涨知识!日本房地产泡沫及复苏始末!

涨知识！⽇本房地产泡沫及复苏始末！

虽然说起⽇本的房地产，很多⼈的第⼀反应还是“房地产泡沫”，以及泡沫破裂后的房价暴跌和居民财富急剧缩⽔，这也

是⽇本“失去的⼆⼗年”的⼀个缩影。但是现在提起⽇本房地产，更多的⼈关注的是“涨了多少”。据仲量联⾏（JLL）最新

的调查显⽰，疫情以来，东京的不动产投资额达到193亿美元（约2兆⽇元），居世界⾸位。排在东京后⾯的是⾸尔、伦

敦、巴黎和纽约。

今天我们就来聊⼀下⽇地产的泡沫和复苏：

第⼀阶段：90年代泡沫经济破灭后，⽇本房地产市场陷⼊沉寂

1986-1991年“泡沫经济”破裂后，⽇本股价、房价暴跌给⽇本银⾏系统造成极⼤破坏，⽇本之后经历了“失去的20年”。

全球主要发达国家或地区的房地产价格在2008年⾦融危机后的宽松⾦融环境下积累了较⼤涨幅，⽽相⽐之下⽇本的房地

产价格涨幅则显得⽐较温和，吸引⼒凸显。

泡沫经济始末：1985年9⽉，G5国家（美、⽇、英、德、法）签订“⼴场协议”，共同进⾏外汇⼲预以应对美元过度升

值，导致⽇元快速升值。为防范“⽇元升值萧条”和扩⼤内需，1986年⾄1991年⽇本央⾏连续五年降息，热钱⼤量流⼊股

票和房地产市场，催⽣资产价格泡沫。

在1986-1991年的5年时间内，⽇本全国房价虽然仅增加了40%左右，但增长最快的东京都在短短5年内房价增长了约

300%。

随着资产泡沫越吹越⼤，居民和企业的负债率增⾼。1989年末，⽇本央⾏开始调⾼利率给市场降温，但这也成为了泡沫

破裂的导⽕索。股价、房价暴跌，⼤量的坏账给⽇本银⾏系统造成极⼤破坏，⽇本进⼊了“失去的20年”。

第⼆阶段：安倍经济学提振下，⽇本房地产市场逐渐进⼊复苏通道

安倍2012年底上台后，推出了⾦融、财政、结构性改⾰等⼀系列政策，给⽇本经济带来⽣机。

房地产市场也逐步进⼊复苏通道，受益于：

1、经济复苏，企业盈利增加，劳动⼒市场好转；

2、极低的利率，叠加物价⾛⾼，实际利率进⼀步⾛低；

3、开放⼊境游、放宽留学⽣、外来劳⼯政策等结构性改⾰推升房地产需求；

4、⿎励购房的政策刺激，包括加⼤住宅补助⾦发放、完善房贷减税制度和提⾼⾮课税额度等。

第三阶段 劳动⼒市场回暖，带动住宅需求提升

经济复苏背景下，⽇本的劳动⼒市场出现明显好转，失业率持续⾛低同时国民收⼊呈不断增加的态势。

国民收⼊的增加带动了⽇本的住宅需求，住宅价格也随之回升，其中公寓楼的价格涨幅较⼤。

第四阶段：⽇本家庭购置住宅的实⼒较强，置业动⼒或有改善

在90年代经历过泡沫经济破裂、房价腰斩的打击后，⽇本⼈对房地产投资较为谨慎，因此⽇本的住房⾃有率较低。但

在90年代经历过泡沫经济破裂、房价腰斩的打击后，⽇本⼈对房地产投资较为谨慎，因此⽇本的住房⾃有率较低。但

是，⽇本家庭具备较强的经济余⼒购置住宅，因为：

⽇本房价收⼊⽐⼤幅低于全球主要城市；

1、房贷利率极低；

2、贷款占⽇本家庭资产的⽐重远低于世界其他⼤城市

3、劳动⼒市场持续好转、政府促进住宅购置的优惠政策或增强⽇本家庭置业动⼒。

第五阶段：⽇本商业地产经济复苏，焕发⽣机

除了住宅地产市场的繁荣，⽇本经济的恢复也带来了商业地产市场的景⽓度提升，零售、办公地产表现尤为强劲。⽇本

赌牌开放，2025年世博会申办成功、⼊境游客⼤幅涌⼊为⽇本楼市的⾛强打了⼀针“强⼼剂”，⽇本重点城市办公楼的空

置率明显下降，办公楼租赁业的业况得到⼤幅改善。

第六阶段：外国留学⽣及外来劳⼯政策变化推升⽇本房地产边际需求

安倍上台后⽇本政府对海外移民态度开放，赴⽇留学、⼯作甚⾄永居的签证门槛降低，⽇本的外国⼈数逐年增多。

2018年在⽇留学⽣总数达30万⼈，占⽇本⾼等教育总⼈数的近10%，应届⽣毕业后取得⼯作签证的⼈数也直线上升。

⼈才引进积分制度、申请永居的资格年限从5年变为3年/1年吸引了⼤量海外移民，推升⽇本房地产边际需求。

⽇本房地产从90年代泡沫经济破灭后，进⼊“失去的20年”，在安倍经济学政策下，开始进⼊复苏阶段。经过⼀系列经

济、⾦融、税务改⾰促进政策，很⼤程度上推动了⽇本劳动⼒市场的回暖，进⽽带动了居住型房地产的发展；随着居住

型地产的发展及国民收⼊的提⾼既有效得拉动了消费、提振了经济，⼜促进了商业地产的繁荣，随着⽇本⼀些利好政策

的推进，IR法案、世博会等，⽇本房地产进⼊完全复苏阶段，留学政策及⾼级⼈才的引进，将进⼀步推升⽇本房地产边

际需求，⽇本房地产将进⼊快速发展时期。

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