长租公寓装修改造成本优化研究

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长租公寓装修改造成本优化研究

作者：陈蓓蓓

来源：《世界家苑·学术》2018年第07期

摘 要：本文从长租公寓运营商角度，论述了长租公寓装修改造成本优化的一些途径和方

法，旨为长租公寓装修改造项目方案决策提供一定的应用价值。

关键词：长租公寓；成本优化；价值工程；装配式装修

一、前言

当下，我国的房地产行业，长租公寓已然成为新的风口，随着国家政策的大力支持，在

“租售并举”的长效机制下，各大地产企业扎推布局长租公寓，作为链接存量资源和租户需求的

载体，长租公寓将显著提升房屋使用效率和租户体验，是房地产市场的重要细分领域。然而，

风口之上的长租公寓却面临着盈利难的困境。

长租公寓盈利模式主要是租金差，盈利关键点在于低成本房源。综合来看，长租公寓的成

本费用主要由拿房成本、装修改造成本和运营成本构成。行业内，拿房成本加上装修改造成本

已经占到了80%。出于对长租公寓品牌的打造，提高长租公寓的入住率，长租公寓的装修改造

支出是成本的重要组成部分，装修改造成本也成为长租公寓规模化发展的瓶颈之一。

如何强化长租公寓的盈利能力，降低成本，从而缩短投资回报周期，成为存量时代房地产

企业不得不思考的问题。针对装修成本占比高，管控难，笔者结合自身专业及工程实践，对长

租公寓的装修改造成本进行研究，探索如何优化装修改造成本，提高长租公寓的盈利能力。

二、装修改造成本优化途径和方法

1、合理运用价值工程，抓准客户敏感点，兼顾运营需求，用有限的成本实现效用最大化

价值工程，是指以产品的功能分析为核心，以提高产品的价值为目的，力求以最低寿命周

期成本实现产品使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动。

价值工程是以寻求最低寿命周期成本，实现产品的必要功能为目标。价值工程不是单纯的

强调功能提高，也不是片面地要求降低成本，而是致力于研究功能与成本之间的关系，找出二

者共同提高产品价值的结合点，克服只顾功能而不计成本或只考虑成本而不顾功能的盲目做

法。

具体到长租公寓装修改造成本优化的应用中，可按以下步骤进行：