强排设计怎样做(入门篇)

强排设计怎样做（⼊门篇）

强排设计是房地产开发公司拿地前测算环节之⼀，也是在测算过程中设计条线的主要输出成果。

通常，测算⼯作由投拓或市场部门牵头，其基本环节是①取得⼟地资料②完成产品定位③完成强排⽅案设计④根据设计

指标进⾏成本、财务费⽤、税费等测算⑤得出项⽬核⼼经营指标，是拿地决策的主要依据。

强排设计在测算环节的⼯作量未必是最⼤的，却是所有其他条线测算的直接依据，强排⽅案若在⼟地获取后不能实现，

那么测算体系得出的经营指标将轰然倒塌。

笔者计划出3期《强排设计怎样做》，从设计⾓度出发，在⼊门篇中介绍强排设计的基础知识，在进阶篇中浅谈强排设

计的管控思路，在⾼级篇中罗列⼀些相对冷门的强排设计风险。

当然在这个系列中，笔者只讨论⼀般情况，即⼤多数情况，复杂、特殊的个案不在讨论范围内。

1 输⼊条件

开展强排的基本输⼊条件原始的⼟地出让信息、产品定位和规范。

原始的⼟地出让信息指⼟地出让信息，包含规划设计条件、红线图、须知等等，是强排⽅案必须满⾜的上位要求，均为

输⼊条件的必备项，同时也是未来政府审查的依据。红线图通常由地籍图转化⽽来，因此红线图很有可能未体现现有建

筑和场地情况，须实地踏勘，并结合规划道路标⾼设计。

产品定位为公司内部确定，直接影响⽅案设计，基本要求是确定产品类型和⾯积段。

住宅类产品定位通常为各产品品类为某⼏个⾯积段，各⾯积段在各⾃品类中的占⽐，若能提出更进⼀步的要求更佳，如

产品⾯宽、赠送部位、赠送形式、⼩区配置。

⽽商业类产品的定位复杂的多，结合⼩区配建的配套沿街商业定位较为简单；为了消化掉地块强制建设的较⼤体量或⾃

持商业⾯积，定位中必须考虑好是否配建公寓、商墅、⼩型商超等业态及⽐例；商业综合体的定位宜建⽴在翔实的调研

数据⽀撑上，结合盈利模式给出定位，本⽂不详细展开。

规范按照等级可分为国家/省/市等规范，按照种类可分为城市规划技术管理条例、停车配置标准、消防规范、⼈防规

定、⽇照规定、计容规范、物业条例、养⽼⽤房条例等。规范遵循原则是取新舍旧、从严执⾏、同时符合。

2 设计常识

常见布局：各家房开公司对建筑和空间会有不同的追求，万⾦油套路就是全⾼层排布注重景观和空间感，卖点是⼤景

观、楼王、均好性；⾼低配项⽬做到极致拉⾼排低，根据地块特性可采⽤南北分区、东西分区、L形、U形布局。

常见住宅业态：别墅、叠墅、洋房、⾼层。别墅可分为类独栋、双拼、联排、合院别墅等；叠墅多为4层，常见形式是

1-2层为⼀户，赠送花园、地下室，3-4层为⼀户赠送露台，亦有5层、6层叠墅；洋房通常为6-11层，6层居多；⾼层的

产品中平层是主流，顶层可作跃层，曾经风靡⼀时的错越逐渐退出历史舞台了。

常见层数：住宅常见层数是3、4、6、11、18、34层。3、4层产品对应别墅、叠墅类产品；6层住宅按照住宅设计规

范，可不设置电梯，但在实际设计中电梯是标配，6-11层的住宅户型是⼀致的，6层产品常打着洋房的名号做溢价；12-

18层，需设置2部电梯+1部疏散楼梯，18层实际上卡的是54⽶⾼度，层⾼超过3⽶的话，只能做到17层了，不过没有18

层的话，恭喜你，规避了顾客可能会认为不吉利的层数；19-34层，需设置2部电梯+2部疏散楼梯，卡的是100⽶⾼度，

超过100⽶属于超⾼层建筑。

常见层⾼：层⾼通常指结构层⾼，可理解为每层相同位置间的垂直距离，⽑坯交付时建筑内部的净⾼应当为层⾼-楼板

厚度（约10公分），装修时做吊顶、地板，上下各会吃掉⼀部分⾼度，装修后的净⾼⼀般不低于2.6⽶，厨、卫不低于

2.4⽶。

别墅类、叠墅类产品层⾼会设计的⽐较⾼，客户完成装修后依然是阔⽓的效果。普通产品标准层2.9⽶在⽬前市⾯上⼗

分普遍，稍好⼀些的层⾼约3⽶，主打⾼品质的楼盘层⾼约3.15⽶，2.9/3/3.15⽶层⾼对应的54⽶住宅层数是18、17、

17层，对应的100⽶住宅层数是34、33、31层。

常见消防间距：6-9-13（见下图），强排阶段预留0.5⽶消化⾯层厚度和施⼯误差。

消防车道：消防车的需要的⾼和宽是4×4m，因此消防车道宽度不能⼩于4⽶，消防车穿越门或通道，净⾼净宽不能⼩于

4×4m。尽端式的消防车道须设置回车场，⼩型消防车的回车场地12×12m⾜够，⼤型消防车需要15×15m回车场地，和

当地消防确认。

建筑正向间距：遵循当地城市技术管理条例，间距规定有以下⼏种情形，注意区分：

① 建筑间距的基本计算⽅式有a.分建筑⾼度区间，直接确定间距最⼩值；b.建筑⾼度代⼊简单函数计算间距，如

0.33h+12；c.⽆要求，满⾜消防和⽇照的要求。

② 建筑⾯宽超过⼀定长度，额外增加建筑间距。

③ 建筑朝向与正南北的夹⾓超过⼀定⾓度可按系数折减，如超过30度间距按0.9倍计算。

④ 建筑北⾯楼梯间突出不超过1/3建筑北⾯宽度，可不计⼊建筑间距。

⑤ 建筑南⾯阳台等构件累计不超过2/3建筑南⾯宽度，可不计⼊建筑间距。

⑥ 建筑⼀律按照最近点计算建筑间距。

⑦ 两栋建筑正负零差异⼤，可相应折减间距计算的建筑⾼度取值。

⑧ 建筑间距以两栋建筑较⾼建筑计算建筑间距。

建筑⼭墙间距：同样遵循当地城市技术管理条例，当地若有特殊规定，往往是⾼于消防要求的，对⼭墙⽆窗、单⾯有

窗、双⾯有窗的间距也可能有要求。⼭墙⾯超过⼀定长度有可能按照正向间距计算。

常见建筑风格：市⾯最最常见风格：现代、中式、法式。现代风格线条简洁，⽴⾯以线、⾯为主，少雕饰，外⽴⾯多幕

墙、铝板、系统门窗。中式风格偏现代的楼盘较多，中国风⼗分浓重的以豪宅和度假产品居多，如泰⽲院⼦、绿城桃李

春风项⽬。欧洲建筑风格曾⼀度风靡，以法式最盛，⽶黄/⽶⽩⽴⾯、蓝⾊⽡屋⾯是其显著标志。

3 指标管控

强排⽅案设计最终成果⼀般是总平⾯图加经济技术指标，更加精细的会有地库图，甚⾄是意向户型。

我相信各位设计师的设计能⼒完成总图设计还是绰绰有余的，但是对于经济技术指标的敏感度和重视性远低于总图。

指标的基本组成如下图：

1. 可售⾯积：配套⾯积是基本固定的值，计容⾯积减减去配套⾯积得到可售⾯积，⽅案中⼀般会多预留⼀些⾯积，保证

做⾜容积率；

2. 配套⽤房⾯积：配套⽤房应搞清地块遵循的规范要求，常有以下⼏种形式的配建要求：

①按总建筑⾯积或计容⾯积或住宅⾯积的百分⽐配置，注意计算对象的取值；②每百户/千⼈XX㎡配建，可按每户3-3.5

⼈估算；

③住区超过⼀定规模，须配建⽤房，⽂化、社区中⼼、学校等，但在规划设计条件中未直接规定；

③住区超过⼀定规模，须配建⽤房，⽂化、社区中⼼、学校等，但在规划设计条件中未直接规定；

④配电房各地规定不同，许多地区为了防⽌配电房被淹，配电房只允许建于地上；

⑤消防控制室是消防验收内容之⼀，必须预留。

3. 架空层：主要做为公共空间使⽤，提升⼩区品质，计⼊成本⽽不计⼊货值。

4. 地库：如果把停车库规范当作先天条件，赠送和可售⾯积当作后天条件，那么对于同⼀块地来说，它的先天条件是确

定的，车位尺⼨是2.4*5.3m或2.6*5.5m或2.5*6m是确定的，车道宽度是5.5m或6m也是确定的，也就是单纯的停车区单

车位⾯积是基本确定的，影响计算的主要还是后天条件。地库⾯积的计算⽅式⼀般有两种，⼀种是根据经验估算（见下

图），以单车位⾯积来估算地库总⾯积，若有赠送或可售储藏间，单独估算该部分⾯积或将单车位⾯积加⼤估算；另⼀

种是将地库⼤致铺排，预留车位供折损，这样得出的地库⾯积较精确。

5. 建筑密度：住宅为主的⽤地建筑密度基本在20-40%之间，30-35%居多，纯⾼层排布⼀般不会⽤满密度，⾼低配排布

须仔细计算，不要超过上限密度；商业、办公⽤地的建筑密度⼀般都不会超过上限。

6. 绿地率：⽤地⾯积=建筑占地+⼴场、道路、登⾼场地+绿地⾯积，退建筑和道路⼀定距离以外的绿地可计⼊绿地率，

住宅项⽬绿地率⼀般都能满⾜，商业、办公项⽬绿地率⼀般不超过15%，规划要求的绿地率也低，强排阶段⼀般不专门

计算绿地率。

7. 覆⼟深度：指标上不直接体现覆⼟深度，现规划趋势对场地正负零标⾼和海绵城市要求愈加严格，覆⼟深度常有超过

1.5⽶，甚⾄2⽶才可100%计⼊绿化⾯积，影响地库标⾼，进⽽开挖⼟⽅，宜在标⾼或图纸中说明。

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