南京六朝皇家公园旅游度假别墅项目可行性研究报告doc11

南京六朝皇家公园旅游度假别墅项目可行性研究报告

一、项目基本概况

溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮

河上游源头所在地。溧水县处在以上海为中心的长江三角洲地区，距南京约40公里，境

内交通便捷，车程时间约40分钟。目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中城市的高等级

公路，宁杭高速、沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面

开发开放构筑了良好的外部条件。

项目位于南京市南郊溧水县幸庄水库周边地区和无想寺、无想寺水库周边地区，幸

庄水库周边面积为4450亩，可开发面积约3000亩，幸庄水库水域面积340亩，幸庄水

库离县中1.8公里。

二、置地立项有利条件

1、有利于增强企业持续发展能力。根据总 五年及十年中长期发展战略，为增强企

业发展后劲，实现规模效益、创树品牌，做专、做精、做大、做强房地产主业。必须在 陵

世纪花园、江宁等现有项目的基础上积极寻找后续开发地块。进一步拓展发展空间。

2、土地价值具有一定的升值空间。由于土地资源的稀缺性和不可再生性以及土地市场

化运作的必然趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。随着南京市政府新一

轮开发高潮的掀起和城市化进程的加快以及溧水县投资经济的启动，必将带动房地产的

快速发展，预示着该项目有着一定的发展前景。

3、启动该项目的有利时机。经初步市场调研以及和县政府高层的接触，预计该地块取

得的价格每亩8万元左右。目前如以少量的资 取得此项目，同时随着 陵世纪花园的竣

工，上乘庵项目、江宁项目的实施， 将取得一定的经济效益。若三年以后正式启动该

项目将有一定的资 支撑。

三、市场解析

（一）房地产总体走势

房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资

的积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的

拉动作用。随着中国加入WTO，国民经济持续发展以及南京市政府为实现富民强市加快发

展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新的发展机遇。同时，

随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用，对房地产的有效需求，呈现

出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。

（二）旅游度假别墅市场解析

1、别墅市场

从近十年发展来看，我国别墅市场的发展呈曲线上升的势头，经历了高潮——低

谷——升温——热潮四个过程。目前正处于别墅开发的第二个热潮。别墅市场从沉寂中

苏醒过来，主要是近年随着二次置业者的增加，造成了别墅市场的升温。别墅物业作为

一种高档商品，如今已经成为人们身份、地位、财富的象征。别墅市场的区域分布主要

集中在深圳、广州、北京、上海、 等几个大城市。别墅的空间分布特征有一定的相似

性，主要聚集在交通比较便捷的一小时都市圈内，私家车出入较方便的区位，周边依 傍

水，空气清馨，环境轻松的地区，真正实现悠闲的别墅生活环境。南京的别墅市场近两

年也已启动，主要集中在亚东和江宁等城郊结合地带。从销售情况看具有较好的市场前

景。

2、旅游市场

随着人民生活水平的提高和对生活质量的追求，必将带动旅游市场的发展和繁荣。

因为本项目紧临无想寺风景区，从营销角度，我们要充分利用溧水县著名景点无想寺和

丰富的 水资源，通过宣传 景、水景、树景、寺景及野趣，突出 的灵性，水的动性，人

的和谐性。预计无想寺旅游景点在今后几年内将建成为南京的著名景点，会集聚一定人

气，对本项目产生一定促进作用。

（三）差异化竞争策略

可整合旅游资源，是该项目区别于南京市别墅市场的特征。应把握好以下几个要点：

一是市场定位。在经济型精品别墅、豪华别墅和极品别墅中，我们倾向于前两种。档次

定位为中高档，目标消费群市场细分为IT、 融、房地产等行业的新兴的“中产阶级”、

白领、 领人士和企业家、高级经理人等。客户群既可是南京溧水及周边地区的高收入阶

层，也可是苏南、浙江、上海、安徽等地区的高收入阶层；二是产品定位。集居住、旅

游度假、投资于一体的别墅，既可作为第一居所也可作为第二居所，但以第二居所为主；

建筑风格融中国文化于现代建筑风格中，即具有中国皇家园林的高贵风范又具有现代建

筑的新潮时尚；户型面积大小取决于别墅形态以买家需求，联排别墅为180——220平方

米，独立别墅为250——350平方米；三是价格定位。别墅价格不能走高与低的极端，太

高曲高和寡，太低“有失身份”，关键是适度抬高。别墅不易采取降低策略，应预留一

定的升值空间。对于滚动开发的别墅来说尤其重要。建议每幢房款在60——120万元。

四、项目实施的总体构想

（一） 项目名称

南京六朝皇家公园别墅

（二） 开发形式

①自主开发

②合作开发

（三） 筹融资及启动资

资 来源渠道一是自有流动资 ，主要是 陵世纪花园、江宁等开发项目的投资收益；

二是银行贷款；三是本项目滚动式开发的回笼资 。

该项目首付款为500万元，启动资 为2000万元。

（四） 时间安排

项目实施计划分3年、5年、5——10年的近中远期,分期滚动开发。

（五） 房地产开发思路

房地产开发从2004年开始，一期土地200亩，当年建成，预计销售40%，计划共分

四期运作。每栋别墅占地一亩，建筑面积250平米，开发建筑成本3000元/平米，售价

4500元/平米。2011年全部建成，2012年销售完毕。

A． 启动资

2002年投入1000万，2003年贷款5000万，至2005年总共贷款2.2亿元。

B． 项目前三年投入资

2002年投入500万，2004年贷款5000万。

C． 投资回收

预计到2005年下半年，达到收支平衡，2005年后项目进入自行滚动的良性循环阶

段。预计开发周期12年，按动态解析，假设基准收益率10%，总利润为4.42亿元，年收

益率约16.5%（详见表一）。

五、经济测算（见附表一）

六、房地产风险解析

1． 盈亏平衡点解析

按销售价格4500元/平米，建造成本3000元/平米，回报期10年，基本收益率10%

（折现率）

土地平衡点MAX=21万/亩

详见附表二

2． 敏感性解析

销售价格变化

NPV(10%) 振幅

4000 28.6 -1

4100 2002 -0.8

4200 3975 -0.6

4300 5949 -0.4

4400 7922 -0.2

基准线 9895 0

4600 11869 0.2

4700 13842 0.4

4800 15816 0.6

4900 17789 0.8

5000 19763 1

土建成本变化

NPV(10%) 振幅

2500 20809 -1.1

2600 18626 -0.88

2700 16443 -0.66

2800 14261 -0.44

2900 12078 -0.22

3000 9895 0

3100 7713 0.22

3200 5530 0.44

3300 3348 0.66

3400 1165 0.88

3500 -1017 1.1

土地成本变化

NPV(10%) 振幅

5 14197 -0.43

6 13337 -0.35

7 12477 -0.26

8 11616 -0.17

9 10756 -0.09

10 9895 0

11 9035 0.09

12 8175 0.17

13 7314 0.26

14 6454 0.35

15 5594 0.43

容积率变化

NPV(10%) 振幅

0.25 2081 -0.79

0.33 7096 -0.28

0.37 9895 0

0.41 1195 0.21

0.5 17593 0.78

项目 变化温度 NPV(10%)

-10% 28.6

销售价格

10% 19763

-10% 16443

土建成本

10% 3348

-10% 10756

土地成本

10% 9035

-10% 7096

容积率

10% 11995

从上述图表可看出，销售能否顺利完成是项目的关键之处，经核算，10年内销售必须

达到90%以上，项目才能达到盈亏平衡点（NPV=0）。对投资收益直接影响最大的是销售的

价格，其次为开发成本。接下来是建筑面积和土地费用，相比而言前期投入对于投资回

报的影响较小。

七、结论与建议:

1. 经上述综合解析，“六朝皇家公园别墅”项目可行。至2012年，房地产项目累计净

现值2.2亿元左右。

2. 本项目的市场风险为最大的风险，具体表现为市场销售率、商品房销售价格与商品

房成本三个方面。建议项目之初应开展市场调研与市场挖掘，提早锁定目标客户群。

3. 本项目成功与否，能否起到“四两拨千 ”，即以较少资 投入获得较大利润的作用，

关键在于2004年一期房产开发是否成功，其资 的回笼决定了前期投入资 的多少和

风险的大小。

4. 按照基准表计算，盈亏平衡点的土地挂牌竞标价格为21万/亩。

5. 争取更多政府优惠政策和扶持，用无偿划地、抵押贷款的方式，可以大大减少前期

资 投入，降低风险。

6. 旅游项目与大学项目可作为营销策略和手段，带动房地产服务。房产项目可利用真

真水和大学人文景观，成为销售时的卖点与亮点，增加房地产项目的外延价值。