王文杰、安徽德恒投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书_百度文

王文杰、安徽德恒投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事

判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院

【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院

【审结日期】2020.12.07

【案件字号】（2020）皖01民终9354号

【审理程序】二审

【审理法官】张马枫蔷方玮韡

【审理法官】张马枫蔷方玮韡

【文书类型】判决书

【当事人】王文杰;安徽德恒投资有限公司;安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司

【当事人】王文杰安徽德恒投资有限公司安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司

【当事人-个人】王文杰

【当事人-公司】安徽德恒投资有限公司安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司

【代理律师/律所】罗平北京盈科（合肥）律师事务所;郑千惠北京盈科（合肥）律师事务所;

盛强上海锦天城（合肥）律师事务所;杨梅上海锦天城（合肥）律师事务所

【代理律师/律所】罗平北京盈科（合肥）律师事务所郑千惠北京盈科（合肥）律师事务所盛

强上海锦天城（合肥）律师事务所杨梅上海锦天城（合肥）律师事务所

【代理律师】罗平郑千惠盛强杨梅

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【代理律所】北京盈科（合肥）律师事务所上海锦天城（合肥）律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】王文杰

【被告】安徽德恒投资有限公司;安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司

【本院观点】王文杰与德恒公司之间的商品房买卖合同、委托装修协议书均系双方真实意思

表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。

【权责关键词】代理诉讼请求缺席判决维持原判合同约定发回重审撤销无效执行质证违约金

实际履行支付违约金

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，王文杰与德恒公司之间的商品房买卖合同、委托装修协议书均系双

方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。委托装修协议明确约定，

王文杰（甲方）委托德恒公司（乙方）对房屋进行装修，乙方如未按《商品房买卖合同》约

定的交付时间交房的，甲方对此予以理解，不予追究乙方的责任，乙方在三至六个月内装修

完毕将房屋交付给甲方，不视为乙方逾期交房，乙方不承担逾期交房违约责任。该条款实际

上对商品房买卖合同中关于房屋交付事项的约定进行了变更，且意思表示明确。根据此条

款，德恒公司最后的交房期间为2019年6月30日，但德恒公司直到2019年9月才向王文杰

邮寄、公告送达了交房通知书，通知王文杰在9月27日、9月28日办理房屋交付手续，德

恒公司交付房屋确实已经逾期，应当承担相应的违约责任。一审法院就此予以认定，并无不

当，本院予以确认。 关于诉请的50000元费用应否返还问题。从收据可以看出，该

50000元的收款单位是众联云公司，款项名目是团购费。王文杰二审期间也认可该款项不包

含在购房款内，故其向德恒公司主张返还，无事实和法律依据，应不予支持。王文杰二审中

称是为了购买案涉房屋才缴纳的该笔款项，后其已经实际购得了案涉房屋，现诉请众联云公

司返还该笔款项及支付相应利息，无事实和法律依据，亦违反诚信原则，一审法院不予支

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持，并无不当。 综上，王文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2210元，由王文杰负担。 本判

决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 06:00:38

王文杰、安徽德恒投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民事判决书

（2020）皖01民终9354号

上诉人（原审原告）：王文杰。

委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑千惠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽德恒投资有限公司。

法定代表人：任嵬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨梅，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司,住

法定代表人：钟承林，执行董事兼总经理。

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上诉人王文杰因与被上诉人安徽德恒投资有限公司(以下简称德恒公司)、被上诉

人安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司（以下简称众联云公司）房屋买卖合同纠纷一

案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6408号民事判决，向本院

提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审

理终结。

王文杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判德恒公司支付违约金46431元，众联云

公司返还团购费50000元及资金占用利息（利息以50000元为基数，从2018年3月30

日起算至实际履行时止），德恒公司承担连带返还责任；2.本案一、二审诉讼费用由德

恒公司、众联云公司承担。事实与理由：第一，一审法院未查清事实，对德恒公司逾期

交房期限的认定错误。商品房买卖合同约定德恒公司应于2018年12月31日交付房屋，

但德恒公司于2019年3月27日才取得建设工程规划许可证，可以说明在合同约定的交

付期限前房屋不具备交付条件，德恒公司存在严重的违约行为。委托装修协议第三条约

定，是德恒公司为了免除自身义务、加重对方责任的条款，属于法律规定的格式条款，

德恒公司未采取合理方式提请对方注意免除其责任的条款，也未对该条款进行说明，该

条款应为无效条款。另，委托装修协议第五条约定，德恒公司应于2018年12月31日先

交付房屋，再进行装修。该条款与上述第三条存在两种解释，根据法律规定，应当将第

三条认定为无效条款或者对存在两种解释时采用不利于德恒公司的解释。

第二，一审法院以庭审未查明的事实作为判决依据，缺乏法律依据。现无证据证

明王文杰享受优惠购房政策，一审法院却以王文杰享受优惠购房政策为由判决驳回了返

还团购费的诉请。根据法律法规的规定，团购费无任何合同即法律依据，应予返还。众

联云公司作为德恒公司的代理销售公司，不得收取佣金以外的其他费用，王文杰与众联

云公司没有就此签订书面合同也没有形成事实合同关系，众联云公司未能举证证明其提

供了促成签约的服务、确实给王文杰降低了合同价款，因此其无合同和法律依据收取团

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购费，应当予以返还。

第三，德恒公司明知众联云公司收取团购费，未作任何反对，视为对众联云公司

收取团购费的行为予以默认，应承担连带返还责任。王文杰支付购房款、团购费在同一

时间、在售楼处同一办公地点、由同一销售人员办理，两张收据虽然盖章不同，但是指

导刷卡、付款的均是同一工作人员。以上足以证明德恒公司、众联云公司共同收取团购

费，德恒公司明知且放任众联云公司收取团购费。德恒公司不能举证证明其已告知众联

云公司不准收取团购费，也不能证明众联云公司收取团购费的行为跟其无关，故德恒公

司应承担连带返还团购费的责任。

德恒公司辩称，第一，王文杰的房屋已经具备交付条件，对于一审认定的90天

的违约期限，德恒公司是有异议的，德恒公司认为仅逾期了84天，从2019年7月1日

至2019年的9月22日。9月22日是德恒公司书面通知王文杰交房的日期，所以应当计

算至22日止。第二，一审判决所认定的其他的事实没有异议。第三，德恒公司与众联云

公司没有任何关联，属于两个独立的法人，也没有就案涉的团购费有直接的关系，团购

费并非是德恒公司收取的，德恒公司不应当对此承担连带责任。

众联云公司未作答辩。

王文杰向一审法院起诉请求：1.德恒公司支付违约金46431元;2.众联云公司返

还团购费50000元,并支付购房团购费的资金占用利息(利息以50000元为基数,从2018

年3月30日起算至实际履行时止),德恒公司对上述团购费及资金占用利息承担连带责

任;3.德恒公司、众联云公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实:2017年7月31日,王文杰（买受人）与德恒公司（出卖人）

签订了《商品房买卖合同》（合同编号:xxxＤＦ20170946,备案单号:编号:xxx）,约定买

受人购买出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区预售商品房,建筑面积89.77平方米,房

屋总价990000元,用途为办公,房屋交付时间为2018年12月31日前,交付条件为取得建

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设工程规划许可证正本。双方在该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定,

即逾期超过90日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的

最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之

一的违约金。王文杰于2017年7月23向德恒公司支付了首付款495000元,于2017年7

月24日向众联云公司支付团购费50000元。王文杰与德恒公司于2017年8月7日签订

《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》,约定王文杰（甲方）委托德恒公司（乙

方）对房屋进行装修,乙方如未按《商品房买卖合同》约定的交付时间交房的,甲方对此

予以理解,不予追究乙方的责任,乙方在三至六个月内装修完毕将房屋交付给甲方,不视为

乙方逾期交房,乙方不承担逾期交房违约责任。德恒公司于2019年9月22日向王文杰邮

寄《交款及交房通知书》,于9月25日在江淮晨报Ａ07版刊登《交房公告》。2019年9

月29日,德恒公司发布《关于合肥滨湖东方汇广场1、2、3号楼（翡丽公馆）交房问题

的公告》,内容为“由于滨湖东方汇广场开发商德恒公司在房屋交房时交付的房屋未达到

销售时承诺的标准,导致部分业主无法收房,现开发商即日起按照业主验房报告要求进行

整改”、“在维修整改期间,业主不承担不收房的违约责任”。

德恒公司于2019年3月27日取得案涉的东方汇广场1区2区房屋《建设工程规

划许可证》(建字第349号、建字第340号)。

一审法院认为，王文杰与德恒公司于2017年7月31日签订的《商品房买卖合

同》(合同编号:xxx,备案单号:1707005872)及2017年8月7日签订的《商品房买卖合同

补充协议之委托装修协议书》,系双方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合法有

效,双方均应按照合同的约定履行各自义务。

依据《商品房买卖合同》第九条约定,德恒公司应于2018年12月31日交付房屋,

从该合同附件三可以看出约定交付的房屋为毛坯房。《商品房买卖合同补充协议之委托

装修协议书》约定王文杰委托德恒公司对房屋进行精装修,那么给德恒公司留出一定期限

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作为装修期是合理的,双方对交房时间重新进行了约定,将交房期限延长三到六个月,因此

最后的交房期限为2019年6月30日。但德恒公司于2019年9月22日、25日才分别通

过书面邮寄、报纸公告的方式通知王文杰办理房屋交付手续,显然已经逾期,应当承担逾

期交付期间的违约责任。

《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条约定,本合同一方按照本合同约定向

另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接

送达的方式,送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址;

双方均保证其在本合同中留给对方的住所(址)、电话均为真实有效的通讯方式,双方对各

自提供资料的真实性负责,如邮寄出现退件、无人签收、第三方代收等情形的,均视为甲

方邮件乙方已签收。德恒公司于2019年9月22日向王文杰邮寄《交款及交房通知书》,

载明交付手续办理时间是9月27日、9月28日。因此,德恒公司已经履行了通知交房的

义务。综上,德恒公司承担延迟交房违约责任的期间为2019年7月1日至2019年9月28

日,按日支付已交付房款万分之一的违约金,总计8910元。

一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解

释》第九十条之规定，判决：一、安徽德恒投资有限公司于判决生效后的十日内向王文

杰支付违约金8910元；二、驳回王文杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行

给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支

付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元，减半收取1105元，由王文杰负担942

元，安徽德恒投资有限公司负担163元。

二审中，王文杰提交了德恒公司及众联云公司的企业信息打印件三张。证明目

的：德恒公司与众联云公司的投资控股股东都是德恒公司一个主体。

德恒公司质证称，真实性无异议，证明目的有异议。两者之间的股东有重合的情

况，但是后来也发生了变更。两个公司系两个独立的法人，财务也是独立的，王文杰在

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购房过程中作为众联云公司推荐的团购客户，德恒公司也给予了其相应的优惠和购房的

资质。

众联云公司未作质证意见。

本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。

本院认为，王文杰与德恒公司之间的商品房买卖合同、委托装修协议书均系双方真实意

思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。委托装修协议明确约定，王文

杰（甲方）委托德恒公司（乙方）对房屋进行装修，乙方如未按《商品房买卖合同》约

定的交付时间交房的，甲方对此予以理解，不予追究乙方的责任，乙方在三至六个月内

装修完毕将房屋交付给甲方，不视为乙方逾期交房，乙方不承担逾期交房违约责任。该

条款实际上对商品房买卖合同中关于房屋交付事项的约定进行了变更，且意思表示明

确。根据此条款，德恒公司最后的交房期间为2019年6月30日，但德恒公司直到2019

年9月才向王文杰邮寄、公告送达了交房通知书，通知王文杰在9月27日、9月28日办

理房屋交付手续，德恒公司交付房屋确实已经逾期，应当承担相应的违约责任。一审法

院就此予以认定，并无不当，本院予以确认。

关于诉请的50000元费用应否返还问题。从收据可以看出，该50000元的收款单

位是众联云公司，款项名目是团购费。王文杰二审期间也认可该款项不包含在购房款

内，故其向德恒公司主张返还，无事实和法律依据，应不予支持。王文杰二审中称是为

了购买案涉房屋才缴纳的该笔款项，后其已经实际购得了案涉房屋，现诉请众联云公司

返还该笔款项及支付相应利息，无事实和法律依据，亦违反诚信原则，一审法院不予支

持，并无不当。

综上，王文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法

律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规

定，判决如下：

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驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2210元，由王文杰负担。

本判决为终审判决。

审判长 张长海

审判员 马枫蔷

审判员 方玮韡

二〇二〇年十二月七日

法官助理丁玉洁

书记员胡天纯

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维

持原判决、裁定;

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、

撤销或者变更;

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查

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