某年度合肥市房地产市场分析报告

2002安徽合胖市房地产市场分析报告

名目一、合胖市房地产开展现状

1、房地产市场迅猛开展

2、合胖市房价一路走高

3、商品房总体上供小于求

4、合胖各区域房价现状

5、规模化开发主导市场

6、卖方市场渐变买方市场

7、五大因素推动房价上涨

8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长

二、合胖潜力购房消费者特征分析

1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

2、不同年龄消费者购房意向分布

3、家庭年收进４万－６万元群体是市场需求主体

4、不同收进消费者购房意向分布

5、中高学历群体成为购房主力

三、合胖土地市场开展四、直面2005合胖房地产市场

1、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地点案指标，实现对房地

产市场的宏瞧调控。

2、通过宏瞧调控，实现了房地产经济的区域平衡

3、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地点案指标，实现对房地

产市场的宏瞧调控。

4、通过宏瞧调控，实现了房地产经济的区域平衡

5、三位联动，有力推动都市旧城区改造的进程

6、以房地产经济为先导，促进多产业并进

7、引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率

8、信贷:政策调整引导理智消费

9、今后合胖楼盘的开展趋势

蚌埠住宅市场深度分析

1.总体开展情况及特征

2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方

米，其中不墅及高档公寓开发22330平方米。房地产开展逐步走向成熟，

城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的开展势头最猛。住宅市场快速开展，

住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产开展势头好。

1.1蚌埠市房地产总体概况

98年是蚌埠房地产业的转折点

从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图能够瞧出，蚌埠在

1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，讲明

在1998年之前一直处于方案经济下的分房时期，1998年房改制度出现效

果，房地产业进进快速开展时期。

1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小

据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图

所示。

1.1.3房地产开发量和销售量较低

蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房

实际销售面积也仅缺乏五十万平方米。与同规模级不的其他相对兴盛都市

相比，差距特别大。在一定程度上讲明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消

化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。2000

年住宅市场统计如下表：

名目全市〔市区、怀远、五河、固镇〕市区〔东区、中区、西区、郊区〕

商品房实际销售面积M2 443937 362752

住宅M2 388244 327903

商品房预售面积M2 77192 74228

住宅M2 67930 65290

商品房空置面积M2 43522 27102

住宅M2 25908 10178

商品房实际销售额万元58344 49241

住宅万元44906 40339

1.2蚌埠市旧都市改造及二手房市场分析

1.2.1二手房交易量高于新建商品房

依据?蚌埠市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息?显示蚌埠市2003

年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51

类不工程合计新建商品房存量房〔二手房〕住宅非住宅住宅非住宅宗数〔户〕8163 1291 219 2637 161

成交面积〔万M2〕 110.87 11.44 3.26 16.51 1.21

成交金额〔万元〕

万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场爽朗。

都市拆迁激活二手市场，带动一手市场

蚌埠的旧城改造力度接着加大，对棚户区改造接着加快，同时在2003年蚌埠的旧城改造全面展开，大面积的旧房拆

迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的开展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。

1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介进蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成

了咨询题，因此，政府通过政策干预，促进了经济适用房和廉租房的介进，使得有瞧扩容的消费市场变化不明显。

1.3蚌埠近期楼市分布情况

蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产开展那么要紧集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构

成了蚌埠房地产市场开展的全然格局，并逐步形成了“以中区和东区为开展核心，向东接着开展〞的市场态势。但

由于各个区域的市场根底，城建开展，经济水平，消费能力以及开展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产

开展水平参差不齐。

1.4市场分析

楼盘档次中低档次中高档盘均价〔元/米2〕 1200-1700 1700-3000、6000

物业形态以多层为主、极少量的联排不墅和小高层主力户型二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2

消费群体较集中，要紧以中高收进阶层为主楼盘数量40个左右

工程规模规模较小，一般在50亩左右

住宅总体价格分析研究

〔1〕蚌埠市住宅销售价格走势〔1990年-2002年〕从蚌埠市房地产开展历史瞧，在99年前后蚌埠的房价动摇较大，

1996年有明显的起伏，而进进21世纪后，住宅价格开展较为稳定，缓步上升，要紧缘故是房地产在全国相对成熟，

蚌埠的房地产开展也逐步进进“状态〞。

蚌埠市在安徽省经济开展地位的变化也成为住宅价格变化的缘故之一。1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近

蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽都市，如此，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。安徽省的这

种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过往的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了特别大的威胁，逐步

走下坡路了，而房地产的价格大概也同时受到了波击，出现了动摇。

〔2〕不同建筑类型房价研究：

多层与小高层平均差价500多元

通过细分，蚌埠市中心城区目前多层住宅均价为1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。

蚌埠市目前没有高层住宅，以多层为主，在地价较高、居住较集中的中心地区有局部小高层。

不墅价格2000--5000元

目前，国内关于“不墅〞的界定比立“宽容〞，通常依据建筑类型就能够给予确认，而关于各项景瞧条件并不苛求。

而蚌埠市的不墅开发量特别少，只是零星开发，没有纯不墅工程，且价格差异特别大，如 “一品黄山苑〞的不墅

价格在2200元/米2，而地段环境较好的不墅售价在5000-7000元/米2。

〔3〕房价上涨缘故分析

产品品质提高

房子不仅面积在“增胖〞、“绿化面积也增加了许多〞、“配套比往常更加齐全了〞、“物管尽管还不完全满足，

比往常也专业全面〞……房子涨价的另一个缘故是：房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。这些变化是近年来

房地产业的变化，同时也是蚌埠楼市质量提高的标志。

建筑类型变化

其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和不墅类中高档产品切进市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之

共同开发产品的附加值。这是碍事蚌埠房价上涨的缘故之一。

外来开发商的推动

外来开发商进进蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的开展。例如，由

浙江康恒开发的 “沁雅花园〞楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受

其碍事相应提高。形成了一个价格上的跳跃。

投资本钞票的增加

产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼〞，更好的根底设施，

更好的环境、配套、效劳，工程素养全面提升，投资本钞票也随之上升。

楼盘调研究分析

〔1〕蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势〔1996年-2002年〕

从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势瞧，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，尽管总量不大，但却稳步

开展。

〔2〕蚌埠市楼盘聚拢

◎依据蚌埠市楼盘分布、碍事力和规模对蚌埠楼市进行排序：

楼盘 建筑面积M2 备注 楼盘 规模 备注

东区 5 新世纪广场 90000 高层

1 龙湖香都 180000 ＃※ 6 荣誉大市场 1500000

2 新新家园 120000 7 余庆苑 83000 小高层

3 东方明珠 100000 8 新新苑 9600

4 世纪家园 64000 9 康庄生活小区 旧工程 不墅

5 和顺家园 68000 10 天奥房产 7376

6 东城家园•名仕苑 44000 11 张公山北村 91000

7 生活家 30000 西区、郊区

8 皖北民族大市场 75000 1 新怡绿洲 ＃

9 清华园 60000 2 阳光水岸 ※

10 天祥家园 37000 3 朝阳嘉园

11 和顺家园 18000 4 高科花园

12 金城花园 18000 5 新苑小区

13 祥如家园 25000 6 穗丰苑

14 亨通花园 29000 7 一品黄山苑 ＃

15 交通花园 9000 8 天地人花园

16 金康园 8500 9 长青小区

17 阳光新城 3650 10 淮上小区一期

18 宏业路七区 3740 备注：

＃：表示有少量不墅

※：表示有少量小高层

其中“新世纪广场〞为商场和宾馆，上部为住宅。

中区

1 沁雅花园 300000

2 南北•米亚花园 110000

3 中心花园 63000

4 工农家园 120000

总结：

总体特征：户型大、规模小、品质低、不墅少

蚌埠市市区工程相对集中，由于地域范围较小，房地产开展较慢，楼盘相对较少。楼盘以多层住宅、公

寓楼、纯居住楼为主，辅以个不小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较

大，而且市场趋向于跃层和多厅。

目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一

般低档楼盘那么以混合型为主，色调搭配呆板，热色为主，尽管符合了北方气候特点，但在视觉瞧感上

极其乏味。

不墅的开发量极少，只有“龙湖香都〞、“新怡绿洲〞新开发了微小量的联排不墅。“龙湖香都〞拟建

30套不墅，现一期建10套已售完，“新怡绿洲〞仅有几幢双拼不墅为客户内定工程，此外的康庄生活

小区为旧工程不墅。

〔3〕要紧楼盘分析：

楼盘名称 龙湖•香都

工程类型 40幢多层、小高层和4幢美式联排不墅

开发商 安徽华汉置业

地理位置 解放路与兰凌路的交叉口〔现新市政府北侧〕

交通状况 5、7路公交车直达该小区

工程进度 一期最快已建到四层

总占地面积 170亩 总建筑面积 187578 M2

容积率 1.65 绿化率 40.2% 有用率

配套设施 健康会所+泛会所、商业街〔含大型超市〕、幼儿园

层 数 多层〔 M2 交楼标准 毛坯房

推出日期 2003．10．18 交楼日期 2004．11．10

付款方式及折扣 一次性、分期、按揭〔房交会期间一次性付清9.5折〕

售价 最高 3300元/ M2 最低 1400元/M2 均价 2500

一楼花园 有〔赠予〕 顶层阁楼 有〔赠予〕

主力户型 户型 面积 推出套数 售出套数 出售率

二房二厅一卫 M2

二房二厅一卫 M2

三房二厅二卫 M2

三房二厅二卫 M2

四房二厅三卫 M2

目标客户群 中高层收进家庭

主力卖点 1000平方米中心水景主题公园

1300 M2健康主题会所+泛会所

大型商业街，双艺术幼儿园

周边环境 四面有百大超市，华运超市，龙湖大酒店，振兴大酒店，

东方明珠大酒店，建行，工行，农行，交行，铁路医院，

铁路中学，龙湖中学

广告诉求 打造珠城第一人居环境

综合点评：

精品需要精心打造，高品质的房地产工程需要高素养专业队伍完成。龙湖香都开发商显然意识到了这一

点，在、建设、装饰、销售、物业上整合了各方面精英，共同打造的龙湖•香都，如加拿大N.P.D建筑

设计公司〔〕、Tan.G[唐格]景瞧公司〔景瞧〕、台北亚典设计装饰〔室内装饰总参谋〕、厦门原创企

划〔行销筹划〕、金辰酒店治理公司〔物业〕，开发商这种大手笔制作的气概令人称道。

其打造的产品代表了蚌埠市房地产行业领先水平，推动了蚌埠市房地产业的开展。景瞧塑造寻寻与水亲

近的生活方式，提出了对蚌埠市场来讲相对先进的会所和泛会所的概念，成为其成功的一大根底，而其

在营销方面做足了功夫是其成功的最大途径。通过这些根底的展垫，开发商又试探性地以适中的价位推

出了少量中、高档产品〔小高层和不墅〕，成为一个成功尝试，同时也激活了人们对高档产品的需求。

然而其打造的人居生态环境的理念，并不能切合蚌埠的现状和需求，过分超前，使人有种脱离现实的感

受，人们还没有对生态完全理解，过早提出这种理念可能让人简单地将景瞧、绿化理解成生态。

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楼盘名称新怡绿洲

工程类型多层为主、辅以小高层和极少双拼不墅

开发商蚌埠新奥置业

地理位置张公山公园大塘边〔原木材公司厂区〕

交通状况乘4、2、11公交车

工程进度一期工程建至二层，共四期

总占地面积2700亩总建筑面积100万M2

容积率0.55绿化率有用率

配套设施会所、茶酒楼、车库、车棚

推出日期交楼日期2004年下半年

付款方式及折扣一次性付款〔9.8折〕、按揭〔9.9折〕

售价最高5000-7000最低均价

一楼花园首层私家院落顶层阁楼

主力户型户型面积推出套数售出套数出售率

二房二厅一卫86.75 M2

二房二厅一卫94.18 M2

三房二厅二卫107.05 M2

三房二厅二卫128.67 M2

三房二厅三卫139.03 M2

目标客户群中高层收进家庭

主力卖点社区建在公园里，享受天然水景

40万平方米公用绿地

10万平方米休闲小岛

周边环境紧依张公山公园的大塘

第一人民医院、第五医院

广告诉求离自然特别近、离繁华不远；我家住在公园里

综合点评：

该盘以多层住宅为主，局部小洋房、少量小高层，沿湖一些双拼不墅，多样化户型。

1、区位优势明显，利用了张公山公园周边环境治理的有利时机，在公园内打造了一个大型现代景

瞧社区。

2、不墅线条流畅，简洁明了，采光充分，富有现代气息，临湖而造，这一切都成为其价高的缘故，

其销售方式也以客户内定为主。

3、定位正确及时——打造新都市主义理念的NewTown，作为“蚌埠房地产市场空前规模的大型居

住社区〞有着一定的吸引力。

4、在营销手法上，聘请形象大使的营销方案在蚌埠市场较为前卫。

5、其简单而呆板，功能不全；由于离市区较近，直截了当引用周边的配套，作为目前蚌埠房地产

市场最大的社区，却没有在配套上做足功夫。

其尽管位于人们同意度不是特别高的西区，但靠近市中市区，位于治理中的张公山公园，成为其最

大的优势，也是要紧卖点。同时地理优势也是其高价位的直截了当缘故。

楼盘名称沁雅花园

工程类型住宅、商住楼

开发商浙江康恒房地产开发

地理位置工农路与涂山路交汇处

交通状况11、18公交车

工程进度一期工程已竣工

总占地面积306亩总建筑面积30万M2

容积率1.6绿化率40.6%有用率

配套设施地下车库、小花园、医疗中心、健康中心、乒乓球室、棋牌室、会所

推出日期2002年交楼日期2003年9月～10月

付款方式及折扣首付20%，按揭付款限20年

售价最高2800元/M2最低2100元/M2均价2400元/M2

一楼花园顶层阁楼

主力户型户型面积推出套数售出套数出售率

二室一厅90多M2

三室一厅90M2以上

二室二厅95 M2

三室二厅110M2以上

目标客户群教师、大夫、个体、白领、商人

主力卖点八角窗引进大量风景

欧陆精典外瞧设计

智能化电子保安系统

周边环境蚌埠都市中心广场、科教图书馆

歌剧院、会展中心、商业步行街

广告诉求康城?沁雅花园为您展示前所未有的幸福

综合点评：

该盘以多层为主，以小高层为辅。楼盘整体素养已全然到达较高水准。

1、户型新奇，布局独特，室内宽敞明亮；在设计上引用了富有创新个性的八角窗，一方面增大了

室内空间视野，另一方面美化了外立面视觉效果，成其龙头卖点之一，深值借鉴。

2、楼盘外立面，线条美丽流畅，色彩搭配匀和，建筑风格在现代根底上融进其它多种建筑语言形

式，包括一些传统建筑手法的运用与处理，但整体风格上凸显欧式建筑的浪漫典雅。其设计从风格、

尺度、色彩、造型材质上都下足了工夫。

3、楼盘布局点线结合，合理利用每一寸空间，标榜“在限制中制造品质，在束缚中解放空间，在

统一中营造个性〞，然而就楼盘整体风貌来讲，颇显僵化，缺乏节奏感，如同原始版被设计者精心

雕琢出来以后，被Ctrl+V了假设干次，失往了灵动美。

4、该盘在品质和营销理念上都到达了较高水平，其不成功之处在于价格定位时，未能正确把握市

场消费心理；定位过高使其在销售上处于被动状态。

总体讲来，该盘整体素养较高，代表了蚌埠市房产行业的领先水平。

楼盘名称东方明珠

工程类型多层住宅

开发商明珠房产有限责任公司

地理位置凤阳东路383号

交通状况1、7路公交车

工程进度31幢楼同时开工，在明年一齐交付使用

总占地面积83亩总建筑面积10万M2

容积率1.8绿化率34%有用率

配套设施会所、戏水带、电子巡逻、红外线监控、有线电视、宽带网

付款方式及折扣一次性、分期、贷款

售价最高2880元/M2最低1680元/M2均价1800元/M2

一楼花园顶层阁楼有〔赠予〕

主力户型户型面积推出套数售出套数出售率

二室一厅67.77 M2

二室一厅88.39 M2

三室二厅117.31 M2

三室二厅124.61 M2

三室二厅178.7 M2

目标客户群中高层收进家庭

主力卖点配套齐全

周边环境银行、医院、建材市场

火车、长途汽车站、华运超市分店

广告诉求托起东方明珠缔造人间天堂环境优雅、静享清闲

综合点评：

该盘以“精品楼盘〞为口号，引进原汁原味的杭派生活，以打造都市花园为目标。

1、该盘环境设计以“景点〞和“道路〞为主轴，借鉴中国园林设计中的穿、透、掩、映、虚实相

结合的手法。以绿树、花草、假山、卵石、流水、广场这些介质进行构划，复现苏杭美景。

2、尽管打着为珠城造“精品楼盘〞的口号，其楼盘整体素养并不高，应该是面对蚌埠市场的中端

客户。

3、其外立面效果，融进了杭州民间建筑风格，但与整体风格不协调，给人一种视觉上的不平衡感。

4、由于开发股东在产品价格上意见分歧，使得该盘一度停盘，后价格略经调整重新面市。

5、作为蚌埠市的十大招商引资工程之一，享有许多政府优惠政策，得以发扬低本钞票运作优势。

6、其在销售上得以成功的最大优势是：相邻楼盘沁雅花园售价过高。

楼盘名称南北?米亚花园

工程类型住宅楼

开发商浙江新南北投资置业集团、蚌埠南北房地产开发

地理位置朝阳路以东，工农路以西

交通状况1、3、4、11、16、18路公交车

工程进度在建〔已建14幢〕

总占地面积90亩总建筑面积11万M2

容积率1.8绿化率34%有用率

配套设施中心会所、农贸市场、中心广场4700M2、欧美风情雕塑、健身步行街

推出日期2002．10交楼日期2004.5〔一期〕；2004.8(二期)

付款方式及折扣按揭〔99%优惠〕；一次性付款〔98%〕

售价最高2367；2058最低1998；1748均价2100；1900

一楼花园顶层阁楼

主力户型户型面积推出套数售出套数出售率

二室一厅55-83.53

二室二厅

三室二厅一卫

三室二厅二卫

目标客户群大夫、教师

主力卖点多样的完美户型

经典的欧陆风情

美丽的园林景瞧

周边环境百大超市、红旗三路大型农贸市场、休闲时尚街、

红旗三小、一中、二中

广告诉求自己的生活自己的出色

综合点评：

该盘以完善的配套，合理的户型，以及全框架的建筑结构向群众展示了其精心打造的园林居住式生

活。

1、在其景瞧环境的铸造上，秉承“天圆地点，以人为本〞创作原那么，将建筑融于园区景瞧环境

中，让家的四面处处根基上风景。欧美风情艺术雕塑，配合了垂直绿化，以大师级的手笔，打造了

美丽的人居环境。

2、在根底配套方面，该盘将天然气、宽带网接进每家每户，同时以赠予的方式为每户配置了环保

节能的太阳能〔电〕热水器及名牌进户防盗门。加之高智能化物业治理，使得该盘倍受关注。

3、在销售上，与“东方明珠〞享有共同的机遇，“沁雅花园〞的价格定位过高，使得特别大一局部

客户在被“沁雅花园〞的高品质吸引过来以后，又将视线转移到价格相对能够承受的该盘中。

楼市特征描述住宅价格分布与区域没有明显关系

由于蚌埠市区的范围本身较小，楼盘相对集中，导致了楼盘受区域的碍事特别小，由于东部的开展潜力，以及现在

的楼市开展速度，注定楼盘的价格在东部的开展可不能因位置而呈现明显的递度关系。而楼盘的素养那么成了碍事

价格的最大因素。1.5.2规模小，品质不高

中部楼盘由于市中心地价高、开展受限制，楼盘体量小，缺乏社区气氛，在环境设计、整体方面也难以“展开〞，

因此要紧以多层住宅为主，辅以少量小高层。1.5.3概念过分超前，轻易使消费者对市场丧失信心

目前蚌埠房地产市场概念泛滥，炒作严重。房地产工程不针对市场，不注重对产品素养的提高，过分使用超前的概

念，CCD、CBD、生态、首席、智能化等概念层出不穷。这种概念过分超前，产品品质支撑缺乏的现象必将导致销

费者对市场失往信心。

1.5.4住宅产品高质高价、低质低价

总结蚌埠的所有楼盘发现，蚌埠的楼盘出现两极趋势即高质高价和低质低价楼盘，而以低质低价者为主流，高质高

价者较少。高质高价指楼盘品质较高的住宅，价格在市场中也特别高，而品质低的产品价格特别低。

这种分布状况轻易导致两市场效果：◎不能满足有效需求，激发潜在需求这两种楼市分不面向塔尖和塔腰以下部位

的收进阶层，不能满足蚌埠市场的整体需求，尤其中高收进阶层有着巨大的潜在需求和有效需求，但却没有对向他

们的产品。导致这局部有效的需求得不到满足，而潜在的需求又得不到释放。 ◎导致有价无市的局面蚌埠

市目前出价格上升较快，而整个房地产地产开发市场并不繁华，蚌埠市近年年均商品住宅开发量仅为100多万平方

米，住宅销售量缺乏三、四十万平方米。尽管今年整体住宅销售状况较好，但销售量仍不高，市场不爽朗。

缺乏高性价比产品

高性价比工程是指相关于住宅产品的综合素养而言，价格在区域市场为中低价位。如此的产品，能够为消费者带来

最大的产品使用价值和利益，而目前，高性价比的楼盘成为蚌埠住宅市场的一个空白。不墅住宅市场放量较少，低

价格高尚不墅为市场空白

蚌埠市不墅住宅总量较少，仅有新怡绿洲、龙湖香都楼盘有零星开发，总量极少且面向的是高端客户价格特别高；

低价格的高尚不墅是蚌埠市的市场空白，要是能拓展这局部产品，解决塔腰中上部的需求必将激活蚌埠整体市场的

爽朗。

2.往年及今年上半年蚌埠市/凤阳县房地产开展分析

2.1蚌埠市房地产市场起步晚、较标准由于蚌埠市场的房地产开展较慢，国家对土地治理和房地产业的相关也较为

健全，因此其起步的平台也相对较高。对土地需求采取土地储躲制度，建立了标准运作的土地交易市场，对土地批

租运用了招标、拍卖和挂牌等市场化手段。同时限量需求土地操纵了房地产的开展节奏，有利于房地产市场稳步开

展。

2.2房地产开发投资大幅上升

往年，蚌埠市房地产开发完成投资8.1亿元，同比增长33.2%。其中住宅完成投资4.94亿元，同比增长28.4%。小

高层和不墅及高档公寓逐渐兴起，比重也将逐渐增大。

2.3商品住宅价格逐步上涨

目前蚌埠市商品住宅价格不断上涨，今年的房价均价每平方米比往年已有200元的提升，其要紧因素有三：一、建

筑本钞票提高；二、地价、配套、景瞧的投进增加，本钞票增加；三、不墅、小高层有所介进，住宅在档次和品质

上有所提升。

3.蚌埠市房地产市场开展趋势推测

3.1开发量逐步提升，竞争日趋剧烈随着蚌埠市房地产业的逐步成熟和蚌埠的政策、土地资源优势，吸引了许多的

开发企业来蚌埠投资。而且蚌埠近年经济开展的上升，人均收进的提高，使得房地产的销售势头良好。因此，蚌埠

在今后的几年内房地产开发量将会大幅提升。依据蚌埠2003年房地产开发程度和2002的房地产总体增长幅度推测

蚌埠在今后的两年内住宅开发量将突破300万平方，不墅开发量将进进开发热潮。而目前蚌埠房地产市场容量不大，

但可开发土地大面积推出，众多外来开发企业涌进，住宅工程日趋增多，产品、开发本钞票逐渐提高，市场竞争日

趋剧烈。

3.2开发本钞票和销售价格逐渐上升

随着房地产市场逐步成熟和竞争的加剧以及人们对生活居所品质、配套、景瞧、效劳的要求进一步提升，促进了开

发本钞票的增加。因此，推测今后几年内住宅价格仍呈稳步上涨趋势。而价格上涨吸引客户对住宅市场的关注，有

利于房地产业的开展；同时价格提高对本案形成优势，使本案打高性价比住宅的战略成为可能。近年来蚌埠对东部

的投进和开展力度逐步增大，且东部具备开展空间和有利因素，决定了其向东开展和延伸成为必定之势。市政府移

至蚌埠市东部带动了整个市区的东偏及东部配套的完善。东部有着比太湖还宽广的天然湖——龙湖，水域面积超过

80平方公里。近日，龙湖又荣获水利部颁发的“国家水利风景区〞名片，目前正开发建设成为可瞧赏、娱乐、旅游、

度假的景区。同时，蚌埠新火车站立即落址于锥子山四面、大学城在东部开工等等都将成为东部开展的重要支撑。

因此，从蚌埠整体房地产开展趋势和东部的土地资源情况来瞧，蚌埠市房地产开展将逐步向东部开展。

3.4“大盘〞工程逐步增多

目前蚌埠市的房地产开发大盘较少，由于开发工程多处于市区，在特别大程度上抑制了大盘的开发。而随着都市向

东拓展的趋势逐步成熟，而且蚌埠都市开展将取消郊区，纳进市区，使得房地产开发在东部有了特别大的施展空间，

大盘也将随之而出。而且目前蚌埠已形成个不相对的大盘，如“新怡绿洲〞、“龙湖•香都〞等讲明了大盘开展的可

能。因此，在今后的几年内大盘将逐步放量。蚌埠市人口推测，蚌埠中心城区都市人口2021年将比2002年的人口

增长8.89万人，就以2002年的蚌埠市都市人均住宅为20平方米计算，今后8年内蚌埠市人口自然增长促进住房需

求量将到达177.8万平方，平均每年需求22.23万住宅。占蚌埠住宅销售总的比重较大。

3.6买房投资不断开展蚌埠房地产业总体处于上升时期，三产和二产的比例逐渐增多，随着高科技开发区的划定，

蚌埠的IT业者、白领阶层及二次置业者的购房需求将日益增长。而且人们收进的提高，股市的风险和不景气，银行

存款的薄利等诸多因素都将改变人们的投资方向。

4.房地产政策研究随着房地产业的逐步开展和成熟，国家和地点都相应地依据开展需要对房地产业进行了标准和鼓

舞，并制定了相应政策来对应行业进行完善。

4.1宏瞧方面

宏瞧政策调控为房地产开展保驾护航

往年，国家和地点的房地产政策方面动作频频。往年下半年，国家计委和建设部联合发文，调整住房转让手续费和

住房租赁手续费，新的收费水平平均落低幅度约60%，局部都市落幅达80%以上。这是继2001年4月财政部、建设

部公布取消47项住宅建设收费工程之后的又一次政策调整。几乎同时，广东省政府公布对15项房地产收费工程作

出重大调整，此项政策旨在为房地产开发商“减负〞，按此新标准，估量房地产开发本钞票可落低4-5个百分点。

而北京从2002年1月1日起，取消了住房交易手续费。据了解许多都市也早已开始对房地产收费进行清理，并适时

对房地产政策予以调整。

针对我国局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地需求过量等咨询题，建设部、国家计委、财政

部等六部门联合发出?关于加强房地产市场宏瞧调控促进房地产市场健康开展的假设干意见?，明确

要求各地房地产宏瞧调控要做到五“不〞。

五“不〞政策调控楼市

政策一凡未按要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用，商业银行不得提供个人住房贷款

政策二对资本金达不到标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开

工工程

政策三对违规销售经济适用住房的开发企业要严厉查处，凡未制订相应监督治理方法或未按进行审

核的都市，不得以行政划拨方式提供建设用地

政策四对未取得土地使用权证、建设用地许可证和施工许可证、开工报告的工程，商业银行不得发

放任何形式贷款

政策五关于国家已明令禁止的收费工程，各地不得接着征收或变相征收，仍在接着征收或变相征收

的，各地主管部门要依法严厉查处

住房制度改革将成为房地产业开展的助推器

1991年我国人均住房面积7平方米，2001年差不多到达10.5平方米，10年的时刻增加了50%。到

2001年底，我国城乡住宅竣工面积差不多到达13亿多平方米，房地产业差不多成为我国的一个重

要产业，2001年房地产业为我国GDP增长率的奉献率约为两个百分点。这10年来我国的房地产开

展规模之大、格局变化之快居世界之首。从1990年到2002年我国土地经历了两次制度改革。第一

次改革实现了地产商品化，往年7月1日开始实行招标拍卖、挂牌出让国有土地，改变了土地商品

化但没有市场化所出现的不公平竞争和腐败滋生的现象，使我国房地产走向更加健康的道路。

房改和地改是我国房地产业开展的两架发动机，这两架发动机带动了我国房地产产业的翱翔。

专家估量，现在美国的住宅产业占美国GDP的17%左右，我国只有7%左右，我国的房地产市场还

有巨大的开展空间。

政府的鼓舞和扶持促进了房地产的开展

蚌埠市在二00三年的要紧工作中指出：积极开展新兴效劳业，促进第三产业快速增长；加大都市

建设力度，着力改善人居环境。

促进第三产业开展实现中，要求加快开展房地产业，放开搞活住房二级市场。

作为第三产业的房地产业，政府采取了明确的放开政策来鼓舞开展，通过其开展带动和刺激其他经

济的快速增长。

政府对房地产业采取放开政策，使随着市场的调节而健康有序地开展。

完善土地储躲操纵房地产开展节奏

蚌埠积极实施经营都市方略。全面推行土地有偿、限期使用，完善都市土地收购储躲制度，严格实

行经营性用地招标、拍卖和挂牌交易，对房地产开发用地实行方案推出、限量需求。

推行土地储躲交易制度首先有利于都市和建设，进而使得房地产能够通过市场的调节健康地开展。

过往开发商能够多头拿地，都市建设跟着开发商走，现在是有方案地需求，房地产开发商跟着城建

走。

土地制度的逐步完善，使得市场准进门槛抬高，有效地操纵了房地产开发市场的无克制开展。

旧城改造的实施丰富了房地产市场

往年，蚌埠市为加快房地产开展，实施旧城改造，对蚌埠的棚户区进行了改造。共实施棚户区改造

工程22个，其中竣工7个，竣工面积26.53万平方米；今年下半年又将对东区的治淮路、延安路北

侧、二马路市场改造二期工程等进行拆迁改造。这局部旧城区的改造将会丰富蚌埠的房地产市场。

蚌埠市在2002年6月7日市人民政府第42次常务会议通过，自7月1日起施行的?蚌埠市都市房

屋拆迁治理方法〔试行〕?促进了旧城改造的健康有序的开展。

蚌埠商品房预售政策为开发商设置了一道门槛

蚌埠市房地产开发商预售商品房时应符合的条件为：

〔一〕土地使用权差不多依法登记，取得房地产权利证书；

〔二〕取得?建筑许可证?和?开工许可证?；

〔三〕除付清地价款外，投进开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会

计师验资；

〔四〕房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

〔五〕土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合以上条件的，经主管机关核准后，发给?房地产预售许可证?。核定为外销的商品住宅，还应发

给?商品住宅外销许可证?。

从以上条件能够瞧出蚌埠市房地产的对商品房的施行的标准行地为，事实上施将淘汰一批实力不够

的企业，为开发商设置了一道门槛。提高开发商的实力和水平，将能使蚌埠住宅产业素养得以提升。