建筑容积率 建筑密度 绿化率规定指标

容积率、建筑密度、绿化率规定指标

国家并没有统一制定建筑密度标准，一般是由县级或区级规划部门制定《XX区（县）控

制性详细规划》。这个控制性详细规划都可以在各地的规划部门网站上下载。

一般建筑密度，容积率之类的都是国土规划局控制的. 不管是不是强制性规定都不由其

他人私自改变。

建筑容积率、建筑密度最大值控制指标表

旧城改造地区规划新区地区

建筑容积率建筑密度

建筑基地类型

D%PRAD%PRAD%PRA

低层独立式住宅及

其他低层居住建筑

多层403235

居住建筑

高层302525

多层453240

一般办公建筑

高层402535

公寓式办公建筑

旅? ???馆

多层403235

高层352535

多层604555

商业建筑

高层554050

多层403240

商住综合楼

高层402535

低层工业建筑4040

（一般通用厂房）多层3535

普通仓库

公共绿地按照建设部《公园设计规范》有关规定执行。

低层3035

多层2030

中心地段一般地段一般地段

4035

注：1、D——建筑密度，PRA——建筑容积率。2、绿地率：新区不小于35%，旧城区不小于25%。

一般而言,容积率分为：独立别墅为~；联排别墅为~；6层以下多层住宅为~；11层小高层住宅为~；

18层高层住宅为~；19层以上住宅为~；住宅小区容积率小于的，为非普通住宅。 并根据不同城市的特

点有所差别。

新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高

于20%。绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。对公共绿地最小的要求是宽

度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%， 且至少1

3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙米和道路边线1米以内的用地，不

得算入绿化用地。在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30%

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住

的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金

的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的

角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应

不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商

只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白

其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率？按照《成都市

土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面

积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就

越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土

地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。

（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积

土地面积

容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成

土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不

同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等

（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地

面积 地块面积

（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：

绿地率=绿地面积

土地面积

绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内

的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿

化小品建筑可视为绿地。

容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用

地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。绿地率,居住

区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施

所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地

国家规定的建筑密度标准是多少

对于发展商来说，容积率和 建筑密度 决定地价成本在房屋中占的比例 ，而对于住户来说，容积

率和 建筑密度 直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高， 反之则

舒适度越低。

1、用地性质：二类居住用地； 主要规划指标：容积率：≤；建筑密度 ：≤30%；绿地率≥35%；

2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要规划指标：容积率：≤； 建筑密度：≤40%；绿

地率≥25%；

3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要规划指标：容积率：≤； 建筑密度：≤28%；绿

地率≥35%；

4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要规划指标：容积率：≤； 建筑密度：≤28%；绿

地率≥35%；

5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地； 主要规划指标：容积率：≤； 建筑密度：≤28%；绿地

率≥35%；

6、用地性质：公共设施用地； 主要规划指标：容积率：≤8； 建筑密度 ：≤55%；

7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地； 主要规划指标：容积率：≤； 建筑密度 ：≤26%；

绿地率≥35%；

8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地； 主要规划指标：容积率：≤； 建筑密度 ：≤28%； 绿

地率≥35%；

9、用地性质：住宅用地； 主要规划指标：容积率：≤； 建筑密度 ：≤22%；绿地率≥40%；

建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积

之比（％）,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度.建筑密度=建筑首层面积/规划用地

面积