最完整二手房买卖交易注意事项及流程

二手房交易流程及注意事项

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状

况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证

件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定

金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖

合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权

状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，

双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买

卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审

查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权

又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对

象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能

办理立契手续。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理

完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通

知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双

方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房

屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产

权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

二手房交易十项注意

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交

易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押

或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好

点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较

多纠纷。

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土

地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金买受

人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土

地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同

地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算

（5）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，

或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于

出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在

转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的

国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、

煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房

屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零

首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以

为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细

节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式违约

责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

买房者看房注意的问题

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是

否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨

房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何

计算的问题。二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的

实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房

屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺

点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有

电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量避免

出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接

通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带

有热水器

五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不

是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置

等，以便重新装修。

六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还

是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共

楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员

的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务

七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；

车位的费用。

八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人

单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来军产、

院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让注意产权

证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是

经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验

看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整

性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。

2、买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新

鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公

房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向

有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

3、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的

价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会

做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

7、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户

手续，有代理行、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程；从买房的角

度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随

时可以毁约。

购二手房应注意的问题

1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人

拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是，一定要由

卖方提供合法的“房屋所有权证”。

2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”

售房时，有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下，一定要征询原产权

单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数

与实际面积是否一致，考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件

以及物业等问题，清楚办理购买二手房的规定程序。

4、要谨慎签合同，拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受《合

同法》保护，一落笔就产生法律效力，要承担法律责任。

关于二手房过户手续：

①房屋所有权证书②买卖合同③双方当事人身份证原件及复印件④房

屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。

注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营

业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收

2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；

3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份

证；

4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购

买权证明；

5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；

6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。

（二）办事程序流程示意图：

收件窗口领表f收件窗口交件f契税、收费窗口交税费f发证窗口验

件、领证

（三）收费标准

1、交易手续费：交易双方各50％，住宅：存量住房6元/平方米；

2、登记费：由购房人交纳，住宅：80元/套；

3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。

5、契税：由购房人交纳。

住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳，单位购买按房产交易额的

3％交纳；

（四）领取房产证需携带证件

1、已交税费的发票；

2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原

件；

3、收件清单。注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提

交委托或公证书

另外注意的个别问题：

1. 结清水表账单

不论谁使用，自来水公司都规定，逾期未交按日加收0.2%的滞纳金如经

30日未缴后，停止供水。所以交房前，一定问清楚是否付清水费。

2. 告知电表情况

交房时，买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同

时保留电费上月账单。

3. 天然气过户

买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且写明房价已包含天然气费，带双方

身份证到天然气公司办理过户手续。

交房前到电信部门办理截止到交房日的账单，一并结清后，办理过户手

续。

5. 协助有线电视过户

双方可携有线电视收费凭证和有线电视凭证到房屋所在的街道有线电

视站办理过户手续。