约定的应还款之日起至实

际金额还清所借款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期借款

的千分之三的违约金。乙方延期付款超过三十日的，甲方有

权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并将该房屋收回，

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乙方已交纳的定金不予退还，乙方未偿还给甲方的款项，甲

方有权直接从乙方已交纳的款项中扣回，已交房款的余款退

给乙方。

7、甲方解除《商品房买卖合同》的，以甲方向乙方发出解

除合同通知之日为准，甲方以乙方在本协议中注明的联系地

址为通信地址，乙方地址变更应及时通知甲方，否则，甲方

按本协议注明的联系地址发出通知即视为履行通知义务，相

关不利后果均由乙方自行承担。

8、对本协议履行发生争议，双方协商解决，协商不成的，

向甲方所在地的人民法院提起诉讼。

9、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。自双方签字盖

章之日起生效。

甲方： 乙方： 年 月 日 年 月 日

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