(燕莎板块)

市场特征：

1）朝阳公园（燕莎板块）区域的整体特征：

朝阳公园（燕莎板块）区域目前是北京东部地区最为成熟的城市第一居所生活区，

在北京东部高档住宅市场和投资市场占很大的市场分量，东四环的开通和绿化的

改造在一定程度上为朝阳公园（燕莎板块）高档生活区东扩创造的先天的物理基

础，特别是坝河的改造、四德公园的完成和姚家园路的贯通给目前朝阳公园东侧

的发展拓宽了必要的交通条件和环境条件。综观东四环、姚家园路、亮马路、机

场辅路的交通扭线，目前以东四环为核心，以朝阳公园、红领巾公园、四德公园、

丽都公园等四大主题公园为环境的辐射，此区域的高档生活区正在逐渐形成，东

部居住市场东扩在市场催动的情况下是必然的发展趋势。如果说CBD是一个强

健的、充满激情和斗志的男人，那么燕莎就是一个谙熟世事、风情万种的女子，

而丽都则更象一位安静恬和、举止优雅的贵妇。在这里，少的是程式，多的是自

在。这里，更有家的味道。

2)朝阳公园（燕莎板块）的功能布局：

依据北京市总体规划，朝阳区被分成四个部分──北部、东北部、东部、东南部。

朝阳区东北部（燕莎板块）城市用地已基本安排完毕，是外事用房比较集中的地

方，第三使馆区就在此建设，沿亮马河北岸是一些外资旅馆、写字楼，与规划建

设好太阳宫居住区同步实现绿化隔离带。目前的房地产开发由于朝阳区已无大片

空地待开发，而从新区的开发建设逐渐转入危旧房的改建及城乡结合部地区，实

现绿化隔离带而新规划的建设用地的开发建设。

3）朝阳区重点发展规划及投资方向对朝阳公园（燕莎板块）房地产市场的影响：

受东坝边缘集团的建立、金盏现代制造业园区的建立、温榆河绿色生态走廊的形

成、大环文化产业基地的建立、中关村科技园区电子城科技园的建立、CBD总体

规划发展等因素的影响，燕莎板块的外部投资速度快速增长；从而带动该板块经

济异常迅猛的发展势头，与此相关的燕莎板块房地产市场前景巨大。

4）板块内各种发展趋势对朝阳公园（燕莎）板块房地产市场的影响：

CBD概念：世界瞩目的北京中央商务区

CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距

东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里，距北京长安街约5.8公里，距

北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公

里，距东部的四环路约2.4公里。北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西

大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。

在CBD地区存在着一个接近30万的白领群体，同时还存在着数目不小的“成功

商务人士”以及外籍人士，他们在相当大的程度上支撑着CBD地区的高档楼盘市

场。而现在，这些成功的商务人士为了既能享受舒适的居住环境又不耽误过多的

时间纷纷选择了距离CBD相对较近的朝阳公园和东四环一带的高档住宅区。

ＣＨＤ概念：北京崛起中央酒店区——ＣＨＤ

在ＣＢＤ的北部，因为浓郁的商务氛围，一个全新的板块ＣＨＤ——中央酒店区

正应运而生。北京的ＣＨＤ聚集在燕莎板块、丽都板块。因为目前在两大板块内

云集了长城、昆仑、希尔顿等数十家高档酒店。据了解，这些常年入住率都达到

了９５％代表着京城酒店行业的高品质与该区域浓厚的商务气息和涉外氛围相

辅相成。“北京地产看东部，东部地产看朝阳，朝阳地产看ＣＨＤ。”

涉外概念：第三使馆区已初见规模，朝阳公园（燕莎）板块因此升温

位于亮马河附近的美国驻华使馆正式在第三使馆区开工，投资规模达2.75亿美

元，加上原先已经迁入的日本、文莱等国驻华使馆新址，第三使馆区已经基本成

型，附近的第四使馆区也即将投入建设。依据总体规划，第四使馆区安排在望京

新区的东北角，用地26公顷，建筑总面积约50万平方米，待亮马河使馆区、第

四使馆区建完后，基本上可满足外事用地的需要。

第三、第四使馆区的建设进一步加强了燕莎板块国际化社区的氛围，周边的治安、

配套等环境将得到进一步加强，大型市政设施日益成熟，带动整个区域居住价值

的提升。燕莎商圈向西已经没有发展空间，其周边的开发量也逐年下降。从2002

年开始，燕莎商圈开始逐步向东北方向发展，与丽都商圈形成良性互动，这种互

动更是造就了朝阳公园板块的产生。

城市交通发展概念：市政交通规划对朝阳公园（燕莎）板块的影响

机场第二高速路又称机场东线：由亮马桥向东直达首都机场。它跨越朝阳和顺义

两区，直穿朝阳公园（燕莎）板块，长约23公里，直达首都机场T3航站楼。

地铁10号线：是北京轨道交通路网中一条由西北至东南的轨道交通半环线，线

路经过海淀、朝阳、丰台三个行政区。线路起点在北京市西北海淀区兰靛厂地区，

沿四环路、巴沟路、海淀南路、知春路、北土城路、太阳宫大街到达太阳宫地区，

而后向东南斜穿三元桥，沿东三环一直向南，在经过南三环分钟寺后，沿龙爪树

路向南，再沿石榴庄路向西到丰台区宋家庄。线路全长32.9公里，其中地下线

32.05公里，路堑及地面线0.85公里。

机场东线和地铁10号线的兴建对燕莎板块交通环境的进一步完善起了重要作

用；交通沿线的房地产项目增值潜力会有很大的提升。

环境优化概念：亚洲最大的市内生态公园——朝阳公园、坝河改造工程、东北

五环千亩森林五大公园“围城”构成绿色家园等因素进一步提升了朝阳公园（燕

莎）板块楼盘品质

朝阳公园位于北京市朝阳区的中部繁华地段，北至亮马桥路，西至朝阳公园路，

东至东四环路，南至朝阳公园南路，南北长约 2.8 公里，东西宽约 1.5 公里，

规划总面积为 288.7 公顷，其中水面面积 68.2 公顷，绿地占有率 87% ，是北

京市四环以内最大的城市公园，将朝阳公园定位为一座以园林绿化为主的综合

性、多功能的大型文化休憩、娱乐公园。按照不同的功能特点，将朝阳公园划分

为中心活动区、体育健身区、生态科普区、园艺观赏区、文化休闲区、综合服务

区、行政管理区和古建保护区。

京城东部地区缺乏优质景观水系的局面将得到重大的改观，而这个计划的直接

受益者将是坝河周边项目。

5）朝阳公园（燕莎）板块居住格局的变迁——高档社区在东扩

CBD区域经过长期的规划，在CBD地区已经初步形成了高档住宅项目的聚集区。

在其核心区域，以金地国际花园，新城国际，建外SOHO、财富中心为代表的高

档住宅项目已经形成了总面积上百万平方米的规模效应。这些高档楼盘的良好的

销售情况实质上有赖于CBD商务区强有力的消费群体。数据显示，在CBD核

心区销售情况最好的几个项目的客户群体中，CBD的商务人士竟然占到了

60%--70%左右。但是，在繁荣的背后CBD高端住宅市场也存在着自己的问题。

从居住的角度分析，CBD核心区的建筑密度过大，即使是高档楼盘的容积率通

常也已经超过3，这样的条件实质上并不适合长期居住。这就难怪地产巨头们纷

纷紧盯朝阳公园和东四环地区了。例如：北京上东区——阳光上东项目，它的周

边由朝阳公园、丽都公园、四德公园三大主题公园环抱和一个目前北京东北部唯

一流动水的坝河上游水源环绕，在很大程度上满足高端人士对自然环境的需要，

同时此项目在交通上由亮马路、东四环、机场辅路三条主要交通枢纽进行连接，

使高档生活区对交通的需求给予了极大的满足，为高档社区的诞生提供了良好的

基础条件。同时在涉及到市场发展趋势时，但是朝阳公园经过近十年的开发，目

前可以利用的房地产项目开发土地甚少，同时在朝阳公园周边的开发项目在规模

上比较小，整体规模效应不能成为高档独立的生活居所，只能称为“泛概念”的裙

带高档生活区，

6）一个崭新高档居住区域的诞生——朝阳公园东北区的范围与特点

1、 城市物理方位

（1） 北京东北角（机场与机场路是北京最早对外开发区域）

（2） （2）朝阳公园东北角（富人区）

（3）燕莎到丽都之间（商务到家居休闲）

（4）东三环向坝河水系（城市到自然之间的切换）

2、 物理范围

西起东三环北路，东至丽都假日饭店，北起机场高速路，南至朝阳公园。这

一扇形区域位于北京朝阳公园东北区。

3、朝阳公园东北区特征

（1） 涉外区：

北京最早对外开发的区域，北京城市国际化进程的起点和终点；这里发生着中国

与北京开放后的许多个第一：北京第一家中外合资高档涉外购物中心——北京燕

莎购物中心，中国第一家国际品牌涉外饭店——北京丽都假日饭店，中国第一家

中外合资五星级酒店——长城饭店，中国第一家中德合资五星级酒店——凯宾斯

基饭店，北京第一家中外合资私立医院——和睦家医院，北京首批外企进驻区域

——酒仙桥电子城，美国、德国、日本等国驻华使馆新址——第三使馆区...

（2） 富人区：

北京最高档住宅、最高档消费场所最集中区域；亚洲最大的城市公园——朝阳公

园，北京最早的涉外公寓群——朝阳公园西侧高档公寓群，北京首批涉外别墅

——嘉林花园与京润水上花园，全国第一家、北京唯一的汽车电影院——北京汽

车电影院，三里屯酒吧一条街迁移新址——亮桥路酒吧街，北京首家出自国际著

名建筑大师手笔的剧院——21世纪剧院，北京第一家纯涉外学校——丽都国际

小学，北京首家由外国政府独立建设的学校——德国学校，北京第一个由艺术家

自发集结而成的开放式loft群——被誉为“文化原乡”的酒仙桥loft（注：LOFT

总是与艺术家、前卫、先锋、798等词相提并论）

（3） 城市与自然关系最融洽区域：

在北京城市建成区的范围内，也就是在四环以内，我们可以看到一片巨大的绿色

区域，这片巨大的绿色位于东四环北路以里，机场高速路以南，朝阳公园路以东，

朝阳公园南路以北的带状区域。它的主要构成是两个部分，一部分是南侧的朝阳

公园，另一部分则是京润水上花园别墅的巨大绿化区。这是北京建成区中最大的

一块绿地，就其在北京城市中所起的作用而言，它就相当于中央公园在纽约城市

中的作用——因此，我们也可以把它命名为“北京中央公园”。而事实上，如果我

们分析一下“北京中央公园”周边的居住物业分布，那么我们就不难发现，北京中

央公园对周边居住物业所起的巨大的增值作用与纽约中央公园所起的作用极其

类似。只要是城市，就会有着永不休止的喧嚣与疲惫。北京的东三环路是城市的、

物质的，这里高楼林立，这里人车拥挤，这里财富堆积，人们在这里创造着，又

在这里挥霍掉.......这里承载着太多的拼争与疲惫，有着太多的诱惑和浮躁。然而，

在“上东区”，会有一些不同，这里安静了许多，自由了许多。在很多人的眼里，

东四环是北京城市与自然的分界线，“上东区”正是跨越了这一界线，兼具了城市

的物质与自然的精神。

3、产品特征

1) 项目规模：

朝阳公园及燕沙板块内各项目因所处地理位置的土地稀缺性，造成楼盘占地

面积较小，除东山墅、东润枫景等个别项目外，其他各区域楼盘开发面积及规模

有限，多在10万～20万平米之间。

2) 项目档次：

朝阳公园以西，如远洋新干线、北京GOLF公寓、九号国际公寓类的高档

公寓，由于土地稀缺和人文底蕴促使板块产品走高档奢华路线；

朝阳公园东北及东部地区，如东润枫景、泰华滨河苑、上东三角洲、卡布其

诺、丽都水岸等因地处四环五环之间，项目开发面对白领阶层；

朝阳公园东南，以国美第一城为代表的典型楼盘，则更注重以性价比为主打

卖点进行推广销售。其中朝阳公园中东山墅项目，作为朝阳公园板块中仅有的别

墅项目，以其美仑美奂的大盘规划及豪华的独栋式设计，为项目塑造了“都市别

墅群”的形象。