我国“鬼城”形成原因和类型探索

城乡建设与发展 农村经济与科技２０１６年第２７卷第２２期（总第４０２期）

我国“鬼城’’形成原因和类型探索

高卫高美玲

４５０００１） （河南工业大学 经济贸易学院，河南 郑州

［摘要］“鬼城”是伴随我国房地产行业迅速与经济发展不协调而形成的成的产物，目前我国学术界对“鬼城”的定

义还没有统一结果，但是从“鬼城”现有的特点来看， “鬼城”集合了入住率低下，房屋空置率较高、供求严重不均衡、开

发规模较大、往往伴随政府政策之策等特点。“鬼城”的出现是对我国经济发展不协调的一个警告，也是在提醒广大投资者

注意资产泡沫的形成。往往“鬼城”形成的地方是在二三线城市，本文通过对“鬼城”的成因和类型研究，为探究“鬼城”

解决方法提供一定依据。

［关键词］鬼城；成因；类型；探索

［中图分类号］Ｇ２０６ ［文献标识码］Ａ

１“鬼城”的成因

１．１经济发展的需要

因此中国人对房子的需求尤为迫切。从这一方面来分析，受传统

思想的影响，房子的需求滋生了供给的膨胀。还有另一种原因是

改革开放以来，我国经济快速发展，尤其是在房地产行业方

房地产成为近些年一些家庭资产投资的项目，这也为房地产行业

过分膨胀、“鬼城”形成提供了条件。

面。国家在实施商品房政策以后，由于城市扩容，城镇化水平的

６投机 １．

提高，城市住房方面就形成了较大大需求，需求滋生出供给的产

房地产投资成为资产投资一种重要形式，随着我国房地产快

生，于是从供求方面解释了房地产行业盼决速发展的原因。同时，

房地产行业周期性短、收益率高、带动就业的特点，赢得了政府

速的增长，人们生活的改善，一些较为富裕的家庭和一些公司开

始炒作房子，温州炒房团就是这一现象的真实写照。投机的逐渐

的支持，为房地产行业提供了政策的支持。

１．２地方政府筹集资金的需要

扩大，资产泡沫的也逐渐膨胀，虚假的供需和一些人的心理作用，

也是“鬼城”形成的重要原因。

从１９９４年开始，我国实施了分税制，也就说地方政府税收

７金融系统的推波助澜 １．

的收入大幅下降，但是，支出没有改变，导致了地方政府在资金

使用方面形成缺口，为了弥补缺口，地方政府只能从其他方面赚

取资金。地方政府赚取资金发方法主要有两个方面，一是发行地

方政府债券，但是要到期还本付息，成本比较高；另外一种是出

应，这一效应为房地产开发商提供了资金的支持，但也给炒房者

售土地使用权，由于出售土地成本比较低，很多地方政府通过出

提供了投机机会。大量资金的支持，为房地产开放商在建设过程

售土地使用权弥补地方资金缺口，这为房地产行业发展提供了基

中提供了资金，随着房地产发展速度加快，资产泡沫也因为杠杆

效应形成，最终形成房子建成过多，房地产供给严重不均衡，“鬼

础资源——土地资源。

城”形成。 ．

１．３“寻租”的需要

由于我国房地产市场监督系统不完善，导致了“寻租”的产

２我国“鬼城”类型研究

生。“寻找”产生在三个方面，“寻租”产生的第一个方面是在政

从我国鬼城形成原因和现状，笔者认为我国的“鬼城”可以

房地产的快速发展也受到金融业的支持，在我国以抵押贷

款为形式的开放型住房金融体系为房地产行业提供资金的杠杆效

府在土地使用权转让过程中，由于在交易过程中交易价格和交易

大致分为四种类型，即：政府规划性“鬼城、过度开发型“鬼城”、

监督不透明、不规范，导致相关官员权力“寻租”。第二方面是

投机刺激型“鬼城”和产业拉动型“鬼城”。以下是对我国四种“鬼

些不法商人为获得超额利润、寻求权力的庇护，将房产作为一

城”的介绍。

种贿赂手段获取权力的保护。最后一方面是主管房产的官员利用

２．１政府规划型“鬼城”

一

职务的便利，逃避相关部门监督，套取大量的房产。因此，“鬼城”

的形成的一部分原因也是“寻租”活动造成的。

１．４房地产行业自身特点

政府规划型“鬼城”是一些地方政府在城市发展规划中由于

缺乏合理陆和科学性导致“鬼城”的形成。在我国，政府规划型“鬼

城”有很多，尤其是现下一些地方政府在缺乏配套设施的条件下

房地产行业的特点也是“鬼城”形成的一个重要原因。一方 对新区或者高新区的建设，导致“鬼城”形成。

面房地长行业周期性短、变现能力强，在我国房地产从开始建设

２．２过渡开发型“鬼城”

到出售，一般建筑时间不超过３年，周期性短、变现能力较强的

过渡开发型“鬼城”是房地产过度开发导致供给与需求严重

原因，为房地产开发行业提供了较大供给。另一方面房地产行业

不匹配，需求不能很好消耗供给，大量建好的房子无法出售，导

收益性高，从我国房产上市公司收益性分析，２０００年到２０１０年

致“鬼城”的形成。过度开发型“鬼城”是市场表现的一种畸形

我国较好一点的房地产公司毛利率能够达到３５％左右，较高的 体现，也是资产泡沫崩溃的前兆，所以，一定要对房地产开发做

收益，为资本的投资提供了洼地。 好监督和管理。在我国的营口市就是这种情况，大量闲置的房子，

１．５中国人传统思想的影响

导致营口市成为我国“十大鬼城”之一。

中国人对房子的嗜好，深受传统文化的影响。房子不仅是安

２．３投机刺激型“鬼城”

身立命、成家立业的基础，更是家庭的体现、自我能力的象征等， 投机刺激型“鬼城”是大量投机者为获取短期（下转Ｐ１９６）

［收稿日期】２０１６—１０—２８

［基金项目］河南省科技厅自然科学项目（项目编号：１４２４００４１０９７５、项目编号：１３２４００４１０８６５）．

［作者简介］高美玲（１９６８一），女，河南省淮阳县人，国际贸易硕士，硕士生导师，河南工业大学，教授，研究方向：国际贸易，国际经济；高卫（１９９１一），男

河南省郸城县人，河南ｌＴ业大学经济贸易学院研究生，研究方向：农村区域与发展。

一

１８４—

百家争鸣 农村经济与科技２０１６年第２７卷第２２期（总第４０２期）

无公害精品蔬菜、名贵花卉等；也可以利用温室为周边乡镇提供

苗是今后农业生产育苗的发展趋势，很有发展潜力。

基地目前征收和流转土地面积共有３６８亩，规划有超级杂交

水稻、蔬菜秧苗，实现工厂化育苗和商品化育苗。工厂商品化育

水稻生产示范区、植物科技学院生产实习基地、动物科技学院生

产实习基地、藤本植物育苗与品种展示区、科普休闲区和培训中

广的平台，不断承接科技和科研项目，壮大学院实力，扩大学院

影响和提高学院知名度。并把科研成果转化为生产力，增加基地

在互联网高速发展的今天，还可以采用线下展示、线上购买、 心。学院相关院系部门可以以此为载体，作为科技实验、技术推

现货配送的电商运作模式进行运作。

２．６基地运作模式分析

综合以上的生产运作方式，根据学院的实际情况和基地的建

的内涵和实力，真正起到生产示范的窗口作用，使基地逐步走向

良性循环的发展道路。

设规模，笔者认为湖南超级杂交水稻生产示范与人才培养基地可

以采用以下模式进行运作和管理。

一

３．２成立项目基地管理处，负责协调统筹基地管理工作

是统一管理、集中经营。在学院的领导下，成立基地管理

建议学院组建成立湖南超级杂交水稻生产示范与人才培养基

机构，基地的一切工作由基地管理机构统一协调、管理、经营，

地管理处，代表学院负责对基地进行管理，承接各种业务及合作

其他系部、处室配合。该运作模式的主要特点是高度集中，统一

项目，安排、协调、统筹基地的各项工作。管理处定编定岗，实

现目标量化管理。

管理，社会效益影响巨大。但是，由于运行成本较高，经济效益

不很可观。

３．３明确基地定位。加大支持力度

二是分散经营，风险共担。各系部、处室各自经营基地本部

湖南杂交水稻生产示范与人才培养基地是一个以水稻生产为

门的“势力范围”，独立核算，自负盈亏。基地管理机构只是负

主的示范培训基地和生产实习基地，就目前的具体情况来说，水

责协调、资产管理等工作。这是一种比较理想的运作模式，如果

稻生产要想获得很好的经济效益是不太现实的。但是，如果经营

部门重视，管理得当，基本上会实现社会效益和经济效益双丰收。

良好，其社会效益和经济是不可估量的。因此，学院应建章立制

三是租赁经营。在满足学生生产实习、培训和示范的基础上

定位明确，重点扶持基地的建设和发展，加强对基地的管理，加

出租土地、住房等生产资料，发展精品蔬菜、水果、花卉生产，

大对基地的投入，为基地发展提供支撑，做大做强人才培养和生

开发精品休闲观光农业。该模式比较有发展前途，但是与超级杂

产示范项目，把基地打造成为湖南生物机电职业技术学院的外交

交水稻生产示范的宗旨有一定的冲突。

一

名片和展示学院内涵的示范窗口。

４积极开展对外合作和交流，不断引进合作项目 ３．

个运作良好的基地或者企业，往往不仅仅是一种单独的运

湖南超级杂交水稻生产示范与人才培养基地项目建成后，学

作模式在运作，而是多种运作模式综合运用的体现。目前中国的

合作社运作、美国和以色列的农场订单运作模式都取得了很好的

院各部门在学院党委的领导下应该积极主动的加大对外宣传力

经济效益和社会效益，也是值得推广和借鉴的。作为一个起示范、

度，加强对外合作与交流，不断提高基地的知名度和影响力。基

培训、辐射、引领作用的超级杂交水稻种植基地，不仅要具有广

地可以与同级的职业院校进行广泛的项目合作，又可以与县、市

泛影响力的社会效益，也应该具有一定的经济效益。但是，不管

的农业部门、企事业单位以及本科院校进行项目合作，不断引进

采用哪一种模式进行运作，都不能超越学院对基地的功能定位范

合作项目，壮大基地实力，扩大学院的影响力和社会效益，实现

经济效益和社会效益双丰收的目标。

围之外。因此，学院党委行政对湖南超级杂交水稻基地项目的定

位必须明确：培训和生产示范是基地的首要任务！当然，到底哪

［参考文献】

些模式适合用于湖南超级杂交水稻生产示范与人才培养基地的运

作才能实现效益最大化，还有待于在今后的实践中不断地探索、

研究、创新、总结和提高。

【１】周星三．浅谈高职教育人才培养规格及其应该注意的问题卟

科技信息，２００７（２２）．

［２］朱巽，单武雄，刘鹤翔等．湖南农业现代化进程中的高职教育

３基地可持续发展的对策与建议

３。１ 以基地为载体。承接科技项目

思考Ⅱ１．湖南农业科学，２０１３（０６）．

【３３赵国浩．企业核心竞争力理论与实务ｌ】Ｍ１．北京：机械工业出版

社．２００５．

（上接Ｐ１８４）价格差价，虚假繁荣，刺激房地产开发，而形成的 动型鬼城。工业拉动型鬼城是由于工业自动化程度过高或者工业

“鬼城”。投机刺激型“鬼城”是对经济威胁最大的一种投资形

的落后，导致大量人员流失，导致“鬼城”的形成，美国底特律

式，过度的投资，导致资产泡沫的膨胀，在泡沫崩溃时，房地产

是这一类型的典型代表，２０１３年底特律申请破产，大量的人口

行业对整体经济情况冲击最为严重。以我国三亚市为例，从２００４

流失，导致“鬼城”的形成，究其原因跟还是因为其经济发展过

到２００９年，三亚市的房价一直处于上升通道，２０１０年三亚房地产 分依赖汽车行业，汽车行业的不景气直接导致底特律“鬼城”的

泡沫破裂，至今三亚市的房价依旧低于２０１０年房价的三成左右。

２．４产业拉动型“鬼城”

形成。

［参考文献］

产业拉动型“鬼城”顾名思义是在一地区，由于某一产业的 ［１］张家振．“鬼城”何处去［Ｎ１．中国经营报．２０１４一Ｏ１—０６．

崛起，引起该地区经济快速发展，房地产在同期增速严重高于经

［２］黄榆．“鬼城”呈贡如何美丽蜕变？［Ｎ】．工人日报．２０１４—０２—０９

济发展，最终形成“鬼城”的形式。产业拉动型“鬼城”可以

［３］屠海呜．新城变“鬼城”更深层次原因是什么？ｆＮ】．人民政

分为两种，一种是资源拉动型“鬼城”，鄂尔多斯就是典型案例。

协报．２０１４—０１—１３．

鄂尔多斯位于内蒙古自治区，有“煤海明珠”之称，随着煤炭行 【４１郑荣卿．房地产市场泡沫及其金融风险研究——基于国际间数

业的发展，拉动了当地房地产行业快速的发展，不协调的发展最

终形成我国受“鬼城”影响最严重的城市产生。另一种是工业拉

一

据的对比分析【ｌ１．中南财经政法大学研究生学报，２（ｔ１６．

】９６－