当前楼市调控的经济学原理

关于我国房地产市场调控的经济学原理的思考

陈泉宇 2014.7.21

摘要：中国的房地产市场是伴随着政府停止住房实物分配的政策逐步推行，在20世纪90

年代初正式形成的。我国的房地产市场具有地产与房产市场的统一性、供求状况的区域性、

流通形式的多样性以及投机活动的巨大可能性等特点。房地产市场发展距今仅有短短二十余

年，但房地产投资占2013年全国固定资产投资的20％，自1998年至今,房地产业对于我国

经济增长率年均接近1％，与此伴随而来的是房地产市场如何形成良性发展机制、如何最大

发挥正外部效用的问题。2003年我国政府首次对实体房地产市场进行了调控，近年来几剂

“猛药”更是牵动了国人神经。本文试图从经济学基本原理的角度，对近年来我国楼市调控

的原因、形势等因素做一个简单分析。

关键词：房地产调控 原因 分析

正文：

1.房地产市场价格形成的机制

房地产调控的核心内容即为房地产市场的价格。自社会主义市场经济逐渐成形、房地

产市场逐渐兴盛之后，房地产作为一个社会化的商品，从根本上说，其价格还是由其供给与

需求共同决定的。

从供给层面角度分析，土地价格是房地产开发主要成本，影响制约着房地产供给，而

土地价格又由土地供给和需求决定，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定。近年来由

于土地资源的不可再生性，土地供给缺乏弹性且数量不断减少，与此同时，许多地方政府财

政收入奉行“土地财政”策略，利用土地拍卖增加财政收入或用于抵押多种所需贷款，致使

“地王”不断在各地涌现、土地价格水平节节攀升。而我国在2004年出台有关规定前，廉

租保障性住房工程建设远远滞后等各种因素，都从客观层面上决定了我国房地产市场供给总

量不足。从需求层面角度进行分析，2011年年末，我国城市化率首次超过50％，达到50.5％，

随着经济社会的发展、人民物质需求的日益提升，住房刚性需求随之水涨船高，投机房地产

业的投资者也使得住房供给水平在短期内相对稳定的同时，拉升了总体需求量，从而进一步

加剧了住房供需之间的矛盾现状。

2.房地产市场的联动性

自改革开放以来，尤其是我国市场类型逐步向市场经济转变之后，房地产市场逐渐成

为了我国国民经济的支柱产业，带动了多种相关行业的发展，推进了城市化进程，一定程度

上为政府财政资金的筹措拓宽了渠道，但也同时带来了种种问题。

1998年亚洲金融风暴之后，尤其是2008年经济危机以来，我国许多学者从实证角度对

房市与股市及国民经济发展的关系进行了较为深入的研究，研究结果表明，中国房地产价格

的变动会导致股票价格和国民经济的波动，时间跨度越长，三者的相关性越强。根据等量边

际收益率原理，房地产波动性相对较小但流动性低，股票波动性相对较大但流动性强，两者

是具有很强互补性的一组投资组合，两者统一于信贷市场之中。由于房地产属资金需求密集

型行业，无论是商品供给方或是需求方，其对于信贷市场的依赖性都是必要的，而贷款方所

能提供的信贷额度取决于其能提供作为押品的资产价格，股票和房产作为常见的抵押品形

式，当房地产价格上升时，抵押品资产价格上涨引起信贷市场信心提振，信贷市场也会相应

进入繁荣期；而当房地产市场价格大幅度下跌之后，由于贷入方的偿还能力下降，贷款方的

信贷评级就会被降为次级贷款，信贷市场繁荣度及市场信心也会因此受到重挫，这就是2008

年由美国次贷危机衍生出全球经济危机的导火索所在。

除与金融信贷市场的联动性之外，生产资料使用市场、房产交易市场、房地产劳务市

场等均为房地产市场的重要组成要素，其与房地产市场间的联动关系都是不言而喻的。中共

中央总书记早已在十六大报告中明确指出，全面小康社会要实现“老有所养，住有所居……

鳏寡孤独皆有所依”。房地产市场建设与调控作为一项民生性、全国性、长期性工程，它的

发展、稳定与党和政府的公信力、政策执行力乃至政策执行的最终效果评估密切相关。

3.我国房地产市场调控的必要性

房地产市场作为我国社会主义市场经济的重要组成部分，由于其地位意义特殊性、环

境不稳定性及社会主义市场经济特有要求等因素，我国政府自从1993年6月颁布《关于当

前经济状况和加强宏观调控意见》以来，对房地产市场进行了多次较为有效的调控。

从市场角度分析，由于任何国家都不能在全球经济化浪潮中独善其身，而房地产市场

其受内部投资氛围、社会预期、外部市场环境等因素的影响颇大，各国尤其是主要经济引擎

的房地产市场皆可谓牵一发而动全身。从运行角度分析，由于各不同房地产开发商、开发地

点间产品单件生产的差别，房地产交易通常是差别定价、个别成交，买主普遍对房地产交易

涉及的纷繁法律条例不熟悉，房地产市场是一个存在自发性、盲目性的不完全竞争市场。从

政策层面分析，从国家层面分析，由于房地产市场涉及国民收入的初次分配和再分配，房地

产市场是一个存在效率与公平矛盾中的不同利益集团博弈场！

而社会主义市场经济在允许一切符合“三个有利于”原则的所有制形式经济都可以通

过准入审核进入市场的同时，要求一切所有制形式都可以而且应该用来为社会主义发展服

务，尤其是越来越讲究以人为本、讲求凝聚民族力量共赴中国梦的当代中国——“广厦千万

间”自古以来就是我国百姓关于社会公平的殷切期望——房地产市场的分配与调控关系着国

计民生。社会主义市场经济与资本主义市场经济不同，前者要求社会在充分实现效率、社会

化大生产的同时，尽量减少市场经济固有的自发性、盲目性、滞后性等弊端，实现收入的公

正分配与经济结构的优化。我国社会主义市场经济具有较雄厚的物质基础、牢固的政治基础

和最广泛的群众基础，基于我国发展改革现状，房地产市场调控更将是一场考验智慧与魄力

的战斗。

4.我国房地产市场调控现状的解析

当代中国处于大变革、大发展阶段，随着经济体制改革的步步深入，中央逐渐在必要

时宏观调控的基础上，加强了对建立长效合理体制机制的重视程度。自从党的十八届三中全

会吹响全面改革号角以来，各个城市在房地产调控方面密集出台了“京七条”、“沪七条”与

“深八条”等区域性或自发性的调控。可以预期的是，去行政化调控、回归市场化方向将成

为新时期房地产调控政策的必然选项，而诸多调控政策中对政府与市场关系的厘定、对相关

配套设施工程及机制的细节规定将在很大程度上影响调控政策的方向与效果。

继2013年以适度偏紧、避乎其下的基调完成对房地产市场的调控之后，房地产市场渐

趋健康化发展，初步达到了促进民生改善的目标，供求的阶段性释放和市场的稳中有进也保

障了国民经济的平稳运行。对于短期房地产市场，专家学者认为以2014年为标志，房地产

市场调控将逐渐实现由行政化向市场化的过渡，在政府强力维稳的方针指引下，已局部试点

的、对于我国楼市结构及利益集团冲击极大的房产税不太可能实现全面开征，但中央仍会继

续推进保障性住房建设、尝试建立区分性长效机制保障房地产市场在可控区间内运行，这也

有助于从根本上解决房地产市场涉及的利益及福利分配、公平效率等问题，由于房地产市场

本身存在的巨大变数，其最终结果有待拭目。

综上所述，在我国当前以经济体制改革建设为重点的大发展、大变革阶段，我国房地

产行业以其特有的内涵、特有的影响力及特有的复杂性牵动着社会个人、利益集团、国家政

治的神经。我国政府对房地产市场的调控需要精妙地将“不到长城非好汉”的勇气与“摸着

石头过河”的勇气相结合，在坚持经济学基本价值原理及综合效益最大化的基础上，认真负

责权衡各可行方案间的机会成本与外部效益，审时度势、采取可控措施、建立合理机制维系

房地产市场行业的健康发展，使房地产市场在多方因素助力下产生最大正外部效益，让房地

产市场在阳光体制下运行，为保障及促进个人福利、稳定与发展社会主义和谐社会、凝聚民

族力量共赴中国梦完成最优的房地产市场调控效益。