物业管理百问百答

物业管理百问百答--装修板块

一、装修基础概念

1.装修指的是？

是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人(以下简称装修人)

对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

2.装修押金指的是？

根据室内装饰装修管理服务协议一次性向业主和装饰装修企业收取。

在装饰装修工程验收合格（装修完工后三个月）完成后应当立即退回。

但是，装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设

备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，

物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复，其余部分应在装饰装修

工程完成后退回。

3.装修服务费指的是？

按房屋建筑面积和装修工期在装修管理服务协议签订时一次性向业

主收取。装修服务费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、

装修管理服务、各种资料的制作等费用。

4.装修垃圾清运费指的是？

即装修产生的垃圾，包括水电油木泥工施工过程中产生的材料残余等。

业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾（不包括拆除墙体产

生的建筑垃圾），也可以按照规定时间自行清运；委托物业服务企业

清运的，清运费标准在政府指导价范围内由业主和物业服务企业协商

确定。

5.拆墙垃圾清运费指的是？

拆除墙体产生的建筑垃圾。

6.出入证押金指的是？

出入人员证件押金。

7.出入证工本费指的是？

对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，物业服务企业可对装修

工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。

二、装修收费标准（以下为法规内容，项目可根据实际情况调整实施

标准）

1.装修押金的收费标准是？

普通住宅装修押金每户不超过2000元/户。

2.装修服务费的收费标准是？

电梯住宅每平方米建筑面积每天0.03元/㎡/天，非电梯住宅每平方

米建筑面积每天0.02元/㎡/天。

3.装修垃圾清运费的收费标准是？

一般不超过2元/平方米（建筑面积）收取，具体收费标准和清运方

式由双方协商确定。

4.拆墙垃圾清运费的收费标准是？

装修过程中需要拆除墙体的，拆墙垃圾清运费按不超过30元/平方米

（拆墙面积）收取，具体收费标准和清运方式由双方协商确定。

5.出入证押金的收费标准是？

20-50元/个。

6.出入证工本费的收费标准是？

按照工本证成本价格定价。

三、中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》

1.法律法规规定的装修禁止行为有哪些？

第二章第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，

变动建筑主体和承重结构；②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫

生间、厨房间；③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、

混凝土墙体；④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；⑤其他影响

建筑结构和使用安全的行为。

2.建筑主体指的是？

是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱的支撑、墙体、

连接接点和基础等。

3.承重结构指的是？

是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主

要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、

楼板、梁、屋架、悬索等。

4.法律法规规定的装修需批准的行为有哪些？

第二章第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下

列行为：

①搭建建筑物、构筑物；②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、

窗；③拆改供暖管道和设施；④拆改燃气管道和设施。

本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批

准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经

燃气管理单位批准。

5.增加楼面荷载？

第二章第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷

载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计

方案。

6.改动防水层？

第二章第八条改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施

工方案，并做闭水试验。

7.装修安全规定？

第二章第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守

施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得

擅自运用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安

全。

8.公共空间、公共部位和设施？

第二章第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，

不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

9.装修人资格

业主或取得业主的书面同意的非业主。

10.装修企业资质？

第二章第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单

位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办

法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装

修企业承担。

11.装修申报登记？

第三章第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业

管理企业或者房屋管理机构( 以下简称物业管理单位)申报登记。

12.装修申报登记材料有哪些？

第三章第十四条申报登记应当提交下列材料：

①房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证)；②申请人身份证

件；③装饰装修方案；④变动建筑主体或者承重结构，需提交原设计

单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；⑤涉及本办

法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、

第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；⑥委托装饰装修企业

施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，

还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

13.装修违规法律责任

第七章第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵

塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；

属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人

擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

四、住宅室内装饰装修管理服务协议

1.装修管理服务协议约定的内容是否有效力？

第三章第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内

装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

2.装修前检验

在房屋装修前，应对以下几项重要内容进行检验，以此划分装修责任，

否则在装修竣工验收和今后使用过程中出现问题，将由装修人或装修

施工单位自行承担责任。①渗漏查验：在有防水要求的部位，进行泼

水或蓄水试验，经48小时后再确认是否渗漏；②通水试验：确认厨

房、厕所、阳台等有下水口的部位是否通水流畅；③电路检测：确认

照明、空调、热水器、普通插座绝缘良好、回路清楚、接线正确、无

短路、断路问题，漏电保护装置工作正常；④弱电系统：包括电视、

电话、网络、对讲门设施等，检查是否接点正确，线路通畅、使用正

确；⑤五金门窗及房内附属部件：包括防盗门、窗户以及水、电、气、

讯等设施部件是否完整、无遗漏和缺损情况。

3.空调外机安装

装修人在安装空调室外机时应按房屋标注位置或物业服务中心统一

指定位置安装整齐并符合安全要求，室外机出户管线按要求统一设置

在空调板一侧，下各户顺直且位置一致。按规定做好冷凝水的处理，

不得随意开凿空调孔，不得损坏外墙，在购买空调外机时请留意预留

位置尺寸，安装空调外机安装应当做好安全防护措施。

4.封闭阳台、窗台

原建筑设计已封闭的阳台（包括入户花园、观景台等）、窗台一律保

持原貌，小区原建筑设计未封闭的阳台、窗台不得私自封闭。阳台及

窗户须加装防盗网、防盗格栅、隐形窗（网）等，应事先向甲方申报，

由甲方派人进行现场监督，安装只限装在窗内，不得装于窗户外侧，

阳台及窗户不得安装雨阳棚、衣架、花架等外置（设）构件等，材料

运输及安装时需注意安全操作。

5.入户门安装

不得随意更换入户防盗门、改变外观颜色、在门外再加装防盗格栏等。

6.住宅外立面

不得擅自加装灯饰、安装广告牌、发布广告、悬挂横幅。

7.屋顶、平台

复式露台不得安装雨阳蓬或固定支架物等，须保持原貌，屋顶公共部

位不得自行安装任何设施，不得出现有任何损坏房屋结构、公共部位

与公用设施设备的行为。

8.飘窗

飘窗分为内飘窗和外飘窗。内飘窗处于室内，两边是墙，有一面是窗；

外飘窗从室内向室外凸起，呈矩形或梯形。拆除飘窗可能会降低墙体

之间的稳定性；使承重能力下降，降低减震功效；外墙的防水被破坏，

下雨天会有雨水渗入；外墙保护层被破坏，冬天会感觉屋子里有寒气

等情况。一般来说，内飘窗可以拆掉，因为不会影响建筑结构和外墙。

而且在主体完成后，窗户旁边用砖块搭成的假飘窗可以拆掉，这种飘

窗不起承重作用，拆掉也不会影响房屋安全性。不能拆的情况：①外

飘窗：拆掉了会破坏这部分墙体的稳定性，墙面地面也不再稳固，有

很大的安全隐患。②连着空调机通道的飘窗：这种最好也不要拆，坐

在那里不安全，万一把通道打开，还要修补。③带有钢筋混凝土的飘

窗：一旦有钢筋加入就意味着这段墙体承担承重作用，与整个房屋，

左右邻居，楼上留下都是相连的，一旦强行拆除，可能会引起连锁反

应，因此不建议大家拆掉。

9.装修材料搬运注意事项

施工用沙子、水泥等散装材料必须袋装运送；超长超高物品无法使用

货梯运送的，则需通过楼道步梯进行运送；

10.装修垃圾清运注意事项

乙方应将装修垃圾或废弃物用纤维编制袋装好后于每日18点至20点

集中堆放在甲方指定位置，不得在楼道堆放装修垃圾，不得随意丢弃

装修垃圾。装修施工人员在搬运垃圾时不得损坏公共设施及草地等，

如有损坏照价赔偿。

11.装修施工注意事项-装修时段

小区整体入住之日起三个月内，周六、周日可按正常时间施工，三个

月后为不影响已入住业户的正常生活，节假日施工不得产生噪音及散

发刺激性气味的工作。若在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪

音及刺激性气味的工作，物业服务中心有权责令其停工、扣留或没收

工具，并视情节轻重给予处罚。

12.装修施工注意事项-给水

户内水表前部位管线属公共设施，禁止更改或取消，水表后供水管实

施暗埋的，注意不要大面积损坏墙体或地面，不要损坏墙面、地面内

的暗敷管线，并作好防水处理，水管更改后未封前，应进行耐压测试。

13.装修施工注意事项-排水

公共给排水管原则上不得封闭，如确实需要封闭的，应当预留检修口，

当封闭管道阻碍检查和维修时，装修人应当配合清除阻碍，装修人自

行承担损失和自行恢复；不堵塞地漏和排水管道，不得将生活污水排

入雨水管道，厨房油烟必须排入烟道；在进行装修时，需对排水管管

口进行保护，以防装修垃圾掉入导致管道堵塞。

14.装修施工注意事项-供电

进户电表前部位管线属公共设施，禁止更改或取消，表后供电线路须

更改的，不得超负荷安装电器，更改部分应穿套管、预留接线盒，按

回路接线。

15.装修施工注意事项-防水

不随意开凿楼面层，特别是厨房、厕所防水层，改动卫生间、厨房防

水层的，应当按照防水标准作好防水处理，并做闭水试验。

16.装修施工注意事项-楼面荷载

房间不得大量集中堆放水泥、沙子等物以防楼面局部超载而引起安全

事故，不得擅自增加楼面负荷，房屋顶部不得安装大重量的吊灯和装

饰物。

17.装修施工安全事项-防水

施工时地面不能大量积水，严禁冲洗楼面，注意给水管防护，必要时

关闭总水阀。

18.装修施工安全事项-防火

要求按规定每50㎡作业现场配备1个2kg灭火器，每个作业现场至

少配备两个灭火器（禁止使用1211灭火器），不得存放易燃易爆物品，

禁止在作业现场生火、吸烟，在明显处张贴“禁止烟火”警告牌。

19.装修施工安全事项-防电

停电时应关好正常使用的电器设备，防止突然来电时发生触电；断电

后操作电路工作；注意现场电线完好情况，不乱接不乱放，以免线路

碰撞短路。

20.装修施工安全事项-防毒

要求施工人员注意饮食卫生，避免发生中毒事件。

21.装修施工安全事项-防盗

要求装修人员离开施工现场时及时关闭门窗，且检查好并关好水、电、

气等容易触发安全事故的设施；装修物品须出小区的，请先到物业服

务中心办理物品放行相关手续。

22.装修施工安全事项-高空坠物

禁止向窗外抛弃垃圾、废弃物、装修材料、装修垃圾等物品，也需加

强防护，切勿将物品放置于窗台、阳台边缘，以防掉落。

23.装修施工安全事项-高空作业

高空作业需聘请高空作业持证人员，并做好安全防护措施，配备足够

的高空作业装备。

24.装修施工安全事项-明火作业

禁止在室内、外明火作业（装修），如有需要请先向书面申请待批复

后，且做好消防配套措施后方可施工。

25.装修施工安全事项-夜宿

禁止在装修施工场地住宿。

26.装修施工安全事项-人员技能

注意人身安全，作业人员持证上岗、并配齐安全作业装备，作业现场

做好安全警示及安全防范工作。

五、装修基本术语

1.隐蔽工程

指被其他建筑物遮掩的工程，具体是指给排水工程、电器管线工程、

地板基层、护墙基层、门窗套基层、吊顶基层等需要覆盖、掩盖的工

程。由于隐蔽工程在隐蔽后，发生问题，还要重新覆盖和掩盖，会造

成返工等非常大的损失，为了避免资源的浪费和当事人双方的损失，

保证工程的质量和工程顺利完成，《合同法》规定承包人在隐蔽以前

应当通知发包人检查，发包人检查合格的，方可进行隐蔽施工。

2.开线槽/暗线/暗管

开线槽：也叫打暗线。用切割机或其他工具在墙里打出XXmm厚的槽，

将电线、水管埋在里面，这样墙面外看不到线路，显得美观。一般要

求线槽横平竖直，不走斜线。暗线：埋在线槽里的强/弱电线，一般

要包在电线管里。强电的使用规矩是照明电线用截面1.5平方毫米绝

缘铜线；普通插座用截面2.5平方毫米绝缘铜线；空调线应达到4平

方，否则使用空调时，容易过热变软。最好用熟胶线，耐腐蚀性强。

电线管一般用4分的PVC管就可以了。暗管：埋在线槽里的水管/气

管。

3.强电

220V交流电，比如电灯、电源插座。

4.弱电

信息线路，比如电话、网线、视频、音频等。

5.打压试验

水路施工完成后，用水管打压试验来检测水管连接或PP-R水管的融

接是否合格、有没有跑冒滴漏的情况。要使用专门的打压泵，

0.6-0.8mpa恒压半小时，通常掉压不超过0.05，才能算验收合格。

6.防水

主要包括厨房、卫生间、阳台等容易受潮或漏水的地方。做不好防水

会导致渗漏、发霉等，严重影响生活。

7.闭水试验

要用来测试防水效果。一般情况下，防水刷完干燥后就可以开始闭水

试验了，盛水，水深不应小于30mm，蓄水时间24-48小时为宜，水

面无明显下降，楼下查看无渗漏为合格。

8.排水坡度

也叫泛水坡度。卫生间与阳台的地面，需要有一定的坡度，让地面的

水快速的流到地漏，以免角阀软管等破损造成积水。最简单的检测方

法是泼一盆水，看水是不是都流向地漏。

9.承重墙

坚决不能拆改。别砸承重墙，别听工长忽悠砸承重墙，严重的情况是

要被起诉的。如果不明白哪是承重墙，还是直接问物业吧。

10.配重墙

也不能拆。一般是压阳台的墙，叫阳台垛子。如果拆了，阳台可能会

开裂甚至垮塌。

11.剪力墙

剪力墙主要作用是水平抗震。不能拆除，拆除后会降低建筑的整体强

度，造成危害。

12.非承重墙

一般来说填充墙体或厚度为150mm的墙体可以拆除。再次提醒，涉及

到拆建墙这类施工，最好拿着房屋施工图，跟物业对一下，得到允许

再进行，安全第一。

13.界面剂

在铲完了墙，在刮腻子之前，需要在墙壁上刷界面剂。界面剂可以祛

除原墙体或铲完墙皮后墙体表面的浮灰尘土等，同时增加后期所需要

墙面找平的石膏或腻子等的结合牢度，让墙面涂刷更均匀持久。

14.腻子

腻子主要成分是滑石粉和胶水。一般如果墙面凹凸不平，肯定是没办

法刷涂料的。这时候，先用石膏找平，然后批腻子，为下一步的涂料

施工做准备。

15.墙固

墙固也算得上是界面剂的一种。也是一种非常不错的墙面处理材料，

16.地固

地固则是一种水泥地面密封处理的建筑涂料，它具有预防和减少地面

起灰、扬沙等作用。

17.找平

就是将原不平的基层通过水泥砂浆或自流平材料进行平整施工，以达

到地板铺设的基层标准。

18.阳角线

凸出平的角，如柱、梁、柜子等外突的角。

19.阴角

凹进去的角，如房间、厨房、厕所的墙角。

20.收口

装饰中有很多交接部位，为不让其裸露在外，常用木条线、收口条等

覆盖，称为收口。

21.踢脚线

装修时用的专用词语在居室设计中，阴角线、腰线、踢脚线起着视觉

的平衡作用，利用它们的线形感觉及材质、色彩等在室内相互呼应，

可以起到较好的美化装饰效果。踢脚线的另一个作用是它的保护功能，

可以更好地使墙体和地面之间结合牢固，减少墙体变形，避免外力碰

22.墙裙

在墙的四周，用一些装饰面板、木线条等材料把墙包住，一般都距离

地面有一定高度。①装饰层与墙的其余部分不同的内墙下部(如装饰

有木护墙板、瓷砖或大理石板)；②内墙下部用线脚装饰或用其他特

殊装饰或面层的部分;亦指这部分的面层或其他装饰。

23.石膏线

用于房子顶部的四周，来配合吊顶甚至替代吊顶作为屋顶的装饰，一

般都是使用石膏材料制作的一些装饰线条。

24.门槛石

也叫过门石，门槛石是指用在厨房、卫生间地面和客厅铺设，或者是

指房间的木地板，以及客厅的瓷砖。

25.门套

门套是门外面的一个门框，可以起到固定门扇、保护墙角的作用。

26.垭口

是没有门也没有门框的出入口，泛指门套、窗套等。

27.龙骨

它是一种用来支撑造型、固定结构的一种材料。在装修中，经常用到

两种龙骨，一种是吊顶龙骨，吊顶龙骨有木龙骨与轻钢龙骨二种，轻

钢龙骨相对更加稳定不容易变形，另一种是实木地板龙骨。

28.生料带

生料带是水暖安装中常用的一种辅助用品,用于管件连接处,增强管

道连接处的密闭性. 生料带化学名称是聚四氟乙烯,目前暖通和给排

水中都使用普通白色聚四氟乙烯带，而天然气管道等也有专门的聚四

氟乙烯带，其实主要原料都为聚四氟乙烯，只不过一些工艺不一样.

29.干缩湿涨

是指木材吸收水分而减小或增大其尺寸和体积。在安装地板时，地板

与扣条的间距保持在8-10mm，要留有足够的缝隙，才能确保地板不

至于发生膨胀起拱。

30.玄关

房屋进门到客厅中间的小空间。

六、装修常见问题

1.为什么要向物业公司提出装修申请？

您有装修的权利，但是您要把装修的内容要在我们这里做一下备案，

因为我们要把相关的装修的注意事项告知您一下，也是为了维护您装

修时的一些权益和安全性，而且也方便我们的管理。

2.装修时为什么要交装修保证金？

收取装修押金是为了保护您的利益不受侵犯，保护公用设施设备的正

常使用，装修过程中如果出现损坏物业、破坏物业设施设备或给他人

造成生命、健康、财产方面的损失的情形，那么相应的修缮、赔偿费

用可以从押金里扣除。比如说装修人员有时会将剩余的水泥、涂料等

倒进下水道，造成整个单元的下水道堵塞，又或者施工人员将建筑垃

圾随便扔在楼道里，还比如，装修时超负荷使用电梯，导致电梯损坏，

这样都会影响其他业主的利益，所以，收取装修押金还是为了保护您

和全体业主的共同利益。只要装修过程中按照咱们小区装修规程操作，

装修完成后押金会一分不少的退还!

3.为什么要收取装修垃圾清运费？

装修公司收取垃圾清运费，是负责将装修产生的垃圾从房屋内部清理

到物业指定存放地点，这样的收费没有统一标准，由业主与装修公司

协商决定。物业公司收取装修垃圾清理费则是由物业找专人专车将装

修垃圾从小区存放点清运到环卫部门指定填埋处理的地方，并且这项

收费不同于平常收取的生活垃圾处理费用，收费标准主要由物业公司

规定。根据《住宅物业服务收费管理实施办法》相关规定，装修垃圾

清运费并不包含在物业费内，物业公司收取装修垃圾管理费是允许的。

但必须是按照当地市场价格收取。

4.空调外机位不够安放是否可定在外墙上？

空调外机的安装都有指定的地方，不能安装在外墙上，安装在外墙上

既影响小区美观，也不安全，请您支持、配合。

5.装修垃圾堆放在什么位置？

建筑垃圾必需袋装运送至物业公司指定的区域堆放。

6.装修材料和垃圾清运时间？

08:00-18:00

7.小区内是否允许安装防盗网？

防盗网只能安装在铝合金窗内侧。

8.为什么要装修完3个月之后才退装修保证金？

因为我们在装修查验当中有一些问题当时是检测不出来的，比如说地

面是否漏水，如果3个月安全期过后一切正常，我们就会您的保证金

全部退还给您。

9.二楼平台管理

买受人在购房前已知悉并接受与该住宅存在相联的商铺屋面情况的，

该商铺屋面不为该住宅所有，住宅买受人不也具有该房屋的使用权，

如果买受人不听劝阻，违章使用，由此造成的一切后果（如高空抛物

至伤亡、造成屋面渗漏后需负责修复、违规搭建拆除与行政处罚等等）

有买受人自行负责。

10.公共区域是否可以利用？

该区域是公摊面积范围，属于共有的公共区域，您不能将其进行改造

做成私人空间，若日常需要摆放物品，则自行负责其物品保管。

11.厨房阳台墙是否可以开门放洗衣机？

该区域是公摊面积范围，属于共有的公共区域，您不能将其进行改造

做成私人空间。

12.室外平台是否可以利用？

该位置为无钢筋结构的非承重区域，使用存在不安全因素，装修活动

需在不违反相关规定的前提下开展进行。

13.房屋相邻共有部位如何使用？

关于共有部位的处理需征求相邻部位产权人的意见，协商一致后方可

实施装修方案。