银川阅海万家投资分析及可行性研究

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银川阅海万家投资分析及可行性研究

一．摘要

项目投资建设

1、开发商：宁夏银川住房保障局

2、建筑设计单位，代表作：我们聘请了江苏省城市规划设计院为我

们执行，其代表作为中国绿化博览会主会场南京—“绿博园”景观规

划与工程设计。

3、施工单位，实力：宁夏建工集团，是四家（宁夏建设集团有限责

任公司、宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五

建筑公司）具有一级施工资质的企业合并重组成立的国有独资企业，

具有五十多年的发展历史。五十多年来，宁夏建工人努力拼搏，无怨

无悔，为国家西部和少数民族地区的建设和发展转战南北，出色地完

成了多项国家、自治区和银川市的重点工程，为宁夏的经济建设作出

了突出地贡献。

4、楼盘的产权性质：10%的产权是政府所有，90%的产权是个人所

有。

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5、土地使用年限：70年。

6、是现房还是期房：准现房。

二．项目背景分析及规划

项目规划设计

1、整个项目的总占地面积,总建筑面积,总户数多少：部分小区占地面

积39.08万平方米，总建筑面积 66.96万平方米。其中多层7栋，建

筑面积4.57万平方米；高层47栋，建筑面积55.9万平方米；地下车

库15个，建筑面积6.49万平方米。其余正在规划中。

2、容积率：小区容积率是1.41

3、建筑风格：整体风格倾向：现代简约

4、小区内配套设备：我们正在规划设计中，大概在入住时方可建好。

5、项目分期设计的规划方案：项目分两期开工。一期A区共有35

幢楼，B区共有19幢楼；二期C区共有13幢楼，D区共有30幢楼。

共容纳7000多户，未来达到万户。

项目建设设计

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1、户型，种户型的面积：有三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两

厅一卫等多个户型。

户 型 面 积

三室两厅两卫 145~160平方米

三室两厅一卫 110~130平方米

两室两厅一卫 90~100平方米

2、三房套数，占比例：A区B区C区都是三房，所占比例在90%以

上。

3、每户阳台具体设计：两个，一个向阳，一个向阴，洗衣机位设计

在向阳的那边。

4、预留电视插座，位置：预留电视插座有两个，分别在客厅、主卧。

5、宽带类型，有电信、移动、网通。

6、装修如影响建筑物的外立面是否可行：不可行。

7、建筑物的外立面设计：建筑物外围采用高级涂料粉刷，增加了外

围的整体美观，具有长时间保持色泽鲜艳的效果。

8、设计上是否采用了隔音效果：是。墙体采用空心砌块。

9、每幢楼地下库房设计：每幢楼下不但设计了单开的储存室而且还

单另设计了一个出库门。

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三．外部环境分析

外部一般环境分析

1、政治因素：，我国政府的这种政策调控是有尺度的。中国经济仍需

保持增长，房地产仍有着拉动经济的重要作用。

2、经济因素：房地产投资增速继续下行,但是房地产销售有所回升。

3、社会因素：人民收入差距和房地产市场的投机危害。

4、技术因素：我国房地产技术成熟并日趋发展。

5、环境因素：相对银川城市环境较为理想，山水交融，道路、设施

宽广齐备。

6、法律因素：法律法规处于严厉遏制房价阶段。

产业分析

1、市场结构：总量结构现在属于开发较，销售少;区域结构总体各地

区间处于平稳，不再上涨，但是地区差距大；产品结构仍然是以住宅

类型为主；供求结构，销售来看是供大于求，但是实际应该是供不应

求；投资结构属于资金一拥而上。

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2、房地产性质分析：长周期性，房地产的生产通常要1年以上，

房地产的消费通产要20年以上，长期需求弹性低于供给弹性，厂

商出于较有利地位；可投机性，产的长周期性及其扩散波动形式，

意味着房地产价格具有长期向上或大幅度向下的剧烈波动特征；

域区隔性与地域联动性；大众性。

3、房地产寿命周期分析：房地产开发的实质是通过对土地的投入获

得报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土

地的实际价值和土地供应政策影响。如果土地获得的方式是通过协议

出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和地块上原房产

所有者的谈判过程中。而如果是通过招投标的方式取得土地，由于成

本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致

项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。购买土

地使用权仅是获取土地过程中的一个环节，之后，便是大量的征地、

拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，

我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作

性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经

济的原因，会使开发商面临前所未有的各种复杂情况，同时也使开发

商面临巨大的风险。

4、房地产稳定性分析：目前的投资指标如经济附加值等 都明显处

于非正常高住，短期内虽说经济附加值会延续一定时问的上升状态，

但其波动幅度也较大，稳定性较差，风 险也不小。

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四．市场需求预测

我国房地产市场需求

近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及

固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱

产业，与GDP 有着密不可分的关系。在最近几年中，房地产行业创

造出的产值，占GDP 的比重越来越大，即房地产行业对中国的经济

发展的贡献极大

我国房地产市场三大需求：城市化进程的加快所引发的房地产需

求，人口增长所引发的房地产需求，投机需求引发的房地产需求，未

来10 年，甚至更长时间，市场对住房的需求压力巨大。

1 城市化进程的加快所引发的房地产需求

从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从

“十二五”时期开始起步，用20 年时间解决中国“半城市化”的问题。

也就是说，以平均每年2000 万人的速度，从2010 到2030 年基本

解决已经在城市中的以及未来进城的4 亿农民工及其他们愿意留在

城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009 年中

国城市化率46．6％，这个数字低于世界平均水平，到2020 年中国

14．31 亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55％（中

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国官方预测），则2020 年城镇人口为7．8705 亿人，按照人均居住

面积30 平方米计算，到2020 年城镇居住面积需要增加至236．12 亿

平方米。相当于截止到09 年177．5 亿平方米的1．33 倍，即未来

10 年城市化带来的新增住宅需求是建面58．62 亿平方米，即年新

增刚性需求5．862 亿平方米。所以在相当长的一段时间内，住房供

应需保持高增长才能满足需求。

2 人口增长所引发的房地产需求

从人口总量方面来看，当前仍处于人口红利期间，人口绝对数量和婚

育比列的提升将有效支撑房地产市场的刚性需求。从人口层面分析，

对住房的需求将很难在五年内有所下降，因此预测在2011 年房地产

市场的潜在需求依然保持旺盛。2003～2019 年这段人口暴利期，在

经济持续高增长，高储蓄率的背景下，购买力强，住房消费将保持旺

盛增长。

3 投机需求引发的房地产需求

高空置的背后显示的是巨大的房市投机需求，其中境外投资也是推高

房价的一股强大力量。从人民币兑美元汇率变化来看，2010 年下半

年以来，人民币兑美元的升值速度明显加快，到2010 年12 月人民

币兑美元月平均汇率已达到6．6515。国际经济缓慢复苏，再加上人

民币对美元的升值，引发国际热钱的大量涌入，必然将成为资必先得

主要去处。在我国目前投资环境和投资渠道还不成熟的情况下，不动

产必然成为资产避险的主要去处。房地产高利润率，高回报率的特性

使热钱大量涌入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值所带

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来的巨额利润。据商务部统计，从2001 年至2010 年；房地产业的

来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10％以上，2006 年

以后占比逐步提高，2010 年达到23％，2010 年“热钱”净流入355 亿

美元。热钱进入房地产市场，产生房地产大量需求，推高房价，引发

房地产泡沫。

银川房地产需求

2008年，银川市房地产市场总体呈健康平稳运行态势，全年开

发投资较上年有所回升，并呈两位数速度增长，需求较上年有所减缓，

尤其是9月份后受大环境影响，商品房销售面积明显下降。全市全年

完成房地产开发投资78.6亿元，同比增长25.3%，增幅比上年提高

17个百分点，占全社会固定资产投资总额的21.5%，占全区房地产开

发投资总量的67%，增速居五地市第四位。从投资结构看：2008年，

全市房地产开发完成建安投资68.35亿元，增长39.4%，占全市房地

产开发投资的比重由上年的78.2%提高到87%；其它费用支出9.03

亿元，下降33.1%。从工程用途看：2008年，全市住宅完成开发投资

56.93亿元，增长28.5%；办公楼完成开发投资3.85亿元，增长6.5%；

商业营业用房完成开发投资13.53亿元，增长20.9%；其它完成开发

投资4.29亿元，增长19.3%，占全市房地产开发投资总量的比重为

72:5:17:6。从投资区域看：2008年，兴庆区依然是房地产开发投资主

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要区域，完成开发投资27.21亿元，增长43.7%；金凤区完成开发投

资22.07亿元，增长1.9%；西夏区完成开发投资6.81亿元，增长89.2%。

两县一市中永宁县房地产完成开发投资0.51亿元，下降51.7%，贺兰

县房地产完成开发投资5.34亿元，增长35.7%，灵武市房地产完成开

发投资4.35亿元，增长67.4%。2008年，全市商品房销售面积303.58

万平方米，下降9.6%，其中：住宅销售265.30万平方米，下降9.8%；

办公楼销售6.18万平方米，下降35.4%；商业营业用房销售30.98万

平方米，增长1.5%。从套型结构看，90平方米以下住房销售84.59

万平方米，增长19.7%，140平方米以上住房销售38.41万平方米，

下降7.4%，由此看来，小户型依然深受普通老百姓青睐。虽然商品

房销售面积同比减少了32.39万平方米，但销售额却在房价上涨的作

用下同比增加了5.36亿元，同比增长6.6%，其中住宅销售额增长

5.3%。销售面积下降，销售额却增长的资料，反映银川房价的涨幅情

况。截止2008年末，全市商品房空置面积288.43万平方米，同比增

长7.6%，其中：住宅空置143.79万平方米，下降3.7%；办公楼空置

13.01万平方米，增长4.2%；商业营业用房空置122.94万平方米，增

长24.9%。从空置时间来看：空置在一年以内的待销商品房面积为

188.03万平方米，同比增长8.5%；空置在一到三年的滞销商品房面

积为90.38万平方米，增长9.5%；空置在三年以上的积压商品房面积

为10.02万平方米，下降18.6%。

2009年银川市房地产开发投资稳步增长,商品房销售趋旺,呈现出开发

与销售持续“双活跃”态势。2009年银川市房地产开发完成投资99.60

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亿元,同比增长26.7％;其中,住宅投资74.35亿元,同比增长30.5％。商

品房销售面积509.09万平方米,同比增长67.8％;其中,住宅销售440.93

万平方米,同比增长66.3％。销售额179.68亿元,同比增长1.1倍。此

外,2009年银川市房屋竣工面积525.71万平方米,同比增长34.1％,其

中,住宅竣工419.44万平方米,同比增长42.8％。2009年银川市辖区商

品住房合同备案均价为3669元／平方米，同比上涨23.61％。2009

年银川二手住宅交易价格2975.43元／平方米，同比上涨17.78％，

交易面积达到136.04万平方米，同比增长74.36％。市辖区共受理各

类房地产交易登记40134件，交易面积504.31万平方米，交易金额

111.95亿元。另外，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房

158.61万平方米，占总销售量的58.85％。银川市虽然是西部城市，

但是随着外来人口购房需求的不断增长，近年来房价大幅上涨，在过

去的一年里新建商品房价格涨幅更是在全国领跑。2009年银川楼市

火爆，造成空置率出现较大幅度下降。

五．内部分析

地理位置与环境

1、该项目所在区域的远景规划：阅海万家小区位于银川市金凤区贺

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兰山路北侧即东至正源北街；南至贺兰山路景观水道；西至规划路；

北至规划路。在银川市十年规划设计中，在项目以西的阅海湾规划设

计了五星级铂金酒店，国际中阿论坛会址。

2、交通状况，哪些车站：交通方便，出门即可有公交车：主要有25

路、30路、33路等多条交通干线。

3、附近学校：项目内设计了幼儿园、小学、中学。幼儿园是银川市

一幼总部迁入；项目外还具有金凤区回民四小，唐徕回民小学、唐徕

回中。

4、附近医院？：马路对面是人民医院总部，看病就医十分方便。

5、附近商场、购物中心：项目以南1000米内有银川市最大的商场：

万达广场。购物方便、休闲娱乐，尽享舒适生活。

6、四周有无建筑遮挡风景：没有。因为陈家湖位于该楼盘的四周，

不会再有高楼出现。

该项目的目标客户群体：公务员、事业单位

这个项目有一个很好的机遇，优势明显，几乎没有挑战与劣势。周围

并无相同条件的拟建、再建项目竞争。

六．融资策略

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房地产开发所需巨额资金的筹集和融通足开发商最为关切和颇

费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈

利的不确定性，以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发，使前

期投入的资金无法收回可能性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险

也越高。筹资的风险发生在资金筹集过程中。由于各种筹资方式所用

手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风

险。多元化融资化解融资风险对筹资风险主要采用风险控制措施化解

风险。由于项目的资金需求量大，银行贷款有限，只有通过积极拓展

融资渠道，保障资金的有效供给。

1. 政府工程拨款

2. 预售房款及售房款

3. 银行借贷

七．财务评价

1、债务偿还：主要政府建设资金和房屋售后资金回笼。

2、营运能力：本身政府主导，客户群明确，营运无任何。

3、盈利能力：作为政府工程，保障与自用性住房，盈利客观。

4、发展能力：环境与位置很好，潜在潜力充足。

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八．房地产价值分析

1、地产运作阶段：土地价值占整个开发价值的15～50％，房价越高

的地区和产品，其土地价值所占比例越大。这个阶段包括项目策划、

融资、土地获取。

由于土地的稀缺性和不可再生性，决定了土地价值长期的增长空间，

我国独特土地使用权国有特性以及近年来城市经营理念的盛行，土地

成为政府垄断经营的资源，土地的价值成倍增长，其增长速度远远大

于房价增长速度，透支未来开发利润空间。从价值创造来说，谁能够

拥有土地，谁就是房地产开发的最大获利者。

2、产品营造阶段：这个阶段主要任务就是在已经获得的土地上，通

过房地产开发商整合策划、规划设计、材料供应、工程施工、工程监

理等社会资源营造出适合市场需求的房产产品。这个阶段包括产品策

划、规划设计、材料采购、工程建设等流程，其中产品策划和规划设

计决定了产品营造阶段价值的70％。某种意义上讲，成功的定位和

合理的设计决定一个具体的房地产项目（土地获取后）的成败和利润

大小。

3、价值实现和增值阶段：这个阶段包括产品营销和物业管理阶段。

产品营销的过程就是房地产产业作为一种商品价值实现的过程，合理

营销策略和手段能够实现房地产产品的快速变现和价值最大化，同时

通过产品营销树立良好的品牌形象。

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物业管理作为房地产开发流程中的最后一个环节，对房地产产品的价

值似乎没有直接的贡献，但由于物业管理与客户日常生活或者经营息

息相关，良好的物业管理能够提升产品品牌和企业品牌，间接提升房

地产开发价值。

3、居住地产：以满足人类居住为主要目的，按照产品形态不同还可

以分为：普通商品房、洋房、别墅等形态。居住地产在房地产开发所

占比重最大，发展最为成熟，投资回收期较短，现金流转速度最快。

不论是国外还是国内，大多数知名的房地产企业均以居住地产开发为

主，美国地产巨摹普尔特，我国地产标杆万科企业均专注于居住地产

的开发。

九、房地产投资退出机制

1、项目可出售，被其他公司收购。

2.、更换管理层。

3、清算公司及其项目。

4、新的合作伙伴加入，共同进行。

附。表一：

项目总投资估算表

单位：万元

序号 项目 总投资 估算说明

1 开发建设总投资 X 暂

1.1 土地费用 X

时

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1.2 前期工程费 X 无

1.3 基础设施建设费 X

1.4 建筑安装工程费 X

1.5 公共配套设施建设费 X

1.6 开发间接费 X

1.7 管理费 X

1.8 销售费 X

1.9 开发期税费 X

1.10 其他费用 X

1.11 不可预见费 X

1.12 财务费用 X

2 经营资金 X

3 项目总投资 X

3.1 开发产品成本 X

3.2 固定资产投资 X

3.3 经营资金 X

表二：

财务现金流量表 单位：万元

序号 项目 合计

1 现金流入 X

1.1 售房收入 X

1.2 自营收入 X

1.3 其他收入 X

1.4 回收经营资金 X

2 现金流出 X

2.1 固定资产投资 X

2.2 开发产品投资 X

2.3 经营资金 X

2.4 自营部分经营费用 X

2.5 土地增值税 X

2.6 所得税 X

3 净现金流量 X

相

应

数

据

暂时无相应数据

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先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣

不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光

先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其

刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚

以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，

每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，

愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉

屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于

败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之

明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，

攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽

忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责

攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。

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