近十年来我国城镇房价上涨的原因分析r——以石家庄为例

近十年来我国城镇房价上涨的原因分析r——以石家庄为例

赵小博;李亚琼

【摘 要】本文以石家庄市为城镇代表,以该市房价为研究对象,通过分析石家庄近十

年来房价的趋势走向,发现该市房价一路飙升.面对房价不断上涨的客观事实,首先对

房价的构成进行了分解,发现在房价中土地成本占比最高,并从房屋供求角度、宏观

经济角度以及房产市场恶意炒作、购房者心理预期等方面分析了房价一路上涨的原

因,最后针对本文的分析内容进行总结和相关建议的梳理,希望能有效地反映出石家

庄市房价的真实情况,进而映射出我国城镇存在的高房价问题.

【期刊名称】《河北企业》

【年(卷),期】2017(000)003

【总页数】2页(P51-52)

【关键词】石家庄市;房价;成因

【作 者】赵小博;李亚琼

【作者单位】河北经贸大学;河北经贸大学

【正文语种】中 文

【中图分类】F293.3

随着石家庄市房地产行业的发展，本市房价近十年来一路上涨。2005年，石家庄

市商品房平均销售价格1869.95元/平方米，直至2016年平均售价7471.14元/

平方米，增幅高达299.54%，年均增长率27.2%。据中国房地产业协会发布的网

站数据，在2016年10月，31个省会城市房价排名中，石家庄环比涨幅10.5%，

同比上涨近45%，位居榜首。10月均价达12129元/平方米，在31个省会城市

中排名12位。从历史数据分析看，无论是2005—2016的年度数据，还是2016

全年的月度数据，石家庄房价均呈现上涨的趋势，不同的只是环比、同比的增长幅

度不同。

1.土地出让金。土地出让金是指政府通过招标、拍卖、挂牌方式出让住宅用地，将

土地使用权出让给开发投资商时收取的土地出让价款，指土地出让时的交易总额。

从全国范围来看，这部分资金占房价的比例高达40.1%。

2.相关税费。目前涉及房地产行业的税种共有11个，其中5个为房地产行业所特

有的，包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以

及契税。除此之外，还包括6个与房地产相关的税种，教育附加费、城市维护建

设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。这

些税种贯穿房地产开发拿地、施工建设、经营销售的各个环节，是房价构成的重要

部分。

3.建安成本。建安成本包括房屋建筑成本以及房屋设施设备的安装成本，这部分成

本主要受建筑原材料市场价格以及人工成本的影响，在房价的构成中占比比较稳定。

但由于近些年来城镇新开发的楼盘大多为高层建筑，因此建安成本在房价中仍占有

不小的比例。

4.开发商利润。从商品房的销售房价中扣除开发、建设、销售各个环节、各个方面

的成本费用，最后剩余所得即为开发商利润。近些年来，房地产行业的迅猛发展，

使得该行业成为暴利行业，开发商所得的高利润无疑促成了高房价，成为房价构成

中的重要成分。

1.供求因素分析。

（1）供给角度。

①房屋供应量偏紧。房屋住宅的供应依赖于土地的供应，当用于建设开发的土地供

应不足时，势必会造成新竣工房屋量的相对缩减。2005年以来，石家庄市住宅用

地购置面积在2010年达到峰值706.85万平方米，而此后土地购置面积一直不断

减少。土地资源的有限供应，再加上房地产开发建设周期长的特性，致使本市近些

年来无论是房屋绝对供应量，还是相对供应量都持续偏紧。经统计数据发现，我市

新竣工房屋面积从2005年开始一直不断增加，直至2011年开始出现拐点，此后

一直持续走低；而房屋总竣工面积与总销售面积的差值在数据样本区间内，为-

361.42万平方米，我市房屋供应量相对于需求量供应不足。

②房屋供给成本不断攀升。房价由建房成本和开发商利润构成，当成本增加时，开

发商为维持利润势必会将这部分支出增加到房价中去，造成房价上涨。近些年来，

实体经济发展疲软，政府财政过多地依赖于土地收入，土地出让金不断攀升，导致

“地王”频频出现。“地王”的出现是土地价格不断飙升的结果，更是土地成本进

一步上涨的助推器。而在房价构成分析中，数据显示土地出让金在房价中的占比情

况高达40.1%，土地出让使用的高成本无疑是高房价的重要贡献者。

同时，房价构成中相关税费的增加也是造成房价上涨的重要原因。涉及房地产行业

的11个税种，可以归为土地税和营业税，土地相关税收约为土地出让金的15%，

营业税约为房价中扣除土地转让金、土地税费和开发成本之后的25%。伴随着土

地成本的高涨，土地相关税无疑会上升一大台阶，进而成为高房价的另一重要贡献

者。

（2）需求角度。

①普通型及改善型住房需求增加。当城市人口增加时，必然会造成对住房需要的增

加，进而刺激房价上涨。十几年来我市人口增长率高达10.5%，人口的增加在一

定程度上增加了对住房的刚性需求。而同时，本市在岗职工工资十几年来增长近3

倍，居民收入水平的增加一方面使无房居住的人考虑买房，增加普通型住房需求；

另一方面使有房居住的人急需更换住房条件更好、更舒适、配套设备更全面的小区，

从而增加改善型住房需求。城市人口的增加带来了住房刚性需求，而收入的增加则

有效地实现了这一刚性需求。

②房屋投资需求增加。购房者购房无非两种目的，一是为了满足居住需求而购买；

二则是将房屋作为投资品而进行投资购买。面对通货膨胀的压力，口袋中的钱越来

越不值钱。而与人们生活息息相关的房屋不仅价值大，而且保值增值空间也大，为

居民手中的闲散资金提供了良好的投资去处。住宅房屋作为投资品，通过出租、转

手的形式为所有者带来了额外收益，实现了资产增值，从而备受青睐。然而，将房

屋作为投资品进行购买，在一定程度上造成了住房需求的虚假旺盛，刺激房价不断

上涨。

2.宏观经济因素分析——货币超发，银行信贷规模不断增加。很多学者认为，此轮

城市房价的上涨更多的是一种“货币现象”。根据央行公布的数据，2015年末中

国广义货币发行量M2 139.23万亿元，GDP 73.09万亿元，M2规模远远超过同

期的GDP水平，货币严重超发。在全国商品数量保持不变的情况下，货币超发势

必会引起物价的上涨，房屋作为众多商品之一，其价格也必然会上调。

同时，货币超发使全国范围都面临通货膨胀的压力，人们手中的钱越来越不值钱，

而住宅房屋的保值增值性能好，在这样的宏观经济背景下备受人们青睐。有各种购

房需求的人源源不断地加入到购房大军中去，对房屋的需求越来越大，在商品房短

期供给不变的情况下，需求的增加必然引起房价的上涨。与此同时，在“首付+贷

款买房”的政策下，随着购房者的增加，住房信贷也必然异常火爆。数据显示，

2016年7月人民币新增贷款4636亿元，其中住户部门贷款4575亿元，占比

98%。住房贷款分为两种，一种是开发商的开发贷款，另一种是消费者的购房贷

款，而无论是哪种贷款，信贷资金都毫无疑问地涌入了房地产行业，从而促成房价

上涨。而房价上涨，使人们又一次感受到房屋的保值增值性能，于是购房者继续增

加，从而信贷资金更多地进入房地产行业，房价继续被推涨，如此下去，货币超发、

信贷膨胀以及房价上涨必然形成恶性循环。而这一循环的结果必将使房价不断上涨，

更多的也将是房价的非理性上涨。

3.其他因素。

（1）房地产市场秩序混乱，恶意炒作。我市房地产市场秩序混乱，住建部门、工

商部门等相关单位在房屋销售、开发经营过程中缺乏有效的监督和管理，导致房价

被恶意炒作。一方面，资金充足的炒房者通过倒卖房产的行为获得利润价差，从而

使房价被人为地肆意抬高。另一方面，开发商利用市场信息的不对称，囤积住房、

捂盘惜售，导致市场需求虚高，从而增加市场的紧张氛围，引发居民的购房热。

（2）购房者心理预期。购房者的购房行为不仅会受当前收入状况的影响，同时也

会受心理预期的影响。本市房价持续不断地上涨，购房者的心理预期更加乐观。

“买涨不买跌”的消费、投资心理，在一定程度上加大了当前的住房需求，从而刺

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