_徐州市房地产市场调研报告(全版)

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徐州市房地产市场调研报告

一、 徐州简介

徐州市位于江苏省的西北部，人口约900余万，徐州东西长约210公里，南北宽约140

公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11％。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，

为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。京沪、陇海两大铁路在此

交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰

新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州历

史悠久，是历代兵家必争之地，古称彭城。

徐州是历史形成的区域性商贸都会和物资集散中心，近年来，商业设施不断完善，商

贾云集，市场繁荣，商品流通业的高速发展，使得徐州向辐射淮海、沟通全国、连接国际

的区域性商贸大都会迅速迈进。

二、 徐州市宏观经济指标分析

相关经济指标如下表所示：

表2-1（来源于江苏省统计局网站）

指标项国民生产总值城镇固定资产投房地产开发投城镇居民人均可 在岗职工平均工

目 （亿） 资（亿） 资（亿） 支配收入（元） 资（元）

04年 1095.80 0.21 318.75 0.40 30.91 0.03 9840 0.10 15809 0.17

03年 905.66 0.14 227.18 0.28 30.10 0.20 8954 ---- 13551 0.14

02年 791.44 0.11 177.60 -0.38 25.01 -0.20 ---- ---- 11887 0.13

01年 715.71 ---- 287.85 ---- 31.34 ---- ---- ---- 10502 ----

由上表可以看出，徐州市国民生产总值逐步上升，城镇居民人均可支配收入稳步提高，

平均工资稳步上升。从这些因素可以看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消费能力逐渐

增强。对新商品房的需求会不断提高，长期来看，徐州的房地产市场的有效需求会逐步释

放出来，房地产市场会有一个长远的发展。从上表还可以看出，房地产开发投资增幅较缓，

而同期市场需求不断提高，会给徐州市房地产市场的价格带来一定幅度的上涨。

三、 徐州市房地产市场行情分析

2005年第三季度徐州市住房均价为2283元/平方米，二季度住宅均价为2189元/平方

米，一季度住宅均价为2047元/平方米，房价继续上涨，但涨幅趋缓。在国家房地产宏观

调控政策下，徐州市房地产市场上的价格表现平稳。

1、2005年徐州市各区住宅市场价格走势

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季度 均值 中心区 东区 南区 西区 北区

05-3 2283 4.29 3146 3.79 1637 1.80 2421 -1.43 2475 -1.08 1691 10.52

05-2 2189 6.94 3031 8.68 1608 8.80 2456 2.98 2502 16.26 1530 3.59

05-1 2047 8.18 2789 8.68 1478 1.16 2385 1.75 2152 8.25 1477 2.86

04-4 1892 2.05 2687 3.80 1461 4.96 2344 3.26 1988 2.85 1436 9.12

04-3 1854 1.20 2604 3.19 1392 -0.50 2270 4.75 1933 6.50 1316 5.96

04-2 1832 -2.39 2592 0.78 1399 6.47 2167 -5.74 1815 12.45 1242 -2.05

04-1 1879 -- 2572 -- 1314 -- 2299 -- 1614 -- 1268 --

由上表可以看出，徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增长，在05年一季度和二季

度增速较快，到了三季度增速减缓。中心区、南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高，

但南区和西区的住宅市场价格出现了小幅下降趋势。见下面两图。

中心区：中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓，该区域在市中心，属于商

业服务区，生活便利，商业发达，地价相对于周边更为昂贵，促使该区域房价较高。预计

今后房价走向为以小幅度上涨，稳中有升。

东区：东区住宅市场价格继续小幅度上涨，但较上季度上涨幅度减缓。由于该区域基

础设施不够发达，生活设施还不齐全，故房价保持在较低水平。随着城市化的发展和人们

生活水平的提高，预计今后房价走向为稳中有升。

南区：南区的生活环境比较好，有大量购房者在这里购房置业，带动了南区房价的上

涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调，原因在于国家房地产调控政策

的出台、还有相关媒体对房价将会下调的一种预测，导致了购房者虽然有需求但暂时持币

观望，部分房地产商迫于回款的压力而被迫下调楼盘价格。随着房地产市场的逐渐回暖，

预计本区域住宅市场房价将会是逐渐小幅度上升。

西区：上季度本地区住宅市场房价上涨非常快，达到16.26％，原因在于西部多个新增

楼盘的项目的带动以及该区域居住条件和周围环境的不断改善。本季度房价有所下调原因

如南区。预计今后房价不会有太大的波动。

北区：北区本季度住宅市场价格在上季度上涨的基础商继续快速上涨，高达10.52％。

原因在于本区域新住宅楼盘增多，居住环境的到不断改善，同时本地区房价基数本来较低，

故有一定的上涨空间。预计北区房价今后是稳步上升。

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住宅均价走势图

2500

2000

1500

1000

500

0

2189

2283

2047

18791892

1832

1854

1234123

季季季季季季季

0000000

4444555

年年年年年年年

住宅均价涨幅图

10

8

6

4

2

0

-2

-4

年年年年年年

234123

季季季季季季

000000

544455

从上图可以看出，徐州市房价保持着稳步增长，05年一季度增速较快，随后房价虽然

继续上涨，但涨幅逐渐下降。原因在于两个方面，一是随着徐州市经济的发展，人们生活

水平的提高，对购置新房的需求逐步的释放出来，同时随着土地成本的提高和新楼盘质量

的提高，即楼盘成本的提高必然会导致房价的上涨；二是随着国家各项调控政策的实施，

对房地产市场造成了一定的影响，普通购房者持币观望，使有效需求受到压制，故房价涨

幅有所下调。

2、房地产交易情况

三季度增量住房交易为1670户（宗），交易面积为17.6万平方米，交易额2.84亿元，

比二季度分别下降37.57%、38.14%、42.28%；存量房交易为2601户（宗），交易面积为

16.39万平方米，交易额2.31亿元，比二季度分别下降39.83%、36.45%、31.86%。相关具

体情况见下表：

年、季度 户数 交易面积 交易金额

增量住房

（商品房）

2005年第三季度 1670 -37.57 17.6 -38.14 2.84 -42.28

2005年第二季度 2675 62.71 28.45 46.50 4.92 69.71

2005年第一季度 1644 -- 19.42 -- 2.91 --

2005年第三季度 2601 2.31 -31.86 -39.83 16.39 -36.45

2005年第二季度 4323 3.39 25.09 29.90 25.79 23.63

2005年第一季度 3328 2.71 -- 20.86 --

存量住房

（私房）

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由上表可以看出，2005年第二季度三项指标较一季度由大幅上涨，而三季度的三项指

标较二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的原因在于国家政策的陆续出台，

给了人们一种房价将会下降的预期，加上各项媒体的推波助澜，加强了人们的这种心理，

有效需求受到压制，交易量就会大幅下降；同时，7、8、9月份天气炎热，是房地产市场的

传统淡季，销售量一般不高。

3、商品房预（销）售情况

三季度商品房批准预（销）售面积为41.67万平方米，同比2004年三季度上升49.89%，

其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但对比2005年第二季度而言，供应量有所下降。

季度 商品房预售面积 变化情况

2005年第三季度 41.67 -49.83

2005年第二季度 83.05 225.81

2005年第一季度 25.49 ---

4、徐房指数分析

2005年第三季度徐房指数为2700点，比上季度上涨111点，涨幅为4.29％。（基期

为2003年第三季度，基期指数为2000点）

季度 03-3 03-4 04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 05-3

指数 2000 2054 2220 2167 2193 2238 2421 2589 2700

涨幅 --- 2.70 8.08 -2.39 1.20 2.05 8.18 6.94 4.29

徐房指数走势图

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

年年年年年年年年年

341234123

000000000

344445553

季季季季季季季季季

总结徐州市房地产市场的情况，可以看出，房地产市场的价格有所上升，交易量和交

易额却大幅下降，原因可以从以下几个方面来分析：

①国家新政的影响。03年121号文的出台，大幅限制了开发商贷款的门槛，由于开发

商的融资渠道相对单一，因此融资难度大幅提高，开发商迫于迅速回笼资金的压力，只有

快速将手上楼盘出手，而在徐州市房地产市场同质楼盘较多，要想快速出手，只有降低价

格。05年5月份国八条的出台，其中重要的一项是在住房转让环节征收营业税，这项政策

对二手房影响甚大，因此二手房交易迅速降温。同时，各项调控政策的综合效应也逐渐发

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挥出来，购房者普遍认为房价将会有所下降，加上媒体的推波助澜，更是加深了购房者的

这种心理预期，购房需求受到了极大的压制，故交易量和交易额会大幅下降。同时，这也

导致了部分楼盘房价的下调。宏观调控是交易量和交易额下降的主要原因。

②一般来说，在房地产市场，7、8、9月份是销售的淡季，这几个月天气炎热，人们一

般都不愿意出来看房，故销售量会有所下降，这是房地产市场交易量和交易额下降的第二

个原因。

③由于前两个原因的存在，房价应该有所下降。但从总体来看，房价为什么还有所上

升呢？主要原因是成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度，土地

成本大幅上涨；各项制度的实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保等要求

的提高，还有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐渐提高，这些原因都导致房价的

上涨。

四、 徐州市土地市场分析

1、土地挂牌信息（9.15—10.27）

面积 楼面地价 底价

编号 地块坐落 性质 容积率 备注

（㎡） （元） （万元）

16知春园 下淀小学东，白云山北 居住 69746 1.3 551.5 5000 拆迁

商业办公 6000

17橡胶厂 火车东站西北角 36785 4.8 712.5 半拆迁

居住 （6580）

居住、商办 24100 --- 18纺织厂 二环西路湖滨路口 125753 766.6

商办、文娱 1.5 3300 --- 19印染厂 迎宾路与塔东路交叉口 25219 872.4

旅服、文娱 0.5 1600 ---- 20云龙山庄 云龙山南坡 12185 2626.2

商业 毛地 22A

湖北路中段北侧 93740 2.7

居住 拆迁 关庄社区

商业 毛地 22B

湖北路西端 213293 2.7 73.6 7000

居住 拆迁 韩山社区

中级人民法院北侧 居住 ---- 81471 1.5

解放南路与和平路交叉口 商业 ---- 暂无 ---- 23A 地块 19679 2.6

响山北侧 居住 951.6 800 ---- 24汽运公司 8007 1.05

祥和小区东侧 商住 685.6 1000 ---- 25朱庄仓库 10419 1.4

2.8

2.1

22C

中院北面

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26五金市场 三环东路北端两侧 市场 119502 1.1 273.7 3600 拆迁

合计10宗 ---- ---- 815799 ---- ---- 59250 -----

注：1、出让年限，商业40年，市场40年，居住70年，综合50年。

2、21号地块为珠江文化旅游区地块，由于比较复杂，暂未在此表中反映。

3、楼面地价是根据挂牌底价所测算，不是最终结果，仅供参考，如22号楼面地块与

事实明显不符；综合底价不含相关税费。

2、土地成交信息

面积 成交 容积楼面地价 成交价

编号 地块坐落 性质 竞得人

世纪大道东淮徐州名城置

15 商业 17446 05-6-19 0.6 1528.5 1600

塔东路南 业

铁货中街南，徐州宣武小

8 商业 2883 05-6-19 1.1 3184.8 1010

宣武市场西 商品市场

淮海西路北，徐州市财苑

7 住宅 33440 05-6-19 2.4 782.5 6280

工农路西 房地产

食品城南， 姚徐州天力房

12 综合 316959 05-6-29 1.2 570.5 21700

庄东 地产

民祥园东，庆商住 3.5 上海绿地集

11 270722 05-6-29 222.8 19600

丰路西 商办 3.0 团

民祥园东 上海绿地集

10 住宅 354242 05-6-29 1.5 713.3 37900

庆丰路西 团

食品城南 综合 169832 05-7-20 1.5 824.3 14000 13

---- ---- 1165524 ---- ---- ---- 102090 合计 ----

徐州中川房

地产

（㎡） 时间 率 (元/㎡) （万）

3、土地市场分析

从徐州市的土地市场出让情况可以看出，一是土地出让面积多。出让土地总面积大幅

提高，在短短的两个月内，土地成交面积达1165524㎡，预计建筑面积达150万㎡左右。

目前，挂牌信息还有土地面积100万㎡左右（包括21号地块）。二是出让单价较高。住宅

的楼面地价平均达700左右，而且还不包括相关税费。商业的楼面地价达2000左右，如8

号地块楼面地价达到3000余元。三是每块土地的出让面积大，金额高。住宅平均每块土地

出让面积达50000㎡左右，出让金额达到5000万元以上，如21号地块综合地价达到9个

亿。

根据以上相关资料，我们可以得出如下结论：土地出让面积的大幅增加必然会导致今

后2-3年内房地产市场新增楼盘增加，可售面积大幅增加，供应大幅增加，会导致竞争非

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常激烈，唯有通过差异化的竞争手段，才能赢得市场。楼面地价的提高必然会导致今后房

价的上涨，而未来几年房地产市场的竞争会非常激烈，楼盘的价格会受到压制，房地产开

发商的利润空间会大幅下降。每块土地出让面积的提高，金额的提高，将众多的小开发商

排除在房地产市场的门外，这项措施加速房地产行业的洗牌速度，能存活并能好好发展的

开发商必然是融通资金能力强、有核心竞争力的公司。根据部分地块的挂牌信息，如部分

地块要求开发商的注册资金达到6000万元以上，或者有其他方面的要求，这些都在提高中

小型开发商的进入土地市场的门槛，从另外一个角度看，是在为一些大型开发商获得土地

增加筹码。

五、地产企业动态

1、久隆集团8周年庆典举行

05年10月27日，久隆集团8周年庆典在徐州电视台演播大厅举行。庆典详细介绍久

隆集团8周年来的成长历程和所取的辉煌成绩，具体活动由颁奖仪式、企业文化知识问答

和各项活动组成。庆典的举行极大的提高了久隆集团在徐州房地产市场的知名度；同时极

大鼓舞了新老员工的士气，为集团的下一步发展打下了良好的开端。

2、首届“写字楼专题论坛”即将开幕

一个城市写字楼市场的兴旺与否可以从一个侧面反映这个城市一定阶段内经济发展的

水平，因此又被称为区域经济的晴雨表。由徐州日报社、徐州金凯隆房地产开发有限公司、

名杨（杭州）房地产全程策略机构联合举办的徐州市首届“金凯隆商务大厦·2005徐州写

字楼市场专题论坛”将于近日开坛。论坛将邀请相关专家从经济学、社会学等不同角度对

目前现有写字楼市场进行研讨，为消费者与开发企业之间搭建起一个沟通的桥梁和互动的

平台，为投资者和开发商出谋划策，为徐州市写字楼市场引驾护航。

3、华厦集团盐城拍地200亩

05年10月10日，江苏华厦融创置地集团在盐城市土地部门举行的竞拍会上，顺利拍

得200余亩地块的使用权，华厦集团将投资1亿多元进行开发。华厦集团将立足徐州，继

续将眼光瞄准有潜力的外埠市场，特别是当前中国经济最活跃的长三角地区，以异地大项

目的成功开发为集团发展壮大作有力牵引。

4、房产中介迎来“关键时期”

新政影响下的今年已过大半，对于中介机构而言，这是一种契机，还是一种挑战？我

市的房产中介行业的现状究竟如何？目前楼难卖了，发展商会更需要中介，中介机构将在

房地产市场中扮演更重要的角色。

中介机构竞争将在服务上呈现两大特色：一是规范化，过去无序的经营和以利润为指

标的管理将有所改变，转而注重品牌和专业化的培育；二是透明化，只有公开透明的服务

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才能赢得广泛的客户认可，中介机构也才能有长足的发展。

六、相关建议

1、基于三季度房地产市场的行情：房价略有上升，交易量和交易金额大幅下降，预计在05

年第四季度房地产市场还难以恢复至05年二季度水平，市场估计要在06年一、二季度中

逐渐恢复过来。由于市场的低迷，回笼资金应该就是集团目前的最重要的目标之一，如何

增加凤凰城项目的销售，迅速回笼资金？根据市场情况，结合公司发展战略和凤凰城项目

具体情况，个人认为应该从以下方面来做：

①对凤凰城项目的价格进行调整。凤凰城项目是一个大盘，她的目标客户应该是徐州

市的高收入阶层和中产阶级，以及周围城市的高收入阶层。如果仅仅针对高收入阶层，楼

盘就难以在短期内被市场所消化。目前凤凰城项目别墅部分的平均价格已经达到3700元/

㎡左右，个人认为已经超出了中产阶级的承受能力，一旦超出购房者的承受能力，再好的

营销手法也无济于事。可以采取明升暗降的营销手法，通过买方赠送礼品，如装修，销售

打折等来吸引购房者。

②迅速消除公司在外部的负面影响。唯有消除负面影响，才能打消购房者的疑虑，增

强购房者的信心。目前负面影响主要表现在：东祥园、子房项目迟迟不能上房，部分上房

的没有达到合同上的相关要求，凤凰城的后面几期没有按时开工等等。对于这种情况，公

司应该筹集资金全面复工，但是对于资金要求非常高的工程，不是追求速度，而是要让购

房者看到已经开始施工，给购房者信心。对于一些其他反面的负面影响，如果消除它是经

济的，即不用花多少钱的，可以迅速为其办妥。

③切实切断公司负面影响的内部传播途径。从内部员工传播出去的负面影响，外面人

士往往深信不疑。而很多人说话往往是添油加醋，经过多重传播，影响越来越坏。应首先

加强员工的信心。可以给予更好的补贴等方法，同时采取经济制裁等方法，如发现有员工

有此现象发生，一定要给予相应处罚。鼓励员工做好各项正面影响的宣传工作，对于做的

好坚决给予奖励。

同时，对于部分负面影响的说词一定要统一，只有统一才有可能让购房者深信不疑。

而不能是一时一个说法，这样会让购房者感觉到自己被胡弄，从而对公司产生反感。

④针对目前房地产市场较为低迷的情况。公司作为徐州市房地产市场的领跑者，可以

联合其他房地产公司以及相关政府机构进行托市，通过各种媒体的宣传、部分房地产相关

地价格上涨，住宅楼面地价平均达到700元/㎡左右；地块出让面积大，金额高。土地是公

司未来发展的源泉，没有土地，就谈不上开发，更谈不上发展了，所以公司只要有资金，

就要拿地。当然拿地块，必须考虑到公司的长期发展战略，同时也要量力而行。在拿地之

前，个人认为要考虑以下几个方面：

①拿地要有超前的战略眼光。拿地前要充分研究房地产市场，重点研究城市发展规划，

所拿的地块在未来数年内能否快速升值，这应该是考虑的首要因素。其次要对想拿地块进

行充分的市场分析和投资估算。目前公司开发的项目分两种，一种是现金流项目，一种是

利润项目，对这两类项目应该有两套不同的经济指标，如果对土地评估的指标不符合要求，

该块土地就应该放弃。

②拿地前要土地出让机构进行充分调查研究。对政府出让该地块的各项原则性问题进

行充分研究（如在缴纳出让金方面、在拆迁安置方面的情况），同时对土地的各种隐形问题

都要充分的挖掘出来，只有与土地出让机构的人员多了解，做好其公关工作才行。同时要

尽力做到部门政府配合，在土地出让时，设置相关的门槛，该门槛我们能符合同时能将众

多开发商排除在外。

③考虑到目前公司的情况，资金链相对比较紧张。我们现在应该对土地市场进行充分

的研究。如果想拿地，个人认为有两种方式，一种是暂拿一些相对比较小的地块，做现金

流项目。一种是与其他开发商合作拿地，对该开发商的应该考虑两个方面因素，一是该开