产业园区工业厂房的持有与转让

产业园区工业厂房的持有与转让

一、园区工业地产的运营模式

园区工业地产作为一种将地产、产业、园区三方面的发展相结合的商业

模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、

促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。

目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的工业地产商业模式，

但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。

1、以产业物业开发租售为主的地产开发模式

这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、

销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。

盈利方式

1.物业出售

即出售产业物业获取利润。物业租售比一般维持在2:8左右。

2. 物业出租

即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益。

3. 提供服务

即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。

代表企业：联东U谷

作为工业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业

看联东。可见其在工业地产业内的信心与地位。

从运营模式看，联东是一个典型的工业地产开发商，主要开发产业综合

体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，

最后获得开发利润。

2、以PPP为主的产业新城开发商模式

这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现

双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，

同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。

盈利模式

1. 土地一级开发盈利

包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入

以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源。

2.土地二级开发盈利

房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源。

代表企业：华夏幸福基业

一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园

区地产”作为盈利模式。选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新

开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政

府则提供行政方面的服务和管理。由于其财务的失败，业已证明这一模式

的失败。

3、以双轮驱动为主的产业投资商模式

这类型的工业地产运营模式，由产业投资商向社会资本募集园区开发基

金。该基金不仅会投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还将投向

具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，

产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。

盈利模式

1.园区业务收益

即通过出让园区土地、租售产业物业获取收益；

2. 投资企业收益

即前期利用产业投资基金或物业入股的方式孵化、培育成长型企业，待

孵化企业被并购或上市后，通过分享企业成长的红利来获得资本增值，形

成既当“房东”又当“股东”的盈利模式。

3. 基金管理收益

张江高科，可以说是园区工业地产业内实实在在做“园区+投资”的少数

几家企业之一吧。作为中国产业园区领域“房东股东”模式的旗帜标杆，其开

辟的“从赚土地的钱到赚产业的钱”之路，是市场投资型产业中可持续性发展

的重要体现。

在运营模式上，张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造

新型工业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商

的“新三商”战略，重点聚焦于把园区工业地产的有形资源转化成产业投资的

无形资源，园区工业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商

业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。

4、提供产业综合服务平台，服务全生命周期的运营模式

这种类型工业地产运营模式，针对入园企业搭建综合服务平台，为企业

提供全方位服务体系，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。

盈利模式：

1. 产业销售盈利

住宅产品、部分的商业产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部分直

接销售。

2. 物业租赁收益

持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。

3. 持有物业资本化收益

针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行

股权投资。即，股权收益。

代表企业：天安数码

从1990年开始，在深圳开发首个天安数码城，由于其优异的地理位置，

促使天安数码城极速发展，成了深圳甚至全国产城综合体的发韧。多年以

来，天安数码已形成以创新企业生态圈的开发及运营为核心，以智慧空间

和金控平台为两翼的业务发展模式，专注于为企业全生命周期孵化及培育，

打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境。

园区工业地产的运营模式都不尽相同的资本运作逻辑和盈利方式，各个

模式之间没有优劣之分，只有适合不适合。园区工业地产的开发建设，需

要根据自己的资源、能力状况，选择适合的运营模式。当前的园区工业地

产仍在探索发展阶段，未来将会迎着挑战，迈向更为成熟的发展之路。

4、园区工业地产分割转让的制度嬗变

策，大力开发产业园区，并允许园区物业可划分单位进行分割转让，以此

吸引、鼓励制造业企业入驻和投资。

工业地产可按幢、层、间等单位进行分割式转让，不仅有利于解决大量

中小制造商无力大规模拿地建厂的现实困境，实现工业地产的灵活供应，

提高工业物业的利用率，而且还有助于引入上下游产业，形成区域制造业

的规模化和集群化效应，以达到构建产业链之目的。就现行法律规定而言，

统一办理产权登记的，土地主管部门更不可能突破现有权属状态对产权进

行分割登记和管理。

工业产权性质的房屋，不属于普通的商品房屋，受让方所购房屋能否办

理产权转移手续，不仅需要根据合同约定，更属于行政审批行为，只有符

合相关政府部门规定的条件才能通过行政审批从而完成产权登记办理，因

政策性原因导致无法办理产权登记的，转让方无需履行为受让方办理房屋

过户手续的合同义务。

不过最近几年，地方政府对于工业地产的产权分割限制已有明显的松绑

趋势，上海、广州、青岛等多个城市均发布了相关规范文件，允许工业地

机制缺位的合规破局之法，都是现阶段从业者必须予以思考和解决的关键

问题，也是值得法律界研究和探讨的重要议题。

6、园区工业地产的用地配置

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干

扰程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，一般将园区工业地产的工业用

地分为三类：一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染

和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如

电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。二类工业用地（M2）：对

居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、

医药制造工业、纺织工业等用地。三类工业用地（M3）：对寓居和公共设

备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型

机械制造工业、化学工业等用地。此外，为了适应传统工业向高新技术、

协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要。

近年来，在三类工业用地外又衍生出了新型产业用地（M0），范围定

义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相

关配套服务的用地。如何获取工业用地经营性用地必须通过「招拍挂」的

方式获得。但与住宅用地的「价高者得」不同，获取工业用地需要地方政

府同意。政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交

工业用地能否转让根据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）

和《城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件。

① 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权

证书；② 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开

发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建

设用地条件。当然，以上只是国家的基础规定，各地区办理土地转让可能

有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需

要征得原主管部门同意。

工业用地的涉税问题出让方：

① 营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的

全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的

税率缴纳营业税。

② 城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别

按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费

附加。

③ 土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额

后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。法定的扣除额：

取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用;与转让房地产有关

的税金等。税率：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣

除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额

200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税

税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别

对应30%、40%、50%、60%税率)。当然，若税务机关发现以上数据不够

真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

④ 企业所得税：按25%的税率缴纳企业所得税。

⑤ 印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

受让方：

① 城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，

按一定的税率（每个城市各不相同）按年缴纳。

② 印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

③ 契税：土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴

纳契税。

7、园区工业地产的用地变性

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地

使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方

同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签

订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

工业用地使用年限《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12

条规定，工业用地最高年限为50年。此前，我国各地工业用地出让大多采

用最高年限；但这几年国内不少地区（主要是发达省、市）为了提升土地

集约化程度、加快土地流转效率，推出了工业用地弹性年期出让，把出让

年限缩短到了10-50年不等（10-20年较为常见）。

工业用地配套比例根据今年3月最新修订的《工业项目建设用地控制

指标》（2021版），工业用地行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项

目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割

转让。同时《工业项目建设用地控制指标》还新增一条补充规定：对单体

大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项

目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加

的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

工业用地投资强度《工业项目建设用地控制指标》按照行业分类给出了

固定资产投资强度的推荐值。但这个指标并没有太大的参考性，因为各地

基本都会在推荐性指标的基础上加码。一般来说，越发达的城市对投资强

度要求越高，比如上海对工业用地的投资强度要求可以达到1000万/亩以

上；而一般的地级市只需要200-300万/亩就可以达标。

工业用地容积率根据《工业项目建设用地控制指标》，不同行业政府对

容积率的要求不同。比如计算机、通信、电子设备制造业，容积率必须达

到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工业等对生产工艺有特殊要求的，

容积率只需达到0.5即可。

工业用地增加容积率要补交费用吗根据《节约集约利用土地规定》第二

十四条规定，鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区

改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的

前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价

款。

业用地建筑系数建筑系数即使用面积占建筑面积的比例「建筑系数=

（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×

100%」。《工业项目建设用地控制指标》规定，一般性行业建筑系数至少

要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%

（及以上）

闲置土地如何处理根据《闲置土地处置办法》第十四条，由于企业原因

导致的闲置：

① 未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政

府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按

照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生

产成本。

② 未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理

法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权

的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使

用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，

同时抄送相关土地抵押权人。

但在实际操作中，政府对收回闲置土地态度非常谨慎，处理方式也以灵

活处置为主，包括勒令企业限期开发建设、用地置换等，反复整改无效后

才会考虑收回土地。由于政府原因导致的闲置，根据《闲置土地处置办法》

第十二条规定，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协

商，选择下列方式处置：

① 延长动工开发期限，签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限

和违约责任。

② 按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。

③ 由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地

使用权人重新开发建设。

④ 协议有偿收回国有建设用地使用权。5、置换置换其它价值相当、用

途相同的土地。

工业用地拆迁可能有哪些补偿① 土地补偿：补偿标准由各地根据当地

工业地价自主制定。② 奖励性补偿：对积极响应拆迁或主动放弃一些权利

的企业给予一定的奖励性补偿。③ 厂房重置成新价：厂房重置后再建所需

金额（包括不可移动的装修附属物、机器设备等）。④ 停产停业损失费：

企业（预期）利润损失、违约损失、财务成本（成本利息）等。⑤ 搬迁运

输补偿费。⑥ 其他额外约定的补偿。

工业用地能抵押贷款吗工业用地属不动产抵押中土地的一种，根据工业

用地的分类和土地所有权，可以申请银行贷款。贷款具体金额，银行会对

土地使用权价值及地上的建筑物进行估价得出。但有一点需要注意，若土

地是集体所有，银行一般只评估厂房建筑物价值，土地价值可能不算在内。

8、园区工业地产的自持

随着产业用地竞争日趋激烈，地产商原有的园区分割销售和规模化高周

转模式逐渐失去生存空间，自持成了园区工业地产的主旋律。自持是个非

常复杂的事儿一方面，开发的物业不能卖，资金链重度承压；另一方面，

从现在的时点看，园区工业地产是否能保持长期稳定增长的状态也未可知。

在经济衰退、政策趋紧、市场存在潜在风险的现实下，拿地的容错空间

变窄，除了国企、央企之外，大多数民营地产商都已经偃旗息鼓。当土地

全部自持时，100%权益拿地风险系数很高。因此，很多地产商开始抱团取

暖，联合拿地。心想几家分摊，少占点股，先让员工有事情做，同时控制

联合拿地有几个显著的好处，其一是降低拿地成本，撬动规模优势，增

加拿地成功的概率；二是把竞争转为合作，开发商专注建设和运营，资源

方负责产业导入，形成资源优势互补。三是通过与有资源的企业合作，降

低投资风险，减缓去化压力。

在合作对象的选择上，“地产商+地产商”的组合最常见，因为企业合作

往往会采取强强联合的策略，地产商经营逻辑相似，而且彼此知根知底；

其二，央企、国企也是最受合作伙伴青睐的对象，它们融资成本低、政商

优势明显，能帮地产商迅速拿地；第三是一些科技企业、实体企业，它们

是政府的座上宾，和他们一起拿地更容易获取地方政府的信任。

运营获取股权收益；二是通过项目运营改善投资环境，进一步提升园区土

地总体价值。

此外，资产方还可以通过引入第三方运营公司代为招商和运营，合作模

式有两种，一是运营公司代为招商，资产方收取租金，付给运营公司运营

服务费；二是打包出租给运营公司，由运营公司负责招商，同时提供运营

服务，收取租金和运营服务费。

通常来说，租金会有一个自然增长率，同理，银行利息也多是复利计算。

但在最近两年，随着土地调控的深入以及园区市场趋于饱和，租金上涨的