满满干货:济南楼市23个置业片区全新解读!

满满⼲货：济南楼市23个置业⽚区全新解读！

↑济⽔河畔有⼏楼 何处安我家？

上半年的时候，针对济南的20个置业⽚区做了⼀次解读，这⼏天被⽹友翻出来，我再做⼀次更新，增加了⼏个⼩⽚区。

很多⼈对济南的整体楼市还是没有很具体的认识，我就⽤⼀张图，逐个⽚区的给⼤家直观展⽰下，聊聊我对各⽚区房价

的认识。

看完这⼏张图，你可能会对当下和未来⼏年的楼市发展有个初步认识和预判。

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我们济南的城市框架

我们济南城市发展的新⼝号是什么？

“东强、西兴、南美、北起、中优”，单看着⼗个字，东西南北中哪个⽚区都不错。但是你再好好看看济南，特别是经常

在济南东西南北跑的⼈，你觉得哪个⽚区发展的更快？更能吸引⼈？

我们的城市向哪个⽅向发展相对空间充⾜且更顺势？

但凡是⼀个理性的⼈也会说是东部，因为来到济南的新济南⼈，⼤部分在东部能找到⼯作，这边的就业机会多⼀些。

然后我们再看这⼏年改善置业者的置业趋势，开始向CBD、奥体、汉峪、⾼新、盛福等⽚区置换迁移。因为这边是“⾏

政、⾦融、企业”最集中，且还会聚集若⼲年，吸引⼒还会变强。

所以这个区域是未来10年济南吸引⼒最强的⽚区，不管你信或者不信，很难改变。

再看⼀下我们现在的置业区域分布：

未来近2-3年图⽚上的21个区域还有新房可售，加上郭店、孙村，可以把济南分成23个置业⼩⽚区。

当然⽼城区还有零星的拆迁⼟地⼊市，但是这不影响⼤的供应节奏。

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东部是新房供应主阵地

如果你是个有⼼⼈，可以数数⼆环东路以东在售楼盘数量，⼤概率占了济南的7成左右。

东部有⼤量的⼟地可开发，有⼤量的低价楼盘可选择。

济南的城市⼈⼝还会⼀直增长下去，可能最少还要增长10年，这⼗年向哪边发展？我们再想想近⼏次主城区的拆迁，特

别是千佛⼭北⼴场的拆迁，⽼城区更新太难了，⽼城区的好房⼦真贵，旧房⼦是真旧。

现在的改善群体在东部置业主要购买区域：

1、CBD⽚区——

地铁、商业、办公、住宅，未来的济南新中⼼，这⾥将会最繁华。

在售楼盘可选择不多，中信泰富济南尊、复兴国际中⼼、绿地海珀云庭（基本售罄）、华润悦府、中信泰富九庐，且剩

在售楼盘可选择不多，中信泰富济南尊、复兴国际中⼼、绿地海珀云庭（基本售罄）、华润悦府、中信泰富九庐，且剩

余均为精装价格2.6——3.8万。

在CBD置业有钱你就能买到，⼩街区让很多改善还是有疑虑。

另外的CBD北侧科技城⽚区，估计明年也该有⼟地⼊市了，这⾥必然成为改善群体置业的热点⽚区。定价参考CBD，

都不会便宜。

结论：CBD⽚区不⼀定成为济南房价最⾼的⽚区，但是⼀定会是房租最⾼的⽚区。

科技城⽚区控制性详细规划

2、奥体（龙洞也在内）⽚区——

环境、配套、教育均不错，紧邻龙奥⼤厦、奥体中⼼，不可复制。

⼏乎没有在售新楼盘，各种单位宿舍很多，⼆⼿房也很抢⼿，价格今年⼜涨了。只有⼤华紫郡⼀个楼盘在售，产品还可

以，⽚区内的⾹饽饽。

传⾔的锦屏家园拆迁，⼀直没有动静。如果真的能拆的动，引⼊⼀个靠谱开发商来规划开发，这个⽚区新房上4万⽐较

容易。

结论：未来很长时间内，这⾥会是东部房价制⾼点。

3、贤⽂（⾼新、软件园也算在内）⽚区——

CBD、奥体、⾼新算是济南东部商务区最集中的三个区域，⾼新核⼼⽚区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。

在售楼盘：仁恒奥体公园世纪、绿地华彤苑、珑悦府、颖秀华府，龙湖天奕。明年还有⼀个新项⽬⼊市，那就是今年⼟

拍的吉美乐地块，中建开发，据说内部团购价格19000-21000 元/平⽶，⽑坯，预计⼊市价格不会低于23000元/平⽶，

如果加上精装修，那么25000元/平⽶以上了。

⾼新区这⼏年教育突飞猛进，现如今东部置业⼈群⽐较喜欢置业⾼新区改善盘，部分⾼新次新房价格不⽐CBD价格低多

少。4⽉份我写的是”未来仁恒、龙湖很有可能⽐肩CBD楼盘价格，2021年⼤概率会突破3万 “，现在已经完全超越了。

结论：缺点：前⼏年的很多楼盘规划明显保守，⾼层、⼩户型偏多，未来这个⽚区的改善置换需求依然很⼤。优点： 底

⼦好、⼈群、教育、商务配套都不错，未来1-2年，优质楼盘站稳3.5万/平⽶，⽐肩CBD。

4、盛福⽚区——

历下区除科技城之外仅存的还有⼤量⼟地可出让⽚区，位置尚可，距离CBD、奥体、⾼新商务区都相对很近。

但是这⼏年历下区教育⽐较拉垮，没有在盛福⽚区注⼊很好的师资⼒量，导致整个区域教育被旁边⾼新区甩下，这⼀点

我想历下教育局难辞其咎。

2021年在售项⽬海信君和、 招商滨河府、万科翡翠公园、⾦地华著、绿城蘭园、阳光城檀城、银丰云玺、越秀麓端

府，明年还会有中电建国誉府⼊市，9个楼盘同时在售，去掉尾盘阶段的⾦地、万科，明年这7个楼盘依然压⼒⼭⼤。

结论：改善盘的定位，教育能跟上，这个⽚区才能好过。还要留意⾼新、科技城⽚区未来的分流。

5、汉峪⽚区——

经⼗路以南的⽣态环境不错，⼩汉峪、⼤汉峪⽚区有⼭体资源，随着这⼏年东部发展，这个⽚区成了改善群体⽐较喜欢

置业区域。出则繁华，有汉峪⾦⾕、奥体、⾼新区的商业配套，⼊则宁静。

今年的汉峪⽚区扬眉吐⽓，⼀个⼭⼤瀚阳学校让整个⼤汉峪好⼏个楼盘房价涨了2000-3000元，成绩决定这⽚区的最终

潜⼒，娃娃们好好学习！

汉峪在售品质楼盘不多了，海德堡、中铁逸都国际、⾦科东⽅博翠、梧桐郡、柏悦府、济⾼云栖府，这⼏个楼盘真的迎

来了⾼光时刻。

结论：⼩汉峪的不利因素就就是凤凰路⾼架桥到底建不建，怎么建？⼤汉峪的优势很明显，环境好、安静。缺点也是有

的：这么⼤⼀⽚就瀚阳⼩学+初中，未来能否容纳的了？整个⽚区⼤⾼层也是偏多，容积率再低⼀点就完美了。同理现

如今住着90-120平⽶房⼦的改善群体，未来升级改善需求旺盛。

6、刘智远、长岭⼭⽚区——

历下区最靠东区域，历下区是个⾦字招牌，可以到了长岭⼭不灵了。相对来讲⽚区⽐较孤⽴，只能靠区位和教育吸引改

善群体。

刘智远的⾦茂、银丰在燕⼭学校的助⼒下卖的不错，奥东新都⼆⼿房价格惨不忍睹。

长岭⼭⼏个楼盘就相对吃⼒很多，教育不给⼒，还是历下区教育局要背锅！

结论：衔接地带，教育是引⼦，刘智远有故事；长岭⼭⼩区定位相对尴尬，再加上⾼价地成本因素，刚改更贴切⼀些。

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东部⼏个刚需、刚改⽚区

7、华⼭⽚区——

神奇的华⼭⽚区从12000-40000的房⼦都有，真的是⼀个华⼭湖改变整个⽚区。如果没有这个湖，可能这边能多建很多

房⼦，但是不可能成为改善置业者的选择区域。

除了中铁在售的中铁梧桐天樾之外，其余全部都是中海的房⼦。单看⽚区环境不错，区域上还是相对孤⽴，教育短板需

要补补。

10、雪⼭⽚区——

雪⼭⽚区从2016年开始，到现在整整5年，⽚区楼市跌宕起伏。

雪⼭的区位⽐较居中，区域位置不错，南北、东西交通也⽐较⽅便，商业配套沿着凤鸣路、世纪⼤道两侧都分布不少，

最⼤的利好是⽂旅城商业、娱乐配套，距离很近。

2021随着万科城、绿城春来晓园的⼊市，⽚区供应量充⾜，价格相⽐2020也有上涨。短期来看还属于刚需+刚改⽚区，

发展空间：⾼新外溢+⽂旅城辐射+唐冶商务办公未来发展。

结论：的确很有想象空间，如果⽚区内万科城的部分地块户型⾯积再做⼤⼀点就完美了。

11、⽂旅城⽚区——

⾃成⼀派，⼤体量、⼤配套，⽂旅城商业、娱乐配套是整个济南的配套，补齐东城的娱乐配套短板。

未来⽚区⼈流量会⾮常⼤，带动整个⼤⽚区发展。

位置不错、环境不错，房价有⽀撑，但是因为⾼容积率，可能低密版块才会⾛出独⽴⾏情。

结论：⽂旅城的⾼层住宅剩余3000套左右，⼤概率再过10个⽉左右，⾼层房源全部售罄，那时候整个东部刚需房价会

有⼀个向上空间。⽂旅城的低迷地块产品值得期待。

12、唐冶⽚区——

绕城以外，但是房价却并不低于雪⼭⽚区，产业园布局不少，但是缺少强有⼒的产业⽀撑，还需观察各产业园的企业进

驻情况，⽚区内缺少⼀个商业综合体。

住宅供应量进⼊尾声，在售楼盘不多，⼭钢、鲁能、保利、远洋、⾼铁城、龙湖、万科等，远洋潮起东⽅、葛洲坝新项

⽬。唐冶⽚区有⼤量的租赁住房、保障房布局，对周边房价、教育有负⾯影响。

结论： ⽚区规划不错，商务布局充⾜，未来⾼新、CBD的部分商务办公会迁移到唐冶⽚区。 ⽚区内住宅相对较密集，

承接东部核⼼区域的外溢⼈⼝，部分⾼价地的⾼低配的确鸡肋。可置业、不可追⾼。

13、神武、彩⽯⽚区——

神武属于2020年⼊市的新⽚区，在龙湖、⾦茂的带领下，⽚区楼盘销售风⽣⽔起。西侧有药⾕、⽚区内布局各种产研

院，吸收了部分预算低的刚需客群置业。2021年未来壹号⼊市，地铁4号线开⼯，对⽚区都是利好。

彩⽯⽚区⽐较特殊，超算中⼼加持，住宅供应较少，且相对都是低密度，⾃然环境好，买房养⽼、投资居多。

随着部分企业继续外迁神武、彩⽯，⽚区会保持⼀定热度。

结论：两个⽚区都可以买⼊，且还有上升空间，但是不要追⾼部分产品，且选择开发商要谨慎。

14、孙村⽚区——

孙村⽚区我个⼈是⾮常看好的，孙村有产业、有很好的⽣态环境，同时有很多的低密社区。向南是彩⽯，经⼗东路，所

谓的科创⼤⾛廊，超算中⼼等，未来肯定会布局很多的企业、研发中⼼等。

如果未来唐冶、雪⼭的刚需升级为改善群体，他们去哪⾥置业？

基本上会有三个选择：1、向西中央商务区附近置业，2、向彩⽯⽚区置换，3、向孙村⽚区置换。

但是孙村当下在售的万科如园、烯⾕国际中⼼、绿城桂语朝阳、海信彩虹⾕、中海云麓公馆、⾦茂墅等楼盘，除了个别

楼盘相对低密的改善定位之外，很多⼩区规划是刚需盘，⼩户型。

结论：有潜⼒，11000-12000价格， ⽆风险。靠近围⼦⼭、⽟皇⼭未出让地块不多，有改善⽚区潜质，可以挑选好项

⽬、改善基因盘布局。

15、郭店⽚区——

区位上的偏远，加上⽣态环境并⽆优势，决定了这个⽚区更多是地源性购房者置业。

如果4、6号线未来在这⾥汇合，那么⽚区会承接部分刚需客户，否则，短时间发展空间会⽐较有限。

结论：地铁达、郭店成。（看4号线施⼯站点能否有突破）

孙村⽚区

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接下来聊聊西、北、南⼏个区域

还是开头说的，⽚区发展需要产业、需要对新济南⼈有吸引⼒。

16、西客站⽚区——

西客站的发展时间并不算晚，济南西站于2009年7⽉12⽇奠基开⼯，2011年6⽉30⽇，随京沪⾼速铁路建成启⽤。经过

整整10年的发展，西客站的吸引⼒还是偏弱，企业、⼯作机会并不多。

西客站10年间开发，地源性客群基本已经完成置业，这个⽚区未来的发展机会就是——济南国家医学中⼼，医学中⼼发

展好，能给西客站⽚区带来重⼤利好，否则相对了来讲⽚区只有居住属性。

结论：楼市供需平稳，价格波动不⼤，适合在⽚区内⼯作⼈群，和地源性居民置业。

17、医学中⼼⽚区——

医学中⼼⽚区位于绕城⾼速之外，相对位置更向西。想在这个区域买房的⼈⽆⾮两种：医学中⼼⼯作的⾏业内⼈群，⽚

区内的拆迁地源性客户。

结论：医学中⼼能否发展好是关键，这也是整个西部产业升级的关键，否则真的很难有房价的上涨。

18、王府庄⽚区——

这个⽚区我是今年第⼀次去，⽚区内的唯⼀利好就是地铁1、2号线，除此之外很难找出对应的故事可讲。

完全的⽚区内居民置业，很难吸收外来⼈⼝购房。

结论：适合⽚区⾃住群体购房。

19、党家⽚区——

个⼈认为⽯房峪⼭隧道是⼀条东西分界线，⽽⼆环西路⼜是东西的另⼀条分界线。党家位于⼆欢西以西，这个⽚区尽管

属于市中，但是却⼜很难与市中重点发展区域挂钩。

如果看绿地国际城的价格徘徊在14000-15000左右，那么党家的定位会更刚需了，党家应该算是地源性购房者为主，再

加上预算有限的西部购房群体，12000左右价格是很合理的。

加上预算有限的西部购房群体，12000左右价格是很合理的。

结论：⽚区地源购房者+预算有限刚需。

20、药⼭（+泺⼝）⽚区——

药⼭⽚区有很多⼚房、物流园区，泺⼝附近更多的是做⽣意的⼩企业主，都属于天桥。这⼏年拆迁⼒度⽐较⼤，未来⼟

地供应相对充⾜，需求也能激发。

⽚区的不⾜就是⽆法吸引更多的新济南⼈来此⼯作、置业，所以购买群体还是地源性客户为主。

⽚区发展短时间内还是停留在城市更新层⾯，很难对⽚区外⼈群形成很强吸引⼒。不过北跨，让这个⽚区有了更好的概

念，会吸引⼀批购买⼒。

结论：⽚区发展相对⽐较平稳，城市更新对周边居民居住环境是⼀⼤改善，⾃住可以。

21、天桥⽼城——

北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥⽼城区，尤其北湖⽚区这⼏年拆迁、建设⼒度很⼤。

⽚区内置业者多为周边⼯作群体，俗称地源性客户，很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分⽚区配置⼤

量的安置房，这⼀点也值得置业者要尽量避开。

结论：⽚区以城市更新为主，对外部吸引⼒有限，上升潜⼒有限，优质项⽬⽐较稀缺：万科、⾦科、⾦地的项⽬在⽚区

内卖的还不错，相对⽐较靠谱。

22、和谐⽚区——

和谐⽚区，市中与槐荫区交汇，在售项⽬基本全部位于槐荫区，也属于城市更新集中⽚区。

区位优势明显，成熟、交通便利，周围购买⼒没问题，但是缺少拉升⽚区整体发展的新动⼒。

在售项⽬保利天禧、绿城诚园、新城时光印象、远洋万和府、中海汇德⾥、城投静悦府，供应量不⼩，挑选低容积率，

⼝碑好开发商购买。

结论： 和谐⽚区好似已经步⼊中年，依托⽼城积累资本平稳发展，房价2-2.3相对正常， 再突破恐怕难度⽐较⼤。⾃住

尚可， 投资价值不⼤。

⼀句话：你看看市中区的⼈群都是⼲什么的？政、⾦融、事业单位、 商⼈居多。你看看市中区的退休⼈群之前都是什么

单位？⽟函⾼架桥怎么就变了隧道？⽐不得⽐不得。 市中区底⼦厚，地缘⼈群也相对扎堆，所以⼆环南的学区房、豪宅

有价格⽀撑，稳！

结论：⼈群结构有⽀撑，价格中短期有⽀撑。

23个置业⼩⽚区全部写完了，⽐较笼统，仅供⼤家参考。

⼩结：很多⼈会说这么向东发展，⽼城区咋办？⽼城区以后会很好，⽼城区会有“回马枪”的更新发展。但是什么时候？

什么规模？不好判断。

我们的城市发展很难说均衡发展，再加上地势、空间上的各种受限，诸多因素的制约下，我们⼀点点的向某个区域妥协

发展。

资⾦去哪⾥、⼈去哪⾥，城市发展⼤⽅向就在哪⾥。有时候⼈去了，资⾦不到位，发展会很慢；有时候资⾦去了，⼈没

跟去，这就是空城，与趋势发展背道⽽驰。

城市发展，肯定会考虑成本，投⼊产出问题，这也是济南⽼城更新难、慢，最⼤的问题。