房地产知识

房地产专业知识培训

一、房地产基础专业知识

1、房地产：是房产和地产的总称（又称不动产)，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建

筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

2、房地产的三种存在形态：

a.单纯的土地（无建筑物的空地)；b.建筑物（单纯的房屋,把它单独的看待与承载它的土地分开

和构筑物）：c。土地房屋的综合体(房地）

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同)；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的)；

d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可

以进行出租出售或做其他用途房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类:

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅)、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商

场)、办公用房（写字楼)、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利).

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿

化用地、特殊用地等；

8、房地产业：是指以土地和建筑物为经营对象从事房地产开发、经营、管理以及维修、装饰和

服务的集多种经济活动为一体的综合性行业。其包括:

a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款； f、房地产市场;

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利

用和收益的权利）。

土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制.a)农村土地采用了集体所有制，属于

农民集体所有；b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有；任何个人不能取得土地的所

有权。

土地使用获得的方式:

划拔:无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

出让:从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩)、招标(提出底价，根据使用用

途和价格取得)、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下,通过正规渠道取得）；

10、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等

条件,将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出

让交易双方是国家和用地单位或个人。

11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转

移的行为。

12、土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无

偿划拨取得的土地使用权,其出让须经政府及土地管理部门同意，补交土地出让金后方可进行转

让、出租、和抵押.

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的

年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

d、加油站、加气站用地20年;

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;

2)土地使用年限到期后如何处理:

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件

收回;

14、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通

的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：<国有土地使用证〉、<建设用地规划许可证>、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书:<质量保证书〉、<使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地

产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证

文件。

16、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房；也就是消费者在购买时不具备即可

入住的商品房.即房地产开发商取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证为止，所出售

的商品房均称为期房。消费者在购买期房时应签署《商品房买卖合同》。（价格低、选择空间

大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

17、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。

消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,开发商已办妥所售商品房的大产权证，与消费者签

订《商品房买卖合同》后立即可以办理入住并取得产权证。（即买即入住、价格高、户型过时、

选择空间不大）

18、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋.其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置

房等福利房。

19、诚意金：指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开

发商的折扣承诺).

20、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权

人的作用)不能返还.

21、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

22、一次性付款:指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一

次性付给售房单位的付款方式。

23、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款

（针对期房），交房时，款项全部付清.

24、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式.即购房者在购房时，向银

行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定，按期按时

间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵

押,住房:七成二十年；门面:五成十年或六年十年）.

25、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人

征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅:4％）.

26、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅:2％；

电梯房、门面：3％）.

27、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

28、起价：即“起步价"是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的

楼房价格，各层的差价几十~几百元）.

29、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方

法而言的,与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同)。

30、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建

筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

31、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格.

包括：A、征地和拆迁补偿费； B、勘察设计和前期工程费;

C、建安工程费； D、住宅小区基础设施建设费；

E、管理费； F、贷款利息; G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积.

4、建筑面积:指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地

下室、室外楼梯等.

5、销售面积:指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的

共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中,直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中,一般不采用

使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两

部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结

构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房

以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二）套单元与公用建筑空间之间的分

隔以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和.

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

9、容积率：总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0。

3-0.45左右、容积率越低,居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

10、建筑密度:基底面积之和/总占地面积＊100%

11、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式:植被垂直面积/占地面积*100％

12、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧

区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

13、得房率:套内建筑面积/套建筑面积（销售面积)之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

14、开间：住宅房子的横向宽度。

15、住宅的实际长度。

16、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

17、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

18、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方

米的土地.

19、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

20、复式楼:楼梯连接两层，客厅只有一层高。

21、错层：房内高度不一致，一米以内分离.

22、砖混结构:由砖和混凝土组成，承重墙(四面不能动，梁柱都不能动）。

23、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙

在梁柱，墙面可以自由打通.其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

24、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限,与设计的标准、建筑的材料、施工质

量、使用状况、维护保养相关.

钢筋结构：60—80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30—50年 其他：15年以下

25、土地计量单位：

1平方公里=100万平方米(km)

22

） 1公顷=1万平方米(hm

1公顷=15亩 1亩=667平方米