京城楼市金九银十成色十足 涨价仍是目前的主题

北京楼市金九银十成色十足 涨价仍是目前的主题

随着“金九银十”传统销售旺季的到来，让处于特殊时期的北京楼市备受关

注。在今年春节以来北京楼市量价一路高歌猛进，北京土地市场一片火热的背景

下，业内预计今年北京“金九银十”成色足。

9月15日，位于香河的北京·自在城开盘。据开发商介绍，截至下午2点，

850套房源售罄，成交达4.8亿元。

这只是近段时间环首都楼市的一个缩影。在北京“限购、限贷、高价”三大

因素影响下，环首都楼市再度强势崛起，成为首次置业刚需们的新去处。

供应：26项目计划入市

根据亚豪机构数据统计显示，9月份北京预计将有26个项目开盘入市，其

中包括鑫苑·鑫都汇、通州万达广场、泰禾·北京院子在内的纯新盘，以及包括

京投万科·西华府、华业东方玫瑰、亚奥·金茂悦等在内的16个老项目后期。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，这主要受制于房企土地储备的不足。基于

今年新一轮调控之后，北京房价水平并未转入下行，而是继续不断攀升，因此对

于房企来说并没有“捂盘惜售”的必要性，2011-2012年间土地出让稀缺带来存

货量的不足使得大量房企对于市场供应“有心无力”。而随着7月份以来“大批

量”推盘的逐渐盛行，虽然月度入市项目个数难以有所突破，但是月度供应套数

相比前期应有所改善。与此同时，虽然今年上半年宅地出现密集出让，但是基于

大部分房企开发能力及周转率的影响，多数项目仍将在明年之后才能逐渐面市，

因此供应不足的局面仍将持续至今年年底，到明年年初或将出现转折。

虽然入市项目量未现太大突破，但是从单个项目销售情况来看，“金九”表

现成色十足。从9月首周推盘项目的表现来看，其中金隅翡丽铂爵郡、东亚·印

象台湖等项目几乎开盘当天即售罄，而即便是原本属于“慢销”的别墅项目香江

别墅开盘当天也热销55套，创造了销售额5.1亿元的佳绩。另外位于房山区的

金域缇香项目周六以24000元/平方米的价格开盘之后，基于较好销量周一即将

售价上调至27000元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然自8月份开始，北京楼市开始频频

出现“大手笔”推盘现象，但是8月份供需比1:1.3，说明市场仍然处于供不应

求的状态。在近两月供应较为充分的情况下，预计9月份成交情况将维持在较高

位水平。

区域：五环外占成交主力

从入市项目分布来看，9月预计入市项目较为分散，朝阳、海淀、丰台、昌

平、大兴等区县均有所涉及，其中朝阳、房山、顺义、大兴几个区域的入市项目

量不分伯仲，均在4-6个之间。另外向来供应量较少的丰台区9月将有3个项目

入市销售，其中包括首开玲珑汇一个纯新盘，以及京投万科·西华府、汤泉墅两

个老项目后期。亚豪机构副总经理高姗认为，受到夏家胡同高价地成交的刺激，

丰台区项目入市积极性也出现明显提升。

从成交结构上看，来自机构统计显示，9月第一周，五环以外的成交占比达

到93.3%，比8月第五周增加了3.7个百分点；成交均价在2万元/平方米以下

的成交占比为57.15%，比上一周增加了2.1个百分点。从项目的实际成交价格

看，9月第一周成交量超过20套的期房项目，成交均价基本都维持稳定，其平

均价格变化幅度约为0.2%。新建商品住宅市场供需释放都以刚需为主，除了全

市均价出现结构性下调外，市场实际价格走势表现平稳。

产品：刚需、高端整体热销

从9月首周北京成交排名也可以看出，排名前十的项目当中，保利春天里、

金地格林格林、华业东方玫瑰、北京明发广场等均为上月中旬入市的中低端刚需

类项目。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这类刚需项目由于需求基数较大，

因此入市之后多会在一定时间段内实现集中成交，例如排名首位的保利春天里上

周集中成交192套。

近期，北京土地市场持续火热，夏家胡同、孙河、亦庄等多宗高溢价土地相

继成交，区域楼面价屡创新高，北京优质宅地的稀缺致使土地成本居高不下，未

来重点城区住宅高端化的趋势将越发明显，进一步刺激了现有高端住宅的销售。

据亚豪机构数据显示，8月北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨

了15%。

中原地产市场总监张大伟判断，从北京楼市的发展轨迹来看，影响高端市场

的因素大部分都是促涨的，因此在土地稀缺的情况下，未来北京的豪宅价格可能

还会继续上升。

价格：“涨价”仍是目前的主题

从入市项目定价来看，9月预计入市的26个项目当中，仅有8个公布了预

计销售价格，而其余18个项目售价均处于待定状态。从已公布预售价格的8个

项目来看，“涨价”仍然是目前的主题。其中金隅翡丽二期产品铂爵郡首次报价

39000元/平方米，而其一期最后一次开盘价则为30000元/平方米；另外位于房

山区的长阳光合作用此次报价18800元/平方米起，相比其年初开盘价高出了

4800元/平方米。

据业内人士介绍，环首都目前分为京东、京南两大板块，京东有燕郊、大厂、

香河三地，而京南板块是固安、廊坊、涿州，两板块都和北京楼市“同涨共跌”。

这一轮从2013年5月开始，楼市成交迅速增长，都在争夺“从北京楼市被迫挤

出的外溢需求”。

来自亚豪统计显示，9月首周北京商品住宅成交均价为22816元/平方米，

相比之前一周下跌6.8%。从成交价格来看，9月首周成交价的下滑则主要基于结

构性因素。从成交特征中也可以看出，成交均价15000-20000元/平方米之间的

产品成交占比为20%，相比之前一周上涨了5个百分点，而中高端价格区间产品

成交占比则均出现小幅下滑。

中原地产市场总监张大伟表示，从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了

过多的资源，使得房价易涨难跌。如果在2013年下半年，楼市信贷不收紧，房

价必然继续上涨，这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价

政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。

记者了解到，从房价上看，最靠近北京、最先开发的燕郊涨得最高，最贵楼

盘夏威夷南岸的尾房目前最高已逼近14000元/平米，近期开盘的天洋城、首尔

甜城等项目也突破10000元/平米。

而紧邻通州的大厂均价逼近8000元/平米，固安均价在7500元/平米以上，

涿州最高房价已近8000元/平米左右，香河高层产品相对较低，在6500-7000

元/平米左右，但当地很多别墅产品报价飙升至12000-15000元/平米。

当地开发商表示，由于当地的建筑规划等审核较松，很多环首都项目都有名

目繁多的大量面积赠送，摊平后，实际的房价涨幅会稍小一些。

北京刚需成购买主力

2010年，燕郊房价也曾随着通州暴涨而蹿上万元，随后便暴跌；当燕郊重

回万元时代，环首都这一轮楼市的涨幅也引起了“新楼市周期信号”的讨论。

“以前燕郊、固安等地主要是投资客为主，但今年这一轮量价上涨较为平稳，

入市的自住型客户明显增加”，中原地产北京公司副总经理任莉表示。

“如果环首都楼市只单一定位成北京的居住需求转移地，未来将面临环境恶

化、交通拥堵的卧城之苦”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，燕郊楼市有

90%以上的购房客户来自北京，都是过渡性住房需求，随着人群增多，对医疗、

教育等公共服务的需求急剧上升，这些地区更应该有相关产业的聚集。

燕郊 房价再破万元大关

进入下半年以来，燕郊楼市逐渐沸腾，日光盘也频频出现。

7月27日，位于燕郊迎宾南路东侧的天洋城4代开盘，推出60-130平米一

-三居，均价10500元/平米，开盘七小时房源便接近售罄。8月25日，首尔甜

城BOMO国际中心开盘推出400套房源，3小时内基本售罄。据了解，7月份首尔

甜城四期开盘，共推出1800套房源，开盘三天去化已超九成。

同时，不仅是在燕郊，在相连的大厂区域，世茂萨拉曼卡9月份开盘，据介

绍也获得了不错的销售成绩。

“现在燕郊的楼盘如果不是‘日光’，都不好意思宣传”，燕郊当地一位开

发商表示，受北京楼市持续上行的影响，今年以来燕郊楼市成交相当火热，大批

从北京挤出的刚性需求再次聚焦燕郊。

据记者了解，天洋城4代上一次开盘均价在8500元/平米。如今已经飙至

10500元/平米。首尔甜城在今年5月份售价仍是8500元/平米，而目前的售价

已达10000元/平米。@北京也已由7月初的9000元/平米上浮至现在的10000

元/平米。

同样位于燕顺路上的夏威夷南岸二期，其尾盘价已达13800元/平米，夏威

夷南岸二期的二手房均价也在12000元/平米以上。

一位熟知燕郊楼市的业内人士表示。在整体楼市走向不发生大变化的背景

下，随着燕郊商业、生活配套的进一步落地，燕郊楼市仍有一定发展空间，与此

同时，部分经济实力有限的购房者将会被挤到紧邻燕郊的大厂等区域。

香河 供应充足房价跳涨

与燕郊等地主打刚需产品相比，香河是环首都楼市圈中最受关注的新区域，

走出土地风波后，绿地、富力、华夏幸福基业、鸿坤等品牌房企相继推出新盘，

香河楼市供应量充分，而产品也呈现刚需和低密度项目两分天下的格局。

据多家香河开发商介绍，目前香河楼市可分为两个板块，香河县城的新盘如

香公馆、香汐花园、香城壹号都主打高层项目，针对刚需和投资客群；而靠近天

下第一城板块则有大运河·孔雀城、富力新城、万通新界·紫藤堡、鸿坤·罗纳

河谷等楼盘，多数是低密度规划，以洋房、联排别墅产品为主。

“300万左右就能拥有一套类似独栋别墅，这对北京客群很有吸引力”，鸿

坤地产集团京东区域副总经理吴艳说，鸿坤罗纳河谷10月将推别墅房源“果嶺

墅”，预计报价在15000元/平米，但赠送多重空间，如买270平米实得500平

米。目前来看，客户大多是在北京有住宅，首次购买别墅的客群。

在成交火热的同时，区域的项目销售价格也在上涨。香河富力新城近期刚推

出的房源，毛坯均价7200元/平米，而三个月前，报价还在5000元/平米左右。

涿州 高铁引来北京客群

伴随着大七环概念的热炒，以及北京楼市持续高温，今年以来京西南的河北

涿州楼市开始复苏。区域内多个项目在今年放量，且价格有一定程度上涨。

目前，涿州有香邑溪谷、鸿坤理想城、水榭春天、华泰豪庭、天地新城·启

承等数十个项目在售，售价从5000元/平米-8000元/平米不等。这些项目与年

初相比，价格或多或少都出现了一定增长。例如，香邑溪谷的高层在4月份均价

为5200元/平米，而目前为6500元/平米。水榭春天年初时的售价为4600元/

平米，目前的均价已达5800元/平米。

去年底京石高铁开通后，从北京西站乘坐高铁到涿州东站仅需25分钟，涿

州对北京客群的吸引力更为强烈。涿州当地开发商便表示，之前涿州的项目主要

集中在市区，随着高铁的建成通车，将会有更多项目落户高铁新城。

尽管鸿坤理想城等开发商表示看好涿州楼市未来发展，但也有业界对涿州的

发展表示质疑。亚豪机构市场总监郭毅表示，与环首都其他区域相比，涿州距离

北京较远，目前区域内没有优势产业支撑，且缺少品牌开发商进驻，未来发展仍

有待观察。

三季度别墅继续升温

根据戴德梁行2013年第二季度北京高端住宅市场数据显示，二季度北京高

端住宅市场上别墅成交面积达97369.81平方米，环比上涨26.4%，与去年同期

相比涨幅达49.63%，市场售价环比上涨23.25%至37718.5元/平方米，同比上涨

5.04%。

报告同时指出，北京住宅市场仍处于用地供应不足、土地价格上涨的环境下，

未来房价继续上涨的预期依然较强，而作为稀缺产品的高端住宅需求预计继续保

持上升态势。

丽兹行市场研究中心郑海燕分析认为，当前一线城市土地供应稀缺，靠近城

区且低密地块更是难得。预计下半年北京土地市场或将刷新上半年地王纪录，随

之而来的将是以别墅为代表的高端住宅市场走俏，无论是在市场供应还是成交

上。

据亚豪机构数据统计显示，8月北京别墅市场共成交255套，成交面积9.1

万平米，环比上月分别增加9%、16.7%。从供应情况来看，8月别墅市场供应相

比7月略有好转，8月共有融科·千章墅、正源尚峰尚水、远洋天著三个项目开

盘，供应了166套别墅，较7月供应量有所增长。

别墅项目供应意愿回升

今年以来，北京别墅的月度市场供应始终低迷，前8个月仅新增969套别墅，

平均每月百余套，但是接下去的“金九银十”将一扫阴霾，供应量大增也有助拉

动别墅销量创下新高。根据亚豪机构数据统计显示，“金九银十”期间别墅市场

将有11个项目预计入市，其中有泰禾·北京院子、格林云墅、西山艺境三个纯

新盘，以及包括香江别墅、鸿坤·林语墅、远洋天著二期等在内的8个老项目后

期。不仅大大超越了前几个月别墅的开盘项目数量，而且相比去年“金九银十”

期间也增加了5个入市项目。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，别墅项目供应意愿的回升，一方面秋季对

于北京来说是气候条件、景观环境最好的一个季节，这对于注重园林环境以及客

户体验的别墅项目来说，则是最佳的销售季节；另一方面，近期别墅入市项目的

热销以及价格的节节攀升也吸引了项目入市的积极性。

联排叠拼占主导

8月别墅成交价格强势上涨，根据亚豪机构数据统计显示，8月别墅市场成

交均价为31390元/平方米，环比上涨8个百分点，同比上涨22.4%，更是创造

了有史以来的月度价格新高。以近期较热的朝阳孙河区域为例，该区域自去年开

始频频推出低密度地块，而实际楼面价更是由去年的2万元/平方米，飙升至近

期的5万元/平方米，预计未来售价将超10万元。高价地块的频出推动着别墅的

成交热度以及市场价格的不断上涨。

据机构数据显示，目前联排与叠拼类的产品成交已占据了市场主导，8月这

两类产品的成交占比分别为37.7%、36%。同时今年前8个月数据也显示，这两

类产品占比分别为37.1%与37.9%，不分伯仲，两类低密度别墅产品的市场占有

率高达3/4。

业内人士分析认为，联排与叠拼产品成为市场主导，一方面是在土地容积率

的限制之下，相比独栋产品上述两类产品对于容积率的要求较低，更容易进行操

作；另一方面，随着社会整体财富水平的提升以及大众对于居住要求的不断提升，

购买别墅用以自住的客群比例也不断增加，而相比以往的市场主体独栋别墅来

说，联排与叠拼产品面积相对较小，总价也相对较低，因此更符合这类新兴中产

阶级、财富阶层的购买需求。

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