最火自贸新片区哪里值得买？独家测评+临港新盘地图

2023年4月25日发(作者：哪款面包机好用性价比高)

最⽕⾃贸新⽚区哪⾥值得买？独家测评+临港新盘地图

写在前⾯：还记得童年时热播的TVB神剧《创世纪》中提到的⼀座“未来之城”——⼀座历史上从未有过的环保城市，在

沿海和中⼼地带有绿化或森林覆盖。让居民享受⾃然、享受城市之美，对外的游艇码头可以举办世界级赛事。把国⼈⼀

步⼀步地带向全世界！在未来的五年或⼗年，甚⾄是下⼀个世纪，为国⼈提供最好的民⽣设施，把全世界最理想的城市

规划融汇⼀体。其实，有时影视作品就是⽣活的写照，在中国的上海就有这样⼀座新城——临港新城。

经常听⼈讨论临港太远有价值吗？临港都是⼀⽚荒地？临港有没有产业？临港有没有⼈⼝导⼊？让我们带着疑问来看这

份有关临港的原创规划测评报告，并寻找答案。

临港起源：天堂的⽔滴

临港的整体规划是全球知名的德国GMP建筑师事务所承担的——上海没有⼀个新城体量的板块做过这样洋⽓的整体规

划。最初规划效果的寓意：⼀滴来⾃天堂的⽔滴，落⼊⼤海，泛起层层涟漪。（见下图）

从最初的规划可以明显看出，由四个环形区域组成，如果按照此规划，临港各个镇区之间的距离都相差不远，可很快的

通过各个“环”之间的等边三⾓形直线道路快速到达。不过，出于对产业结构布局+海洋经济等因素的考虑，最初的规划被

优化改进后，见下图：只保留滴⽔湖⼀环。

临港是上海的规划重⼼从政策规划层⾯来看，上海未来的重点在两翼——西翼是以⼤虹桥为代表的商务会展体、东翼是

以临港为代表的智能制造与海洋经济体。

“智能制造”与“海洋经济体”战略

临港是上海科技创新中⼼的主体承载区。

在市政府关于印发《临港地区中长期发展规划》的通知中，提到国家加快实施“海洋战略”，临港地区有条件成为上海发

展海洋经济的前沿阵地，临港作为国家新型⼯业化产业⽰范基地，打造代表国家⽔平的战略性新兴产业创新引领区和产

业集聚区，推动“上海制造”向“上海智造”转变。

科技创新城与创新创业带

临港地处浦东新区创新带规划。“⼗三五”期间，临港地区将落实3.2平⽅公⾥科技创新城、2.5平⽅公⾥创新创业带和科

技成果展⽰交易中⼼的“⼀城、⼀带、⼀中⼼”布局，建设国际智能制造中⼼，潜⼒巨⼤。

临港的增量配套价值潜⼒巨⼤

关于价值，⽤业内术语房⼦周边已经存在的配套设施，叫做存量配套，它对房产价值的助长促进作⽤不⼤，贵的房⼦就

是那些周边配套设施齐全的房⼦；房⼦周边将来要建设的配套设施，叫做增量配套，它对房产价值的助长作⽤最⼤，增

值空间⼤的房⼦就是这些周边增量配套⼤量增加的房⼦。我们要选择未来周围有⼤量增量配套投⼊（⽐如产业、轨交、

学校、商业、医院）的不动产。

产业布局借鉴“中东硅⾕”

主产业区：民⽤、通⽤飞机

临港主产业区（108平⽅公⾥），已集聚了⼀批民⽤、通⽤飞机产业项⽬，如城林环保降噪设备及系统研制、知名⼤型

客机关键部件装配线⽣产企业（ARITEX）、上飞装备、国产⼤型客机机头（成飞民机）及麦道直升机、交⼤航空发动

客机关键部件装配线⽣产企业（ARITEX）、上飞装备、国产⼤型客机机头（成飞民机）及麦道直升机、交⼤航空发动

机测试验证中⼼等，中科院“脑-智”⼯程中⼼、创新孵化平台，该园区以打造新兴产业为主。

园区成就

装备产业区：上汽、中航发及众多500强

装备产业区（65平⽅公⾥），除了⼤家熟悉的上汽乘⽤车和航空⼯业“皇冠上明珠”的⼤飞机发动机中航发、上海智能制

造研究院等，还有众多世界500强企业云集于此，园区主要以激光加⼯与智能（再）制造技术为主，未来打造成中国制

造2025的标志。

智能装备产业园区部分企业

物流园区：智慧港⼝和智慧物流

物流园区（16平⽅公⾥），发展⾼增值物流业务，推进智慧港⼝和智慧物流建设，打造临港现代物流品牌。

国际物流技术中⼼管理⼤楼

综合区：电⼦商务和现代农业

综合区（41平⽅公⾥），打造电⼦商务，现代农业园区为主。

临港奉贤园区：⽣命科技

临港奉贤园区（17平⽅公⾥），以⽣命科技为主题。

临港各产业区前期规划借鉴了以⾊列的特拉维夫赫泽尔区（素有“中东硅⾕”的美称）。

其中主产业区尤为明显，如中科院“脑-智”⼯程中⼼和近期测试的奥科赛“M2/风翎号”飞机等项⽬，再⽐如科技城园区通过

科技成果转化校企联动海洋⼤学的彩虹鱼项⽬等，主产业区的创新孵化平台将于区域内⾼校联动做到科研成果区域内快

速转化。同时上海各⼤园区都已在临港设⽴了各⾃的分区（如张江、漕河泾、⾦桥等等）。

临港科技城园区

之前，由落户临港主产业区的企业奥科赛研制的⽔上飞机-M2/风翎号⽔陆两栖轻型运动飞机在滴⽔湖滑⾏测试。

你见过如此modern的⼯业园区吗？

临港极⾼的宜居性

港城是上海空⽓最好、PM2.5最低、夏季最为凉爽（应该没有之⼀）的地⽅。沿海的滩涂湿地和纵横交错的河流、湖

塘、湿地形成了多样的⽔⽣植物群落，也为野⽣动物的栖息和繁衍提供了有利的⽣态环境，使临港成为上海⽣态环境最

优的地区之⼀。教育、医疗、交通配套除了⼀流的⽣态环境，港城也云集了世界级⾼校如中英国际低碳学院、中法艺术

与设计管理学院、上海劳瑞德⼤学等，医疗设施除了已投⼊使⽤的第六⼈民医院。未来规划有中新合作的国际医疗康检

中⼼，关于交通往来市区与港城之间有16号线轨道交通⼤⼤缩短来回时间成本，区域内规划有中运量有轨电车，并在万

祥设有沪通铁路站点，临港的规划⾥笃信宜居才能宜业，因此，健康、⾃然、浪漫是未来临港所倡导的新⽣活理念。

浦东新区“⼀核、双环、三⽹、多点”的⽣态⽹络体系布局⽰意图

沪通铁路万祥站

得天独厚的旅游产业三年左右，临港将建成⼀座快乐之都。届时，“极地海洋公园”、“冰雪之星”和“上海天⽂馆”都已建

成。可以带着孩⼦们数星星看⽉亮，和北极熊⼀起合影，在烈⽇下来⼀场冰⾯的芭蕾。

冰雪世界

极地海洋公园

上海天⽂馆

强⼤的商业配套临港主城区规划有港城⼴场，万祥将建三灶港核⼼商业区，书院将建禹洲城市⼴场，泥城已建成宝龙城

市⼴场，完全可以满⾜居民⽣活的商业、休闲需求。

陆家嘴集团参与开发的港城⼴场

万祥三灶港核⼼商业区规划

最新到⼿的万祥三灶港核⼼商业区（部分效果图）

包括保利、万科、绿城、碧桂园在内的知名开发商都已落⼦临港，特别地，这些开发商项⽬都有对区域商业的整合和规

划，近⽇，临港园区的领导还会见了九龙仓集团的领导。如果未来能有类似九龙仓这样以商业地产运营为强项的开发商

合⼒开发临港的商业，临港商业的崛起指⽇可待。

园区资讯：“绿城中国及九龙仓领导⼀⾏来访”

临港各板块全⾯分析整个⼤临港地区⾮常⾮常⼤，具体来说有如下⼏个社区

刚才提到的临港的产业园区的分布也在地图中标⽰出来，⽅便⼤家对照。

临港主城区社区

推荐指数：☆☆☆☆☆☆

⼤临港虽然⾮常⼤，但是临港的“主城区”只有⼀个。是临港规划的重⼼所在，16号线也主要通往临港主城区社区。也是

临港规划保留的“天堂⽔滴”⼀环。主城区致⼒于打造成新城三维⼀体新地标（陆家嘴亚太营运中⼼、港城⼴场等等），

港城⼴场是⼀个集聚办公、住宅、商业、酒店、会展、⽂化的复合型社区，沿湖地块还将建造图书馆、⽂化馆，打造⽂

化新地标，丰富市民精神⽂化⽣活，提升城市⽂化软实⼒。除了⾼⼤上规划云集，也是唯⼀、⼆个与主产业区直接接壤

的社区，潜⼒⾮常。

陆家嘴亚太营运中⼼

港城⼴场效果图

港城⼴场效果图

万祥社区

推荐指数：☆☆☆☆☆

万祥是临港北部交通的门户，浦东的经济⽂化中⼼都在北⾯，⾃然万祥的重要性不⾔⽽喻（可以参见上⽂中提到的浦东

新区创新带附图），万祥规划有沪通铁路万祥站和三灶港核⼼商业区位于社区中⼼位置三灶港沿线，总⽤地⾯积7.4公

顷，总建筑⾯积15.5万平⽅⽶。轨道交通16号线的开通，将万祥社区与中⼼城区联系得更加紧密。依托书院站，万祥商

业核⼼区尤其是三灶港沿线特⾊商业中⼼有机会承接万祥社区城市核⼼功能，承担主产业区的产业发展的配套商务、办

公、商业等功能的需求。同时万祥也是临港各板块中⾯积排名第⼆⼩的版块，该板块主打宜居特⾊。

滨⽔步⾏通廊规划

临港新城万祥社区综合交通规划

书院社区

推荐指数：☆☆☆☆

书院东侧与滨海⾼尔夫球场、国家森林公园相邻，⽣态环境优美舒适，西侧靠近10万平⽅⽶的禹洲城市⼴场，商业、休

闲配套齐全，具备打造⾼品质住宅的先天优势。

泥城社区

推荐指数：☆☆☆

泥城也是⽼城区的所在地，⽣活配套设施相对完善，区域内有宝龙城市⼴场，产业园区规划有上海国际传媒产业园。

临港新侨新兴产业园（泥城）

置业⼤数据⼀览

下图为意向购房⼈群板块关注数据，摘⾃⽹易⼤数据。临港新城在成为规划的焦点的同时，也已经是⼤多数浦东置业者

的关注重⼼。

并且临港⾃贸新⽚区 先⾏启动区域

在下图红线位置内！

红线内及红线附近有哪些盘？

我们帮⼤家整理了⼀下！

下⾯来看详细的临港新盘盘点：

1

万科鹭语墅

区位：⽩荆路389弄房源数：688套户型：建⾯约90-135㎡叠墅，⼩户型公寓最新动态：预计3季度取证⼊市

2

宏兆锦庭

区位：申港⼤道87号户型：建⾯约50-130㎡价格：总价135万起

3

保利玲珑公馆

区位：渔港路256弄户型：建⾯约78-109㎡3-4房价格：总价199万起

4

东宸源著

区位：⽩荆路189弄户型：建⾯约92-120㎡叠墅价格：总价266万起

5

海上风华

区位：铃兰路688弄户型：建⾯约90-120㎡叠墅，90㎡洋房价格：叠墅300万起，洋房260万起

6

陆家嘴滴⽔涟岸

区位：环湖北⼆路90号户型：建⾯约88-127㎡2-3房价格：2.6-3万/㎡

7

悦临雅苑

区位：云鹃路799弄户型：建⾯约85-145㎡2-3房价格：2.93万/㎡（尾盘)

8

湖滨天地

区位：云鹃路480弄户型：建⾯约62-126㎡1-3房最新动态：纯新盘，开盘待定

9

碧云壹零

区位：⽵柏路758弄户型：建⾯228-345㎡洋房、217㎡⼩⾼层、240-253㎡叠墅价格：洋房约600万起⼩⾼层约550万

起，叠墅700万起

10

临港⾸府

区位：⽵柏路503弄户型：建⾯约220-310平联排别墅价格：2.6万/㎡

11

中建锦绣熙岸

区位：渔港路262号户型：建⾯约85-120㎡平3-4房价格：⽑坯2.35万/㎡，装修2.65万/㎡

12

滴⽔湖馨苑悦湾

区位：⽅⽵路789弄户型：建⾯约110-148㎡平3房价格：2.6万/㎡

13

绿城上海诚园

区位：⽵柏路503弄户型：建⾯约85-120㎡平3-4房价格：⽑坯2.35万/㎡，装修2.65万/㎡

14

凤凰城天悦

区位：正旭路与云樱路交叉户型：建⾯约85-94㎡3房、115-123㎡叠墅价格：⾼层2.1万/㎡，叠墅2.8万/㎡

15

保利玲玥公馆

区位：江⼭路6899弄户型：建⾯约81-114㎡3-4房价格：总价128万起

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