王相军、郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司物业服务合同纠纷二

王相军、郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司物业

服务合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院

【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院

【审结日期】2020.03.24

【案件字号】(2020)豫09民终480号

【审理程序】二审

【审理法官】周培勋孙立新孔德军

【审理法官】周培勋孙立新孔德军

【文书类型】判决书

【当事人】王相军;郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司

【当事人】王相军郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司

【当事人-个人】王相军

【当事人-公司】郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司

【代理律师/律所】尚家霖河南同向律师事务所;胡德志河南同向律师事务所

【代理律师/律所】尚家霖河南同向律师事务所胡德志河南同向律师事务所

【代理律师】尚家霖胡德志

【代理律所】河南同向律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】王相军

【被告】郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司

【本院观点】本案系物业服务合同纠纷，当事人二审争议的焦点为：一审判决王相军向人文

物业濮阳县分公司支付物业费、公摊费共计4050.97元是否正确。

【权责关键词】催告代理违约金合同约定证据不足证据交换质证诉讼请求维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明，2016年10月10日物华房地产公司对外发布招标公告，对龙

城花园小区的物业管理公开进行招标。人文物业濮阳县分公司中标后，于2016年12月10日

和物华房地产公司签订《龙城花园前期物业服务委托合同》，并于2016年12月15日向濮阳

县房地产管理局进行物业管理备案。其他事实本院与一审法院查明的事实相一致。

【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人二审争议的焦点为：一审判决王

相军向人文物业濮阳县分公司支付物业费、公摊费共计4050.97元是否正确。 《最高人

民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依

法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服

务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩

的，人民法院不予支持。本案中，涉案小区龙城花园的建设单位物华房地产公司与众意物业

公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。2017年1月1日，众意物业公

司向龙城花园小区全体业主公告撤离该小区，此时龙城花园小区尚未选举产生业主委员会，

也未成立业主大会。建设单位物华房地产公司通过招投标方式选择人文物业濮阳县分公司对

龙城花园小区提供物业管理服务，并与人文物业濮阳县分公司签订《龙城花园前期物业服务

委托合同》，且已在濮阳县房地产管理局进行了备案，不违反法律禁止性规定，一审认定物

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华房地产公司与人文物业濮阳县分公司签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，

并无不当，本院予以支持。众意物业公司撤离小区时将部分业主拖欠的物业费、公摊费等债

权全部转让给人文物业濮阳县分公司，并进行了公告，人文物业濮阳县分公司进驻龙城花园

小区，提供了物业服务，王相军也接受了人文物业濮阳县分公司的服务，故其上诉称与人文

物业濮阳县分公司没有合同关系，不应支付物业费、公摊费的主张，无事实依据和法律根

据，本院不予采纳。 综上所述，王相军主张其与人文物业濮阳县分公司没有合同关

系，不应支付物业费、公摊费的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正

确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决

如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王相军负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 23:21:10

【一审法院查明】一审法院认定事实：王相军系濮阳县龙城花园小区15号楼1单元1401号

业主，建筑面积105.98平方米。人文物业濮阳县分公司有一级资质，系3A级企业。2015年

6月21日，众意物业公司与王相军签订《龙城花园前期物业管理服务协议》，由众意物业公

司在该小区提供物业管理和服务。合同约定每年最后一个月内缴纳下一年物业管理费。带电

梯经济适用房按建筑面积每月每平方米0.98元，共用水电公摊费据实每年按户收取。2015

年王相军缴纳公摊费用计费单价8元，金额为96元。2016年9月1日，众意物业公司发出

公告：“尊敬的龙城花园业主，您好！首先，感谢全体业主一直以来对我公司工作的大力支

持！鉴于小区大部分业主对我公司所提供的的物业服务不满意，拒绝缴纳物业费用，我公司

无法维持正常的经营，经公司研究决定于2017年1月1日撤离龙城花园，不再提供小区的物

业服务，并做好业主及新选聘物业公司的交接工作。自2017年1月1日，我公司将准时撤离

小区，此后产生的一切问题，我公司将不再承担。再次衷心感谢各位业主给予众意物业工作

的大力支持和厚爱。"2017年1月1日，众意物业公司发出公告：“龙城花园全体业主：鉴

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于我公司于2017年1月1日起从龙城花园小区撤离，就2017年1月1日之前，部分业主拖

欠我公司物业费、公摊费等事宜，我公司已全部转让给人文物业濮阳县分公司，由其进行收

取，请欠费业主向其支付。特此公告。"2016年12月10日，龙城花园的开发商物华房地产

公司与人文物业濮阳县分公司签订《前期物业服务委托合同》，人文物业濮阳县分公司受物

华房地产公司的委托，对该小区提供物业服务。合同约定：合同期限自2016年12月10日起

至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。物业的管理

服务费用收取，执行国家、省市有关物业管理服务费用的相关规定，按业主建筑面积交纳，

具体标准如下：高层住宅0.98元/月.平方米；商业及办公用房：2元/月.平方米，空置住

宅：0.98元/月.平方米；公共能耗分摊费13元/月.户。人文物业濮阳县分公司放弃违约

金，要求公摊费8元/㎡，要求被告支付物业费：105.98㎡×36个月×0.98元/㎡=3739元，

公摊费8元/㎡×39个月=312元。

【一审法院认为】一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理

物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企

业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物

业服务合同，对业主具有约束力。2016年12月10日，龙城花园的开发商物华房地产公司与

人文物业濮阳县分公司签订《前期物业服务委托合同》，人文物业濮阳县分公司受物华房地

产公司的委托，对该小区提供物业服务。2017年1月1日，龙城花园原物业公司撤离时，龙

城花园没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故该合同对王相军有约束力，

在人文物业濮阳县分公司接管之后产生的物业费及公摊费，王相军应当承担支付义务。原物

业公司在龙城花园张贴债权转让公告告知业主即债务人，将其债权转让给人文物业濮阳县分

公司，应认定原物业公司已将债权转让的事实告知了业主即债务人，该债权转让应有效，王

相军作为原物业公司的债务人有义务向人文物业濮阳县分公司履行所欠原物业公司的债务。

人文物业濮阳县分公司自愿放弃违约金，并要求公摊费用按照8元/㎡计算，系对其权利的自

由处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。根据王相军居住的楼房面积，其物业管

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理服务费应计算为：105.98㎡×36个月×0.98元/㎡=3738.97元，公摊费8元/㎡×39个月

=312元，共计4050.97元。人文物业濮阳县分公司实际提供了一定的服务，王相军也接受了

一定的服务，王相军应当按照合同约定支付上述物业管理服务费及公摊费用。王相军所称不

应交纳物业费的理由，证据不足，有些不属于人文物业濮阳县分公司的职责范围之内，王相

军可向相关部门主张相应的权利；有些证据，可在今后的合同履行中，及时收集，便于举

证；有些主张应当单独提起诉讼，本案不予合并审理。人文物业濮阳县分公司作为物业公

司，在今后履行合同的过程中，应当尽职尽责，对王相军所提的意见，有则改之无则加勉，

尽最大限度地提高服务，使得业主满意；王相军应当与人文物业濮阳县分公司共同努力，适

当提供便利条件，甚至付出一定的义务劳动，共同建造美丽的环境，双方互谅互让，互惠互

利，达到和谐共处。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第

八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一

条、第六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第

一款，《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王相军于本判

决生效后十日内支付人文物业濮阳县分公司濮阳县分公司物业费、公摊费共计4050.97元；

二、驳回人文物业濮阳县分公司濮阳县分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期

间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍

支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王相军负担。

【二审上诉人诉称】王相军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回人文物业濮阳县分公司的

诉讼请求，王相军不支付物业费、公摊费；2.本案一审、二审诉讼费由人文物业濮阳县分公

司承担。事实和理由：一审认定事实错误。王相军与人文物业濮阳县分公司没有任何合同关

系，王相军等业主只和原物业公司濮阳市众意物业管理有限公司（以下简称众意物业公司）

签过合同，但众意物业公司原本是三级物业公司，却按二级物业收费，业主不同意，在与众

意物业公司协商未果的情况下，众意物业公司携款自退，王相军与众意物业公司的合同也自

动废除。人文物业濮阳县分公司与众意物业公司签订合同和王相军没有关系，不能强行要求

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王相军履行他们之间的合同，人文物业濮阳县分公司未经业主同意强行进入龙城花园，强行

服务，是法律不允许的，拒绝缴纳人文物业濮阳县分公司制定的0.98元/平方物业费。 本

院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质

证。 综上所述，王相军主张其与人文物业濮阳县分公司没有合同关系，不应支付物业费、

公摊费的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中

华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

王相军、郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司物业服务合同纠纷二审民事判决

书

河南省濮阳市中级人民法院

民事判决书

(2020)豫09民终480号

当事人 上诉人（原审被告）：王相军。

被上诉人（原审原告）：郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司。住所

地：河南省濮阳县工业路与铁邱路交叉口众鑫未来城。

负责人：鲁威，该公司总经理。

委托诉讼代理人：尚家霖，河南同向律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡德志，河南同向律师事务所（实习）律师。

审理经过 上诉人王相军因与被上诉人郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公

司（以下简称人文物业濮阳县分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民

法院（2019）豫0928民初7807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10

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日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王相军、被上诉人人文物业濮阳

县分公司委托诉讼代理人尚家霖、胡德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 王相军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回人文物业濮阳县分

公司的诉讼请求，王相军不支付物业费、公摊费；2.本案一审、二审诉讼费由人文物业

濮阳县分公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。王相军与人文物业濮阳县分公司

没有任何合同关系，王相军等业主只和原物业公司濮阳市众意物业管理有限公司（以下

简称众意物业公司）签过合同，但众意物业公司原本是三级物业公司，却按二级物业收

费，业主不同意，在与众意物业公司协商未果的情况下，众意物业公司携款自退，王相

军与众意物业公司的合同也自动废除。人文物业濮阳县分公司与众意物业公司签订合同

和王相军没有关系，不能强行要求王相军履行他们之间的合同，人文物业濮阳县分公司

未经业主同意强行进入龙城花园，强行服务，是法律不允许的，拒绝缴纳人文物业濮阳

县分公司制定的0.98元/平方物业费。

二审被上诉人辩称 人文物业濮阳县分公司辩称，人文物业濮阳县分公司为龙城花

园小区业主提供了物业管理服务，有权收取物业费用。王相军所欠物业费、公摊费累计

三年之久，公司合理合规向上诉人催告缴纳欠费，未采取过过激方式。1.正式的物业服

务合同未签订前，适用建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，本案中，濮阳

市物华房地产开发有限公司（以下简称物华房地产公司）与人文物业濮阳县分公司签订

的《前期物业服务委托合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释》第一条、第六条，王相军不能以其非合同当事人为由拒绝缴纳物

业费、公摊费等。2.众意物业公司与物华房地产公司制定物业费用是根据当时的市场行

情和政府指导价格，参考周边小区的物业费用收取标准而制定的。人文物业濮阳县分公

司与物华房地产公司签订合同是2016年12月10日，物业费用是依据政府指导价，考虑

取标准，最后确定的。3.物业公司的企业资质等级核定已经由国务院颁布的一系列文件

取消，且也不属于制定物业收费标准的依据。根据《物业服务收费管理办法》第六条的

规定，普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，根据小区规模、设施设备，

最后根据物业服务内容和服务标准确定的，与物业公司的资质等级没有直接联系。综

上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王相军的上诉请求，维持原判。

原告诉称 人文物业濮阳县分公司向一审法院起诉请求：依法判令王相军向人文物

业濮阳县分公司支付2016年9月21日至2019年9月20日期间的物业费3739元，自

2016年6月21日至2019年9月20日期间的公摊费507元，违约金1274元。共计5520

元。

一审法院查明 一审法院认定事实：王相军系濮阳县龙城花园小区15号楼1单元

1401号业主，建筑面积105.98平方米。人文物业濮阳县分公司有一级资质，系3A级企

业。2015年6月21日，众意物业公司与王相军签订《龙城花园前期物业管理服务协

议》，由众意物业公司在该小区提供物业管理和服务。合同约定每年最后一个月内缴纳

下一年物业管理费。带电梯经济适用房按建筑面积每月每平方米0.98元，共用水电公摊

费据实每年按户收取。2015年王相军缴纳公摊费用计费单价8元，金额为96元。2016

年9月1日，众意物业公司发出公告：“尊敬的龙城花园业主，您好！首先，感谢全体

业主一直以来对我公司工作的大力支持！鉴于小区大部分业主对我公司所提供的的物业

服务不满意，拒绝缴纳物业费用，我公司无法维持正常的经营，经公司研究决定于2017

年1月1日撤离龙城花园，不再提供小区的物业服务，并做好业主及新选聘物业公司的

交接工作。自2017年1月1日，我公司将准时撤离小区，此后产生的一切问题，我公司

将不再承担。再次衷心感谢各位业主给予众意物业工作的大力支持和厚爱。"2017年1月

1日，众意物业公司发出公告：“龙城花园全体业主：鉴于我公司于2017年1月1日起

从龙城花园小区撤离，就2017年1月1日之前，部分业主拖欠我公司物业费、公摊费等

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事宜，我公司已全部转让给人文物业濮阳县分公司，由其进行收取，请欠费业主向其支

付。特此公告。"2016年12月10日，龙城花园的开发商物华房地产公司与人文物业濮阳

县分公司签订《前期物业服务委托合同》，人文物业濮阳县分公司受物华房地产公司的

委托，对该小区提供物业服务。合同约定：合同期限自2016年12月10日起至第一届业

主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。物业的管理服务费

用收取，执行国家、省市有关物业管理服务费用的相关规定，按业主建筑面积交纳，具

体标准如下：高层住宅0.98元/月.平方米；商业及办公用房：2元/月.平方米，空置住

宅：0.98元/月.平方米；公共能耗分摊费13元/月.户。人文物业濮阳县分公司放弃违约

金，要求公摊费8元/㎡，要求被告支付物业费：105.98㎡×36个月×0.98元/㎡=3739

元，公摊费8元/㎡×39个月=312元。

一审法院认为 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关

于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与

物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服

务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2016年12月10日，龙城花园的开发

商物华房地产公司与人文物业濮阳县分公司签订《前期物业服务委托合同》，人文物业

濮阳县分公司受物华房地产公司的委托，对该小区提供物业服务。2017年1月1日，龙

城花园原物业公司撤离时，龙城花园没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企

业，故该合同对王相军有约束力，在人文物业濮阳县分公司接管之后产生的物业费及公

摊费，王相军应当承担支付义务。原物业公司在龙城花园张贴债权转让公告告知业主即

债务人，将其债权转让给人文物业濮阳县分公司，应认定原物业公司已将债权转让的事

实告知了业主即债务人，该债权转让应有效，王相军作为原物业公司的债务人有义务向

人文物业濮阳县分公司履行所欠原物业公司的债务。人文物业濮阳县分公司自愿放弃违

约金，并要求公摊费用按照8元/㎡计算，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，一

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审法院依法予以准许。根据王相军居住的楼房面积，其物业管理服务费应计算为：

105.98㎡×36个月×0.98元/㎡=3738.97元，公摊费8元/㎡×39个月=312元，共计

4050.97元。人文物业濮阳县分公司实际提供了一定的服务，王相军也接受了一定的服

务，王相军应当按照合同约定支付上述物业管理服务费及公摊费用。王相军所称不应交

纳物业费的理由，证据不足，有些不属于人文物业濮阳县分公司的职责范围之内，王相

军可向相关部门主张相应的权利；有些证据，可在今后的合同履行中，及时收集，便于

举证；有些主张应当单独提起诉讼，本案不予合并审理。人文物业濮阳县分公司作为物

业公司，在今后履行合同的过程中，应当尽职尽责，对王相军所提的意见，有则改之无

则加勉，尽最大限度地提高服务，使得业主满意；王相军应当与人文物业濮阳县分公司

共同努力，适当提供便利条件，甚至付出一定的义务劳动，共同建造美丽的环境，双方

互谅互让，互惠互利，达到和谐共处。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同

法》第六十条第一款、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共

和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规

定，判决如下：一、王相军于本判决生效后十日内支付人文物业濮阳县分公司濮阳县分

公司物业费、公摊费共计4050.97元；二、驳回人文物业濮阳县分公司濮阳县分公司的

其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民

共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受

理费25元，由王相军负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证

据交换和质证。

人文物业濮阳县分公司提交以下证据：1.龙城花园招标文件（南区）、招标公告、物业

管理中标通知书各一份。证明目的：人文物业濮阳县分公司通过参与物华房地产公司向

社会的公开招标，从而取得提供物业服务管理的资格。2.物业管理备案证明一份。证明

目的：人文物业濮阳县分公司在中标后于2016年12月15日向濮阳县房产局履行了备案

手续，人文物业濮阳县分公司具有对龙城花园小区提供物业管理服务的资格。

王相军质证意见为，物华房地产公司前期已委托众意物业公司提供小区物业服

务，业主入住后，开发商无权再代表业主选聘人文物业濮阳县分公司。

本院认证意见为，人文物业濮阳县分公司提供的上述证据均加盖有出具单位的公

章，王相军也未对上述证据的真实性提出异议，结合人文物业濮阳县分公司在一审提交

的其与物华房地产公司签订的《龙城花园前期物业服务委托合同》，可以证明人文物业

濮阳县分公司对龙城花园小区具有提供物业管理服务的资格，故本院对上述证据依法予

以采信。

本院查明 本院经审理查明，2016年10月10日物华房地产公司对外发布招标公

告，对龙城花园小区的物业管理公开进行招标。人文物业濮阳县分公司中标后，于2016

年12月10日和物华房地产公司签订《龙城花园前期物业服务委托合同》，并于2016年

12月15日向濮阳县房地产管理局进行物业管理备案。其他事实本院与一审法院查明的事

实相一致。

本院认为 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人二审争议的焦点为：一审

判决王相军向人文物业濮阳县分公司支付物业费、公摊费共计4050.97元是否正确。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规

定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大

会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合

同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案小区龙城花园的建设单位

物华房地产公司与众意物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束

力。2017年1月1日，众意物业公司向龙城花园小区全体业主公告撤离该小区，此时龙

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城花园小区尚未选举产生业主委员会，也未成立业主大会。建设单位物华房地产公司通

过招投标方式选择人文物业濮阳县分公司对龙城花园小区提供物业管理服务，并与人文

物业濮阳县分公司签订《龙城花园前期物业服务委托合同》，且已在濮阳县房地产管理

局进行了备案，不违反法律禁止性规定，一审认定物华房地产公司与人文物业濮阳县分

公司签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，并无不当，本院予以支持。众

意物业公司撤离小区时将部分业主拖欠的物业费、公摊费等债权全部转让给人文物业濮

阳县分公司，并进行了公告，人文物业濮阳县分公司进驻龙城花园小区，提供了物业服

务，王相军也接受了人文物业濮阳县分公司的服务，故其上诉称与人文物业濮阳县分公

司没有合同关系，不应支付物业费、公摊费的主张，无事实依据和法律根据，本院不予

采纳。

综上所述，王相军主张其与人文物业濮阳县分公司没有合同关系，不应支付物业

费、公摊费的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王相军负担。

本判决为终审判决。

落款

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