北京市商业物业租金情况参考分析

2023年12月24日发(作者：韦杰)

北京市商业物业租金情况参考分析

全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商业物业市场在2009年历经整体下滑。大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。北京中高端购物中心平均租金水平下跌，在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨，可见一斑。到2010年，商业物业的租金已经企稳并稳定上升。

部分购物中心业主为了争取项目在年内开业，对目标租户提供较低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整体租金。从商圈看，商务中心区和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西单商圈的租金在上升，而王府井和中关村商圈则保持平稳。2009年第三季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米30.1元，环比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。

随着一些新的国际品牌的出现和新项目的陆续开业，北京商铺市场在本季度总体活跃度略有回升。西单商圈中大悦城仍然保持优势地位，人行天桥的铺设也使整个商圈人流输送更加便利。CBD商圈部分项目经营不善，租金水平略受影响。朝阳门悠唐开业、丰联也有部分品牌调整，租金水平暂时稳定。中关村商圈的潜力日渐突显，成为众多新晋品牌的角逐场。

1. 北京市商业物业各业态租金分析

1) 服装类

从服装类业态方面来看，承受5元/平米 /天以下的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。经历过经济危机的商业动荡期，商业业主为扭转市场萧条局面，大部分采用了降低物业租金的方法，以吸引商户投资。大多数服装品牌零售商打算在今年开新店，制订了相应的发展计划，商户的投资信心正在逐步恢复。

2) 生活服务类

生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。商铺的租金普遍较低。

3) 餐饮类

餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元以上/平米/天的商户占37%。餐饮业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。目前，随着市场回暖以及政府一系列宏观调控政策对市场的利好影响，北京餐饮连锁店开店热情较高，自今年以来积极发展扩张。

4) 专业市场类

从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多，占到总量的72%，能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。目前，北京市专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态。

专业市场区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。

专业市场类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。在初期市场升级刚刚开始时，尤其以服装批零、家居建材等为甚，但一些规模过于庞大，周边市政基础设施不够完善的，经营往往日渐萧条。

购物中心里的专业市场往往以主题店的身份出现，如百安居、迪卡侬等都会以较低的租金引入，此类专业市场对店面的面积要求较大，以吸引顾客的目的性消费为主，在客观程度上有效增加了商场的客流，帮助商场消化了较多展示面较差的位置。

5) 休闲娱乐类

从休闲娱乐业态来看，以承受2元/平米/天租金范围的商户居多，占到总量的60%，此外可接受市值租金水平和3—4元/平米/天租金水平的商户各占20%。随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了娱乐休闲业的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。创造更多的商业利润。部分原有的购物中心也在借助调整来达到增加娱乐、休闲比重的目的。休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。

2. 各区域租金水平分析

租金水平（元/天/㎡）

17.2

8.4

5.8

8.2

7.1

4.0

4.5

3.7

4.0

3.9

1.9

2.4

城区东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州大兴昌平顺义房山怀柔

区域内人流的聚集和消费活动的频繁给商业的发展提供了先决条件。商业的产生、形成和发展是随着人流活动的变化而变化的。从北京市各区域商业发展来看，二环以内区域的商业物业租金水平明显高于其他地区，以东城、西城两区为首，区域商业由北京市的传统商业区发展而来，高温不减的人气和成熟的商业氛围有不可比拟的先天优势，租金水平自然居于全市首位。其次是朝阳区和海淀区，是北京市重点发展的两大功能区域，市场交易活跃，人流活动频繁，是北京市经济、科教承载力占比最大的两个区域，商业物业的租金水平处于平稳上升态势。位于北京市远郊的丰台、石景山、通州、昌平等区域在政府的利好政策刺激下，积极发展郊区商业，租金水平目前处于较低水平，但未来上升空间较大。

1) 东、西城

作为传统商业的发展区域，西城、东城区商业发展历史悠久，有庞大的消费力支持，商业氛围浓厚，传统商业西单商圈、王府井商圈以发展成为集购物、餐饮、服务、旅游为一体的综合性城市商业中心。由于先天的商业氛围，加之区域内商业功能可满足消费者各种不同的消费需求，区域内商业人气一直以来居高不下。商业物业的租金价格相对较高，二环内区域的投资回报率较高，。目前东方新天地、国贸商城、西单大悦城等项目的首层和二层租金均大幅上调，同时由于项目经营情况良好，仍有大批零售商在排队等待入驻。

2) 朝阳区

朝阳区作为北京的经济发展中心，商业地产价值较高于其他区域。城市金融中心CBD随着经济的迅速增长，已成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心，成为首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域。近年来该区的商业市场在政策扶持下飞速发展，建设了众多大型商场。全区共有商业网点3万多个，形成了十几个商业区，以及包括国贸、燕莎在内的多个成熟商圈。国贸部分商业项目的租金可以达到几十甚至上百元每天每平米的价格，而有实力及资金的商户在选址时也会倾向于考虑商业氛围浓厚的朝阳区，成熟的市场，较高的消费水平都使商家的对租金承受能力得到提高。

3) 海淀区

海淀区拥有80多所知名高校和400多万高学历高素质的高科技人才，属于北京市的科教中心，高档写字楼的集中分布，商业物业的租金水平相对平稳合理。在中关村商圈核心地带，大钟寺国际商业广场、中关村国际商城、新中关CITYMALL等大型商业综合体的推出成为中关村庞大商业配套的支撑，部分写字楼底商也开始逐步投入使用。商业项目的出现不但改变了中关村商业配套贫瘠的现状，同时为中关村找到了新的产业增长点。

海淀近几年的商业市场发展较为迅速，逐渐培养了以金源购物广场、新中关等为核心的新兴商业圈，带动了区域内租金的上涨。整体租金水平紧随崇文、朝阳之后。

4) 宣武区

北京南城作为首都的工业重心区域，区域的商业发展比较落后，宣武区以大量低端批发市场以及临街店铺居多，缺乏区域型的领导性现代商业项目，业态发展不均衡，适合中高端家庭消费的餐饮、娱乐、精品零售业态极为缺乏。商业租金水平目前在内城四区中最低，只有东西城的三分之一左右。城南商业总体情况不如主力城区，但消费水平和整体购买力值得肯定，未来市场发展空间较大，租金水平有可能随着北京城南的发展进一步提高。

5) 崇文区

崇文区近年来已成为北京房地产市场的热点区域，区域内已形成国瑞城、新世界百货、新世界万怡酒店等共同构筑起一个商务气氛更加浓厚的崇文商圈。整体租金水平在8.4元/㎡•天左右，与东、西城相比还有一段距离。而南城消费的滞后则是本区域商业租金较低的影响因素，众多的消费被引致成熟时间较早的西单、王府井等商圈，商户也大多对东西两城的商业项目进驻意向较强，间接导致了崇文商业氛围发展缓慢，商业资源外流，租金水平得不到提升。但随着政府启动城南发展计划，崇文区今年计划将新增20万平方米的商业设施，凭借交通的便利以及南城整体经济的进一步发展，作为本身建立较早，发展较完善的商业区域，与CBD最近的直线距离，相邻的西单、建国门商圈等，都将给崇文区的商业升值带来强大的动力，带动区域租金上涨。

6) 丰台区

随着北京南城城市建设的加快，大批量的公建项目以及住宅项目在丰台落地，从而聚集了大量的高素质就业人群和城市居民，人口结构逐渐改善，高档消费需求逐步增强。在商业方面，资和信、首地大峡谷、国美商都等大型商业项目在近年来集中亮相，丰富了区域商业业态、加速商业合理布局的同时，也提升了区域租金水平。丰台区作为城南的核心区域，培蛰伏多年的经济与商业配套的发展如离弦之箭，成为新的商业掘金地。其区域租金与往年相比已逐年提高，相信随着丽泽金融商圈的发展和晚上，丰台区的租金会有更大的上涨空间。

7) 通州区

通州为北京市首批“住宅卫星城”，随着其区域配套的逐步完善，通州区的商业租金也比往年上调的将近一倍，未来的商业市场发展潜力看好。作为与CBD东扩对接的第一站，随着八通线的开通, 通州区实际上已经与CBD连结成为一个整体，未来10年中，朝阳区预计投入约70亿元资金，专门用于东扩区的道路、绿化等市政基础设施建设，东扩后一批道路将向东延伸。随着通州生态商务园、未来S6、M6号线规划落实，通州以及通州以东地区与CBD核心区的联系会更加紧密，中小企业、文化传媒公司将进一步集中落户CBD，更多青年白领人群会进入东四环及周边区域工作，为通州带来长期的稳定商业市场需求，进而有效刺激商业租金价格的上涨。区域物业附加值提升的同时，租金上调也将成为大势所趋。

8) 昌平区

昌平区随着新城建设的加快和回龙观、天通苑两个超大型社区的逐步完善，商业郊区化发展日渐成熟，昌平已成为众多国内外商业巨头争相角逐的一块热土。以昌平新城、东小口和回龙观3个商业中心为重点，以八达岭高速路、立汤路商业带为依托，以各镇商业为组成部分的全区现代商业布局初步形成。回龙观地区作为北京市最大的人文社区之一，规划人口28万，人口密度极高。早期以经济适用房为主，吸纳了较多城市中心的回迁居民，后期随着一系列别墅项目的开发，高端消费人群日益壮大。区域内上班的白领阶层已成为置业主流人群，而原有的商业已无法满足消费者日益增长的需求，对区域内商业价值提升起到了一定的推动作用。

9) 大兴区

大兴区作为北京城市发展新区，随着城市化进程，新兴产业和商业地产开始加速发展。目前的租金水平虽然较低，但提升空间较大。据统计，到目前为止，大兴区新增商业面积累计已超过70万平方米。新建商业、高档餐饮服务项目层出不穷，随着大量城市人口的迁入，区域的商务环境和居住环境正在逐步成熟，居民的消费档次和本地人收入水平的也在不断提升。大兴新城商业正快速由传统商业向现代化新兴商业转变。物美、华堂、百联等大型商业相继进驻，今天的新城已形成高密度的商业聚集区。

火神庙商业中心的开盘将商业租金炒到了一定高度，但区域整体租金的提高还要靠整体商业氛围的不断成熟来带动。

10) 顺义区

顺义新城是面向国际的首都枢纽空港，是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。区域内的产业相对成熟，具有物流产业和会展产业的支撑，这些产业吸纳了大量的工作人群。顺义天竺空港城又是一个高级别墅的聚集地也是商业最为发达的区域，国展新馆的投入使用将吸引更多的商务人士，增加了区域的高档房产需求，拉动了地区商业的快速发展。新馆的投入使用将极大推动区域商业配套的进一步完善，使得区域的商业在众多展览活动的带动下更为密集和活跃，区域内商业租金必然会在未来有较大的提升空间。

综上所述，北京优质商业物业市场租金经过2009年的下调后开始逐步回升。本季度一些热点商圈的优质购物中心租金均有不同程度的提高，同时一些二级商圈内表现良好的购物中心如位于东直门商圈的来福士广场、位于望京的望京嘉茂购物中心、位于中关村区域的欧美汇、位于朝外的丰联广场、位于崇文门的国瑞城购物中心等项目的租金也较去年有所上调。鉴于本地经济反弹的确认，中央和地方政府相关经济政策的连续性及稳定性，加之本地居民消费力的持续增长，北京商业物业市场在2010年前景较为乐观。随着国内外零售商对大陆市场信心的逐渐恢复，租赁活动逐步增多。尽管一些成熟购物中心业主有随市场好转加租的倾向，但大部分业主，尤其是新开物业的业主们，将维持具有吸引力的低租金条件以避免损害租户的信心。鉴于此，北京市商业物业整体租金将维持稳定，预计在2010年下半年前不会有明显上升。

3. 各区域商铺售价与租金对比

上图为现今北京商业地产市场各区域商业整体平均租金与售价情况以及各区的投资回报率，可以看出，各区整体商业售价大在2-3万左右，个别区域接近四万；而租金价格各区差异较大，最低租金和最高租金可相差三倍以上。

 城内四区的商业售价和租金不尽协调，东城区依托王府井商街的成熟商业氛围，整体商业售价最高，达到38145元，西城紧跟其后，崇文、宣武的整体商业氛围弱于前两区，商业售价均在两万五以下。从租金表现来看，仍以东城整体租金价值最高，约为18元/平米•天，略微高过西城，与售价趋同。但西城的投资回报率略高于东城，造成这种现象的主要原因在于，东城区的商业集中在王府井一带，客流多为旅游人群，流动性较大，商业氛围并无明显延伸，但西城区拥有金融街及西单两个成熟商圈，客流以商务人士和北京内部居民为主，消费能力较高。而西城的临街商铺推出量较少，如此一来，西城的整体商业租金价值便被大型黄金地段的大型购物中心拉升至较高的水平，但除去两大成熟商圈地段，西城其他区域的租金水平并未达到其整体的平均水平。从整体趋势来看，由于目前东城区商业空置率较低，且未来商业放量很小，由目前的租金及售价情况来看，东城区商业市场来的发展潜力较大，更适合投资者进行中长线投资。

 海淀、朝阳两区属于首都重点建设的经济、科教中心，是近年来商业市场发展最快的两个区域，两区各有大量商业项目落成或在建，整体商业售价均达到两万五以上，平均租金价格也提升至7-8元/平米•天左右，未来将会进一步增长。

 丰台、石景山两区地处城外四环南部，商业发展速度不及海淀、朝阳两区。但随着丰台丽泽金融商务区的以及石景山CRD—首都休闲娱乐中心的启动，最近一段时间两区的商业发展势头较为迅猛，石景山的万达广场、以及近期即将开业的台湾街都使区域的商业价值得到了有效提升，商业租金及售价明显高于前两年，投资回报率也达到了9.7%。这两个区域都属于新兴的商业市场，开发程度远远不如其他已成熟的地区，因此未来的发展空间也十分巨大，更适合中小型投资者。

 随着北京市发展的战略东移，通州区的商业市场也被带动发展，根据通州新的商业规划，到2010年，通州将规划和建设一大批新兴商业业态和新兴休闲服务业态，初步形成京东商贸中心。区域整体商业售价已突破两万，但由于通州商业以社区底商配套为主，整体出租状况不佳，租金水平较低，目前仅为3.7元/㎡，但未来通州地区的商业租金将会有着大幅度的上升空间。由于通州目前人口密度较大，商业市场发展速度却没有跟上，而随着政府对通州区域规划的加强，未来本地区的商业市场将加速发展，目前的租金是明显偏低的，因而也形成了“价值洼地”，对经营者来说，目前是进驻通州的大好时机。较低的租金可以节省经营者很大一部分成本，而本区域的人均消费能力与朝阳海淀相比并未无很大差距，未来整体市场的看好也能保障商户较好的经营状况。

 大兴区随着北京市城南计划的启动，商业需求不断上升，面积小、投资总额少的商铺受到市场热捧。而将于今年10月进行试营业的火神庙国际商业中心则进一步拉动了大兴区的商业发展，区域整体商业售价已达到21528元/平米。由此不难看出，随着北京内部区域商业市场的逐渐饱和，原本远离城市中心的通州及大兴等地商业发展潜力很大，未来将成为重点发展的商业地区。

在分析了各区域的整体租金售价比后，我司将各区域商业项目进行细化，具体分析临街商铺及住宅底商两种形式的商业项目租售比例。

1) 临街商铺

 平均租金

从下图不难看出，朝阳区的临街商铺租金价格最高，达到11元/㎡•天，东、西两城租金也都保持在10元/㎡•天的水平。崇文、宣武、海淀三区平均租金约在6-8元/㎡•天，而丰台、石景山、通州及大兴三区的平均租金水平较低，大多在3元/㎡•天左右。

 平均售价

临街商铺的售价趋势与其租金水平大致持平，总体价格区间在2-4万元左右，其中仍以朝阳最为突出，平均售价可达4.5万元/㎡；城内四区由于地块的稀缺性以及已经培养成熟的商圈氛围，其临街商铺平均售价基本也可达到4万元/平米•天；

2) 住宅底商

各区域住宅底商的平均租金和售价趋势与临街商铺较为相似，只是整体价格水平略有下降，说明市场及商户对住宅底商类商业物业的青睐程度不如临街商铺类。

但根据我司的对各区域的市场调查中发现，目前在石景山、通州等区入市的商业项目中，作为社区配套商业的放量比较大，并且集中在轻轨沿线。社区底商是此类区域今后重点发展的商业物业形式，绝大多数的新建小区都规划有住宅底商。虽然以上几区的住宅底商价格目前仍大大低于其他成熟区域，但根据北京市未来规划，城区0

人口不断向外转移，对商业配套的需求也将逐渐加强，石景山、通州等地的住宅底商租售价格将会在未来得到进一步提升。

小结：商业物业的售价和租金从大的趋势上会有一定的相像性，但是由于不同的物业形态、区域位置、商业市场饱和度不同也会出现特殊情况。

由于租金主要体现本区域现时的经营状况，而售价着眼于区域未来的发展前景，经营商户和投资者要综合考虑各类因素，不能只以区位或现有市场情况来考虑，根据各区的未来发展情况以及其重点发展的物业形态来确定开店或投资计划。

4. 各区住宅售价与商业租售价格变化对比

东城区、西城区

东城区

上图所示为北京市东城区在2009年1月——2010年6月中商铺销售价格和住宅销售价格的对比图。从中我们可以看出东城区的商铺销售价格约为当地住宅售价的一倍左右，不动产市场发展平稳。

西城区

上图所示为西城区在2009年1月——2010年6月内商铺销售价格和住宅销售价格的对比图。从上图我们可以看出，商铺销售价格和住宅销售增长比较平稳，在2009年年末，住宅价格相对商铺价格增长幅度较大，且在不断的接近商铺的销售价格。商住倒挂的现象开始逐步显现。

崇文区、宣武区

崇文区

上图所示为崇文区在2009年1月——2010年6月中的商铺销售价格和住宅销售价格的对照图。从上图中我们可以看出，从2010年开始，商铺的销售价格大幅提升，而住宅售价基本跟随曲线发展形势稳步上涨。

宣武区

上图所示为宣武区在2009年1月——2010年6月中的商铺销售价格和住宅销售价格对照图。从上图中我们可以看出，住宅售价一直在平稳上涨，商铺售价，在2009年中后期出现大幅度的回落，随后又开始继续上涨。

朝阳区、海淀区

朝阳区

上图所示为朝阳区在2009年1月——2010年6月中的商铺销售价格和住宅销售价格之间的对比图。从上图我们可以看出，商铺售价和住宅售价之间保持基本稳定差额的基础上在不断的上涨。

海淀区

上表所显示的是2009年1月到2010年6月期间，海淀区商业项目及住宅项目售价波动情况，从上表可以看出，海淀区内住宅项目价格及商业项目价格并无骤增或骤降的情况，都呈现出稳步上扬趋势。另外，商业价格基本保持在住宅价格的两倍，符合基本国际惯例，没有商住倒挂现象出现，总体看来，该区域住宅市场及商业市场发展比较健康。

丰台区、石景山区

丰台区

上图反映的是自2009年1月起至2010年6月止丰台区住宅项目及商业项目的价格走势情况。易见，这两条价格走势均呈现平稳上升的趋势，另可看出，自进入2010年后，区域内商业项目售价的升幅明显大于住宅项目售价的升值：从2010年1月到6月期间，商业项目售价涨幅达到23.3%，而同期住宅项目售价涨幅仅为16.3%。

出现此现象的原因主要有二：其一是进入2010年后，政府出台多项有关住宅地产的政策，旨在稳定过快增长的房价，而这也恰恰为商业地产市场带来了发展的契机，开发商、投资客等市场主体纷纷把目光转移到商业地产市场上，最终使得商业地产市场出现了补涨行情。

石景山区

上图反映的是石景山地区自2009年1月至2010年6月商业项目及住宅项目的销售价格变动情况。总体看来，本区域内的商业项目销售价格与住宅项目的销售价格差距较小，主要原因是石景山地区商业发展起步较晚，较之其他区域而言尚未形成比较成熟的商业氛围，区域内仅有苹果园商圈一个商圈，且档次不高，辐射能力不强。

但是近期，受石景山区建设北京CRD政策的影响，石景山区商业发展情况明显有所好转，先后有北京台湾街、翠微广场、华熙乐茂等一系列中高档的商业项目先后投入市场，区域发展前景看好。

通州区、大兴区

通州区

上图反映的是-通州区2009年1月至2010年6月期间商业项目及住宅项目售价变化情况。由于通州区住宅市场发展比较成熟，因此住宅价格偏高，从而与商业项目间的差距不明显，更有个别项目出现商住倒挂现象。

进入2010年后，受住宅地产市场政策影响，通州区住宅市场内的部分泡沫被挤出，之前的过热发展现象渐渐得到缓解，价格逐渐回归理性。同时，受到CBD东扩政策的影响，通州区将在将来的发展中越来越多的承接CBD0

区域的商务职能，其次中心商务区的地位优势愈明朗，综合上述原因，越来越多的商户对区域的发展潜力表示肯定并纷纷前来开店，最终使得区域内的商业项目价格有了一个整体的提升，从而对区域内的商住倒挂现象有所缓解。

大兴区

上图体现了大兴区2009年1月到2010年6月大兴区住宅及商业售价变动情况，在众多区域中，大兴区商住倒挂情况较为严重。

2009年初，住宅价格一路走高，直逼商铺价格，1月时两数值仅相差2000元，倒挂趋势明显，其中尤以大兴区西红门地区倒挂项目为数最多。

进入2010年后，受住宅市场新政影响，商业地产市场逐渐回暖，市场上的项目价格纷纷出现不同程度上的上涨，而住宅项目的上涨幅度明显减少，2010年1月至6月期间，商业项目上涨幅度达到37.6%，而住宅项目的涨幅仅为17.9%。二者售价的差距明显缩短，商住倒挂现象明显有所缓解。

昌平区、顺义区

顺义区

上表所显示的是2009年1月到2010年6月期间，顺义区商业项目及住宅项目售价波动情况，从上表可以看出，顺义区内住宅项目价格及商业项目都有所增长。由于该区域居住舒适度高，公共资源丰富（花博会、国际鲜花港、奥运公园等），尤其地铁即将开通，交通便利，因此住宅项目售价增长幅度很大。商铺方面增长幅度相对缓慢，出现商住倒挂现象，增长空间很大。

昌平区

上表所显示的是2009年1月到2010年6月期间，昌平区商业项目及住宅项目售价波动情况，从上表可以看出，昌平区内住宅项目价格及商业项目都呈现出稳步上扬趋势。尤其商铺价格，自09年6月后大幅上涨。随着昌平区居住社区的完善和人口的增加，对商业的需求开始逐步释放，商铺的价格持续走高，并逐步摆脱商住倒挂的局面，未来商业发展前景看好。

房山区

上表所显示的是2009年1月到2010年6月期间，房山区商业项目及住宅项目售价波动情况。从上表可以看出，房山区内住宅项目价格及商业项目总体来看是增长的，但09年1月到6月，商业项目出现略微的负增长，至10年1月，住宅价格的增长基本和商业价格持平，商住倒挂现象十分突出。随着地铁房山线的建成，房山区的住宅和商铺价格还有上涨的空间。

综上：结合“2005年商业地产白皮书”数据，可以发现各区域住宅与商业的售价差异日益缩小，主要原因是住宅房地产业在奥运会后缓慢复苏，售价一路飘红，而商业地产售价由于金融危机影响不增反降导致差距缩小。但也不难看出以通州、昌平、顺义为核心的居住“卫星城”商业地产明显显示出继续发展的潜力；朝阳、海淀两区的商业地产售价与住宅售价在进行着微妙的变化。

而通过对比观察各区域的住宅售价与商业租金的变化趋势发现，各区的住宅售价在四年间平均上涨了一倍左右，但上涨幅度各不相同，而各区商业租金变化趋势基本沿袭05年的整体走势，上涨约30%。由于住宅与商业的售价均要考虑到市场未来的整体预期，所以具有一定联动性，而商业租金则直观的反应了市场的现实供需状况，所以住宅价格变化对商业租金的整体影响较小。

5. 各区域各商业物业各业态租金水平对比

通过我司对市场的租金水平调查，将服装类与餐饮类在城八区内的租金进行分类对比，主要包括临街商铺和购物中心。

购物中心的服装租金大致在10-20元/㎡•天，而临街商铺的租金水平较低，大致在4-8元/㎡•天左右。由此可以看出，服装类商户可承受的租金水平会因区域以及进驻的商业物业形态而不同。一般而言，购物中心的聚客能力较强，且一般都开设在人流稠密的地方，对需要大量流动客流的服装类商户而言是具有很强吸引力的。且购物中心的购物环境一般较为舒适，装修较好，可以提供良好的展示面，所以租金水平相对而言也较高。在各区域里面，朝阳的租金水平最高，购物中心可达25/平米•天左右；东西城及海淀次之，也在20元/㎡•天的水平；宣武、崇文的购物中心较少，商业氛围较之前几区稍差，租金水平也略有降低，但也都保持在17-18元/㎡•天左右；石景山及丰台的区域发展较慢，但近两年来由于政策的倾斜，商业市场也逐步发展，万达广场也已落户石景山，未来两区的租金水平或有进一步提升。

服装类临街商铺的租金水平相较于购物中心而言会降低许多，同区域的临街商铺租金大约是购物中心的三分之一左右，各区域的租金走势与购物中心大致相同。朝阳、东城、西城租金水平相近，但东城的临街商铺租金最高。可达8.2元/㎡•天，主要原因在于王府井步行街的商业氛围带动了整体区域的临街商铺租金。

总体看来还是东西城、朝阳以及海淀的服装类租金最高，同时这几个区域也是各服装类商户最为看好的开店地点，商业氛围成熟，人流量大，可满足服装类商户的主要需求。但同时也应注意到石景山、丰台以其他区域的发展前景，随着城内及朝阳海淀新开盘商业项目的逐渐减少以及市场的逐渐饱和，未来周边非成熟商圈的区域或将成为商户选址的新热点。

石景山区：

随着首钢从石景山区搬移之后，石景山面临着从工业化向后工业化的转变，促使这一转变飞速发展的最大诱因，就是2008年的北京奥运会。本次奥运会为石景山区带来了体育产业、旅游产业以及区域经济的重要发展契机。通过对体育产业、文化旅游产业的促进，带动了石景山区的区域经济飞速发展，并向国际化商业进军。

2008年以来，石景山区从商业一片空白，转变为经济飞速发展的状态。由于商业经济起步较晚，石景山区效仿目前较为成功的也是当前时下最为流行的大型综合购物中心为发展对象。对于隶属于城八区之一的石景山区，0

人们的消费地点主要集中于公主坟、西单等地，对于大型综合购物中心的消费形式非常习惯。石景山区大力发展大型购物中心商业，对石景山区人们来说，无疑是最好的选择。

去年12月份，石景山万达广场正式开业，据统计，开业当天有近20万的居民蜂拥而至，面对万达大型商业综合体的成功开展，更加坚定了石景山区的商业形态发展趋势，以大型综合商业为主，响应“打造北京CRD首都文化娱乐休闲区”的发展战略，为石景山区带来经济的跨越式发展。

相对于大型购物中心的快速发展，临街商铺的发展就受到了一定的影响，发展速度较为缓慢，而服装类业态依托于大型购物中心以及临街商铺的发展而发展。服装类商铺在大型购物中心以及临街商铺中都占有极大的商户比例，因此租金也会随着商业的发展而提高。

由于石景山区的商业经济起步较晚，整体服装商业项目的租金相对于朝阳、东城、海淀等其他城八区而言，处于倒数第二位的水平，服装类店铺在购物中心的整体租金水平大概在14.2元/㎡•天，在临街商铺的整体租金水平大概3.9元/㎡•天。石景山区购物中心与临街商铺的平均租金差价相对于北京城区来说是最高的，这是由于石景山区本身的商业发展形态决定的。对于当前主要发展大型综合购物中心的石景山区来说，购物中心是重点打造对象，同其他城区的商业结构相比，租金差价相对较多属正常现象。

商业经济的跨越式发展进程将给石景山区带来极大的商业发展空间，预计在未来时间内，石景山区的服装类整体租金水平将赶超其他城八区。

丰台区：

丰台区地处西四环南路地段，相对于北京的商业发展现状，丰台区属于商业经济发展较为落后的地区。本区内没有形成独立的商圈，与丽泽商圈最为临近，隶属于丽泽商圈的边缘地带。本区商业经济发展缓慢，大型商业、综合商业、高端商业目前在丰台区还是一片空白，虽然在很早以前就提出要启动南城，发展南城经济，但是，从现在丰台区的商业发展现状来看，丰台区的发展与之前的预期相差甚远。

丰台区的商业地产相对较少，因此能够提供的就业岗位数量相对于其他城八区的数量相比差距明显，因此，丰台区的多数人群，都集中前往城东、城北就业，造成丰台区的道路交通十分拥挤，上班出行非常不便。交通的堵塞，就业机会的稀缺，导致了外来流动人口不愿在丰台区定居，人口数量相对固定，对商业市场的需求量不高，消费需求主要集中在马连道、西单等地。而本区的大型购物中心非常稀缺，服装类业态主要集中在人口流量较大的购物中心地区，临街商铺相对人流分散，人气不及购物中心，因此服装业在丰台区的整体租金更加低廉。

对于商业经济整体发展较为落后的丰台地区，服装类租金在大型购物中心的整体平均租金在整个城八区域内处于租金最低的商业地段，平均大约在12.9元/㎡•天；在临街商铺的平均租金大约在4.8元/㎡•天。

丰台区相对于其他城八区已经接近饱和的商业发展现状，拥有很大的商业发展空间，通过对城南丰台区的未来规划，相信在不久的将来，丰台区将会是一个商业经济发展成熟的地区。

海淀区：

城八区中海淀区的定位是“国家高新技术产业基地之一，国际知名院校和科研机构聚集区，知名旅游、文体活动区”，其中汇聚众多高科技企业及高等院校，消费者受教育水平高，年轻化趋势明显，区域内主要有公主坟商圈、中关村商圈、四季青商圈和上地商圈四大商圈，有以中关村商圈为核心商圈分布。

目前海淀区人均商业面积低于北京市平均水平，商业潜力较大，购物中心定位以年轻潮流和大众流行为主，租金水平维持在20元/平米•天左右。临街商铺多以高校为中心铺展开，定位与区域内购物中心相若，但考虑到高校周边的消费水平，整体档次稍低，租金维持在6元/平米•天左右，是购物中心租金的一半。

宣武区和崇文区：

在北京商圈的建设中，一直存在“北密南疏”的情况，城四区中宣武区和崇文区较东城、西城区发展较弱，定位为文化旅游和娱乐商业为主，商务环境不佳。两区商业模式主要围绕崇文门商圈、广安门商圈和前门商圈三大商圈发展，都是起步较早的老商圈，但近年发展缓慢，整体租金水平不高，以大众消费定位为主，临街商铺租金水平维持在6元/平米•天左右，购物中心的服装类商铺维持在17.5元/平米•天左右。由于两个区均在二环以内，商业基本饱和，与东城、西城区一样，临街商铺与购物中心租金比落差较低，均在三倍以下，也太稳定，但有较大的提升空间。

朝阳区：

购物中心的租金水平最高，可达25/平米•天左右。大多商务公司都分布在朝阳区内，形成了大量的商务人群，为满足消费者需求，朝阳区大多数购物中心都定位在中高端，浓郁的商业氛围及大量的人流支撑起了朝阳区购物中心的高租金。朝阳区服装类临街商铺的租金水平不是最高的，朝阳区由于地处CBD核心区域，高档住宅较多，环境优雅，人流量不大，商业的价值要与人流结合，固临街商铺的租金并不是最高，在7元左右。

东城区：

购物中心的租金水平仅次于朝阳区，可达21.6/平米•天左右。中国赫赫有名的王府井商业街坐落于东城区，凡是到北京的游客必到王府井，大量的人流成功的带动了东城区的商业，无论购物中心还是临街商铺，均为较高租金。而且东城区居住人口密度较大，很好的支撑了临街商铺的高租金，可达8/平米•天左右，成为北京临街商铺平均租金之最。

西城区：

与东城区相似，由于西单商圈的大量人流支撑起了西城区购物中心的高租金，平均可达20.3/平米•天左右。而且高密度的住宅人口也很好的支撑了临街商铺7.7/平米•天的高租金。

与服装类商户的租金相比，餐饮类的租金稍低，各区购物中心内的餐饮租金大约在6-10元/㎡•天左右，而临街商铺的租金在3-5元/㎡•天左右。

朝阳、海淀、东城、西城的餐饮业较为发达，其中朝阳、海淀因区域较广，人口密度较大，近年来各大社区也不断兴建，导致社区周边的餐饮愈加火热，餐饮类的租金也一路上调。东西城也因为拥有簋街、新街口等传统餐街，餐饮市场成熟，租金相对较高。

临街商铺的租金一般为购物中心的一半左右，虽然临街商铺可以很好的承接人流，但由于住宅规划的限制以及缺乏整体有效的管理，以临街商铺形式开店的餐饮档次偏中低档，且就餐环境不能得到很好保障，经营状况也并不稳定。而如果进驻购物中心，有大型主力店的人流支撑以及良好的就餐环境保障，餐饮类商户一般可以承受较高的租金。

石景山区：

同石景山区的服装类相比，餐饮类在石景山区的发展状况相似，相对服装类的平均租金稍低，与丰台区几乎持平。餐饮类业态的发展同样需要大量的人气，对于交通便达，商业经济发展滞后的石景山区来说，人气的大量聚集是相对比较困难的，再加上消费者的消费偏好，与其在种类较少的石景山区用餐，还是在公主坟、西单等地用餐较为舒适、选择较多。因此，石景山区的餐饮发展一直停滞不前，餐饮档次也以中低档次为主。

进入购物中心的餐饮类商户，由于租金相对临街商铺较多，人流量不稳定，承担的风险较大，所以对于选址相当谨慎。主要在人流量较多的大型综合购物中心选址，因此租金相对于商业较为发展的崇文、宣武区来说，并不算太低，整体平均租金在6.5元/㎡•天。而临街商铺的餐饮类档次较低，平均租金大约为3元/㎡•天，与丰台区持平。

丰台区：

与丰台区的服装类相比，餐饮类的租金整体较低。就像服装需要人气一样，餐饮类更加依托大量的人流，同时餐饮类还掺杂着很大的消费偏好，因此商户在选址与定位的要求上更加严格。

对于丰台区的人流量低、商业地产较少的现状来看，丰台区餐饮类投资较为稀少，租金水平相对低下，是城八区中餐饮类平均租金最少的城区。购物中心的餐饮类平均租金大约在6.1元/㎡•天，临街商铺的平均租金大约在3元/㎡•天。随着丰台区商业经济的未来发展战略，餐饮类租金将会随着经济的发展而稳步的提高。

海淀区：

海淀区内产业结构以高科技企业和高校为主，住宅区相对较少，人口流动性大，故而餐饮业态较为发达，购物中心内餐饮租金偏高，8.6元/平米•天左右，但是临街商铺受到区域内人流的购买力限制，平均租金在4元/平米•天左右。租金比在城八区中差距偏大，这也是由于海淀区整体跨度巨大，不同于购物中心的相对稳定，临街餐饮店铺在区域内要适应较多的商业环境，档次参差不齐，故而拉低了平均租金。

朝阳区：

朝阳区的餐饮市场一直是第三产业中发展的亮点，整体规模逐年攀升，大量的商务人群需要解决就餐问题，购物中心有良好的就餐环境保障，并且有大型主力店的人流支撑，所以餐饮类商户可以承受较高的租金。近年来各大社区也不断兴建，带动社区周边的餐饮愈加火热，餐饮类的租金也一路上调。

崇文区和宣武区：

崇文和宣武都属于老城区，定位为都市中的休闲娱乐场所，区域内文化名胜，历史古迹多，商业起步早，发展缓慢，区域内无论是购物中心还是临街商铺，都有一定的年份，字号老、历史长的店面不在少数，由于宣武区和崇文区的住户多为固定住户，消费水平不高，加之由于北京市发展“南热北冷”的历史原因，从而使得崇文区和宣武区的餐饮类租金并不高，购物中心的收费都在7元/平米•天左右，但崇文由于前门改造后，前门商圈临街商铺的租金大幅度增加，达到38元/平方米•天，远高于普通购物中心的租金，从而拉动了整个崇文区的临街商铺的租金，达到4元/平米•天。而宣武区目前各大商圈未有达到市级商圈的规模，且档次受到购买力限制，临街商铺的租金偏低，在3.5元/平米•天左右。

东城和和西城区：

由于王府井商圈、西单商圈吸引了大量的客源，很好的支撑了购物中心中的餐饮业，所以餐饮商户可承受较高租金。同时，东西城区人口密度较大，再加上拥有簋街、新街口等传统餐街，餐饮市场成熟，所以临街餐饮的商铺租金相对也很高。

综上：综合近几年各区的商业市场发展，可以看到虽然目前丰台、石景山以及通州、大兴等地的商业市场发展不如其他成熟区域，但已逐渐成为各大商户着手开拓的新兴市场。由于这几区目前的租金水平仍保持在低位，以大面积经营著称的超市、影院等商户均对这些有待发掘的地区表示出了较强的进驻意愿，而这几区随着政府的规划调整及政策扶持，也都可以保证较大体量的商业面积供给。综合评定，这些地区将会成为未来几年内新兴商业飞速发展的主要区域，也会成为商户及投资者关注的热点区域，租金水平也会进一步上涨。