肥城市宏大房地产开发有限公司、王维东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

肥城市宏大房地产开发有限公司、王维东房屋买卖合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省泰安市中级人民法院

【审理法院】山东省泰安市中级人民法院

【审结日期】2020.07.15

【案件字号】(2020)鲁09民终1468号

【审理程序】二审

【审理法官】王安广李健刘增凯

【审理法官】王安广李健刘增凯

【文书类型】判决书

【当事人】肥城市宏大房地产开发有限公司;王维东

【当事人】肥城市宏大房地产开发有限公司王维东

【当事人-个人】王维东

【当事人-公司】肥城市宏大房地产开发有限公司

【代理律师/律所】宋丰魁山东秉真律师事务所

【代理律师/律所】宋丰魁山东秉真律师事务所

【代理律师】宋丰魁

【代理律所】山东秉真律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【字号名称】民终字

【原告】肥城市宏大房地产开发有限公司

【被告】王维东

【本院观点】本案中，上诉人宏大公司与被上诉人王维东签订的房屋买卖合同，不违反法

律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。

【权责关键词】撤销委托代理表见代理违约金支付违约金合同约定物证新证据诉讼请求维持

原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审审理查

明的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案中，上诉人宏大公司与被上诉人王维东签订的房屋买卖合同，

不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。王维东基于合法有效的房屋

买卖合同，系合法占有。王维东要求宏大公司办理产权登记，符合法律规定，一审法院判决

宏大公司协助王维东办理涉案房屋产权登记手续并无不当，本院予以维持。上诉人主张涉案

房屋买卖合同系伪造，没有提交证据予以证实，故对上诉人该项主张，本院不予支持。 综

上所述，宏大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正

确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决

如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5020元，由上诉人肥城市宏大房地

产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 18:03:28

【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年1月31日，某某承担任宏大公司与肥城中百

商贸有限责任公司合作开发的中百花苑的项目经理，2011年1月31号，在王维东向某某承

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交付中百花苑1号楼门头房购房款248000元后，某某承向王维东出具收到条一份，载明：

“收到条，今收到中百花苑1某楼门头房购房款贰拾肆万捌仟元整（248000.00）（1某楼南

头第一间），2011年元月31号，某某承"。某某承在该收到条上签字并按捺指纹予以确认。

2011年2月27日，王维东与宏大公司签订合同编号为GF-2000-0171的泰安市商品房买卖合

同一份，该合同约定，由王维东（买受人）购买宏大公司（出卖人）开发的位于肥城市门头

房，该商品房建筑面积共100.71平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平

方米依当时王西及祥瑞为参考价；买受人一次性付款已支付房款：贰拾肆万捌仟元整

（248000）。宏大公司在出卖人处加盖公司合同专用章，刘宗军在出卖人法定代表人处加盖

印章，某某承在出卖人委托代理人处签字并加盖印章，王维东在买受人处签字予以确认，但

双方未办理网签备案手续。双方在签订合同之前，宋海燕已经租用了涉案房屋，合同签订

后，王维东委托某某承将该房屋继续对外出租，某某承收取租金后转交给王维东。2016年12

月6日、2017年12月20日，王维东分别委托其女王翠玲与宋海燕签订了涉案房屋的租赁合

同，租金为20000元，租赁期限至2019年2月5日。该段期间的租金王维东已经收取。双方

在合同中还约定，卷帘门自然损坏时由出租方负责维修。承租期间，宋海燕更换卷帘门一

个，并进行了铺设木地板等简单装修。2018年12月份，王维东曾向宋海燕催要下一年度的

房屋租金。但宋海燕认为涉案房屋属于中百公司所有，未将租金支付给王维东。2019年2月

8日，中百公司以其是涉案房屋的产权人为由与宋海燕补签了2018-2019年度的房屋租赁合

同，并签订了下一租赁年度即自当日起至2020年2月7日止的房屋租赁合同，同时收取了宋

海燕该年度的租赁费20000元。 诉讼过程中，经宏大公司申请，一审法院依法委托天津市

天鼎物证司法鉴定所对“2011年元月31号某某承书写的收到条"的形成时间予以鉴定，对

“2011年元月31号某某承书写的收到条"中与“2011年2月27日商品房买卖合同"中“某某

承"的签名是否为同一人书写予以鉴定，对“2011年2月27日商品房买卖合同"中手写内容

的形成时间予以鉴定，对“2011年2月27日商品房买卖合同"中“某某承手章"加盖的时间

予以鉴定，对“2011年2月27日商品房买卖合同"中手写内容与加盖公章的先后顺序予以鉴

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定。因宏大公司未提供对比样本及未缴纳鉴定费用，天津市天鼎物证司法鉴定所决定终止鉴

定。

【一审法院认为】一审法院认为，王维东与宏大公司签订的泰安市商品房买卖合同，系双方

真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。王

维东向宏大公司交付了涉案房屋的购房款，将涉案房屋交由徐海燕租用，签订涉案合同后由

王维东收取租金，应视为王维东已经实际占有。虽然双方在合同中未明确约定办理产权登记

的期限，但是办理产权登记是房屋买卖合同的附随义务，王维东要求宏大公司协助其办理产

权登记，符合法律规定，一审法院予以支持。宏大公司辩称，其未和王维东签订涉案合同，

王维东也未向其交付购房款，一审法院认为，某某承时任中百花苑工程的项目经理，为尽快

获得建筑工程款对外以宏大公司名义销售房屋，足以让王维东有理由相信某某承系宏大公司

委托销售中百花苑的代理人，故宏大公司的该辩称，一审法院不予采纳。王维东要求宏大公

司支付违约金，因双方在合同中未作约定，一审法院不予支持。宏大公司辩称涉案合同存在

多处瑕疵，但该瑕疵并不足以否定涉案合同的真实性，一审法院不予采纳。 据此，依

照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第

一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、肥城市宏大房地产

开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助王维东办理位于肥城市门头房的产权登记手

续；二、驳回王维东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当

同》，涉案合同存在多处瑕疵，合同内容不完整，没有计价方式和价款，没有面积、付款方

式和期限不明确，没有违约责任、交付期限、产权登记约定等，以上条款均为商品房买卖合

同实质条款。涉案合同签定后，截止被上诉人起诉，已达8年之久，王维东既不向上诉人申

请办理网签，也未向上诉人交纳房款。二、一审认定“足以让王维东有理由相信某某承系宏

大公司委托销售中百花苑的代理人"是错误的。上诉人从未委托或授权某某承以宏大公司名义

销售房屋，即使某某承负责项目施工，但不能想当然认为某某承有售房代理权。一审认定

“某某承的行为构成表见代理"是错误的。基于以上理由，上诉人特提起上诉，请二审法院予

以改判，维护上诉人合法权益。 综上所述，宏大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一

审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

百七十条第一款第一项规定，判决如下：

肥城市宏大房地产开发有限公司、王维东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民事判决书

(2020)鲁09民终1468号

当事人 上诉人（原审被告）：肥城市宏大房地产开发有限公司，住所地：肥城工

业三路某某。

法定代表人：王莲，总经理。

委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王维东。

委托诉讼代理人：郝昭钧，肥城誉众法律服务所法律工作者。

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审理经过 上诉人肥城市宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）因与被上

诉人王维东房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2019）鲁0983民初2580号

民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开

进行了审理。上诉人宏大公司的委托诉讼代理人宋丰魁，被上诉人王维东及其委托诉讼

代理人郝昭钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 宏大公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0983民初2580号民事判

决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、

一审判决认定“王维东与宏大公司签订的泰安市商品房买卖合同，系双方真实意思表

示，内容合法有效"是错误的。一审中，上诉人明确否认与被上诉人王维东签订过涉案

《泰安市商品房买卖合同》，涉案合同存在多处瑕疵，合同内容不完整，没有计价方式

和价款，没有面积、付款方式和期限不明确，没有违约责任、交付期限、产权登记约定

等，以上条款均为商品房买卖合同实质条款。涉案合同签定后，截止被上诉人起诉，已

达8年之久，王维东既不向上诉人申请办理网签，也未向上诉人交纳房款。二、一审认

定“足以让王维东有理由相信某某承系宏大公司委托销售中百花苑的代理人"是错误的。

上诉人从未委托或授权某某承以宏大公司名义销售房屋，即使某某承负责项目施工，但

不能想当然认为某某承有售房代理权。一审认定“某某承的行为构成表见代理"是错误

的。基于以上理由，上诉人特提起上诉，请二审法院予以改判，维护上诉人合法权益。

二审被上诉人辩称 王维东辩称，答辩人于2011年初与上诉人宏大公司的委托代

理人某某承达成了购买涉案房屋意向，同年1月31日交清该房款，2月27日签定书面合

同。交清房款后，宏大公司将涉案房屋交付于答辩人，答辩人将该房屋出租。因上诉人

自身原因以及其委托代理人某某承突然病世，至今未能给答辩人办理房产登记。答辩人

与宏大公司签订的商品房买卖合同合法有效。该合同是宏大公司提供的格式合同，虽然

内容不完整或有瑕疵，但也是属于宏大公司的责任。该合同内容谁填写，不影响该合同

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有效成立。《合同法》解释二第一条明确规定，只要当事人、标的、数量明确，合同即

为有效成立。是否需要网签，不是合同成立要件。在签定商品房买卖合同时，当时没有

需网签规定，事后也没有人通知答辩人签网签合同。宏大公司法定代表人的更换，不影

响合同效力，况且该法定代表人前后更换的二人是夫妻关系。某某承作为宏大公司的委

托代理人，销售该商品房属有权销售，完全合法。一审时，经法庭调查核实，某某承为

有权代理销售行为，且宏大公司对此予以认可，具体可见（2019）0983民初1443案卷中

的法庭调查笔录。另，经答辩人多方了解，上诉人的委托代理人某某承对外销售的楼房

有很多，其中和答辩人合同相同的也不少。二号楼西单元五层东户，中单元五层西，东

单元二层一户，一号楼部分销售，均是某某承办理的。综上所述，一审认定事实清楚，

程序合法，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。

原告诉称 王维东向一审法院起诉请求：1．由宏大公司履行合同，为王维东办理

物权登记并支付违约金；2．案件受理费由宏大公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2011年1月31日，某某承担任宏大公司与肥

城中百商贸有限责任公司合作开发的中百花苑的项目经理，2011年1月31号，在王维东

向某某承交付中百花苑1号楼门头房购房款248,000元后，某某承向王维东出具收到条

一份，载明：“收到条，今收到中百花苑1某楼门头房购房款贰拾肆万捌仟元整

（248000.00）（1某楼南头第一间），2011年元月31号，某某承"。某某承在该收到条

上签字并按捺指纹予以确认。2011年2月27日，王维东与宏大公司签订合同编号为GF-

2000-0171的泰安市商品房买卖合同一份，该合同约定，由王维东（买受人）购买宏大公

司（出卖人）开发的位于肥城市门头房，该商品房建筑面积共100.71平方米；按建筑面

积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米依当时王西及祥瑞为参考价；买受人一次

性付款已支付房款：贰拾肆万捌仟元整（248000）。宏大公司在出卖人处加盖公司合同

专用章，刘宗军在出卖人法定代表人处加盖印章，某某承在出卖人委托代理人处签字并

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加盖印章，王维东在买受人处签字予以确认，但双方未办理网签备案手续。双方在签订

合同之前，宋海燕已经租用了涉案房屋，合同签订后，王维东委托某某承将该房屋继续

对外出租，某某承收取租金后转交给王维东。2016年12月6日、2017年12月20日，

王维东分别委托其女王翠玲与宋海燕签订了涉案房屋的租赁合同，租金为20000元，租

赁期限至2019年2月5日。该段期间的租金王维东已经收取。双方在合同中还约定，卷

帘门自然损坏时由出租方负责维修。承租期间，宋海燕更换卷帘门一个，并进行了铺设

木地板等简单装修。2018年12月份，王维东曾向宋海燕催要下一年度的房屋租金。但宋

海燕认为涉案房屋属于中百公司所有，未将租金支付给王维东。2019年2月8日，中百

公司以其是涉案房屋的产权人为由与宋海燕补签了2018-2019年度的房屋租赁合同，并

签订了下一租赁年度即自当日起至2020年2月7日止的房屋租赁合同，同时收取了宋海

燕该年度的租赁费20000元。

诉讼过程中，经宏大公司申请，一审法院依法委托天津市天鼎物证司法鉴定所对

“2011年元月31号某某承书写的收到条"的形成时间予以鉴定，对“2011年元月31号

某某承书写的收到条"中与“2011年2月27日商品房买卖合同"中“某某承"的签名是否

为同一人书写予以鉴定，对“2011年2月27日商品房买卖合同"中手写内容的形成时间

予以鉴定，对“2011年2月27日商品房买卖合同"中“某某承手章"加盖的时间予以鉴

定，对“2011年2月27日商品房买卖合同"中手写内容与加盖公章的先后顺序予以鉴

定。因宏大公司未提供对比样本及未缴纳鉴定费用，天津市天鼎物证司法鉴定所决定终

止鉴定。

一审法院认为 一审法院认为，王维东与宏大公司签订的泰安市商品房买卖合同，

系双方真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各

自义务。王维东向宏大公司交付了涉案房屋的购房款，将涉案房屋交由徐海燕租用，签

订涉案合同后由王维东收取租金，应视为王维东已经实际占有。虽然双方在合同中未明

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确约定办理产权登记的期限，但是办理产权登记是房屋买卖合同的附随义务，王维东要

求宏大公司协助其办理产权登记，符合法律规定，一审法院予以支持。宏大公司辩称，

其未和王维东签订涉案合同，王维东也未向其交付购房款，一审法院认为，某某承时任

中百花苑工程的项目经理，为尽快获得建筑工程款对外以宏大公司名义销售房屋，足以

让王维东有理由相信某某承系宏大公司委托销售中百花苑的代理人，故宏大公司的该辩

称，一审法院不予采纳。王维东要求宏大公司支付违约金，因双方在合同中未作约定，

一审法院不予支持。宏大公司辩称涉案合同存在多处瑕疵，但该瑕疵并不足以否定涉案

合同的真实性，一审法院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合

同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

主张，本院不予支持。

综上所述，宏大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5020元，由上诉人肥城市宏大房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 王安广

审判员 李 健

审判员 刘增凯

二〇二〇年七月十五日

书记员 宋姚瑶

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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