验房手册

验房手册

最详细的验房步骤和注意事项

需要准备的验收工具：

1、验房小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。

2、稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。

3、卷尺：用来检查房屋净高等。

4、验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。

5、网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机(带闪光

灯)，律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。正常验收房子时

间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：00 去。有条件的可请

专业人员帮你验房。 验房注意事项

1、看合同核面积

看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否

有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋

面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

【提示】：查看售房合同，一般如与实际测量面积误差在 3%之内，不予考

虑，误差超过 3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实

际测量面积误差为 2%，最好不超过 5%。

2、用卷尺测层高

自备 5 米卷尺用 5 米卷尺测量一下楼宇的层高，看是否与合同相符。

【提示】：最好记在自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题

3、查下水看漏堵

自备塑料袋、沙子、1 只塑料脸盆验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个

下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏

等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积

水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试

排水速度。 另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以

用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅就行了(约高 2 厘

米)，24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户

同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，

用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地

面不应有积水存在，下水畅通。

【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水

、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需

要塞实，以防装修时垃圾进入，堵住管道。

4、榔头轻敲听空裂

自备 1 只小榔头，用它轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙

【提示 1】：阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，

危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有

裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

【提示 2】：若买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕

迹。

【提示 3】：特别留意如果是冬天房间里的墙面有结露现象，那么这个墙面

的保温层肯定有问题。

6、门窗灵活听隔音

试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，

关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。

【提示】：为了防水，卫生间的门须离地面预留 1.5 厘米。

7、拉断电闸看分路

拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支

线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。

【提示】：另外别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下

5、1 只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通。

6、1 只计算器---用于计算数据。

7、1 只笔--用于签字。

8、1 把 2 米长的靠尺—用于测量墙面平整度。

9、1 个红外线水平仪—用于测量墙顶面水平度和垂直度。

10、1 把水平尺—用于测量地面水平度。

11、废旧报纸、打火机—用于测试厨房、卫生间烟道和风道是否通畅。

12、电笔、相位仪—用于测试电话是否通畅、相位是否正确

13、小镜子—用于看隐蔽的位置。

验房项目

入户门

1、门框检查：门框安装是否牢固周正，门框与墙体连接是否密闭严实，门

面有无开裂、破损、垂直度等情况。

2、门扇检查：门扇有无变形、开裂问题，漆面有无流坠及漏刷和磕碰、表

7、门配件：检查门体和各种五金配件是否齐全、牢固。

8、户门密封性：检查是否密封。

塑钢门窗

1、门窗是否在安装时出现开焊、断裂现象，表面是否被划伤。

2、五金配件是否齐全，安装位置是否正确，使用是否灵活，平开、推拉或

旋转门窗的开关部件均应关闭严密。

3、门窗框与墙体连接要牢固，固定片的螺钉间距应小于或等于 60 厘米；

玻璃安装不能出现松动现象，单层玻璃不得直接接触型材。

4、塑钢等门窗具有热胀冷缩的特性，一般塑钢门窗的胀缩值可达 1 厘米以

上，所以安装时门窗与墙体界面间的密封必须是弹性密封，不得用水泥砂浆嵌

缝，而应当使用防寒毡条、泡沫塑料、有机硅泡沫密封剂、聚氨酯发泡剂等弹

性材料填嵌饱满；窗框与窗扇之间结合要严密，窗扇密封条接头处应没有明显

缝隙；玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接触应平整，不得卷边、脱槽，压条必

须与玻璃全部贴紧，压条与型材的接缝处应无明显缝隙，接头缝隙应小于或等

检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕：强

度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、钢筋。如果

在验房时发现以上的墙面问题，可以终究开发商帮忙修补后在签字。

3.室内楼梯是否有缺损

主要看楼梯的平整性，是否有缺损。

4.门窗安装轨道是否顺畅

在门窗检查方面，最主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅。特别是平开窗

的亲们，一定要注意能否关严实。否则会有风进入房内，特别是在寒冷的北方

作为楼房的建筑高度规定一般在 2.8 米，实际高度不能低于 2.6 米，层高

3 米的实际高度不能低于 2.75 米，但是住宅层高不能低于 2.8 米。

8.给水是否配套齐全

在检查给谁方面的注意事项，主要是看房间的各个水管的 龙头是否有水的

供给，是否配套齐全，(包括楼道里的管道井中的水龙头)。

9.排水是否正常

有了给水后，剩下的一大问题就是排水问题的解决。验收排水的位置主要

是在台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和

表面无积水)。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周

围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试

排水速度。

10.电气是否与买的数量一致

电气方面的检查首先是要检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量

一致；

11.预留洞是否合理

.首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。特别是在检查空调孔时

，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来

，这可是比较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。如果发现

这个问题，坚决要求 kfs 把原来的口子堵上，并重新打孔。

12.强电、弱电

通过拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。就可以

知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源，对于插座，一定要是保险插座(距

离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置)，卫生间内的电源插座应是防潮插

座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应

有插座。

13.检查室内的平整度

如何检查室内的平整度的三大方法：

(1)在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度

。

(2)目测大致地平。

(3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪。

14.检查门窗垂直度

(1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧。

(3)CCTV 监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。

(4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。

二、验房子流程

购房人在接到房地产商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往验收房

子。收房时，首先检查房地产商的文件是否符合要求，即：《竣工备案表》上

有没有建委同意备案的章等，然后再对要接收的房屋进行实地验收。在验房过

程中主要应注意以下内容：点击阅读验房的相关法律文件

【验房工具】常用的验房工具分为专业验房工具和辅助工具。专业验房工

具包括：垂直检测尺、多功能内外直角检测尺、多功能垂直校正器、游标塞尺

、对角检测尺、反光镜、伸缩杆、水电检测锤、活动响鼓锤、钢针小锤等，其

中，专业验房工具又可分为：量具和电钳工具。辅助工具包括镜子、手电、塑

料袋多个、火柴、卫生纸、凳子、纸笔等。

以下为自己验房时需要用到的验房工具

验房的时候要带上电笔或者三项插排，有指示灯的最好。主要用来检查插

座，可用电笔或者插排放入预留电源插座里。

实用度：★★★

6、笤帚

未使用过的油漆刷，小的扫地笤帚，它们有何用途呢?主要是为了清扫地面

与墙壁夹角处的建筑尘土，千万别小看这层尘土哦!清理完之后有可能会看到裂

缝、坑洼，有甚者还能发现钢筋露在外面!在精装修的房子里，清扫地面的灰土

之后，看看是否有地板破损、裂缝等问题。购房者记得要把发现的问题做记录

，拍照为证也可以。实用度：★★★★

7、软管

交房验房流程全攻略

一、 通知

开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时

间内对房屋进行验收交接。

注意事项：在约定的时间地点内开发商会核验业主材料;业主领取《竣工验

收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使

用说明书》

二、 验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验

收，并做好记录

注意事项：收楼要验哪些内容？——面积、电气、屋面、地面、装修、结

简单验房自备工具

1 只塑料洗脸盆：用于验收下水管道；

1 只小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；

1 只塞尺：用于测量裂缝的宽度；

1 只 5 米卷尺：用于测量房子的净高；

1 只万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；

1 只计算器：用于计算数据；

1 只水笔：用于签字；

1 把扫帚：用于打扫室内卫生；

小桶或塑料盆——验下水道；小锤子——验墙体是否空洞；小扫把——打

扫卫生；卷尺、计算器——测面积基层高；笔、本子——记录数据；照相机—

—现场取证；购房合同、入住通知单及相关证件。

四：战斗开始

1．查看相关文件：《国有土地使用权证》 原件，可带走

《住宅使用说明书》 原件，可带走

《住宅质量保证书》 原件，可带走

《竣工验收备案表》 原件，可带走

面积实测表

管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）原件，可带走

2．核实面积

3．实际验收

10. 检查下水，接两盆水下各下水处（阳台、厨房、卫生间、浴缸、马桶

、脸盆、地漏）灌

水，每个下水口灌两盆水，听到咕噜咕噜声且表面无积水。

11.将下水突出物及地漏用袋子包住用绳子扎紧；

12.地面下水：卫生间放水 2 厘米，和楼下邻居约好 24 小时后检查邻居家

的天花是否渗漏，若有找物业解决；

13. 核对合同上注明的设施、设备是否有遗漏，品牌数量是否相同；

14. 测实际距离，楼高、马桶坑位、浴缸（或淋浴）长度宽度、吊顶高度

、水表数字；

流程：

检验材料——领《国有土地使用权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质

量保证书》、《竣工验收备案表》、面积实测表管线分布竣工图——交纳余款

——领钥匙并签《钥匙拿到书》——综合验收——问题

质疑、改进意见、解决方案——与开发商达成协议，15 日内解决——业主

签署《入住交接单》。

毛坯房验房项目表

6.卫生间：地平落差是否达标，蓄水试验；

7.墙柱，阴阳角：有无大小头，方正度，垂直度；

二、窗户

1.窗框：是否稳固、周正，表面平整，材质是否符合合同；

2.窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密，材质是否符合合同；

2.电表：是否完好，底数；

3.信息箱：信息线是否已入户；

4.有线插座：是否完好、稳固（个数）；

5.水表：是否完好、底数；

6.阀门：是否闸完好；

7.上水管：是否水管完整，无渗水，无明显磕碰，；

8.下水管：是否封口完整，无渗水，水封高度；

9.空调洞：是否位置合理；

10.地漏：低平高低差，是否通畅，灌水试验；

11.防水：有无屋面，外墙渗水。

文件

□1、权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？是否□

2、房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验

收备案表》？是□ 否

3、各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》

、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等

文件？是□否□

门

□1、门框是否稳固、周正，安装牢固？是否□

□5、门轴是否平整牢固，转动平稳？是否□

□6、猫眼是否完好，视野清晰？是否□

□7、门铃是否按钮完好，加电有声？是否□

窗户

1、窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框墙接缝处一定要密实，不能有缝

隙）是□ 否□

□2、窗扇安装是否牢固、开关灵活、关闭严密？是否□

□3、窗框是否稳固、周正，表面平整？是否□

□4、窗户玻璃是否完好？是否□

□5、把手是否完好、牢固、灵活？是否□

□6、窗台下面有无水渍？（如有，则可能是窗户漏水）是否□

□7、窗前护栏高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍？是否□

墙

1、屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈 45°斜

角，说明有结构问题）是□否□

□2、承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是

否□

3、房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如有裂缝很有可能是阳台断裂的先

兆，要立即通知相关单位）是□ 否□

□4、墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是否□

□5、从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是否□

6、墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙

面的保温层可能有问题）是□ 否□

□7、内墙、厨房卫生间顶面、外墙是否有水迹？是否□

□8、内墙墙面上是否有石灰爆点（麻点）？是否□

□9、墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是否□

10、墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是□否□

天花板

1、是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）

是□ 否□

□2、是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是否□

□3、卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是否□

□4、顶棚楼板有无特别倾斜、起浪、隆起或凹陷？是否□

地面

1、检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，

要返工，要梆梆声才好）是□ 否□

卫生间

□1、坐厕下水是否顺畅？是否□

□2、是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是否□

4、供水管的材质是否可靠？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用 50

年，并可净化管内水质）是□否□

电

1、电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能

否控制各个电源）是□ 否□

□2、户内有分闸的，拉闸后，分支线路是否完全断电？是否□

3、各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用力拉

一拉，看是否虚设）是□ 否□

4、是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高 0.2 元，而且还没有保障

）是□否□ 管线

1、燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规

范）是□ 否□

□2、居室、客厅有否各种管线外露？是否□

隔音

□1、将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是否

□

毛坯房验房程序及注意事项

验房程序

1 看三书一证一表

《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、

《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。并且

要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。

发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证(即通过

录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础，特别保存好自己那

份验房咨询报告。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退

少补，吃亏的是业主);套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少

，吃亏的还是业主)。

3 房屋完好

签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

4 交合理费用

包括：物业管理费、装修押金、垃圾清运费

END 验房细节

1 核对购房合同的附件及配套设施

2 净面积测量、开间进深及净高尺寸测量

有一些需要业主签字的验收表格，记录该套房子的验收情况，例如《验房

交接表》等。据了解，有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠

纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格

签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主。律师提醒，这样做对业主是很没有保障

的，业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。 验房过程中发现的任何

问题业主都应在陪同验房人员在场的情况下记录下来，如果是小问题

应要求开发商在短期内整改，改好后再办理入住手续。如果是大问题就要

及时与开发商交涉考虑是否退房了。

延期交房的原因可以有很多种，关键是业主要了解开发商不能按时交房的

真正原因。如果是一般工程性问题推延几个月尚属能接受范围内。但如果是因

为开发商资金链出现问题无法继续开工，则建议业主权衡利弊，及时与开发商

交涉退房事宜。

毛坯房收房须知：注重验房程序及注意事项

验房程序

内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主);套内面积减少、公摊面积增加的情

况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主)。

此外还有一些需要业主签字的验收表格，记录该套房子的验收情况，例如

《验房交接表》等。据了解，有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免

验收纠纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名

的表格签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主。律师提醒，这样做对业主是很没

有保障的，业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。

4 房屋完好。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己

的权利。 5 交合理费用(包括：物业管理费、装修押金、垃圾清运费)

END 毛坯房收房十条注意事项

1 核对购房合同的附件及配套设施;

2 净面积测量、开间进深及净高尺寸测量;

3 楼地面空鼓、裂缝、起沙检验;

4 墙面空鼓、裂缝、龟裂、爆灰、平整度、阴阳角检验;

5 顶棚检验;

6 门、窗安装质量及配件检验;

你好，在验房过程中手续复杂，总会遇到各种各样的问题出现，那么怎样

能够避免日后纠纷呢，就是在验房过程中要注意验房事项。

1、首先要核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是

否相符。

2、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；仔细

查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂

缝。

3、验房时检查厨房、卫生间渗漏、排水、通风等问题；卫生间面积、尺寸