桂林富鑫物业服务有限公司、桂林七彩房地产开发有限公司物业服务合同纠

桂林富鑫物业服务有限公司、桂林七彩房地产开发有限公司

物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院

【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院

【审结日期】2021.10.01

【案件字号】(2021)桂03民终2671号

【审理程序】二审

【审理法官】王凯张芳秦桂珍

【文书类型】判决书

【当事人】桂林富鑫物业服务有限公司;桂林七彩房地产开发有限公司

【当事人】桂林富鑫物业服务有限公司桂林七彩房地产开发有限公司

【当事人-公司】桂林富鑫物业服务有限公司桂林七彩房地产开发有限公司

【代理律师/律所】吕宏科广西伏波律师事务所;黄智川广西五和律师事务所

【代理律师/律所】吕宏科广西伏波律师事务所黄智川广西五和律师事务所

【代理律师】吕宏科黄智川

【代理律所】广西伏波律师事务所广西五和律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】桂林富鑫物业服务有限公司

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【被告】桂林七彩房地产开发有限公司

【本院观点】根据《最高人民法院关于适用 时间效力的若干问题》第一条第二款规定：

“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是

法律、司法解释另有规定的除外。

【权责关键词】催告撤销代理民事权利违约金支付违约金合同约定证据种类证据不足新证据

关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求执行诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院另查

明，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2018年1月31日撤离桂林市灵川县八里街八里五

路七彩江畔人家小区。 本院再查明，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2021年1月6

日向灵川县人民法院提交相关起诉材料，该院于2021年1月29日受理本案。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用 时间效力的若干问题》第一条第二

款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规

定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的事实在《中华人民共和国民法

典》施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。 本案二审审理的争议焦点是：一、本

案涉诉债务是否已过诉讼时效；二、如未超过诉讼时效，物业服务费及相关费用如何计算。

关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：

“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事

人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”第十条

规定：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口

头起诉之日起中断。”当事人请求人民法院保护其民事权利，应当在法律规定的诉讼时效

内。本案中，桂林市灵川县八里街八里五路七彩江畔人家小区业委会与上诉人桂林富鑫物业

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服务有限公司签订的《物业服务委托合同》约定委托管理期从2017年4月20日起至2018年

1月31日，该期间的物业相关费用属于因同一原因而产生的继续性债权，不应以债务具有客

观分期履行的可能性而否定其整体性和关联性，物业服务费分阶段缴纳应当视为同一债务的

分期履行，诉讼时效从合同最后一期履行期限届满之日起计算，即2018年1月31日起算至

2021年1月30日。现上诉人于2021年1月6月向一审法院提交起诉材料，诉讼时效中断，

故一审认定上诉人的起诉超过三年诉讼时效不当，本院予以纠正。 关于争议焦点二，根据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：

“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法

选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为

由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交

纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法

院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者

无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用 的

解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求

所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未

能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后

果。”本案中，被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司系桂林市灵川县八里街八里五路七彩

江畔人家小区业主之一，该小区业委会与上诉人桂林富鑫物业服务有限公司签订的《物业服

务委托合同》对被上诉人具有约束力，被上诉人应当按照合同约定履行支付相关费用的义

务。涉诉合同第十八条约定：“本物业管理公共服务费用由本物业业主或物业使用人按其拥

有建筑面积每月按下列标准向乙方缴纳：……2、门面、商铺按1.2元/月/平方米(建筑面积)

缴纳；3、公摊水电费按5元/户/月缴纳，垃圾费按6元/户月缴纳；”被上诉人主张其未享

受上诉人提供的物业服务且上诉人主张的物业费等数额有误，但是其提供的证据不足以证实

其主张，故应当承担举证不能的不利后果，本院不予采信。经上诉人书面催收，被上诉人应

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当按照合同约定向上诉人支付2017年4月20日至2018年1月31日物业费196720.61元

(1.2元/月/㎡×17564.34㎡÷30天×10天＋1.2元/月/㎡×9个月×17564.34㎡＝

196720.61元)，公摊水电费2600元(5元/月/户×10个月×52户＝2600元)；垃圾费3120

元(6元/月/户×10个月×52户＝3120元)。 关于违约金的计算。被上诉人未依约履行涉

诉合同的义务，应当承担违约责任，现上诉人于2018年1月8日向该小区欠费业主发出书面

催款通知，要求包括被上诉人在内的业主应于2018年1月31日前缴清欠缴的物业费，涉诉

违约金应从2018年2月1日开始计算，但是涉诉合同约定的逾期违约金过高，本院依法予以

调整。因此，被上诉人应当以196720.61元为基数向上诉人支付自2018年2月1日起至付清

之日止的违约金，2018年2月1日至2020年8月19日按照一年期贷款市场报价利率计算，

2020年8月20日以后按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2020年8月20日

起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。 综上所述，上诉人桂林富鑫物业服务有限公

司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第

一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最

高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十条，《最高

人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《最

高人民法院关于适用 的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第

一款第(二)项规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院(2021)桂0323民初876号民事判决；

二、被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司向上诉人桂林富鑫物业服务有限公司支付

2017年4月20日至2018年1月31日期间物业管理费196720.61元，公摊水电费2600元，

垃圾费3120元； 三、被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司向上诉人桂林富鑫物业服务

有限公司支付违约金(违约金的计算：以196720.61元为基数，2018年2月1日至2020年8

月19日的违约金按照一年期贷款市场报价利率计算，2020年8月20日以后的违约金按照中

国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2020年8月20日起每月发布的一年期贷款市场

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报价利率计算至付清之日止)； 四、驳回上诉人桂林富鑫物业服务有限公司一审其他诉讼

请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本

判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定

加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二

年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费

5496元，减半收取2748元，由被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司负担；二审案件受理

费5496元，由上诉人桂林富鑫物业服务有限公司负担496元，被上诉人桂林七彩房地产开发

有限公司负担5000元。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 18:23:59

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年4月20日，原告(乙方)桂林富鑫物业服务有

限公司与七彩江畔人家小区业主委员会(甲方)签订了《物业服务委托合同》，约定甲方将桂

林市灵川县八里街八里五路七彩江畔人家小区公共物业委托给乙方实行物业管理，合同中还

约定：委托管理期自2017年4月20日至2018年1月31日止；本物业管理公共服务费用由

本物业业主或物业使用人按其拥有建筑面积，门面、商铺按1.2元／月／平方米(建筑面积)

缴纳，公摊水电费按5元／户／月缴纳，垃圾费按6元／户／月缴纳；乙方按月收取各业主

或物业使用人的物业服务、停车位费等。各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；物业

管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不

但要补交费用，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金和违约金。乙方有

权直接向人民法院提起诉讼，要求其履行缴纳相关费用的义务，并承担乙方催其缴费登报公

告费以及为此提起诉讼支付律师的费用；催业主交费通知的送达地址：张贴催费通知在桂林

市灵川县。合同签订后，原告对七彩江畔人家小区进行物业管理服务。 被告桂林七彩房

地产开发有限公司系桂林市灵川县八里街八里五路“七彩江畔·人家”小区3幢1号门面、7

幢10号门面、7幢11号门面、7幢12号门面、7幢13号门面、7幢1号门面、7幢2号门

面、7幢3号门面、7幢4号门面、7幢5号门面、7幢6号门面、7幢7号门面、7幢8号门

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面、7幢9号门面、8幢1、2层2号门面、8幢1层1号门面、1幢1层l号门面、2幢l层

1号门面、6幢l层10号门面、6幢1层11号门面、6幢1层12号门面、6幢1层13号门

面、6幢1层14号门面、6幢1层15号门面、6幢1层16号门面、6幢l层17号门面、6

幢1层18号门面、6幢1层19号门面、6幢1层l号门面、6幢1层20号门面、6幢1层

21号门面、6幢l层2号门面、6幢1层3号门面、6幢l层4号门面、6幢1层5号门面、

6幢1层6号门面、6幢1层7号门面、6幢1层8号门面、6幢1层9号门面、7幢1、2层

2号门面、7幢1层10号门面、7幢l层11号门面、7幢l层12号门面、7幢l层13号门

面、7幢1层1号门面、7幢1层3号门面、7幢1层4号门面、7幢1层5号门面、7幢1

层6号门面、7幢1层7号门面、7幢1层8号门面、7幢1层9号门面的业主，上述房屋建

筑面积为17564.34平方米。被告从2017年4月至2018年1月未向原告交纳物业管理费等相

关费用。2018年1月8日，原告及七彩江畔人家小区业主委员会向该小区欠费业主发出书面

通知，要求欠费业主于2018年1月30日前缴清相关费用。此后，被告仍未向原告交纳相关

欠费。 2021年2月4日，原告向该院递交起诉状，请求法院依法判令：一、被告向原

告支付拖欠的2017年4月1日至2018年1月31日期间物业管理费等费用216492.08元(其

中物业管理费：210772.08元；公摊水电费2600元；垃圾费3120元)以及违约金(违约金的

计算：以每月应交纳物业费为基数，按3‰／日的标准分段计算，自逾期之日起计算至付清

之日止，现暂从2017年4月1日至2020年12月31日止违约金63231.62元)，以上费用暂

合计为：279723.7元；二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。

【一审法院认为】一审法院认为，关于原告桂林富鑫物业服务有限公司的诉请是否超过诉讼

时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权

利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者

应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权

利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权

利人的申请决定延长。”本案中，原告诉请的是2017年4月1日至2018年1月31日期间的

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物业管理费等费用。《物业服务委托合同》约定各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费

用，原告诉请的最后一个月即2018年1月的欠费，被告按合同约定应在2018年1月10日前

交纳，但被告一直未按约定向原告交纳相关费用。原告在2018年1月8日向该小区欠费业主

发出书面催款通知，2018年1月之前的欠费的诉讼时效应自2018年1月8日中断并重新计

算，2018年1月的欠费的诉讼时效则从2018年1月10日的次日开始计算。发出该通知后，

被告仍未向原告交纳相关费用，直至2021年2月4日，原告才向该院递交起诉状要求被告交

纳相关欠费。可见，从最后一个欠费月的诉讼时效起算日即2018年1月11日，至原告向该

院递交起诉状之日即2021年2月4日，已超过三年，原告并未提供充分证据证实在此期间其

向被告催款，故根据《中华人民共和国民法典》第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满

的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”之规定，被告可以向原告提出不履行抗辩。综

上，原告要求被告支付拖欠的2017年4月1日至2018年1月31日期间物业管理费等费用

216492.08元及违约金的诉请，已过诉讼时效，该院不予支持。 综上所述，依照《中华

人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的诉讼请求。案件受

理费5496元，减半收取为2748元，由原告桂林富鑫物业服务有限公司负担。

【二审上诉人诉称】桂林富鑫物业服务有限公司上诉请求：一、判令撤销灵川县人民法院

(2021)桂0323民初876民事判决，并改判支持上诉人桂林富鑫物业服务有限公司一审诉讼请

求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司承担。事实和理

由:一、一审认定事实不清。上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2021年1月6日向灵川县

人民法院提交起诉材料主张被上诉人缴纳物业费等费用。该院于2021年1月6日出具《灵川

县人民法院补正起诉材料告知书》给上诉人到不动产调取不动产登记信息，被上诉人桂林七

彩房地产开发有限公司在调取的名单中。2021年1月29日，该院向上诉人出具《灵川县人

民法院受理案件通知书》，2021年2月4日上诉人缴纳案件受理费，故一审认定“上诉人于

2021年2月4日起诉”有误。二、一审适用法律错误。上诉人与七彩江畔人家小区业主委员

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会于2017年4月20日签订《物业服务委托合同》，合同约定：委托管理期自2017年4月

20口至2018年1月31日止。上诉人最终于2018年1月31日从小区撤出，不再为小区提供

物业服务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼吋效制度若干问题的规定》第五

条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。

被上诉人欠缴物业费用属连纯行为，至上诉人合同履行届满时一直在延续，故本案诉讼时效

应从合同终止2018年1月31日的次日2018年2月1日开始计算三年，即诉讼时效到2021

年1月31日止。如前所诉，上诉人于2021年1月6日便向法院提起诉讼，该院于2021年1

月29日正式立案受理提起诉讼和立案受理的时间均未超过三年诉讼时效。综上，一审认定事

实不清、适用法律错误，应予以纠正。 本院二审期间，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司

围绕其上诉请求提交以下证据：证据一、《灵川县人民法院补正起诉材料告知书》《不动产

登记信息调取明细表》，拟证明上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2021年1月6日向灵川

县人民法院提交起诉材料，被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司在上诉人调取的不动产信

息明细表中；证据二、《灵川县人民法院受理案件通知书》，拟证明灵川县人民法院于2021

年1月29日正式受理案件；证据三、收据，上诉人于2021年2月4日缴纳案件受理费；证

据四、(2020)桂0312民初338号、(2020)桂03民终2312号民事判决，拟证明物业服务费属

于因同一原因而产生的继续性债权，不应以债务具有客观分期履行的可能性而否定其整体性

和关联性，物业服务费分阶段履行应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行

期限届满之日起计算，涉诉物业服务费未超过三年诉讼时效。被上诉人桂林七彩房地产开发

有限公司对上述证据发表质证意见：对证据一中补正通知书和欠费通知书的真实性予以认

可，其他的真实性不予认可，对证明内容不予认可，1月6日的补正告知书并没有体现出上

诉人对被上诉人进行过催告；对证据二真实性和证明内容无异议；对证据三无异议。 综

上所述，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照

《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国

民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若

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干问题的规定》第五条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律

若干问题的解释》第一条、第十条，《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条，《中华

人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：

桂林富鑫物业服务有限公司、桂林七彩房地产开发有限公司物业服务合同纠纷民事二审

民事判决书

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

民事判决书

(2021)桂03民终2671号

当事人 上诉人(原审原告)：桂林富鑫物业服务有限公司。住所：广西壮族自治区

灵川县八里街开发区1幢1号(三一〇医院对面)。统一社会信用代码：

91454H。

法定代表人：李仁彬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：桂林七彩房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区灵

川县八里街开发区“七彩·江畔人家”6幢二层。统一社会信用代码：

91457F。

法定代表人：杨灿雄，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄智川，广西五和律师事务所律师。

审理经过 上诉人桂林富鑫物业服务有限公司因与被上诉人桂林七彩房地产开发有

限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院(2021)桂0323民初

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876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，

公开进行了审理。上诉人桂林富鑫物业服务有限公司的委托诉讼代理人吕宏科，被上诉

人桂林七彩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄智川，到庭接受询问。本案现已审

理终结。

二审上诉人诉称 桂林富鑫物业服务有限公司上诉请求：一、判令撤销灵川县人民

法院(2021)桂0323民初876民事判决，并改判支持上诉人桂林富鑫物业服务有限公司一

审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司承

担。事实和理由:一、一审认定事实不清。上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2021年1

月6日向灵川县人民法院提交起诉材料主张被上诉人缴纳物业费等费用。该院于2021年

1月6日出具《灵川县人民法院补正起诉材料告知书》给上诉人到不动产调取不动产登记

信息，被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司在调取的名单中。2021年1月29日，该院

向上诉人出具《灵川县人民法院受理案件通知书》，2021年2月4日上诉人缴纳案件受

理费，故一审认定“上诉人于2021年2月4日起诉”有误。二、一审适用法律错误。上

诉人与七彩江畔人家小区业主委员会于2017年4月20日签订《物业服务委托合同》，

合同约定：委托管理期自2017年4月20口至2018年1月31日止。上诉人最终于2018

年1月31日从小区撤出，不再为小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理民事

案件适用诉讼吋效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉

讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被上诉人欠缴物业费用属连纯行为，

至上诉人合同履行届满时一直在延续，故本案诉讼时效应从合同终止2018年1月31日

的次日2018年2月1日开始计算三年，即诉讼时效到2021年1月31日止。如前所诉，

上诉人于2021年1月6日便向法院提起诉讼，该院于2021年1月29日正式立案受理,

提起诉讼和立案受理的时间均未超过三年诉讼时效。综上，一审认定事实不清、适用法

律错误，应予以纠正。

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二审被上诉人辩称 桂林七彩房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚、适用

法律正确，应予维持。

原告诉称 原告桂林富鑫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、被告桂林七

彩房地产开发有限公司向原告桂林富鑫物业服务有限公司支付拖欠的2017年4月1日至

2018年1月31日期间物业管理费等费用216492.08元(其中物业管理费：210772.08

元；公摊水电费2600元；垃圾费3120元)以及违约金(违约金的计算：以每月应交纳物

业费为基数，按3‰／日的标准分段计算，自逾期之日起计算至付清之日止，现暂从

2017年4月1日至2020年12月31日止违约金63231.62元)，以上费用暂合计为：

279723.7元；二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年4月20日，原告(乙方)桂林富鑫物业

服务有限公司与七彩江畔人家小区业主委员会(甲方)签订了《物业服务委托合同》，约

定甲方将桂林市灵川县八里街八里五路七彩江畔人家小区公共物业委托给乙方实行物业

管理，合同中还约定：委托管理期自2017年4月20日至2018年1月31日止；本物业

管理公共服务费用由本物业业主或物业使用人按其拥有建筑面积，门面、商铺按1.2元

／月／平方米(建筑面积)缴纳，公摊水电费按5元／户／月缴纳，垃圾费按6元／户／

月缴纳；乙方按月收取各业主或物业使用人的物业服务、停车位费等。各业主必须于每

月的10号前缴纳当月的费用；物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，

如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费用，还要承担逾期之日起每天按欠

交费的千分之三交纳滞纳金和违约金。乙方有权直接向人民法院提起诉讼，要求其履行

缴纳相关费用的义务，并承担乙方催其缴费登报公告费以及为此提起诉讼支付律师的费

用；催业主交费通知的送达地址：张贴催费通知在桂林市灵川县。合同签订后，原告对

七彩江畔人家小区进行物业管理服务。

被告桂林七彩房地产开发有限公司系桂林市灵川县八里街八里五路“七彩江

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畔·人家”小区3幢1号门面、7幢10号门面、7幢11号门面、7幢12号门面、7幢13

号门面、7幢1号门面、7幢2号门面、7幢3号门面、7幢4号门面、7幢5号门面、7

幢6号门面、7幢7号门面、7幢8号门面、7幢9号门面、8幢1、2层2号门面、8幢

1层1号门面、1幢1层l号门面、2幢l层1号门面、6幢l层10号门面、6幢1层11

号门面、6幢1层12号门面、6幢1层13号门面、6幢1层14号门面、6幢1层15号

门面、6幢1层16号门面、6幢l层17号门面、6幢1层18号门面、6幢1层19号门

面、6幢1层l号门面、6幢1层20号门面、6幢1层21号门面、6幢l层2号门面、6

幢1层3号门面、6幢l层4号门面、6幢1层5号门面、6幢1层6号门面、6幢1层7

号门面、6幢1层8号门面、6幢1层9号门面、7幢1、2层2号门面、7幢1层10号

门面、7幢l层11号门面、7幢l层12号门面、7幢l层13号门面、7幢1层1号门

面、7幢1层3号门面、7幢1层4号门面、7幢1层5号门面、7幢1层6号门面、7幢

1层7号门面、7幢1层8号门面、7幢1层9号门面的业主，上述房屋建筑面积为

17564.34平方米。被告从2017年4月至2018年1月未向原告交纳物业管理费等相关费

用。2018年1月8日，原告及七彩江畔人家小区业主委员会向该小区欠费业主发出书面

通知，要求欠费业主于2018年1月30日前缴清相关费用。此后，被告仍未向原告交纳

相关欠费。

2021年2月4日，原告向该院递交起诉状，请求法院依法判令：一、被告向原告

支付拖欠的2017年4月1日至2018年1月31日期间物业管理费等费用216492.08元

(其中物业管理费：210772.08元；公摊水电费2600元；垃圾费3120元)以及违约金(违

约金的计算：以每月应交纳物业费为基数，按3‰／日的标准分段计算，自逾期之日起计

算至付清之日止，现暂从2017年4月1日至2020年12月31日止违约金63231.62

元)，以上费用暂合计为：279723.7元；二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承

担。

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一审法院认为 一审法院认为，关于原告桂林富鑫物业服务有限公司的诉请是否超

过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求

保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自

权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照

其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况

的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，原告诉请的是2017年4月1

日至2018年1月31日期间的物业管理费等费用。《物业服务委托合同》约定各业主必

须于每月的10号前缴纳当月的费用，原告诉请的最后一个月即2018年1月的欠费，被

告按合同约定应在2018年1月10日前交纳，但被告一直未按约定向原告交纳相关费

用。原告在2018年1月8日向该小区欠费业主发出书面催款通知，2018年1月之前的欠

费的诉讼时效应自2018年1月8日中断并重新计算，2018年1月的欠费的诉讼时效则从

2018年1月10日的次日开始计算。发出该通知后，被告仍未向原告交纳相关费用，直至

2021年2月4日，原告才向该院递交起诉状要求被告交纳相关欠费。可见，从最后一个

欠费月的诉讼时效起算日即2018年1月11日，至原告向该院递交起诉状之日即2021年

2月4日，已超过三年，原告并未提供充分证据证实在此期间其向被告催款，故根据《中

华人民共和国民法典》第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出

不履行义务的抗辩。”之规定，被告可以向原告提出不履行抗辩。综上，原告要求被告

支付拖欠的2017年4月1日至2018年1月31日期间物业管理费等费用216492.08元及

违约金的诉请，已过诉讼时效，该院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第

一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告桂林富鑫物

业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费5496元，减半收取为2748元，由原告桂林富

鑫物业服务有限公司负担。

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本院二审期间，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司围绕其上诉请求提交以下证据：证据

一、《灵川县人民法院补正起诉材料告知书》《不动产登记信息调取明细表》，拟证明

上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2021年1月6日向灵川县人民法院提交起诉材料，

被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司在上诉人调取的不动产信息明细表中；证据二、

《灵川县人民法院受理案件通知书》，拟证明灵川县人民法院于2021年1月29日正式

受理案件；证据三、收据，上诉人于2021年2月4日缴纳案件受理费；证据四、(2020)

桂0312民初338号、(2020)桂03民终2312号民事判决，拟证明物业服务费属于因同一

原因而产生的继续性债权，不应以债务具有客观分期履行的可能性而否定其整体性和关

联性，物业服务费分阶段履行应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行

期限届满之日起计算，涉诉物业服务费未超过三年诉讼时效。被上诉人桂林七彩房地产

开发有限公司对上述证据发表质证意见：对证据一中补正通知书和欠费通知书的真实性

予以认可，其他的真实性不予认可，对证明内容不予认可，1月6日的补正告知书并没有

体现出上诉人对被上诉人进行过催告；对证据二真实性和证明内容无异议；对证据三无

异议。

被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司未提交新证据。

经质证，本院对上诉人桂林富鑫物业服务有限公司提交的证据认证如下：证据

一、二、三为人民法院出具，其真实性本院予以认可，证据一、二与本院审理的争议焦

点有关联性，本院予以采信；证据四不符合民事诉讼有关证据种类的规定，本院不予以

认定，只能作为本案参考。

二审庭审中，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司主张一审认定事实部分对上诉人

提交材料及起诉时间认定有误，且上诉人提交相关证据能够证实其主张，本院予以采

信。

本院查明 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。

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本院另查明，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2018年1月31日撤离桂林市

灵川县八里街八里五路七彩江畔人家小区。

本院再查明，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2021年1月6日向灵川县人

民法院提交相关起诉材料，该院于2021年1月29日受理本案。

本院认为 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第一条

第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法

解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的事实在《中华人

民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。

本案二审审理的争议焦点是：一、本案涉诉债务是否已过诉讼时效；二、如未超过

诉讼时效，物业服务费及相关费用如何计算。

关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：

“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规

定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规

定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起

计算。”第十条规定：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效

从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”当事人请求人民法院保护其民事权利，应当

在法律规定的诉讼时效内。本案中，桂林市灵川县八里街八里五路七彩江畔人家小区业

委会与上诉人桂林富鑫物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》约定委托管理期

从2017年4月20日起至2018年1月31日，该期间的物业相关费用属于因同一原因而

产生的继续性债权，不应以债务具有客观分期履行的可能性而否定其整体性和关联性，

物业服务费分阶段缴纳应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从合同最后一期履行期

限届满之日起计算，即2018年1月31日起算至2021年1月30日。现上诉人于2021年

1月6月向一审法院提交起诉材料，诉讼时效中断，故一审认定上诉人的起诉超过三年诉

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讼时效不当，本院予以纠正。

关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若

干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合

同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主

具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十条

规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业

费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照

合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理

由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事

人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供

证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据

不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，

被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司系桂林市灵川县八里街八里五路七彩江畔人家小

区业主之一，该小区业委会与上诉人桂林富鑫物业服务有限公司签订的《物业服务委托

合同》对被上诉人具有约束力，被上诉人应当按照合同约定履行支付相关费用的义务。

涉诉合同第十八条约定：“本物业管理公共服务费用由本物业业主或物业使用人按其拥

有建筑面积每月按下列标准向乙方缴纳：……2、门面、商铺按1.2元/月/平方米(建筑

面积)缴纳；3、公摊水电费按5元/户/月缴纳，垃圾费按6元/户月缴纳；”被上诉人主

张其未享受上诉人提供的物业服务且上诉人主张的物业费等数额有误，但是其提供的证

据不足以证实其主张，故应当承担举证不能的不利后果，本院不予采信。经上诉人书面

催收，被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付2017年4月20日至2018年1月31日

物业费196720.61元(1.2元/月/㎡×17564.34㎡÷30天×10天＋1.2元/月/㎡×9个月

×17564.34㎡＝196720.61元)，公摊水电费2600元(5元/月/户×10个月×52户＝2600

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元)；垃圾费3120元(6元/月/户×10个月×52户＝3120元)。

关于违约金的计算。被上诉人未依约履行涉诉合同的义务，应当承担违约责任，现

上诉人于2018年1月8日向该小区欠费业主发出书面催款通知，要求包括被上诉人在内

的业主应于2018年1月31日前缴清欠缴的物业费，涉诉违约金应从2018年2月1日开

始计算，但是涉诉合同约定的逾期违约金过高，本院依法予以调整。因此，被上诉人应

当以196720.61元为基数向上诉人支付自2018年2月1日起至付清之日止的违约金，

2018年2月1日至2020年8月19日按照一年期贷款市场报价利率计算，2020年8月20

日以后按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2020年8月20日起每月发布

的一年期贷款市场报价利率计算。

综上所述，上诉人桂林富鑫物业服务有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分

支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，

《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理民事案

件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十条，《最高人民法院关于审理物业

服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《最高人民法院关于适

用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规

定，判决如下：

裁判结果 一、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院(2021)桂0323民初876号民事判

决；

二、被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司向上诉人桂林富鑫物业服务有限公司支

付2017年4月20日至2018年1月31日期间物业管理费196720.61元，公摊水电费

2600元，垃圾费3120元；

三、被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司向上诉人桂林富鑫物业服务有限公司支

付违约金(违约金的计算：以196720.61元为基数，2018年2月1日至2020年8月19日

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的违约金按照一年期贷款市场报价利率计算，2020年8月20日以后的违约金按照中国人

民银行授权全国银行间同业拆借中心自2020年8月20日起每月发布的一年期贷款市场

报价利率计算至付清之日止)；

四、驳回上诉人桂林富鑫物业服务有限公司一审其他诉讼请求。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决

指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定

加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日

起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。

一审案件受理费5496元，减半收取2748元，由被上诉人桂林七彩房地产开发有限

公司负担；二审案件受理费5496元，由上诉人桂林富鑫物业服务有限公司负担496元，

被上诉人桂林七彩房地产开发有限公司负担5000元。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 王 凯

审 判 员 张 芳

审 判 员 秦 桂 珍

二〇二一年十月一日

法官助理 王灿书记员聂思祺

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