养老地产(根据百科整理资料)

养老地产_摘自百度百科

养老地产

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，主

要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老

院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老

地产项目。对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从 养

老地产房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已

经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人

士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研

究上水平，改变养老地产投资人及养老产业脱节的现状。养老产

业无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的

收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。

高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，

需要入住专业养老社区的人，一般是70岁以上的，而今这部分

人群出生在19世纪30年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由

健康退休的儿女在家照料。

缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，仍然

仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的

缺乏从拿地、建设及经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，

最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露，我国将建

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立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困

难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机

构或者接受社区、居家养老服务，提供支持，北京、上海、深圳、

成都等城市已经在部分试点补贴制度。

中国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五

保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不

低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补

贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。但是，

我们要解决的是持有型经营的问题。及朋友在争论养老地产的前

景时，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在

国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。

对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还

不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最

大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而

很难考虑长期持有经营。

考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓

并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回，

还没有很好的模式。而居家养老的概念还没有根本改变，高端的

机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成

为主流。在谈到险资投资养老地产的诉求时，我和同行有争议。

他认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，

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贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润

的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目，确实是

不可持续的。那么，开发及经营的截然分开势在必行。 作为财

务出身的我来说，对于项目资金链及项目的盈利是过于看重的。

所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上，对于项目成

本的关注及开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收

益问题，我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题，引入养

老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本

身的投资，我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁

定的是国内首屈一指的险资，及国外基金的合作，有实力进行持

有经营，这才是项目得以进展的关键。无疑，养老地产是相当有

前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，

项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开

发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完

成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。养老地产是由前

景的，但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。

企业比拼

继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。

无限广阔的未来市场，使得养老地产正在成为又一波地产新浪

潮。

产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了

养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

这并不是第一个尝试养老地产的大品牌商。2010年底，万科

高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养

老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称，研究养老物业已

经有3~5年时间；首创置业及河北建设集团联手，预备投资70

亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平，绿城旗下绿城

蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。及此同时，泰康

人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。

而在长沙，康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社

区，填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集

团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。很明显，中国的人

口红利正在向老龄市场转移。

“其实湖南这边酝酿养老地产已经很多年了。”康乃馨国际

老年生活示范城营销负责人龙攀说。早在2008年，华盛麓峰集

团董事长罗劲松已经开始关于养老地产的研发和探索，“未来养

老地产是开发商的一个空白地带。”康乃馨国际老年生活示范城

营销中心正式开放。在这家新型社区中，将以特色地产+医疗机

构的方式进行运作。

“区别于普通住宅地产项目，老年社区的前期投入量大，资

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金回收期较长，因此开发商真正深入去做的并不多。”康乃馨国

际老年生活示范城董事长李重九说。在北京，养老社区太阳城仅

前期投入就达到8个亿以上。而长沙的康乃馨国际老年生活示范

城一期已率先投入2亿元建成17000平米老年病医院、8000平

米老年呵护中心及5000平米翠湖、7000平米秀山等园林景观已

投入运营展示。

“对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10~15年，

每年8%~10%的回报率。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限

公司策划经理郝荣福说。在郝荣福看来，养老地产尽管前景看好，

但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政

策的大力支持。

商业模式仍需探索

从某种意义上说，养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整

合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方

式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开

发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的

方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公

寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商

务公寓，也可以直接采取租赁方式。

“未来养老社区模式一定是多元的。”李重九表示，老年社

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区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具

体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，

或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。

相关数据

根据国家人口计生委数据，2009年，全国60岁以上老年人口

已达1.6714亿，比上年净增725万--这是历史上老年人口比重

增幅最大的一年。据估计，到2015年，老年人口总量将突破2

亿，占总人口比例超过15%。此外，根据中国老龄科学研究中心

调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年

人口总体消费规模超过1.4万亿元。

发展现状

当前，养老地产再次成为资本追逐的热点。保利地产在北京

宣布进军养老地产，并成立养老产业专业管理公司，将在北京西

山区域试点首个养老地产项目。

早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老

地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产

领域铺路。万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示，万科

养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁

忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

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国家“十二五”规划指出，从2011年到2015年，全国60岁

以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，每千老人30张床位，

据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位。

《2013-2017年 中国产业地产行业运营模式分析报告》[1]

数据显示，截至2010年底，全国各类老年福利机构39904个，

床位314.9万张，年末收养老年人242.6万人。即“十二五”期

间，我们的市场缺口需要在现有规模上翻一番。这让养老地产开

始逐步成为各方追逐的投资热点。

在前瞻网看来，政策的突破是启动养老地产快速发展的根本

之路，因为它使养老地产投资符合国际资本价值准则。一旦一种

项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则，同时又有巨量的消

费需求，那么她就像今天蓬勃的房地产市场一样，不但能吸引民

间资金、公众资金，也能吸引国际基金大量进入。

在没有政策大突破的情况下，我国养老地产或将通过地产资

本跨界进入专业服务领域、政策允许下的商业模式探索以及设计

升级等方面进行突破。

目前国内很多开发商在研究养老地产，由于开发养老地产面

临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。养老地产在我国大部

分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指

可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、

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台湾的长庚养生文化村等。

1.项目概况

东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，社区规划总

建筑面积80万平方米，建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、

中式四合院以及四层电梯公寓等。项目有七个风格各异的小区，

约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地，全社区无障碍

设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于

社区各项安全保障及服务设施。

2.建筑设计

东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方

便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅

出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。住

宅内低按键、高插座，安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系

统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第一时间赶

到。

3.景观设计

东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿

插于社区的大型景观绿地和外围近10万株的树木形成了社区基

础性的绿色背景，连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循

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环联系起来，每一个组团有一个休闲用的公共花园，都有一个设

计主题以体现特征。

4.配套公建

东方太阳城公建群位于社区的中央，分为商业文化中心、康

体医疗中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。

商业文化中心地下一层为农贸市场和社区信息控制中心，首

层为超市、精品店及餐厅，二至三层为老年大学。老年大学设有

多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室和休息室，而且课程设置涉

及陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等

多种类型。

康体医疗中心包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室

内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养

型健身器械区等。康体医疗中心的社区医院由东方太阳城及中日

友好医院合作成立，担负整个社区的医疗卫生保健工作，聘请老

年病专家定期坐诊，还开展“家庭病房”、医务人员上门服务，

并配备救护车，实行全周日服务。

CCRC——Continue Care Of Retirement Community，即持续

照料退休社区是美国另一个养老地产开发主要模式。

CCRC一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为三类，

55-65岁之间的完全可以自理的健康活跃老人；65-75岁之间的

需要半护理或在医院医治后可以回家康复理疗的老人；75岁以

上行动不便的全护理老人。CCRC持续照料退休社区的概念就是，

在一个综合社区中，为上述三种老人都能提供相应的居住产品，

以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求。

CCRC社区内配备相应设施，能至少同时满足三类老人的居住

需求。CCRC社区附近一般紧邻医院资源，社区内设有医疗室，

每层设置秘书站（护理站）。设老人专属食堂，给老人提供营养

配餐。不会在社区内设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的

活动设施[2]。

地产要性

1.中国已进人老龄化社会

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%

以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个

国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当

前我国人

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口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到

1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口

的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时

期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达

2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，

这意味着每4个人中就有1个老人。

2.传统养老方式面临挑战

及老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老

模式遭遇困难：

（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人

均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的

“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。中国人口的平均期

望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随

着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增

多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子

女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养

高龄老人的局面产生；

（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，

有70%的人及子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢

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家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家

庭养老的困难；

（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，

由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。

尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料

老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料

问题是不可能的。

3.国内的养老设施满足不了需求

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为

“三无”老人服务的社会救济为主，逐步走向了社会化，但仍然

是以非营利社会福利为主体。

社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构

走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的

投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢

的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、

护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入

住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿

去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床

率较高，形成社会资源浪费。

老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这及国内

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养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。

随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功

能齐全的高端养老项目迫在眉睫！

4.政府鼓励发展养老地产

人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带

来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。国

家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教

育、娱乐相结合方向发展的功能定位。

2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改

革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建

立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民

营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，

鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老

服务业。

政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了

政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的

问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。

产业关键

媒体报道，2010年11月7日，民政部部长李立国说，城乡空

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巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守

老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明

显缺失。根据民政部副部长窦玉沛提供的数字，中国共有各类养

老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。

但是窦玉沛分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，

不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至

3%的水平。由于区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床

难求”，也存在“床位闲置”现象。

商机分析

中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。

“到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老

龄人口将接近30%，来势迅猛。”中国老龄产业协会副秘书长郑

卫华预计，5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会。此刻，

及“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一

块“大蛋糕”正吸引着越来越多的资本觊觎争食。

开发之惑

什么是养老地产？市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是

产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的

一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气

清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品

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成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、

医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法

实现“老有所养”的目标。养老社区有很多种，有的是可以自理，

有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个人投资

的，有的像共同基金或者养老基金来投资的。

几年前，某开发商在浦东康桥打造了“亲和源[最新消息 价

格 户型 点评]老年公寓”社区，亲和源是中国首家老年社区，

一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑,老年公寓设838套

居室，可供1600位左右的老人入住，采用无障碍化设计，以老

年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供 “管家式”的服务。

项目负责人介绍说，“养老地产的模式，并不属于房地产，而是

第三产业，主打的是服务，房地产开发仅是整个模式的基础。 ”

亲和源老年公寓的出现只是一个缩影。面对庞大的市场需求，老

年地产已经开始摆脱前几年的步履蹒跚，或将引发新一轮开发热

潮，呈现出加速前进态势。

模式破冰

2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营

领域。日前，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式

举办，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆对外表示，“房

地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口

拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。 ”

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及此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地

产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等

保险纷纷启动养老产业项目。关于养老地产的发展战略，2009

年保利年报以及2010年中报中，都有所提及。旅游地产、养老

地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在其中被定义为保利

未来“新的盈利增长点”。但正如业内人士所说，社会上的许多

养老机构都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。

万科打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态，未

来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住

宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，

或租或售。

盈利困境

“老年公寓盈利模式是什么？归根结底是给老年人提供一个

健康生活环境提供一个生活状态。 ”养老产业的专家、中国老

龄科学研究中心的陶立群曾表示说。就养老市场而言，一般的养

老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，

一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样

以优化老年生活为前提的优质养老场所。

专业人士指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是

机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两

大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。

二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。中国在新的养

老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，

缺乏许多相应服务。同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、

相对费用高的情况。明确属性的养老地产，开发模式及普通商品

房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，

项目只有大产权证，每套房源并无小产权。在此情形下，养老地

产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但因为市

场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。

营销要点

进入21世纪，2006年初，中国60岁以上的老龄人口已达1.3

亿，到2009年已达1.58亿。按照联合国标准，一个国家的老年

人为人口总数的十分之一时正式步入了老龄化社会。我国也有一

批地产精英陆续加入到养老地产方向上来，无疑给我国的养老行

业带了一个好头，但是，作为一个地产项目营销方案应该注意以

下几个要点以确保项目销售畅快。

1、 养老地产项目地点风景要选好。

2、 养老地产项目交通路线要畅快、离城距离要适当。

3、 养老地产项目规模要适当。

4、 养老地产项目外观形象要注意。

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5、 养老地产项目的标的要索定。

6、 养老地产项目模式要选定。

7、 养老地产项目管理方式要体现特点。

8、 养老地产项目要有前瞻性。

9、 养老地产项目要主动寻找目标客户。

10、 养老地产项目更要注重售后服务。

发展困境

在国内，养老地产已经引起人们的注意，万科对这类物业已

经研究了3至5年时间，可以预见的是，养老地产的发展将是不

可抗拒的必然趋势。目前国内的环境还未达到支持养老地产全速

发展的程度，养老地产的发展尚存以下困境：

1.政策优惠无保障

由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策

扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考

虑的问题之一。

一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面

给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政

可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非

营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保

障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。

2.新兴市场不稳定

养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对

的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适

应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老

地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的

风险，而且出售使用权的项目风险更高。

3.投资额高

养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，

要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通

道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。

另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、

老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对

企业来说是很重的负担。

4.回收期长

在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换

老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，

房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践

证明这种出售使用权的方式并不成功。

目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住

养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者

进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一

方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风

险。

5.后期物业管理要求高

养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物

业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、

活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产

企业而言，可以说是有心无力。

由于以上困难的存在，虽然很多房地产公司在研究养老地产，但

介入养老地产的开发商很少。

相关建议

1.对政府的建议

准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、

融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准

入原则。二是实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老服务项目

的优惠扶持政策及措施，也适用于民营养老服务企业；给予非营

利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类

服务活动的民营养老企业。

2.对开发商的建议

随着老龄化进程的加快，对养老服务的需要会加速增长。养老产

业蕴藏着巨大的商机，涉足先登的房地产企业能够抢先分享到养

老产业这块“朝阳蛋糕”，但开发商应把握好以下几点：

（1）等待更好的养老政策出台

2010年是养老产业“十一五规划”的最后一年，民政部、发

改委正在制订养老产业“十二五规划”，预计明年各级政府会有

更好的养老方面的政策出台，开发商需要等一等，看一看。

（2）开发养老地产应慎之又慎

养老地产是新兴产业，开发养老地产存在较高风险，开发商

应密切关注政府养老产业政策动态，进一步研究已存在养老地产

项目开发、经营经验及教训。对拟开发养老地产项目，要做好策

划方案，特别是要做好投入及产出分析或可行性研究。

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（3）可考虑合作开发养老地产

养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些

保险公司（跟保险养老挂钩）、商业地产运行公司、医疗公司等

也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑及这样的公司合作开发

养老地产，从而增强实力、分散开发风险。

（4）在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站

日托（养老）站的运行方式是老人白天在日托（养老）站活

动，由服务人员照顾，晚上回家休息，早晚由子女接送；或者老

人在自己家里，由日托（养老）站提供上门服务。在项目上建设

日托（养老）站，投入少，而且为项目增加了一个很好的卖点，

并且有利于开发商积累发展养老产业的经验，扩大公司的品牌影

响力。

发展趋势

“采菊东篱下，悠然见南山。”这样的意境和居所，千百年

来，曾经是多少人向往的理想栖居之地。而能够拥有一所“面朝

大海，春暖花开”的房子，更是每一个对生活保有向往的人们共

同的梦想。如今这些看似平凡而又遥远的生活愿景你都可以在海

南这个小岛上实现。来海南岛买房养老，成为了老人们怡享晚年

的新风潮。

“候鸟”式旅游养老成时尚

随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念

逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神

享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，

而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向

文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。“旅游

完善人生”，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并

不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽

情地享受人生的美好。“熟年”就是对老年段的一个新的概括

词。而海南得天独厚的养生条件，更是对内地的老人们则很有诱

惑力。

海南有山有海空气好，房价便宜民风朴实，是个养老的好地

方，如今已经成为了国人的共识。新鲜的空气、充足的阳光、温

暖的气候，良好的水质，大自然赋予了海南“养老天堂”的一切

良好条件，这些自然天赋为海南独有的，是其他地方无法复制和

模仿的。“海南国际旅游岛”正式获批后，更是吸引了全国乃至

国际的关注。将海南打造成为全国养老胜地，也被提上了发展规

划的议程预案。

越多的内地老人来到海南岛旅游，并为海南岛得天独厚的自然环

境和气候所吸引，在海南置房养老，这也形成了一种海南独特的

现象，这些来海南置房养老的老人也被形象的成为“候鸟一

族”。

买房养老 风从岛外来

根据海南省住建厅的统计结果显示，今年上半年，海南岛岛

外人士购买海口商品住房占销售总套数和总面积的71%、63%；

购买三亚商品住房占销售总套数和总面积的85.5%、85.4%；购

买文昌市商品住房占销售总套数和总面积的94.1%、92.1%。

“许多岛外游客来海南观光一次，旅游两次，第三次就来买

房了”。三亚市长曾经这么对媒体说。据地产海南不完全统计数

字显示，在海南新开发的楼盘中，内地购房者俨然是购房的主力

军。在三亚市，来自北京和东北三省的购房者，他们的购房数在

不断攀升，占岛外购房总数的1/3。上海、浙江、广东等沿海地

区也蕴藏着巨大的购房潜力。此外，湖北、四川等地也异军突起。

海外及港澳台地区等高端购房者数量虽不多，但也占了三亚市高

档公寓楼销售量的10%。做为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全

国独一无二的气候、环境和旅游资源，因此海南的旅游地产也因

拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、

疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛

外人士来海南旅游度假的同时捎带上考察旅游地产、投资置业。

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这已成为国内富人一种时尚。

据中国房地产协会的统计数字，目前国内约有6.6%的家庭拥

有第二套住房，而实际上这个比例可能要达到15%。海南岛依托

着得天独厚的自然环境以及日益完善的城市功能，再加上“国际

旅游岛”建设的带动作用，这些都将成为海南岛作为理想第二居

住地的有利要素。

海南岛置房养老的优势

海南岛气候温和，四时花香，四面环海，山清水秀，风光绮

丽，空气新鲜，工业污染少。全岛年平均气温22.3℃至25.4℃；

海南岛四面环海，中间五指山区地处高山地带，空气新鲜、通畅，

环境安静。

海南空气质量优良。在全国48个城市中，海口、三亚的空气

综合质量名列前茅。三亚的空气质量在2003年世界环保组织监

测认定的全球10个空气质量最好的城市中，名列第二，仅次于

古巴名城哈瓦那。海南空气透明度好，降尘少，粉尘浓度低，紫

外线强。

海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广

东，往往就在琼州海峡发生了变化；南下的冷空气大部分都被五

指山阻挡。

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在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心

病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北

方。新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾

病的发病率。

海南森林覆盖率高，空气中的负离子含量高，能提高人体免

疫力。海南终年绿树成荫，绿色植物能充分发挥杀菌素、吸附细

菌、病毒、虫卵及微尘的作用，减少了疾病发生的机会。

医学专家认为，冬天来海南的老人特别多，是因为海南独特的气

候优势和环境优势。老年人的疾病不同于青壮年，有其特殊性。

最常见的是高血压、心脑血管病、恶性肿瘤和呼吸系统疾病。所

有人群中慢性病患病率为32%，而老年人中就高达74%。尤其是

到了冬天，由于气候干燥，温差大，老年人易得呼吸道疾病和心

脑血管疾病。在海南患这些老年常见病的人群明显低于内地，就

是因为海南的热带海洋性气候对治疗这些常见的老年病很有帮

助。海南热带气候能使老人们的常见疾病如哮喘、鼻炎等呼吸道

疾病以及关节类疾病得到很好的康复。

特别是被称为“东方夏威夷”的海南三亚，更是老年人钟爱

有加的养生天堂。当内地的冬天寒冷难耐之时，美丽的三亚却依

然温暖如春，这里是老人冬季最理想的避寒之地。三亚拥有世界

一流的空气质量，空气中负氧离子含量是全国平均指标的三百

倍，其水质纯洁，阳光充足，年平均气温为27Co，冬天日平均

气温24Co，是真正没有冬天的地方。内地老年人到海南居住一

个月以上身体各项机能都有显著的提高，疾病会得到明显的改

善。特别是患有高血压、糖尿病、气管炎、风湿和脑血管疾病的

老人到三亚居住一段时间后会有明显的改善。就是这样的好空

气，好气候，好心情，及大海接触，让老人们可以快快乐乐地安

享晚年

趋势加速

根据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总

人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入

老龄化社会。

我国自2000年起即已进入老龄化社会。2000-2010年间，我

国老年人口年均增加3.2%，明显高于同期人口总量增速的

0.56%；2010年，我国60岁及以上老年人口占13.26%，达到1.78

亿人。0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个

百分点。在1990-2000年的十年间，60岁以上人口比例提升了

1.77个百分点，0-14岁区间少年儿童人口比重下降了4.93个百

分点。可以看出，人口老龄化的速度在加快，少年儿童比重降低

速度也在加快。

国务院公布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》显示，

从2011年到2015年，全国老年人口比重将由13.3%增加到16%。

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2010-2050年将是我国人口老龄化高速增长期，这一阶段老年

人口平均每10年提高3.99%。预计到2014年，我国六十岁以上

人口将达到2亿，2026年将达到3亿，成为超老年型国家。[3]

长沙模式

12月26日，长沙市委经济工作会议透露，2012年，长沙房

地产销售面积超过了年初的预期。但受大环境的影响，销售仍出

现下滑，住房库存量居高不下，房地产稳定发展的压力比较大。

2013年，长沙将大力促进房地产业健康发展。推进保障房建

设，鼓励货币化补贴安置拆迁户，结合棚户区和城中村改造，刺

激市场刚性需求，消化存量住房。

提升房地产开发品质，激活消费者以小换大、以旧换新的改

善性住房需求。调整房地产结构，大力发展商业地产、旅游地产、

工业地产、养老地产。同时，加强房地产市场监管，防止资金链

断裂、“烂尾楼”等现象发生。

在旅游方面，会议提出，加快岳麓山、灰汤温泉、大围山等

旅游产业功能区开发，加强城市营销和旅游宣传，着手打造“浏

阳河九道湾”旅游品牌。[4]

类型模式

第一类，及社区共同建设按；第二类，及相关设施并设；第

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三类，及旅游产业结合；第四类，及国际品牌接轨；第五类，以

其他方式转型。注:此观点引自清华大学周燕珉教授。

第一类：及社区共同建设

模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型)

模式2——新建居住区中同时开发养老社区

模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等

模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施

比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的

养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，

既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特

别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，

还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区

是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，

也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如

上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是

一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、

残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来

有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常

多。

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开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。

案例：广东惠州养老社区

地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些

困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，老年社会到来

了，很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。普通社区

中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的，这个大概是18

万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万，在当中占一部

分，有的开发商老说他要建立一个老年城，比较贪大，说有10

万老人要住在里面，要做世界第一什么的，我觉得这个不是太好，

这对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别

的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比较好的方式。

开发模式3：普通社区中配建各类养老产品

普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人

公寓。老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现

老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很方便。专门的

户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，在这里做成

无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。如果都做成这样的房

子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户

型就可以了。一层比较方便，有坡道，室内做的比较适合他的生

活就可以了。老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托

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中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑，老年中心放在

一栋楼里非常合适，排队的人可以稍微少一点儿可以共同管理，

老人和儿童特别愿意接近，愿意在一块儿玩儿很高兴，接送老人

和儿童可以是同一时间，同一条路，非常方便。老人公寓，在一

个小区中设立一部分老人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够帮助

服务，这个也挺受欢迎的，当时我们在上海曾经做过这样的调研，

对万科的社区做出调研，很多老人提出来他们愿意有一套这样的

公寓，比如说老少户也有不太适应的，比如说婆媳之间的关系，

不愿意住的特别近，宁可投资买一套公寓在那儿住有人照顾，同

时又可以帮助子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回

来，做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走，他自己在这个

空间里自由的活动，就比老少户或者在一间屋子里，摩擦就会少

一些。在同一个社区买两套房子，这样就更好，更容易销售。

开发模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

我们也做过这样的案例，比如说旁边已经有建成的社区，或者比

较富裕，有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地，把什么东

西改造一下，或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区，也

特别容易存活，而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建

老人服务设施的地方是非常有需求的。

第二类：及相关设施结合并设计

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[5]模式5——及商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓

模式6——及医疗设施结合，就近设置老年设施及公寓

模式7——及幼儿园或其他福利设施并设

模式8——及教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学

开发模式5：老人公寓及商业设施并设

案例：香港房屋协会建的彩颐老人公寓

很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购

物都有一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不

太好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。这个项目下面是

上上，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残

障老人的房间，再上面是普通商品房。商场房屋协会做这个的时

候非常受欢迎，也得到了政府的一定支持，上面有这么一种说法，

如果你在上面买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给老人的

子女。

开发模式6：老年设施及医疗机构并设

很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医

疗设施，旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这样

的便利条件。

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开发模式7：老年设施及幼儿园并设

这种模式我们在日本也参观过，一边是老人，一边是小孩儿，可

以共设一个庭院，小孩儿在外面玩儿老人看着都会非常高兴，或

者是老人跟小孩儿一块儿游戏等等，这样大家都很高兴，消除老

人的孤独感。这种案例在中国不是很多，但是我想以后会多起来，

特别是小孩儿少了，有些幼儿园小学空下来了，这样就压缩一部

分，装修以后做成老人公寓，我觉得以后这种可能会多起来。

开发模式8：老年设施寓教于机构并设

案例：美国拉萨尔村

老人可使用拉萨尔大学的公共设施，及拉萨尔大学合作提供终身

学习项目。人群组成：年龄至少65岁，高种以上文凭，具备参

加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。

老人到这个大学以后可以给人家上课，其他很多部分是他们自己

给自己上课，这种也非常愉快，他们觉得自己的能量能够发挥出

来。有人评价做老人项目的开发商分三类，三流是卖房子、二流

卖医院；一流就是卖大学。就是跟大学在一起，老人会更加积极

健康，可能会销售的更好，这种说法我们觉得也有一定的道理。

第三类：及旅游产业结合

模式9——在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅

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据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全

国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之

一。

对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，其实是一个方向，值得

咱们关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方，可能就

开展这方面的想法很多，我们也听到很多这样的说法。地产商拿

了一块儿地，准备开发旅游地产，其中一部分就作为老年地产，

全都做成老年也是不可能的，也太大了，如果你真的这么做也没

有这么多人来，老年人来也是季节性的。

第四类：及国际养老专业品牌接轨

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养

老成本非常高，劳动力缺乏，他们有时候想在中国建一个连锁，

可以把他们的老人输入进来，在他们比较健康的阶段到中国来养

老，甚至上世界其他好几个这样的国家去养老，中国的服务会比

较好，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说80多岁需

要照护的时候，这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合，搞的

这样一种形式，我认为也有一定的市场的可行性。

模式11——及国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。这

方面就更多了，美国、欧洲包括日本也是这样的，都可能觉得中

国市场很大，觉得他们的管理模式比较先进，比较成熟，想进来。

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但是我个人觉得，接触以后觉得其实完全的移植过来也不合适，

中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，另外经济条件、

思想的方式都不一样，所以直接搬来他的管理模式有可能不能够

很好的落地的，所以这需要有一个转化，也正是需要我们认真研

究的。

第五类：以其他方式转型

模式12——及服务业结合，将原有优势注入养老地产

例如：日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老

地产。

我们觉得服务业是老人方面非常需求的重要领域，有些服务业以

前做的特别好的，觉得我可以进入养老地产。

模式13——及保险业结合，利用险资投资养老地产。

例如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备，

或者积极的进入。

模式14——利用自身独特的资源转型开发养老地产。比如说酒

店业，他们觉得服务方面很强，他们也积极转向老年地产，把过

去不用已经旧的酒店改造一下，有的还是比较合适的，所以有人

去酒店看能不能改造，首先看走廊，门大小这种硬件是不是可以

做到，有的改造是非常容易的，也没有问题。

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模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。

比如说城里有很多老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老

年设施很方便，因为原有的空间形式，是低层建筑，有电梯，空

间比较大，这种都很适合改成老年建筑。小学、幼儿园也是可以

改造的。把原有的国有资产，也不完全光是国有资产，私人资产

也有这种可能，并不见得沿着马路边儿上，马路边儿上商业空间

很大，可以做办公楼，在小区里面干别的都不合适，但是做老人

设施就比较合适，又比较安静，有很好的服务就可以了。

总结

总的来说，开发养老地产是具有挑战性的事业，提出养老地

产的新思维，首先是拿来主义行不通，通过调研了像日本、台湾、

美国、欧洲来看，觉得他们的东西做的非常好，如果直接搬来看

到是不合适的，就做了一些深入的研究，包括对空间的比较、餐

饮、服务等等进行比较以后，其实有很大的不同。应该摆脱既定

的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设

施，一定要改变这种思想，其中有特别多的形式，并且内容并不

只是扶手和坡道。做好承担风险的准备，政策当前确实是没有完

全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别

清晰的政策。还有规划建设的经验也不足，这种情况下比如说一

味的快上或者建的很大型，将来真的这个产业大家就会觉得还有

很多问题，所以刚开始尽量做的认真一点，慢慢发展就好。

此外，从建筑学的角度来看，应该注意规划建筑设计及后期

运营管理的前后呼应，这一点是我们深刻体会的，慌慌张张就盖

出来了，不知道后面谁来管理，结果管理提出了一堆意见，这个

建筑根本就不适合，这种建筑非常多，不注意将来就要受损失。

刚开始前期策划就要想到后期谁来管理，谁来运营，规划承接上

面也要承接下面，才能把规划做好。

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