“三无小区”治理研究

“三无小区”问题治理研究

马倩

〔开封大学旅游学院，河南 开封〕

摘要：“三无小区”是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城

市整体形象，必须对“三无小区”进行治理，标本兼治，城市才能和谐发展。“三

无小区”的治理工作应该首先政府重视，设立专项财政投入补贴；按照“属地原

则”，明确治理责任单位；其次，大力开展宣传教育活动，增强居民物业管理消

费意识；同时，不断创新治理方式，因地制宜采取适合的物业管理方式；最终，

建立长效管理机制，逐步实现自身可持续发展的目标。只有这样，才能全面解决

“三无小区”这一城市“顽疾”，提升居民幸福指数，构建和谐社会。

关键词：三无小区 标本兼治 长效管理机制

一、“三无小区”的治理意义

〔一〕“三无小区”的定义及形成原因

1. “三无小区”的定义

人们习惯上把无物业管理单位、无主管部门、无人防、物防的院

落、楼栋，称为三无小区。由于缺少统一管理和规划，此类小区往往

房屋建设混乱、道路结构复杂、规划设计不合理、各类物业管理不完

善，出现了我们通常所说的城市“三无小区”。这类小区的特点有：

（1） 小区安全设施缺失，社会人员可自由出入

〔2〕小区内部公共卫生状况较差，无专人打扫

〔3〕无或有较少公共配套设施，且无对口部门管理

〔4〕整治主体为政府，但治理经费短缺

2. “三无小区”的形成原因

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随着城市规模的不断扩大，城市建设日趋现代化，新建小区拥有

较为完善的物业管理服务，安保及各类设施管理较为先进，治安管理

较好。然而，当前城市建设中的“二元结构”仍然明显，既有一流的

高档小区，也存在一大批老旧的“三无小区”，严重影响城市形象和

居民生活质量。

“三无小区”的本质特征是指在计划福利分房制度下形成的，而

在住房制度改革之后没有根据商业化的原则实施物业管理模式的住

宅区，所以住户以老年人和低收入者为主，“三无小区”建成年代早，

配套指标和建设标准偏低，不能满足居民的生活需求，一些开发建设

单位不按规划建设相应的配套设施，造成配套设施不全，“三无小区”

内大部分居民或者仍然处于“福利制”下，或者受“福利制”传统意

识影响，缺乏“消费者付费”的基本观念。“房龄老、规模小、住户

少”是三无“三无小区”的通病，受制于物业成本高投入、低回报，

小区业主花钱买服务意识淡薄等现状，物业公司往往避之不及。

[1]

“三无小区”的形成，是城市发展中的客观问题，究其原因，最

主要的还是先天不足，一是没有投入渠道，缺乏一个长效的投资主体；

二是缺少管理主体。在城市管理中，“三无小区”一直都是治安工作

的重点、社区工作的难点，那么，“三无小区”是怎么形成的呢？具

体来讲，有以下原因：

〔1〕企业破产或改制，小区沦为“三无小区”

由于单位倒闭、企业改制、工厂破产等原因形成，原有主管单位

被市场经济淘汰后，其单位的宿舍区和生活区渐渐沦为“三无小区”。

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〔2〕原住户大多转卖或出租房屋，现有住户成分复杂

有些小区曾经条件很好，也曾隶属于比较好的事业单位或准事业

单位。但是随着时代的变迁、城市的发展，老城区曾经的“黄金地段”

逐渐没落，再加上房屋本身历经岁月显得残败破旧，条件好些的居民

大都迁出，大部分房屋转卖或用于出租，现有住户成分复杂，原单位

不再管理。而买了二手房住进小区的居民或者收入偏低、对物业费有

较强抵触情绪或者属于租房者、认为物业费应该由房东交纳。这样导

致的结果是原单位不再管、社会化物业公司收不上来物业费只好撤

离，小区沦为“三无小区”。

〔3〕居民交费观念薄弱，部分住户“霸王餐”的不良示范效应

“三无小区”内大部分居民或者仍然处于“福利制”下，或者受

“福利制”传统意识影响，缺乏“消费者付费”的基本观念。

少数住户起初是因为对物业管理公司的服务不满意而拒交物业

费，久而久之，演变成吃“霸王餐”行为。这样的住户起初虽然数量

不多，但是所产生的不良示范效应却会随着时间的推移而愈演愈烈，

最终越来越多的住户拒交物业费。而物业管理公司是服务型企业，提

供的是有偿服务，需要依靠收取物业费来维持企业正常运转、支付职

工工资并创造企业利润，物业费收不上来最终导致的结果是物业管理

公司被迫撤离，小区沦为“三无小区”。

〔二〕“三无小区”的危害及治理意义

1. “三无小区”的危害

“三无小区”的存在，严重影响了城市形象和居民的生活质量，

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制约了城区战略目标的实现，容易引发一系列社会问题，必须给予高

度关注，尽快建立起“三无小区”的长效管理机制，消除城市管理的

盲区，努力构建和谐社区。

[2]

“三无小区”普遍卫生状况较差，无垃圾投放点或投放点设置不

合理，垃圾乱堆乱放，严重影响环境卫生质量，群众意见大、投诉多，

极大地影响了城市的整体卫生环境形象和居民生活质量。

“三无小区”由于缺少统一管理和规划，往往房屋建设混乱，道

路结构复杂。同时，“三无小区”由于缺乏必要的防盗设施和安保人

员，社会人员可以自由出入，往往成为案件多发、高发区域，极易成

为犯罪分子隐匿的场所。例如，据三门峡市公安部门统计，发生在

[3]

“三无小区”的盗窃案件占全市盗窃案件总数的近 70%。因此，“三

无小区”成为社会治安综合治理工作的重点，成为城市治安维稳管理

的重点。

2. “三无小区”的治理意义

〔1〕加强“三无小区”治理是提升城市整体管理水平的需要。

随着时代的变迁、社会的进步，曾经的模范小区逐渐沦为“三无

小区”。这些小区的公共配套设施陈旧落伍、年久失修，已经跟不上

时代发展的脚步；计划经济体制下的管理模式也逐渐被市场经济所淘

汰。随着住房制度的改革，很多“三无小区”的原有产权单位逐步退

出历史舞台，小区产权逐步多元化，居民成分也日益复杂，以至于无

法继续维护和管理小区的正常运转，致使“三无小区”的生活环境与

新建小区形成强烈反差，已经成为城市建设管理的落后地带。只有大

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力加强“三无小区”的综合整治，尽快解决“三无小区”的建设和管

理问题，提升城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。

（2）加强“三无小区”治理是关注民生、改善民生的需要。

城市“三无小区”大都先天规划不到位，后天管理跟不上，导致

小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。比方，小区道路年久失

修、路面损坏严重、路灯基本缺位、居民出行极为不便；停车位不能

满足需要只得挤压侵占消防通道，造成安全隐患；小区内部下水管网

陈旧破损、堵塞严重，每到汛期，都会出现城市内涝现象。“三无小

区”的居民迫切希望尽快改变这种生活条件。解决这些问题，必须对

这些小区进行治理，努力改善基础设施和环境条件，并建立健全合理

有效的运作机制，以促进小区形成自我管理的良性循环。从近几年全

国各地治理“三无小区”经验来看，治理效果良好，能够有效解决小

区居民最迫切需要解决的生活实际问题，改善了居民的生活环境，提

升了居民的幸福生活指数。

〔3〕加强“三无小区”的治理是构建和谐社区的需要。

一个环境良好、适宜安居的生活空间对于建设和谐社会，维护社

具有十分重要的作用。“三无小区”治理的目标，首先应当考虑的是

社会效益和环境效益而不是经济效益。治理的意义不仅在于维修原有

设施、改善居民的居住条件、维持小区的正常生活秩序，更重要的是

化解各层面的矛盾、化解小区居民对生存环境的不满，维护社会稳定，

构建和谐社区、构建和谐社会。通过全面治理，使“三无小区”原有

毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出

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行；合理规划停车位，增设绿地草坪和运动休闲活动器械等等，居民

的居住条件改善了，居住环境优美了，生活幸福指数提升了，才能实

现和谐社区、构建和谐社会的整体目标。

〔4〕加强“三无小区”的治理是展示城市良好形象的需要。

小区是城市生活最基本的组成单元，随着中国城镇化进程的推

进，大量设施先进、环境优美、管理到位的新建住宅小区批量出现，

刷新了城市建设的进程、展示了城市建设的新成就和新形象。比照之

下，一些“三无小区”就相形见绌，这些小区的“脏、乱、差”的卫

生状况、年久失修的公共设施以及令人堪忧的治安状况都严重影响到

城市的整体形象。从全国各地已完成治理并实行标准管理的“三无小

区”情况看，基本都能到达干净卫生、环境优美的要求，缩短了与新

建住宅小区的差距，较好地融入了现代化的城市格局，一定程度上缓

解了城市发展的不均衡。因此，我们在创建卫生城市、 创建文明城

市、大力创建和谐社会的关键时刻，更应该重视“三无小区”的建设

和管理。

二、全国各地治理“三无小区”的实践经验分析

当前 ,全国各地都在开展“三无小区”的治理工作，各地在“三

无小区”治理工作方面先后取得了一些值得借鉴的经验。我们如何在

“三无小区”治理工作中突出特色，选择适合我们的发展道路？在此

选取一些国内比较成功的“三无小区”治理案例进行分析，其成功的

治理经验值得我们学习和借鉴。

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〔一〕湖北襄阳模式

2014年11 月，襄阳市政府常务会议，研究并原则通过了《襄阳

市“三无”小区物业管理工作方案》。方案强调，要努力实现“三无

小区”环境综合整治后物业管理的无缝对接，构建与襄阳市经济社会

发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力营造环境整洁、

管理有序、安全舒适、群众满意的生活环境。2014年7月，襄阳市

委、市政府出台改善民生三年行动计划，计划用2年时间完成510个

“三无小区”综合整治，到2015年使整治后的小区到达“一有、两

封闭、三通”〔有物业管理；垃圾池封闭、楼道垃圾通道封闭；道路

通、下水道通、路灯和楼道灯通〕的目标。根据方案，襄阳市区“三

无小区”综合整治工作结束后，襄阳市对“三无小区”的管理设立 3

年过渡期。3年内，政府对验收合格的“三无”小区予以财政扶持，

帮助完善物业管理机制，建立长效管理机制。

[4]

到2016年1 月8 日，经过两年的努力，市区 510 个“三无小

区”整治任务已经完成，其中 2014年完成了325个，2015年完成了

185个。从检查的小区居民现场反馈情况看，相关小区居民对整治工

作满意度较高到达90%，已有 61702 户、20.1 万居民切实感受到了

市委、市政府的惠民成果。

“三无小区”的整治只是第一步，要让整治成果能够持久、不再

反复，必须建立健全有效的长效机制。在综合整治过程中，襄阳市城

管局会同各城区和相关部门及时同步探索小区长效管理机制，从政

策、资金、技术、人员等方面入手，引导小区建立健全灵活有效的管

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理机制，促进良性循环。

[5]

创新管理服务机制，解决“如何长效管”的问题。一是聘请物业

公司标准管理。对于配套设施相对独立、较为完善，又有一定规模的

“三无小区”，按照属地管理要求，采取组织召开业主大会选举业主

委员会，依法选聘物业公司，实行专业化物业服务。二是组织业主自

治管理。对住户规模较小的院落，创新基层治理方式，将社区自治向

小区院落延伸，在充分尊重居民意愿基础上，通过拆并形成封闭院落

设置自治单元，依法成立业主委员会，开展业主自治管理。三是引导

产权单位标准管理。对有产权单位，但因各种原因没有很好履行管理

责任的，由街道、社区发动产权单位采取单位负责或产权单位与住户

协商分担相关管理服务费用的方法，为居民提供公共保洁、绿化养护、

维修管理等“基础性”物业管理与服务。四是开展社区托管。由社区

牵头，组织召开业主大会，成立业委会，与小区业主逐户签订代管协

议，收取相应费用，社区依法与维修、保洁、保安等专业服务企业签

订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合同约定提供服务、收取

报酬，或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿

化等队伍，委托管理和服务，实现小区长效化管理。

[6]

创新资金保障机制，解决“钱从哪里来”的问题。一是在强化宣

传中增强“造血”功能。以街道办为单位探索建立社区物业服务中心，

承接专业物业公司不愿做、不好做小区的物业管理。经费保障实施三

年过渡，过渡期间小区的公共维修、正常运行等资金缺口，由市、区

两级财政拿出一定资金补贴。二是在盘活公共资产中提升保障能力。

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充分利用院落公共资源，通过合理收取物管费、公共房产租赁费等措

施，保障院落日常管理、维护运转的正常经费。对低保等特殊困难群

体酌情减免费用，既确保业主自治组织有钱办事，又切实兼顾好弱势

群体生活。三是在健全完善制度中增强保障能力。为推进长效机制建

立，市城管局配套制定了双重“联系帮扶”制度，即在“三无”小区

整治工作中，实行市直帮扶单位和城区整治工作领导小组既“帮扶”

整治质量，又“帮扶”长效机制建立的工作推进机制。对整治完成后

的“三无”小区，做到长效管理机制不建立、长效管理效果不落实的

帮扶单位工作队不撤离，城区“三无”小区整治工作领导小组、工作

专班不撤离，直到各项长效机制建立，才算真正完成帮扶和整治任务。

市“三无”小区整治办公室对已改造的院落逐一验收，不仅考核硬件

建设情况，更考核小区后续维护、自治组织作用发挥情况，确保整治

工作不反弹。

[7]

创新小区服务机制，解决“群众怎么认可、怎么参与”的问题。

一是人文关心进小区。在拆除小区乱搭乱建的同时，在小区统一设立

“晾晒区”，在整修小区车棚时配套建设电动车充电设施，在清理“牛

皮癣”时在小区醒目位置设立便民信息发布栏。社区面向就业困难居

民提供公益性岗位，对孤寡和年老体弱老人登记在册，定期上门探访、

敲门服务，开展办理水电费、燃气费缴纳等人性化、零距离的便民服

务，让居民“小事不出院落、大事不出社区”。二是文明居住进社区。

将社区文化建设与小区文化建设相结合，以小区为单位组建各类群众

文体团队、物业志愿服务队，引导群众积极参与小区环境日常维护，

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开展净化美化活动。三是感恩教育进社区。“三无小区”环境整治，

居民既是受益者，也是参与者，要通过发动“老积极”、“小手牵大手”、

召开居民座谈会、业主大会等多种形式组织开展感恩教育，引导居民

群众知恩感恩、爱国爱家，形成团结互助、崇尚科学、文明友爱的良

好氛围。

[7]

〔二〕广西柳州模式

柳州模式的特点是治标、治本相结合

治标：物防技防双管齐下。柳州市探索出“政府投一点、社会帮

一点、居民出一点”的“三个一点”工作模式，解决了改造先期资金

投入的问题。前期政府拨款“三无小区”试点聘请物业公司进驻，逐

步实行标准化管理、安装电子监控设备，小区的发案率明显下降。

治本：群防群治共筑平安。“三无小区”的治理任务重、易反弹，

假设单纯对小区的硬件配套设施、安防措施进行改造，只能“治标”，

而“治本”需要建立起长效机制。柳州的做法是：对具备条件的小区，

引进物业公司管理，逐步实现市场化社会化管理；对暂不具备条件的，

实行居民自我服务和管理，群防群治，逐步建立社会化的保障模式。

[8]

但是，很多“三无小区”在社区的组织下，成立了自管会，让小

区的环境有了明显的改善。尽管“三无小区”成立自管会能有效改善

小区的环境，可随着实施时间的增长，各种弊病也逐渐显现。目前，

针对“三无小区”的问题主要采取两种方法。首先是由社区出面引导

小区居民成立自管会，每月向每户居民收取10至15元的管理费，用

于雇请门卫 、巡逻员等费用，到达居民自我管理的目的；另一方法

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是原小区附带有门面的，将门面租出去，以租金作为小区管理费，雇

请居民自我管理。

但自管会并非资质单位，没有相关的收费许可。一旦工作过程中

出现些许纰漏，就可能出现居民不愿再交费的情况，导致自管经费入

不敷出，“三无小区”自我管理就会失败；依赖门面租金也会让小区

管理经费受到很大限制，雇请的巡逻员、门卫如果在工作中受伤，相

关赔偿得不到保障。

此外，自管会成员年龄普遍偏大，有的自管会成员平均年龄达

60多岁。如果这群老人身体状况欠佳，又该由谁接手继续管理？“三

无小区”自我管理最大的局限还是资金问题。目前，这两种“三无小

区”的改善模式所能得到的管理经费仅能勉强到达收支平衡。小区的

设施一旦损坏，想要维修十分困难。

〔三〕安徽合肥模式

针对“三无小区”的管理问题，2011年1月，合肥市第十四届

人大四次会议审议通过了《 合肥市国民经济和社会发展第十二个五

年规划纲要》， 其中对“三无小区”的改造被增补入合肥市“十二五”

规划。这对于全面推进“三无小区”整治工作，起到了一定的促进作

用。为了确保这项工作落到实处，庐阳区实行由区综治办牵头，区财

政局、公安庐阳分局、区审计局、区住建局、区城管局、区文明办等

部门参加，按照“统一标准、统一式样、统一招标、统一预〔决〕算、

统一验收、统一拨付工程款”的“六统一”要求，由庐阳区财政拨出

专款1300多万元，为全区74个“三无小区”统一实施整治改造。

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在具体整治工作中，“以社区为单位，在召开各小区居民征求意

见会的基础上，首先请工程设计人员对每个小区如何整治进行方案设

计，然后进行工程费用预算。在施工安排上，实行公开竞标制。对整

治‘三无小区’的小项目则选择实力强的辖区施工队组织施工在经费

控制上，本着节约的原则，施工时能翻新的翻新，能合并的合并。每

个“三无小区”整治结束后，都及时安排人员进行接管，做到了整治

一个，完善一个，到达人防、物防、技防的统一。庐阳区还结合社区

网格化管理，由网格责任人对责任区实行全方位的跟踪服务，确保居

民的每一件事有人管有人问，每一个问题有人解决。在组织开展居民

自治的同时，充分发挥社区民警的作用，每周开展一次街、居、警联

合检查，每月召开一次联席会议，每季度召开一次难题会诊会，提升

群防群治、综合监管成效。

“物业打包”：2014年11月，合肥市市政府在《关于进一步加

强物业管理工作的实施意见》中提出，对于规模较小的小区，可以用

“统一打包”的方式选聘物业服务企业。“三无小区”如果各自为政，

单独管理，投入太大，采用打包连片，区域性管理模式，以就近、就

便的原则对多个小区同步实施管理人员、垃圾清运、采购用品等打包，

能够有效降低物业成本。将多个先天不足的微型小区纳入园区物业公

司，实施“打包管理”，主要提供垃圾清理、治安巡逻、水电维修等

基础管理服务，而基础条件较为完善的小区，则是在征得业主的同意

前提下，再增加停车管理服务、绿化管养等方面内容，多层次满足业

主需求。园区物业公司“统一打包”的维护资金来源主要是由政府财

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政补贴和业主每月 20元物业费用共同构成。为此，园区物业公司通

过标准小区停车、小区广告投放等方法，逐步激发各小区自我造血功

能，所得收益七成归小区业委会，三成归物业公司，进而使小区物管

步入“长治”良性循环轨道。

三、河南省“三无小区”治理的对策建议

建立“三无小区”长效管理机制，应本着“先整治后示范”、“先

试点后推广”的原则开展，管理模式可不拘一格。示范小区重要的不

是设施先进完善，重要的是要管理标准、和谐有序。要结合创建文明

城市、创建卫生城市、构建和谐社会等工作共同开展“三无小区”治

理工作，解决急需解决的问题，争取基本到达“小区内基础设施基本

完备、长效管理体制良性循环、业主积极配合管理、发动群众自治管

理成效较好”的要求，为实现上述目标，尽快建立起“三无小区”的

长效管理机制，提出如下建议：

（一）政府重视，设立专项财政投入补贴

发挥政府主导作用，有序推进“三无小区”治理工作。对“三无

小区”治理进行整体规划，制定专项计划，列为重点工程。按照政府

组织、居民参与的原则，因地制宜、积极进行完善基本配套设施、创

建卫生环境、创建文明氛围、构建和谐社区等一系列工作。“三无小

区”整治每年由各市、区提出计划，编制预算，列入政府财政支出计

划，并组织社区具体实施。要进一步加大政府投入，安排专项财政投

入资金，保证启动资金来源；同时，要积极引入市场机制，调动社会

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资金、社会力量共同参与“三无小区”整治。

政府主导、多方参与，形成合力，强力实施综合整治。“三无小

区”综合整治牵涉面广，资金来源不足，不是单一某个职能部门能够

独立完成的任务。市、区各级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职

能部门参加的整治工作常设领导机构，作为市区各级常设综合整治办

公室。建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治总体规划方案，

研究落实“三无小区”备案登记、筹措整治资金、小区基础设施招标

等重要事项，解决工作进展中出现的实际困难，确保“三无小区”综

合整治顺利进行。

[9]

以湖北襄阳为例，襄阳“三无小区”整治工作的资金来源主要有

三个方面：一是市财政局以奖代补资金，按照每个小区5万元标准，

先行拨付2万元用于小区整治启动资金，2014年共向各城区〔开发

区〕累计拨付974万元；二是各市直单位从压缩的“三公”经费里，

拿出资金对小区进行帮扶，2014年，市直帮扶单位共投入资金510.9

万元，其中5万元以上〔含5万元〕的有58个，5万元以下的52个；

三是各城区人民政府、开发区管委会财政部门设立“三无小区”整治

专项资金，实行专款专用，各城区〔开发区〕财政累计投入整治资金

1874.02万元，2014年全年市、区两级财政共投入2848.02万元用于

“三无”小区综合整治，确保了整治任务的实施。

（二）按照“属地原则”，明确治理责任单位

按照“属地管理”和“谁开发谁负责”、“谁主管谁负责”的原则，

逐一明确治理责任单位、责任领导、责任人。对有责任单位的，由责

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任单位负责治理；因单位合并的，由合并后的单位负责治理；有始建

单位的，由始建单位负责治理；因各种原因无责任单位的，由所在县

(市)区政府出资或市、县两级综治和平安建设成员单位帮扶治理。

按照“属地原则”，明确治理责任单位。对有产权单位，但因各

种原因没有很好履行管理责任的，由街道、社区发动产权单位采取单

位负责或产权单位与住户协商分担相关管理服务费用的方法，为居民

提供基础性物业管理和服务。由于房改体制的推进，住宅产权已呈多

元化，原有产权单位破产改制的已无法继续承担小区的治理任务。这

种情况下，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用

小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不

影响规划的情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再由

房屋产权人、原房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一

定比例进行合理分摊较为合适。

没有产权单位负责的小区，开展社区托管。由社区牵头，组织召

开业主大会，成立业委会，与小区业主签订代管协议，社区与维修、

保洁、保安等专业服务企业签订服务合同，专业服务企业按照合同约

定提供服务，或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保

洁、绿化等队伍，委托管理和服务。

（三）大力开展宣传教育活动，增强居民物业管理消费意识

多渠道、多形式、多角度地开展宣传教育活动，增强居民物业管

理消费意识，逐步实现由政府兜底管理向社会化管理的转换。随着社

会主义市场经济体制的逐步建立，政府应通过建立市场机制来培育

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“三无小区”百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。

要让广阔居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人要承担维修

养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对“三无小区”整

治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理

的机制。同时，要让广阔街道、社区干部懂得，“三无小区”的维修

养护及其他管理服务也应从过去的政府行为转变为市场行为，要转变

政府职能，逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位工作，把“三

无小区”整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的

物业管理，并加强监督管理。

（四）不断创新治理方式，因地制宜采取适合的物业管理方式

在治理方式上，需要不断创新。具体可以根据小区的房屋、环境、

配套设施、业主或使用人的经济承受能力，以及对物业管理的实际需

求情况，按照符合小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同

情况和特点，采取灵活多样的治理方式，因地制宜采取适合的物业管

理方式。

湖北襄阳的治理经验是，根据居民意愿和小区实际情况，分别采

取四种形式开展物业管理。一是专业型，即依照服务合同选聘有专业

资质的物业公司提供服务，按质议价，有偿服务。对于配套设施较为

完善，又有一定规模的“三无小区”，采取组织召开业主大会选举业

主委员会，依法选聘物业公司，实行专业化物业服务。二是自治型，

即业主自治，由居民〔业主〕代表或楼栋长牵头，按照居民〔业主〕

公约实施自行管理服务，业主共同承担相关服务费用。对规模较小的

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院落，在充分尊重居民意愿基础上，通过拆除、合并等形式设置新的

自治单元，依法成立业主委员会，开展业主自治管理。三是单位型，

即由产权单位负责牵头统一管理服务，由原产权单位负责或与住户协

商分担相关管理服务费用，为居民提供基础性物业管理与服务。四是

社区型，即开展社区托管。由社区居委会组织成立服务机构开展单项

物业服务，有偿微利服务。由社区牵头，组织召开业主大会，成立业

委会，与小区业主签订代管协议，社区与维修、保洁、保安等专业服

务企业签订服务合同，专业服务企业按照合同约定提供服务，或由社

区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，委

托管理和服务。

安徽合肥的“物业打包”方式能够有效解决先天不足、规模较小

的“三无小区”的治理问题，有一定现实意义，值得借鉴推广。

（五）建立长效管理机制，逐步实现自身可持续发展的目标

“三无小区”整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金

来源、管理机制等问题 ，建立适合小区特点的管理模式、机制，杜

绝整治后的反复情况，保持整治成果，从根本上改变“三无小区”的

居住环境。政府的角色不仅仅在于前期整治时期的支援“造血”，更

在于从政策、资金、技术、人员等多方面入手，引导小区提升自身的

“造血”功能。所谓提升小区自身的“造血”功能，是指在盘活公共

资产中提升保障能力。例如，湖北襄阳在“三无小区”整治过程中，

趋深入生活领域的大背景下，应进一步广开思路、多策并举，积极挖

掘提升小区自身“造血”功能的途径。比方，充分利用小区内公共领

域〔楼内电梯、户外宣传栏、小区内电线杆上的灯箱、车库门等位置〕

的广告收入提升小区自身的“造血”功能；对进入小区进行商业宣传

活动的商家收取进场费提升小区自身的“造血”功能等等。

在整治后的物业管理中，将引导居民共同参与，确保居民的知情

权、参与权、选择权、监督权，明确居民共同管理小区的义务与责任。

综合整治后的“三无”小区，将健全小区业主大会、业主委员会、“民

规民约”制度，确保实现长效管理。“专业型”物业管理方式下，业

主委员会代表全体业主与物业管理公司签订物业管理服务合同并对

物业管理公司的服务进行监督；“自治型”物业管理方式下，业主委

员会责任更加重大，要对小区的收支状况进行公示，明确所有收入以

及所有支出，并将引导居民贯彻“民规民约”制度，确保整治后的小

区真正实现长治久安。

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参考文献：

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