兴国县汇鑫房地产有限公司、叶晖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书_百

兴国县汇鑫房地产有限公司、叶晖房屋买卖合同纠纷二审民

事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院

【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院

【审结日期】2020.05.11

【案件字号】（2020）赣07民终733号

【审理程序】二审

【审理法官】李婷朱志梅王丽琼

【审理法官】李婷朱志梅王丽琼

【文书类型】判决书

【当事人】兴国县汇鑫房地产有限公司;叶晖;刘建盛;兴国县鑫泰房地产开发有限公司;郑荣

柏

【当事人】兴国县汇鑫房地产有限公司叶晖刘建盛兴国县鑫泰房地产开发有限公司郑荣柏

【当事人-个人】叶晖刘建盛郑荣柏

【当事人-公司】兴国县汇鑫房地产有限公司兴国县鑫泰房地产开发有限公司

【代理律师/律所】刘祚芬江西南芳律师事务所;薛有文江西南芳律师事务所;杨建英江西伦诚

律师事务所

【代理律师/律所】刘祚芬江西南芳律师事务所薛有文江西南芳律师事务所杨建英江西伦诚律

师事务所

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【代理律师】刘祚芬薛有文杨建英

【代理律所】江西南芳律师事务所江西伦诚律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】兴国县汇鑫房地产有限公司;叶晖

【被告】刘建盛;兴国县鑫泰房地产开发有限公司;郑荣柏

【本院观点】汇鑫公司与刘建盛签订的《认购协议》合法有效，《认购协议》约定刘建盛交

付1万元作为订立正式商品房买卖合同的担保。

【权责关键词】委托代理合同简易程序维持原判合同约定催告第三人质证

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，汇鑫公司与刘建盛签订的《认购协议》合法有效，《认购协议》约

定刘建盛交付1万元作为订立正式商品房买卖合同的担保。因双方未订立商品房买卖合同，

《认购协议》也未约定刘建盛支付首付款的金额以及支付时间，故汇鑫公司上诉称刘建盛在

其多次催告下拒付首付款194000元构成违约的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。《认购

协议》虽然是双方达成初步意向，但结合涉案房屋实系酒店客房之用，同一楼层存在多个面

积相当的房间，在各房屋未办理产权证之前，为了更好明确交易指向，汇鑫公司应当向刘建

盛提供房屋平面图纸并经其确认或者在协议中对涉案房屋位置作出具体描述，以示区分。从

刘建盛在一审中提交的销售图纸及相关补充协议来看，汇鑫公司确实存在因装修房屋等原因

造成对外出售房屋位置与编号发生变动的情形，致使刘建盛预定的房屋已被销售，导致双方

最终未能订立商品房买卖合同，责任在于汇鑫公司，故刘建盛诉请解除《认购协议》、汇鑫

公司双倍返还定金等应予以支持。一审判决叶晖承担连带清偿责任，于法有据。综上所述，

上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维

持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费683元，由上诉人兴国县汇鑫房地

产有限公司、叶晖负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-28 15:34:50

兴国县汇鑫房地产有限公司、叶晖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院

民事判决书

（2020）赣07民终733号

上诉人（原审被告）：兴国县汇鑫房地产有限公司。

法定代表人：叶晖，系该公司总经理。

上诉人（原审被告）：叶晖。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘祚芬，江西南芳律师事务所律师。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：薛有文，江西南芳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘建盛。

委托诉讼代理人：杨建英，江西伦诚律师事务所律师。

原审被告：兴国县鑫泰房地产开发有限公司。

法定代表人：肖友生，系该公司总经理。

原审被告：郑荣柏。

上诉人兴国县汇鑫房地产有限公司（以下简称“汇鑫公司”）、叶晖因与被上诉

人刘建盛及原审被告兴国县鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“鑫泰公司”）、郑荣

柏房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院（2019）赣0732民初2952号民

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事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月6日立案后依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

汇鑫公司、叶晖上诉请求：撤销一审判决第二、四、六项，改判上诉人有权没收

被上诉人交纳的定金1万元；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人系按照

合同约定出售房屋，被上诉人拒不足额交纳首付款构成违约。上诉人没有违反合同约

定，所提供的备案平面图与约定的房屋位置一致，现双方同意解除合同，被上诉人应承

担违约责任，定金一万元不予返还，且上诉人返还房款时不需要支付利息。在没有任何

公司账簿、财务审计的情况下，被上诉人一审提交的（2019）赣0732民初1374号判决

书无法证明公司和股东财产存在混同，一审法院在鑫泰公司和郑荣柏均未出庭的情况下

采纳孤证，认定事实错误，叶晖不应承担任何还款义务。

刘建盛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

鑫泰公司、郑荣柏述称，首付款没有打入鑫泰公司及汇鑫公司，购房不成立；刘

建盛在鑫泰公司的房产已被判决给了汇鑫公司，与鑫泰公司没有关系，该公司只有协助

办手续的义务。综上，鑫泰公司及郑荣柏不应承担连带责任。

刘建盛向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告汇鑫公司签订的定购协议；

2.判令被告汇鑫公司向原告双倍返还定金20000元；3.判令被告汇鑫公司向原告返还首

付款78000元及利息（自2018年8月27日起至还清之日止按同期银行贷款利率计

算）；4.判令被告叶晖、鑫泰公司、郑荣柏对本案给付内容承担连带清偿责任；5.本案

诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2013年2月，被告叶晖、郑荣柏共同出资拍得兴国县滨江西

路一号、二号地块，并决定成立兴国县汇鑫房地产有限公司、兴国县鑫泰房地产开发有

限公司进行实体开发，各占50%的股份，项目命名为“滨江娱乐城1号、2号楼”。2013

年4月15日，被告兴国县鑫泰房地产开发有限公司成立，公司类型为有限责任公司（自

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然人独资），股东为被告郑荣柏，法定代表人为案外人肖友生。2013年6月8日，被告

兴国县汇鑫房地产有限公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被

告叶晖，法定代表人为被告叶晖。2015年4月6日，被告叶晖、郑荣柏、汇鑫公司、鑫

泰公司就“滨江娱乐城1号、2号楼”项目未售房屋的分配及相关债务等事务达成协议。

其中的“房屋分配方案”写明：鑫泰公司、汇鑫公司一致同意将其开发的上述所有房产

交由叶晖、郑荣柏处置，叶晖、郑荣柏有权就上述房产进行分配，分配后网签至叶晖、

郑荣柏指定的个人名下；房屋具体分配方案见附件图纸，其中，叶晖分得包括1＃楼二层

未售面积在内的一号资产包。事后，被告鑫泰公司陆续将上述部分房屋网签给了被告叶

晖指定的第三人。但对其余包括1＃2-31号（产权登记在被告鑫泰公司名下）在内的26

间商业写字楼，被告鑫泰公司以双方未对清账为由，拒绝网签给被告叶晖指定的第三

人，被告叶晖于2019年4月10日将被告鑫泰公司起诉至法院。一审法院于2019年5月

24日作出（2019）赣0732民初1374号民事判决，确认位于兴国县滨江西路“滨江娱乐

城”包括1＃2-31号在内的26间商业写字楼归被告叶晖所有。2018年8月10日，原告

刘建盛在维也纳酒店看到酒店大堂的宣传海报“维也纳酒店公寓对外发售惊喜一首付5

万买两间客房……销售热线：157××××某某某某简经理”。原告刘建盛找到被告汇鑫

公司的售楼处，简淑敏（注：海报中的简经理）向原告刘建盛介绍了该楼盘的相关情

况。原告刘建盛根据简淑敏提供的“维也纳酒店兴国娱乐城1号楼”销售图纸，当天就

选了1＃楼二楼图纸上标注房号为2-31的公寓一间，并与被告汇鑫公司签订了《认购协

议》一份。该《认购协议》约定：原告刘建盛认购滨江娱乐城1＃楼2-31房一间，建筑

面积48.62㎡，房屋总价为388000元，付款方式为按揭，支付定金10000元，商定7天

内签订《商品房买卖合同》。当天，原告刘建盛刷卡向被告汇鑫公司交付了定金10000

元，被告汇鑫公司向原告刘建盛开具了10000元的收款收据，收款事由注明“1号楼定金

款（2-31）”。2018年8月27日，原告刘建盛带上首付款前往被告汇鑫公司的售楼部准

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备签订《商品房买卖合同》，简淑敏劝说原告刘建盛把购房款尾数78000元付清，原告

刘建盛就向汇鑫公司刷卡交付了88000元（含定金）的首付款，被告汇鑫公司向原告刘

建盛开具了78000元的收款收据，收款事由注明“1号楼首付款（2-31）”。2018年8

月27日交了首付款后，简淑敏告知原告刘建盛，因为开发商股东之间有纠纷，不能签订

《商品房买卖合同》。当日，兴国县汇鑫房地产有限公司（甲方）、深圳市瑞丰商业运

营有限公司（乙方）、原告刘建盛（丙方）签订了《兴国县维也纳酒店产权公寓委托协

议书》，约定将原告刘建盛所购的房屋委托给深圳市瑞丰商业运营有限公司经营十五

年，前五年租金收益一次性抵减原告刘建盛的购房款。此后，被告汇鑫公司一直未与原

告刘建盛签订《商品房买卖合同》。2018年年底，被告汇鑫公司要求原告补交首付款10

万元，原告认为被告汇鑫公司违背委托协议，未将前五年租金150311.65元抵减房款，

导致自己支付房款能力不足。2019年7月被告汇鑫公司通知原告，原告刘建盛去被告汇

鑫公司的售楼部时，发现被告汇鑫公司的销售人员简淑敏承诺卖给原告刘建盛的房屋的

房号被标注为2-0号，而不是原来的2-31号，且该2-0号房屋已经由被告汇鑫公司出售

给他人。原告刘建盛找到被告叶晖了解情况，被告叶晖解释说是按照向有关主管部门备

案的销售图纸进行售房，原、被告由此发生纷争。2019年7月19日，被告汇鑫公司的销

售负责人袁世平代表销售方与案外人雷根发、梅石祥、邱文明签订《关于兴国县滨江娱

乐城1号楼部分业主补充协议》，约定由于装修改动造成业主购买商铺具体位置混乱，

鑫泰公司同意给三位业主共补偿48000元。2019年7月20日，原告刘建盛的委托代理人

杨建英向袁世平调查了解有关情况，袁世平在回答“房号变动了是否有通知购房人？”

的问题时表示“没有通知购房人，因为变动房号的只有十多户，有的购房人的房号变动

更好。其中雷根发等三人的房号也是位置变得更差的，……”，袁世平在回答是“什么

原因造成销售图纸与房管局备案的图纸所标注房号不一致”的问题时表示“因为装修的

原因，导致房号变动了”。此后，原告刘建盛找被告汇鑫公司协商解决此事未果，遂诉

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请一审法院要求处理。

一审法院认为，原告刘建盛认购被告汇鑫公司的商品房，签订了《认购协议》，

该《认购协议》合法有效，应当受到法律保护。原告刘建盛按照《认购协议》的约定，

履行了交付定金和首付款的义务，被告汇鑫公司应当按照《认购协议》的约定履行签订

《商品房买卖合同》的义务。被告汇鑫公司不但未履行签订《商品房买卖合同》的义

务，反而因自身装修的原因将原告刘建盛认购的房屋标注为其它房号并另售他人，明显

存在违约行为，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

和国公司法》第二十条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案

件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条

之规定，判决如下：一、解除原告刘建盛与被告兴国县汇鑫房地产有限公司于2018年8

月10日签订的《认购协议》；二、被告兴国县汇鑫房地产有限公司双倍返还原告刘建盛

认购房屋的定金20000元；三、被告兴国县汇鑫房地产有限公司返还原告刘建盛购房款

78000元；四、被告兴国县汇鑫房地产有限公司向原告刘建盛支付购房款78000元的利

息，按年利率6%自2018年8月27日起计算至全部还清时止；五、被告兴国县鑫泰房地

产开发有限公司对被告兴国县汇鑫房地产有限公司应履行的本案义务负连带清偿责任；

六、被告叶晖对被告兴国县汇鑫房地产有限公司应履行的本案义务负连带清偿责任；

七、被告郑荣柏对被告兴国县鑫泰房地产开发有限公司应履行的本案义务负连带清偿责

任；八、本案履行内容限在本判决生效后10日内履行完毕。案件受理费1125元（已按

简易程序减半收取），原告刘建盛已预交，由被告汇鑫公司负担。

二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，汇鑫公司与刘建盛签订的《认购协议》合法有效，《认购协议》约定刘建盛

交付1万元作为订立正式商品房买卖合同的担保。因双方未订立商品房买卖合同，《认

购协议》也未约定刘建盛支付首付款的金额以及支付时间，故汇鑫公司上诉称刘建盛在

其多次催告下拒付首付款194000元构成违约的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。

《认购协议》虽然是双方达成初步意向，但结合涉案房屋实系酒店客房之用，同一楼层

存在多个面积相当的房间，在各房屋未办理产权证之前，为了更好明确交易指向，汇鑫

公司应当向刘建盛提供房屋平面图纸并经其确认或者在协议中对涉案房屋位置作出具体

描述，以示区分。从刘建盛在一审中提交的销售图纸及相关补充协议来看，汇鑫公司确

实存在因装修房屋等原因造成对外出售房屋位置与编号发生变动的情形，致使刘建盛预

定的房屋已被销售，导致双方最终未能订立商品房买卖合同，责任在于汇鑫公司，故刘

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建盛诉请解除《认购协议》、汇鑫公司双倍返还定金等应予以支持。一审判决叶晖承担

连带清偿责任，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判

决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费683元，由上诉人兴国县汇鑫房地产有限公司、叶晖负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 李 婷

审 判 员 朱志梅

审 判 员 王丽琼

二〇二〇年五月十一日

法官助理赖富民

代理书记员 李丽华

代理书记员 曾 慧

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