恍然大悟!原来美国人民才是一辈子的“房奴”啊

恍然大悟！原来美国人民才是一辈子的“房奴”啊

美国的房产税，美国的房子，只要是私人的房子，就算这人已经死了，都要交房

产税，这个税额是每年缴纳3%。

假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳6000美元

的房产税。200000/6000=33.3年。也就是说你每33.3年就要重新把自己的房子买

一遍，究竟谁更邪恶，一目了然。

而且房产税的征收是根据你所拥有的房子的实际价值来征收的，如果在这33.3

年里，你的房子升值了，比如，从20万美元升值到50万美元，那么恭喜你了，你

每年就要为这栋发自支付15000美元的房产税。

也就是说，你可能不用33.3年，只用20年不到，就必须把自己的房子重新买一

遍，你的房子升值越快，这个时间就越短。这个税率不是固定的3%,而是各地有差

异,貌似大多数在2%-3%之间。另外还有个注意是：这个税只要有一次不交，你的

房子和地就立刻没收。

在美国，3%的房地产税是一个平衡器，如果房价上涨一倍，你的税收就要增加一

倍，这部分税收往往比月供还要高，所以，大家都希望房价上涨，但是3%的绞索

套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国这样涨到天上去。

另外，这个3%保证了小区居民的素质比较平均，这有利于资源的优化配置。因

为有钱人才能交得起税，才能住高档小区，而穷人往往因为自己的房子升值了，

反而被迫搬出这个小区，甚至搬离这个城市。在我国，一个很有趣的现象就是：

北京3环以内的下岗工人，住着价值几百万的房子，却要去民政局领救济，甚至天

天堵马路，要求政府解决就业。而在美国，这些下岗工人早就卖掉房子去青海当

富豪了。

欧洲也一样。除了房产税，还有居住税，算起来也相当于差不多每30年左右要

把自己的房子再重新“买”一遍。

不过话说来，适当的房产税、居住税可以制约炒房，在一定程度上抑制房价。

美国的地方政府的财政收入中，房产税的比重往往占到了20%-50%，也就是说：

地方政府全靠房产税养着。所以，美国政府才会关心民生，提高治安，改善教育，

因为只有这样才能提高房产的价格，增加政府的税收。

美国还有一个很有意思的制度，就是社区居民自治。比如你喜欢一个小区，光

有钱还不行，必须这个小区的居民同意，你才能搬进去(买房不需要邻居同意，搬

进去住才需要)，如果你干了什么坏事，比如嫖妓被抓，小区居民可以投票赶你滚

蛋，你不走就让警察(社区警察也是小区居民出钱养着的)拖你出去。

每个社区都是一个小国家，只要不违反强制性法律，社区居民有权制定自己的

“法律”，比如选择什么人做邻居。

你要是道德败坏，影响了社区形象，进而导致社区房价下降，你的邻居当然要

和你拚命。

顺便说一句：美国的很多承担公共职能的人员，比如警察(带枪的那种哦，不

是保安)，其实是社区居民自己出钱雇佣的，所以美国公务员比例低，因为这部分

公共职能由老百姓自己承担了。而在中国，这些人绝对100%是政府公务员。其实

都是老百姓出钱，其实干的是一样的工作，只不过在统计口径上不同罢了。

房地产税是美国地方政府征收的税种，地方政府一般包括县、市、(镇)，房地

产税是地方政府最大和最稳定的财政收入来源，一般占70%—80%，地方政府所管

辖的幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公园、公共交通以及警察、消防部门和

街区维护等方面的开支，都主要靠房地产税收入来维持。在房地产税征收中，评

估房地产价值是非常重要的一环，一般由地方政府评估办公室来评定房地产的评

估价值。在美国，计算房地产的评估市值有3种方式：市场成交法、成本重置法和

投资收益法。

房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨在

限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计

不能超过20%，商用房地产的评估价值5年内保持不变。各州法律对地方政府每年

征收的房地产税都规定了最高限额，而且对每年的增长幅度也有规定。

各地对房地产税的减免主要有三种方式：1、对对房地产评估价值的扣减。如剑

桥市，居民住宅的评估价值允许扣减21.3万美元后再计算房地产税;纽约市政府考

虑到房地产价格畸高，允许居民住宅、商用房地产仅需分别按评估价值的6%和45%

计算房地产税。2、房地产税的扣减。3、房地产税的退税。各州普遍对65岁以上

的低收入老人、残疾人、退伍老兵以及房屋的新建和更新装修等有一些减税优惠。

此外，各州还允许65岁以上的低收入者无限期缓缴房地产税，直到去世或住房出

售为止。

此资料见于《中国税务报》。美国的房产税收确实做到了取之于民用之于民，

按照中国的税法归类，这属于地税范畴，房产税征收多少和地方政府预算有关系，

而地方政府的预算又取决于地方议会表决，而议员是由居民选出来的。

美国的国情和中国不一样，美国75%的土地在政府手中，中国只有0.3%。

由于美国政府拥有大量土地，所以搞开发建设很容易，政府只要划出一块地皮，

你随便建就行了。房价中土地价值的成分很低，房价的主要构成就是建筑材料+人

工成本，所以买一手房非常便宜。政府批地给开发商，也不是为了当年的税收，

而是为了等房子升值之后，每年的3%水涨船高。

而对民众来说，房子升值对自己也有好处，虽然税收变高，但是你可以卖出套

现。而二手房价中比重最大的部分，其实是社区的软环境——比如风景、医院、

学校、治安等，所以美国人热心公益事业，关心社区的发展，最主要的原因就是：

只有社区发展好了，自己的房子才能升值。

也正因为如此，美国人才不能容忍不道德的行为，因为一旦出事被媒体曝光，房

价必然下跌。

中美的税收方式还是各有利弊的。其实弄个折中的法子，比如家庭人均住房25

平以下的免税，超过部分收房产税，还是可行的。

相关阅读：美国房地产税

我二伯几年前去了美国，在纽约第六大道买了一套房子。由于房子毗邻地铁线，

最近几年升值很快。我很钦佩二伯当初置业的眼光，要知道，受次贷危机的影响，

美国很多房子的价值都缩水了。

谁知，面对不断升值的这套房子，二伯却高兴不起来，他无奈地说：“我这房

子只是用来自己住的，房子升值对我没有任何好处，反而加重了我的负担。”

我大惑不解，二伯于是解释说：“虽然我早已付清了全部房款，可还是要当一

辈子‘房奴’，为这房子，我每年都要付3万美元。”

“天下还有这种事?”我喊了起来。伯母说，在美国，买下房子并不等于从此一

劳永逸，根据法律，房主每年都要向政府缴纳相当于房产市值百分之三的房地产

税。二伯起初用40万美元买下这套房时，每年交1.2万美元的房地产税;随着房子

的不断升值，房地产税也逐年增加，现在房子升值到了100万美元，每年就要交3

万美元的房地产税。

“能想办法不交这笔钱吗?”我问。“美国的法律涉及方方面面，一般人是不敢

轻易逃税的。”伯母苦笑着说。

难怪美国人炒房的热情不高!如果一个美国“炒家”手里捂着几套房子，别说要还

月供，就是每年这百分之三的房地产税都会让他受不了。大概正是因为这个原因，

大多数美国人的房子都是用来自住的，拥有两套房子的美国人不多见。

我离开美国回国后，二伯通过房地产代理公司卖了那套他居住多年的房子，

在郊外买了一套花园洋房，面积比原先那套房子大，市值只有40万美元，房地产

税也因此少了很多。搬家那天，二伯感到很失落，他用摄像机拍下了老房子的每

一个角落，红着眼圈说：“如果不是高额的税费，我肯定舍不得搬出这房子。”

美国的房产管理政策

美国没有“首套房”、“二套房”、以及“三套多套”的政策说法。但是，美国

有非常严格的主住房 primary residence和其它房产 (如第二住房 secondary

home、投资房及供出租的investment house、或者渡假房 vocation home, summer

home )的界定和相应政策。 美国严密的房产管理制度、严格的税务制度，以及银

行抵押贷款制度都涉及到主住房和其它住房的区别(鉴定)。

此次由于次贷危机引发的金融危机后，美国政府为了稳定房地产市场，出台了鼓

励买房的政策：第一次买房者，2009年年度报税减免8,500美元，已经买过房者再

买房减免6,500美元的税收优惠政策。2010年是否继续实施这个税收减免政策，还

不得而知。所以，又有了“第一次买房”的政策优惠概念。我想，这与中国的首

套、二套也不是同一个概念。

最近北京和一些地方均出台了“新的楼市新政”，开始限制“第三套房”的购置。

在我看来，中国的地方政府管了很多不该管的事情，一直在“头疼医头，脚痛医

脚”，动辄就是行政手段，不会利用市场和经济的规律。我很怀疑，这些“新政”

到底能否起作用，到头来是管得了君子，官不了小人。

美国做法和国内完全不同。你有钱买一百个住房，是你的自由，没有任何行政

管制。像国内现在的炒房(指买下不是为了出租挣钱、而是囤积倒卖)的投机现象，

在美国几乎没有。这是个成熟的市场，市场机制决定了是否有炒房盈利的可能，

投资房产是一个长期的行为，就不会是“炒房”，况且还有税收和其它一系列的

政策在牵制呢，而根本不用政府用行政手段去限制。

美国是彻头彻尾的商品化社会，极端的资本主义自由市场经济的制度。政府不

会有任何购房限制的举措。但是，税收政策和贷款政策必然会直接影响购房行为。

如果要看看美国与中国有什么不同，就需要了解美国的住房管理制度、税收政策

和贷款政策，他们是紧密相关的。 我个人认为，中国的许多政策不配套、不到位，

也就必然会出现许多房产管理和交易的混乱，尤其是各级政府根本无法掌握准确

和重复的信息与数据，也导致政策变化无常或者“马后炮”的现象。中国目前在

许多涉及房产交易程序、房产管理制度、物业管理、消费者权益(业主)、税务和

遗产等等许多涉及到住宅的问题上，没有立法或者很不全面。

1)房产的管理制度：

首先，美国人的大部分是住在郊区的，而不是住在象纽约市这样为数不多的几个

大城市的。美国人大部分是住在单家庭的房子single family house，或者two

family house, townhouse 的，(国内称为别墅、两家庭别墅和连体别墅)。不少

在纽约市内或者其他大城市内有公寓房的人，在郊区，或者在诸如佛罗里达州、

渡假地、南方等还有住房，或者南方城市的人在北方地区有住房。这样，也就是

拥有跨州、县(行政区)的两套或者两套以上的住房。

不管有多少房子，不管房子在哪个州，首先你必须明确的是哪个是你的primary

residence 及主住宅。而明确主住宅的主要依据是：你是否一年内在这个房子住

满超过半年即180天以上的时间。同时，你的驾驶执照和选民登记的地址必须是主

住宅的地址。

美国人是没有身份证的，驾驶执照几乎是唯一的身份证。美国没有类似中国的

户籍管理制度，是以住户登记来实施管理的，也就是以主住宅为主，例如人口统

计时，是按照主住宅地址来进行的。当然，所谓住户登记，也不用你到警察局登

记，房屋一交易过户，所有资料便自动进入了住户档案。需要进一步说明的是，

在美国一个人没有住址是不堪想象的，除非你是无家可归的流浪者，或者在邮局

注册一个邮政信箱作为权宜之计。如果没有住址，你就没有驾驶执照，等于没有

了身份，没法享受福利和社会救济，因为这些都需要通过邮寄来实现的。但是，

你登记的主住址也不等于那个住宅就是你的财产，可能是你租赁的，产权是别人

的。你也可能除了有一个主住宅外，还有其他多个住房及房产，尽管那些房子的

地址是别人用来登记了，但是在产权的登记上，那一定还是你的名字。这些并不

矛盾。

其次，美国是已开发国家，不象中国现在正进入了现代化建设，到处在盖房子

或者成片的小区开发，房地产市场完全不一样。美国几乎没有类似中国目前这样

成片的住房开发。新屋开工和建设，不少都是拆除了旧房盖新房。即使有小片的

新小区开发，也不会有那么大的建筑面积。因此，美国的房地产买卖主体是二手

房的交易，有些二手房的历史在50年以上直至近百年也不奇怪。所以，美国和中

国的房地产市场完全不是一个概念。一个简单的例子，在美国买卖房子没有说按

照平方米(或者平方英尺)计价的，尽管面积对价格有所影响。

美国人买房子都是实名制，不可能用别人的名义为你买房子。一个非常重要

的国家法律是，房地产信息是公共信息 public record，也就是说，所有房子，

哪怕是高层公寓的任何一个单位，都有地块的编号，而房子的主人是谁、过户的

价格和时间，房子和地的平面图等等信息全部记录在案。这些档案在每个行政管

辖机构，一般就是被称为village(村), town(镇), 或者borough(区) 的最基层的

一级的政府里。你要了解和察看某个房子的资料，就可以到那个town hall或者

village hall(市镇厅)去查。任何房子的外部装修和改造、施工，必须得到town

hall的批准，哪怕你改一个门窗、加长一点阳台或者换一种颜色，甚至要装个篱

笆。如果你擅自动工，就是违法，执法就是这么严格。像国内许多小区，那种业

主随意改建阳台，别墅加盖和随意外部装修改造的事情，在美国是绝对不可能的。

当然，房产信息公开，不等于你可以私闯民宅，这是两码事。

2)房地产税：

在美国每个房子都要交房地产税property tax，无论是住房还是商业性房产

(商店、写字楼等)。房地产税在美国是属于地方税，与联邦政府无关，由州 state 、

县 county 和town / village三家按比例分成。税率是由town / village与县两

家来确定的，以town / village 为主体确定本社区的税率。

美国的town / village 一般都是 incorporated ，即按照有限责任公司方式

组建的，是一个自治的概念，这是一个与中国很不同的体制。你到每一个社区，

都可能看到比如 Incorporated Since 1886这样的牌子，它告诉你这个社区组建

于1886年，表明了它存在的历史。因此同一个县内的town / village，税率经常

是完全不一样的，哪怕两个town / village就隔着一条马路。美国的公立学校(包

括学前班的幼儿园、小学、初中和高中)、社区图书馆、消防站、社区的公用服务

设施、垃圾和污水处理、警察和最基层的这一级政府的工作人员经费预算均来自

本社区内业主缴纳的房地产税(一般按季度缴纳)。他们的财政收入也可能有部分

来自在这个社区的商业设施所缴纳的其他一些税费、以及从州政府的一些财政支

持。因此，每年，town hall 及这一级政府必须把上一年度收缴的房地产税及所

有收入公布，同时把各项开支公开，让全体居民知道钱是如何花的，有多少结余

或者超支。这就是美国人对政府的财政有法律要求，必须做到透明。搞得不好，

一个县、镇、村是要破产的。

也就是说，如果你在多个地方有住房，那么，你的这些房子在这些社区都必须缴纳房地产税，尽

管你可能并不住在这个地址，也没有子女在这个社区的学校上学。你的房子越多，你缴纳的房地

产税就越多。

3)个人所得税：

个人所得税是美国的最大税种之一，属于联邦政府和州政府的纳税项目，一

般是按照给你发工资的单位按所在地向联邦政府和州政府交纳，与你的住址没有

主要关系。美国人在没有退休之前，个人的年度报税和缴纳个人所得税，不是按

照主住房的地址来报税的，而是按照就业单位所在的州缴纳个人所得税，但是需

要向你居住的州填表申报收入情况。这种报税制度的复杂性，和州与州之间的税

务政策协调可想有多么复杂。比如，许多在纽约市工作的人，住址是在边上的新

泽西州或者康州，他们只向联邦政府和纽约州、市政府缴纳个人所得税。可是，

他们在所住在的州、县、镇缴纳的房地产税又可以按一定的算法抵扣个人所得税。

在美国过日子很累，最重要和最头疼的就是各种税务。

如果你一旦退休了，那么你是按照主住房的地址来向联邦政府和州政府来报

税和缴纳个人所得税 income tax (包括社保税social security tax 和医保税

medicare ,美国人退休后65岁以后的医保计划是参加政府的)，你的其他房子的地

址不决定你向这个地址所在的州缴纳个人所得税，只交纳房地产税。如果你有房

产出租和收入，每年报税时，有专门的表格要详细填写，租金收入算所得。当然，

你出租的房子所涉及的开支，包括这个房子的房地产税、修缮和如果还有物业管

理费支出的等等，均可以扣除后才算收入所得。然后，再和其它工资、投资、银

行利息、股权红利、股票收益等等收入全部加起来，按照总收入去报税和交税。

我的左右两个邻居都是退休老人，一个是退休的医生、一个是商人，都很富

有。每年十月底，他们就前后脚开车到佛罗里达州的家去过冬，到了4月底春暖花

开时，他们又前后脚回来这里居住。他们就是至少有两套住宅的人家。有一年“感

恩节”时(11月底)，我左边的邻居走了不到一个月又突然回来了，住了2天就又走

了。走之前，我问老两口，为什么不多住几天，他们回答，他们当年已经在这里

住满接近180天了，一年回到这里居住的时间不能超过180天，因为这里不是他们

的“主住宅”，他们也不在这个州报税和缴纳个人所得税。他们退休后把在佛罗

里达州的家作为主住房，因为佛罗里达州不缴个人所得税。你看有多累，在一地

一年住了多少天，还得记好了，免得被查税，这一点，美国老百姓一般都比较规

矩守法。

房产交易和出租都是要上税的。2000年以来，美国政府规定房产出售后，如

果是5年之内住满3年以上的主住房，售后盈利不超过50万美元的，不缴税。而第

二套及以上的房子出售后没有这个待遇，按正常税率缴纳所得税。

从以上你可以看出，美国的税务制度(房地产税和个人所得税)对购置房产的

影响以及关系。还有一个遗产税，和房产也有关，比较复杂，这里不一一而足。

4)贷款政策：

美国的银行都是私有的，不是国家开的。政府管金融政策，市场准入的门槛、

以利息调控和强制存款保险为主要管理手段。房屋抵押贷款的业务是银行自己的

事情，国家无权干涉贷款的利率和具体放贷条件。1990年代里根经济主义思想开

始盛行，导致美国以自由企业制度和自由经济思想为导向，开始了大肆“放松管

制deregulate”的立法，其实就是放低了准入门槛，取消了一系列行业的原有的

严格管制，如通讯、电力和公用事业、金融业(特点是银行、保险和投资混合经营)

等等。金融监管部门放松了对金融产品的监管。2008年开始的次贷危机(sub-prime

rate crisis)就是deregulation的一个后果。

总的来讲，贷款制度受市场经济机制的约束。具体做法上，只要你的收入证

明你足于按时还贷，银行不在乎你是主住房抵押贷款还是其他住房的抵押贷款。

只要你的信用评级(credit scores)好，月收入高于月债务(有个比例计算公式)，

银行不在乎你是为第几套房产贷款。而次贷危机的产生恰恰就是放低了抵押贷款

的条件，如首付比例、收入证明和审查、信用级别等等。

在美国向银行借款房屋贷款，你必须在申请表格上如实交待你借贷是为主住

房还是其它住房、是否有其他房屋抵押贷款，并且按要求出具文件。如果你的主

住房或者其他房产已经作了抵押，你是无法提供产权证明的原件的，那些文件已

经掌握在贷款方手里了。如果你再拿不出足于证明你过去连续两年收入和报税的

文件，足于证明如果你还要贷款的话能够按时支付所有债权人，那么，银行不可

能给你贷款。

其次，美国税收制度规定，只有主住房的抵押贷款利息是可以免税的，即可

以从年总收入中扣除你当年支付银行的房屋贷款利息，再进行税务的计算和缴纳。

这也是区别对待你的主住房和其它房产的一个具体政策体现。

如果你一旦没有了收入，第一个月没有按时交纳抵押贷款的本金和利息，那

么，你会立即接到银行的提示直至警告。如果超过三个月没有按时还贷，那么你

会很快接到银行的起诉，银行在法院的支持下，可以立即没收你的房子进行拍卖，

将你强行赶出去。这就是“法拍”foreclosure , 你前面交过钱都算白交了，非

常残酷。