李伟忠、美联物业代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

李伟忠、美联物业代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【审结日期】2020.08.13

【案件字号】（2020）粤03民终10517号

【审理程序】二审

【审理法官】白全安林建益刘月

【审理法官】白全安林建益刘月

【文书类型】判决书

【当事人】李伟忠;美联物业代理（深圳）有限公司;王菁

【当事人】李伟忠美联物业代理（深圳）有限公司王菁

【当事人-个人】李伟忠王菁

【当事人-公司】美联物业代理（深圳）有限公司

【经典案例】涉港澳台案例

【代理律师/律所】李希翔北京市炜衡（深圳）律师事务所;沈蕊北京市炜衡（深圳）律师事

务所;黄智硕广东华商律师事务所

【代理律师/律所】李希翔北京市炜衡（深圳）律师事务所沈蕊北京市炜衡（深圳）律师事务

所黄智硕广东华商律师事务所

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【代理律师】李希翔沈蕊黄智硕

【代理律所】北京市炜衡（深圳）律师事务所广东华商律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】李伟忠

【被告】美联物业代理（深圳）有限公司;王菁

【本院观点】因王菁系香港特别行政区居民，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。

【权责关键词】完全民事行为能力欺诈恶意串通撤销代理实际履行过错合同约定证据不足证

明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审查封

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，因王菁系香港特别行政区居民，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。由

于各方当事人并未协议选择纠纷适用的法律，且涉案合同履行行为发生在广东省深圳市，根

据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，依据最密切联系原则，本

案依法应适用中华人民共和国内地法律。根据各方诉辩意见，本案的争议焦点是：1.房产中

介机构是否负有审核买房人购房资格的义务，并为此承担责任；2.美联物业公司、王菁是否

应当承担返还26万元定金的责任。 关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四百

二十四条、四百二十五条及四百二十六条的规定，居间人负有就有关订立合同的事项向委托

人如实报告之义务。《房地产经纪管理办法》第二十一条亦进一步明确，房地产经纪机构签

订房地产经纪服务合同前，应当向委托人书面告知交易相关的事项，其中包括房屋交易的一

般程序及可能存在的风险。深圳市实施的住房限购限贷政策对于买受人购房资格和支付能力

的限制直接影响合同是否具备履行条件，因而，相关政策应属于可能导致房屋交易无法完成

的风险，房地产经纪机构有义务予以书面告知。本案中，买房李伟忠与涉案房产的卖方王菁

于2019年1月3日及2019年3月31日签订了两份《房屋转让合同书》，该两份合同书第

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14条均备注第三方已详细告知买卖双方现行的限购、限外及贷款政策，双方确认已知悉，且

买卖双方确保可提交合格、真实有效的文件(如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等)以办理过

户及贷款手续。因此，可认定美联物业公司已就限购政策对李伟忠尽到告知义务。李伟忠作

为具有完全民事行为能力的成年人，应自行就政策问题是否影响其履约作出判断，在其尚不

具备购房资格的情况下，李伟忠仍选择签订涉案合同并支付定金，其即应为此承担相应的风

险及责任。 关于焦点二。李伟忠主张美联物业公司、王菁存在严重欺诈和过错行为，应

提供证据予以证明。本案中，2019年3月31日，王菁、李伟忠、美联物业公司三方再次共

同签订《资金托管协议》，约定定金为26万元人民币以及美联物业公司放款的条件是收到卖

方房地产证原件且该物业经查档确认产权清晰有效无抵押无查封状态。同日，李伟忠与王菁

签订《房屋转让合同书》，该合同第4条约定，李伟忠应于2019年4月15日将首期款支付

至监管账户；第10条约定，如买房未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权……没收买

方已支付的定金。后因李伟忠购房资格的原因，其并未履行合同约定。李伟忠并无证据证明

美联物业在未收到房产原件或房产存在产权争议或抵押查封等状态下即放款，亦无证据证明

王菁与美联物业公司在交易过程中存在恶意串通，一审认定不予支持李伟忠关于王菁、美联

物业公司共同承担返款责任的诉请，并无不当。 综上，上诉人李伟忠的上诉请求不能成

立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民

事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费共计5200元（上诉人已预

交），由上诉人李伟忠负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-25 08:07:09

李伟忠、美联物业代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（2020）粤03民终10517号

上诉人（原审原告）：李伟忠。

委托诉讼代理人：李希翔，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈蕊，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：美联物业代理（深圳）有限公司，统一社会信用代码：

91443D。

法定代表人：张锦成。

委托诉讼代理人：洪志军。

被上诉人（原审被告）：王菁。

委托诉讼代理人：黄智硕，广东华商律师事务所律师。

上诉人李伟忠与被上诉人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公

司）、被上诉人王菁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院

（2019）粤0307民初23077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议

庭进行了审理。本案现已审理终结。

李伟忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判美联物业公司、王菁向李伟忠返还款项

人民币260000元并支付利息（按年利率人民银行同期同类贷款利率自起诉之日计算至美

联物业公司、王菁实际支付之日止）；2.请求二审判决美联物业公司、王菁承担本案全

部诉讼费用。主要事实和理由：一审判决遗漏美联物业公司、王菁存在严重欺诈和严重

过错行为的重要案件事实，造成事实不清判决错误，严重损害李伟忠的合法权益。美联

物业公司的销售人员发现李伟忠的社保记录曾在2014年6月存在中断，暂不满足在深圳

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市必须有连续60个月社保缴费的购房资格要求，作为专业的房产买卖代理机构，美联物

业公司本应当如实告知李伟忠相应的风险，然而，美联物业公司隐瞒交易风险，并捏造

事实，哄骗李伟忠继续交易，并要求李伟忠支付20万元定金给被王菁；在办理资金监管

手续时，美联物业公司销售人员又告知李伟忠，李伟忠的社保记录在2015年1月份也存

在中断，仍然不符合购房资格，要想交易则必须等到2020年1月以后。同时，为了达到

让李伟忠继续完成交易的目的，美联物业公司销售人员仍然表示，还可以跟卖家沟通

好，再延迟交易时间，让李伟忠陷入还能完成交易的错误认识。最后，作为卖方的王菁

却突然以买方违约为由直接没收了李伟忠支付的全部26万元定金。至此，李伟忠才发现

这次房产交易完全可能是美联物业公司、王菁安排的骗局。

美联物业公司答辩称：1.美联物业公司已经尽到了相关义务，没有过错，不应该

承担责任。美联物业公司已告知买卖双方相关交易风险，包括提供相应的社保缴纳证明

等。李伟忠作为完全民事行为能力人应该知悉自身的社保缴纳情况，并承担相应的一切

法律后果，不应该将过错归责于美联物业公司、王菁。2.美联物业公司事先对李伟忠不

符合购房资格并不知情，在交易过程中也并不存在故意隐瞒、恶意串通的情形。如促成

明知不能完成过户手续的合同，也并不符合居间方的利益，美联物业公司在该交易中没

有获得任何的经济利益。3.李伟忠支付的26万元定金其中有20万元是李伟忠直接支付

给王菁的，与美联物业公司没有关联。

王菁答辩称：1.王菁不存在李伟忠所谓的欺诈或过错行为。无论是在2019年1

月3日还是在3月31日签订的两份房屋买卖合同，王菁都与案外人多次从香港前往深

圳，积极履行办理资金监管的卖方的义务，经过多次催促，李伟忠履行合同未果，王菁

才于4月25日从中介口中得知李伟忠根本没有购房资格。此后王菁又与李伟忠多次协

商，均未得到结果，王菁是被迫无奈才解除房屋买卖合同。2.李伟忠未按照合同的约定

及约定的时间于4月15日支付首期的首付款，且李伟忠没有购房资格，合同根本无法得

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到履行。王菁有权依照合同的约定解除合同并依法没收定金。

李伟忠向一审法院起诉请求：1.美联物业公司、王菁向李伟忠返还款项人民币26

万元并支付利息(按年利率人民银行同期同类贷款利率自起诉之日计算至美联物业公司、

王菁实际支付之日止)；2.美联物业公司、王菁承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2019年1月3日，李伟忠作为买方与王菁及李晓方、彭小莲

作为卖方,双方签订了《房屋转让合同书》，主要约定：“卖方将位于深圳市龙岗区的物

业转让给李伟忠，转让成交价为人民币363万元；买方同意在签署合同当天向卖方支付

定金人民币6万元，所约定的定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款

条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；买方须于2019年3月

29日前（含当日）将首期款（不含定金）支付至上述监管机构的监管账号。该合同第14

条备注条款约定：①第三方已详细告知买卖双方现行的限购、限外及贷款政策，双方确

认已知悉，且买卖双方确保可提交合格、真实有效的文件（如纳税或社保缴纳证明、户

籍证明等）以办理过户及贷款手续；②如该物业为卖方家庭在深圳所持有的唯一一套住

宅物业，并符合办个人所很税条件的，卖方须配合办理免个人所得税的手续，交易中所

产生的个人所得税由卖方承担。”同日，王菁作为甲方、李伟忠作为乙方、美联物业公

司作为丙方，三方共同签订《资金托管协议》，主要约定：甲、乙双方均知悉《深圳市

房地产市场监管办法》有关“经纪机构房蓝管的款项不得超过交易价款总额5%”的相关

规定，但甲乙双方均要求将本协议所约定的款项交由丙方托管，并承诺不得以此为由要

求丙方承担任何责任。一、甲乙双方同意将定金人民币陆万元整（含交楼押金人民币壹

万元整）交由丙方托管，解除托管时，丙方不支付利息。二、乙方应根据甲乙双方签署

的《房屋转让合同书》的约定将定金存入本协议丙方指定的账号，如乙方以现金或刷卡

等其他方式支付，丙方应出具收据，相关收据自资金托管事项完成，或托管资金依本协

议约定由丙方支付给甲方或退还给乙方后自动失效。如乙方未按《房屋转让合同书》约

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定付款，丙方不承担任何责任。三、托管账户……四、托管期限：自丙方实际收到本协

议约定托管款项之日起至本协议约定的托管终止事由实现为止。五、在任何一项托管终

止事由发生时，只要甲乙双方或单方按本协议第六条的约定提交了书面申请无论是否存

在甲方与乙方的争议（包括但不限于：是否具备申请条件、申请解除托管的金额、交易

的实际履行情况、申请的方式等），丙方均按照相应申请对相应资金予以解除托管而无

须承担任何责任。六、托管终止事由：甲乙双方约定放款条件为：托管定金在符合下述

第（2）项条件时丙方可解除托管将资金放给甲方（单选）（1）签订本协议后，……；

（2）甲方将该物业的房地产证原件交给配合甲乙双方过户的第三方（含各类中介公司、

经纪公司及担保公司）且该物业经查档确认产权清晰有效无抵押无查封状态。

2019年1月4日，美联物业公司查看李伟忠的社保缴纳清单发现李伟忠的社保缴

纳记录于2014年6月存在中断，不符合深圳购房资格。2019年3月31日，李伟忠作为

买方与王菁、彭小莲、李晓方作为卖方，重新签订《房屋转让合同书》，除交易定金、

按揭付款时间更改外，其余条款与2019年1月3日签订的《房屋转让合同书》基本一

致。交易定金约定为“买方同意在前述合同当天向买方支付定金人民币260000元”按揭

付款约定为“买方须于2019年4月15日前（含当日）将首期款（不含定金）支付至上

述监管机构的监管账号。”该合同第14条同样备注“第三方已详细告知买卖双方现行的

限购、限外及贷款政策，双方确认已知悉，且买卖双方确保可提交合格、真实有效的文

件(如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等)以办理过户及贷款手续”。同日，王菁作为甲

方、李伟忠作为乙方、美联物业公司作为丙方，三方再次共同签订《资金托管协议》，

除定金条款的金额变更为26万元人民币外，其余条款与2019年1月3日三方签订的

《资金托管协议》内容一致。上述协议中的26万元人民币，其中5万元人民币由美联物

业公司于2019年4月2日转账支付给王菁。另外20万元人民币在买卖双方2019年3月

31日签订第二份《房屋转让合同》的时候，由李伟忠直接支付给王菁，王菁共实际收到

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李伟忠支付的款项人民币25万元。李伟忠在支付完毕该26万元人民币后，再次发现社

保缴纳记录于2015年1月存在中断缴纳记录。后与美联物业公司、王菁再次协商未果，

故产生本讼。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据证明，证

据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系合同纠

纷，李伟忠于2019年1月、3月分别与王菁两次签订了《房屋转让合同书》；与王菁、

美联物业公司两次共同签订了《资金托管协议》。李伟忠现主张美联物业公司及王菁是

违反后签订的合同及《资金托管协议》的约定，擅自放款，构成违约，但根据《资金托

管协议》第六条约定，美联物业公司放款的条件是收到卖方房地产证原件且该物业经查

档确认产权清晰有效无抵押无查封状态。根据各方提交的证据，李伟忠并无证据证明美

联物业在未收到房产原件或房产存在产权争议或抵押查封等状态下即放款的行为。另

外，李伟忠支付的人民币26万元中的20万元是李伟忠自行支付给王菁，与美联物业公

司的放款行为并无关系。王菁作为卖家，收取李伟忠25万元的交易定金，是基于与李伟

忠签订的合同及约定，李伟忠提交的证据不能证明王菁存在违约行为需向李伟忠返还定

金或承担违约责任，也不能证明王菁与美联物业公司在交易过程中存在恶意串通、故意

欺瞒李伟忠。故，李伟忠诉请美联物业公司、王菁共同承担返还款项人民币26万元，无

事实和法律依据，对李伟忠的诉讼请求，一审法院予以驳回。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼

法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决驳回李伟忠的全部诉讼请求。一审案件受

理费5200元，由李伟忠承担。

本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为，因王菁系香港特别行政区居民，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。由于各方当

事人并未协议选择纠纷适用的法律，且涉案合同履行行为发生在广东省深圳市，根据

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，依据最密切联系原则，

本案依法应适用中华人民共和国内地法律。根据各方诉辩意见，本案的争议焦点是：1.

房产中介机构是否负有审核买房人购房资格的义务，并为此承担责任；2.美联物业公

司、王菁是否应当承担返还26万元定金的责任。

关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条及

四百二十六条的规定，居间人负有就有关订立合同的事项向委托人如实报告之义务。

《房地产经纪管理办法》第二十一条亦进一步明确，房地产经纪机构签订房地产经纪服

务合同前，应当向委托人书面告知交易相关的事项，其中包括房屋交易的一般程序及可

能存在的风险。深圳市实施的住房限购限贷政策对于买受人购房资格和支付能力的限制

直接影响合同是否具备履行条件，因而，相关政策应属于可能导致房屋交易无法完成的

风险，房地产经纪机构有义务予以书面告知。本案中，买房李伟忠与涉案房产的卖方王

菁于2019年1月3日及2019年3月31日签订了两份《房屋转让合同书》，该两份合同

书第14条均备注第三方已详细告知买卖双方现行的限购、限外及贷款政策，双方确认已

知悉，且买卖双方确保可提交合格、真实有效的文件(如纳税或社保缴纳证明、户籍证明

等)以办理过户及贷款手续。因此，可认定美联物业公司已就限购政策对李伟忠尽到告知

义务。李伟忠作为具有完全民事行为能力的成年人，应自行就政策问题是否影响其履约

作出判断，在其尚不具备购房资格的情况下，李伟忠仍选择签订涉案合同并支付定金，

其即应为此承担相应的风险及责任。

关于焦点二。李伟忠主张美联物业公司、王菁存在严重欺诈和过错行为，应提供

证据予以证明。本案中，2019年3月31日，王菁、李伟忠、美联物业公司三方再次共同

签订《资金托管协议》，约定定金为26万元人民币以及美联物业公司放款的条件是收到

卖方房地产证原件且该物业经查档确认产权清晰有效无抵押无查封状态。同日，李伟忠

与王菁签订《房屋转让合同书》，该合同第4条约定，李伟忠应于2019年4月15日将

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首期款支付至监管账户；第10条约定，如买房未按照本合同约定的期限履行义务，卖方

有权……没收买方已支付的定金。后因李伟忠购房资格的原因，其并未履行合同约定。

李伟忠并无证据证明美联物业在未收到房产原件或房产存在产权争议或抵押查封等状态

下即放款，亦无证据证明王菁与美联物业公司在交易过程中存在恶意串通，一审认定不

予支持李伟忠关于王菁、美联物业公司共同承担返款责任的诉请，并无不当。

综上，上诉人李伟忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费共计5200元（上诉人已预交），由上诉人李伟忠负担。

本判决为终审判决。

审判长 白全安

审判员 林建益

审判员 刘 月

二〇二〇年八月十三日

书记员 常啸洋

附：法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维

持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、

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撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查

清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，

发回原审人民法院重审。