惠州市惠百川实业发展有限公司与曾卓民商品房预售合同纠纷一案民事二

惠州市惠百川实业发展有限公司与曾卓民商品房预售合同纠

纷一案民事二审判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】广东省惠州市中级人民法院

【审理法院】广东省惠州市中级人民法院

【审结日期】2020.11.13

【案件字号】（2020）粤13民终8356-8357、8500、8502-8521号

【审理程序】二审

【审理法官】周娟于海砚胡江

【审理法官】周娟于海砚胡江

【文书类型】判决书

【当事人】惠州市惠百川实业发展有限公司;王建华等二十三户业主（具体信息详见附表）;

主张其已将办理首次（初始）登记资料提交产权登记机关

【当事人】惠州市惠百川实业发展有限公司王建华等二十三户业主（具体信息详见附表）主

张其已将办理首次（初始）登记资料提交产权登记机关

【当事人-公司】惠州市惠百川实业发展有限公司王建华等二十三户业主（具体信息详见附

表）主张其已将办理首次（初始）登记资料提交产权登记机关

【代理律师/律所】骆春声、陈子文广东惠泰律师事务所;周运妙广东商达（惠州）律师事务

所

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【代理律师/律所】骆春声、陈子文广东惠泰律师事务所周运妙广东商达（惠州）律师事务所

【代理律师】骆春声、陈子文周运妙

【代理律所】广东惠泰律师事务所广东商达（惠州）律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】惠州市惠百川实业发展有限公司;主张其已将办理首次（初始）登记资料提交产权登

记机关

【被告】王建华等二十三户业主（具体信息详见附表）

【本院观点】本系列案系商品房预售合同纠纷，结合双方当事人的诉辩意见，本系列案的争

议焦点为：一、逾期办证违约金的截止日期；二、关于上诉人主张的逾期办证的时间扣减问

题。“办理首次（初始）登记”是合同约定的“办理权属登记”的前置程序，即要先办理首

次登记（大确权）后才能办理权属登记（小确权），两者不属于同一登记事项，从被上诉人

订立合同目的而言，亦应当理解为办理涉案房屋的权属转移登记时间。

【权责关键词】代理过错维持原判合同约定不可抗力撤销新证据违约金支付违约金

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合双方当事人的诉辩意见，本

系列案的争议焦点为：一、逾期办证违约金的截止日期；二、关于上诉人主张的逾期办证的

时间扣减问题。 关于逾期办证违约金的截止日期的问题。根据涉案《商品房买卖合同》

第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的

资料报产权登记机关备案”。上诉人主张其已将办理首次（初始）登记资料提交产权登记机

关，应视为已完成办证义务。本院认为，“办理首次（初始）登记”是合同约定的“办理权

属登记”的前置程序，即要先办理首次登记（大确权）后才能办理权属登记（小确权），两

产权登记机关备案，因此，一审法院据此认定逾期天数计至办理权属登记之日并无不妥，本

院予以维持。 关于上诉人主张的逾期办证的时间扣减问题。涉案《商品房买卖合同》签

订后，惠阳区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月28日起新增两次权籍调查的手

续，而原约定的办证期限在此后方才届满。因不动产权籍调查测绘增加的时间（56日）属于

上诉人签订合同时无法预见也不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力因素导致的时

间延长，应当从办证历时中扣除相应天数。但对于上诉人所主张的惠州市惠阳区房产管理局

系统升级整合存量数据及搬迁暂停业务的时间发生在双方约定的办理权属登记期间之后，属

于上诉人违约之后产生的新事由，同时上诉人也没有提交证据证明在该时间段内发生了其提

交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实，因此上诉人主张将房管部门整合数据及搬迁暂停业

务时间一并予以扣除于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人惠州市惠百川实业发展有

限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维

持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本系列案二审案件受理费，由惠州市惠百川实业发

展有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 03:54:22

惠州市惠百川实业发展有限公司与曾卓民商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

广东省惠州市中级人民法院

民事判决书

（2020）粤13民终8356-8357、8500、8502-8521号

上诉人（原审被告）：惠州市惠百川实业发展有限公司。

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法定代表人：石某1。

委托诉讼代理人：骆春声、陈子文，广东惠泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王建华等二十三户业主（具体信息详见附表）。

委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。

上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司与被上诉人王建华等二十三户业主因商品

房预售合同纠纷二十三件系列案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的民事判决

（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审

理，本系列案现已审理终结。

（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13

民终8356号案件被上诉人王建华为例进行表述、论证。）

上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司的上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民

法院（2020）粤1303民初467号民事判决（以下简称一审判决），改判上诉人支付被上

诉人逾期办证违约金25325.6元；2、上诉费用由被上诉人承担。

事实与理由：一、涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的“权属登记”指的是

首次登记而非转移登记，因为该条款明确约定“出卖人（注，即上诉人，下同）应当在

商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备

案。……”，而只有在首次登记中才会出现商品房出卖人“将办理权属登记需由出卖人

提供的资料报产权登记机关备案”的情形。因此，一审判决将涉案《商品房买卖合同》

第十五条约定的“权属登记”认定是转移登记，属于认定事实错误，上诉人请求二审法

院依法予以纠正。二、惠州市惠阳区房产管理局2017年6月21日至2017年6月30日

因系统升级整合存量数据暂停业务、以及2018年4月8日至2018年4月28日因搬迁暂

停业务期间，应与涉案权属登记进行不动产权籍调查测绘增加的56天时间一并扣减。因

为该三个时间段内的时间，均属于不可归责于争议双方的事由。三、按涉案《商品房买

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卖合同》第十五条的约定，上诉人实际应支付被上诉人逾期办证违约金为25325.6元

［924292元×0.01％×（361日-56日-10日-21日）］。

被上诉人王建华答辩称：一、一审法院将涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的“权

属登记”认定是转移登记属正确无误。上诉人将涉案《商品房买卖合同》第十五条约定

的“权属登记”理解为首次登记明显是错误的，意图混淆首次登记与转移登记以逃避其

迟延履行办证的违约责任。不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，就是常说的

“确权”，是在房屋竣工以后在规定时间内由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管

理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。首次登记和

转移登记的目的截然不同，首次登记的目的在于将房屋确认属于开发商所有，而转移登

记的目的在于买受人获得其所购买房屋的所有权。而在商品房买卖合同中，开发商负有

两大合同义务，其一是交付房屋，其二为转移房屋的所有权。就转移房屋所有权而言，

根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，

发生效力；未经登记，不发生效力。因此，只有完成了商品房的所有权转移登记，购房

人才能够真正取得商品房的所有权。而上诉人将合同第十五条约定的权属登记理解为首

次登记，显然不是上诉人作为出卖人应向买受人履行转移房屋所有权的义务，首次登记

并不能使得上诉人取得涉案房屋的所有权，唯有办理涉案房屋所有权的转移登记方才能

达到买受人的合同交易目的，因此上诉人辩称合同第十五条约定的“权属登记”是首次

登记明显是违背合同目的，合同第十五条约定的就是上诉人向被上诉人履行涉案房屋所

有权转移登记的义务，因此一审法院将该“权属登记”认定为转移登记属认定正确。

二、上诉人要求计算违约金应当扣除的惠州市惠阳区房产管理局暂停业务时间是发生在

其违约之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定依法不构成免责事

由，不应当扣除。上诉人本应在2016年12月27日前完成涉案房屋的所有权转移登记备

案，但上诉人诉称的惠州市惠阳区房产管理局2017年6月21日至30日（共计10天）

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因房管局系统升级整合存量数据暂停业务的时间以及2018年4月8日至4月28日因搬

迁暂停业务期间明显是发生在其迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百

一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，不属于可免责

情形，因此上诉人关于在计算违约金时要求扣减因房管局系统升级整合存量数据暂停业

务的时间以及因搬迁暂停业务期间是没有事实根据，于法无据，应予以驳回。三、一审

法院基于合同约定、履约情况及法律规定，对上诉人逾期办证事实、计算违约金的开始

日期及截止日期及违约天数均属认定正确无误，相应核算的违约金也是按照合同约定的

标准计算，正确无误。综上所述，被上诉人认为一审法院关于上诉人逾期办证事实、天

数认定正确，所核算的违约金正确无误，上诉人提出的上诉没有事实依据，其上诉请求

于法无据，应当予以驳回。

王建华向一审法院起诉请求：1、被告支付原告延期办证违约金40946.14元(暂

从2016年12月28日计至2018年3月16日，2018年3月16日之后的违约金计算至被

告向产权登记机关办理关于涉案商品房的不动产转移登记备案之日止）；2、本案诉讼

费、保全费、公告费由被告承担。

一审法院查明的事实：2016年1月11日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》

（以下简称“合同”），约定被告将位于惠州市惠阳区某某某某某某某某某某某某某某

某某某某某出售给原告，房屋总价款924292元。合同第八条约定：被告应当在2016年6

月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计

五个单位验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的房屋交付给原告使用。合

同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提

供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权

属证书的……2、原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金；3、本条第

2项所指0.01%违约金按日计算。合同签订后，原告按约付清购房款及办证费用，并于

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2016年8月22日缴纳案涉房产的契税。被告于2016年6月30日将案涉房屋交付原告使

用，于2018年3月26日将案涉房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备

案。

另查明，2018年12月5日，惠州市惠阳区房产管理局《关于不动产登记中心暂

停业务时间情况的复函》载明：“惠阳区不动产登记业务2016年6月28日启动，届时

起申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、

二手房过户等业务，需先行开展不动产权籍调查测绘（此项工作请咨询国土局）；不动

产登记业务启动至今，我中心因工作需要共暂停了两次业务。第一次是2017年6月21

日至30日因系统升级整合存量数据暂停业务；第二次是2018年4月8日至4月28日因

办公场所搬迁暂停业务”。2018年12月26日，惠州市国土资源局惠阳区分局《关于新

祺园项目一期首次登记权籍调查办理时间的告知函》载明：“经查，位于惠州市惠阳区

某某某某某某某旁的‘新祺园’商品房项目的一期小区大门、3幢、4幢、5幢，于2017

年2月13日受理了商品房首次登记的权籍调查业务，并于2017年4月10日办结”。惠

州市惠阳区房产管理局系在原、被告办证履行期内发布公告告知新建商品房办证业务增

加权籍调查测绘内容。

上述事实有《广东省商品房买卖合同》、广东省地方税收通用发票（电子）、中

华人民共和国税收缴款书（契税发票）、收据、营业执照、受理回执（首次登记）、

《关于不动产登记中心暂停业务时间情况的复函》、《关于在惠州市惠阳区实施不动产

统一登记的通告》、《关于新祺园项目一期首次登记权籍调查办理时间的告知函》、惠

州市惠阳区不动产登记受理收件回执单及庭审陈述等为据。

一审法院认为，原、被告签订案涉的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实

意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于被告是否违约的问题。被告未

提交证据证明案涉合同第十五条约定的“权属登记”是指首次登记还是转移登记，仅凭

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其单方认为是首次登记，本院不予采信。合同约定被告应当在商品房交付使用后180日

内【从2016年7月1日起至2016年12月27日】将办理权属登记需由被告提供的资料

报产权登记机关备案，被告在2017年2月13日依据新的办证政策向国土部门申请办理

案涉商品房首次登记的权籍调查业务，且在2018年3月26日才将案涉房屋办理权属登

记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告未按照合同约定的时限启动办证程序，

确实存在违约行为，应承担相应的违约责任。同时，原告已按合同约定缴纳房款并于

2016年8月22日缴纳案涉房产的契税，未超过合同约定的办理权属登记提交资料的时间

（2016年12月27日之前），对于被告未能按照合同约定的时限启动办证程序不存在过

错。经核算，被告逾期办理权属登记备案的天数为453日【自2016年12月28日至2018

年3月26日】。另，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定

“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不

属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同

目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合

案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，在合同约定的履行期内，惠州市惠

阳区房产管理局发布公告称2016年6月28日起一手商品房过户需先行开展不动产权籍

调查测绘，因不动产权籍调查测绘系合同履行期限内出现的新政策，非合同履行期届满

后发生的新政策，该部分增加的义务导致延长了办证期限，属不可归责于双方的事由，

被告辩称因不动产权籍调查测绘增加的时间56日【自2017年2月13日至2017年4月

10日】应在逾期期限内予以扣除，辩称合理，本院予以采纳。惠州市惠阳区房产管理局

2017年6月21日至2017年6月30日因系统升级整合存量数据暂停业务，2018年4月8

日至2018年4月28日因搬迁暂停业务，该两段时限均是被告违约之后产生的新事由，

被告主张在逾期时限内予以扣除，依据不足，不予支持。据此，被告应向原告承担逾期

办证违约金36694.39元【924292元×0.01%×（453日-56日）】；原告诉请超出的部

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分，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条

第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民

共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠州市惠百川实业发展有

限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期办证违约金36694.39元给原告王

建华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费824

元（原告已预交824元），由被告惠州市惠百川实业发展有限公司负担。

本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确

认。

本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合双方当事人的诉辩意见，本系列案的

争议焦点为：一、逾期办证违约金的截止日期；二、关于上诉人主张的逾期办证的时间

扣减问题。

关于逾期办证违约金的截止日期的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条

约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料

报产权登记机关备案”。上诉人主张其已将办理首次（初始）登记资料提交产权登记机

惠阳区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月28日起新增两次权籍调查的手续，

而原约定的办证期限在此后方才届满。因不动产权籍调查测绘增加的时间（56日）属于

上诉人签订合同时无法预见也不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力因素导致

的时间延长，应当从办证历时中扣除相应天数。但对于上诉人所主张的惠州市惠阳区房

产管理局系统升级整合存量数据及搬迁暂停业务的时间发生在双方约定的办理权属登记

期间之后，属于上诉人违约之后产生的新事由，同时上诉人也没有提交证据证明在该时

间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实，因此上诉人主张将房管部门

整合数据及搬迁暂停业务时间一并予以扣除于法无据，本院不予支持。

综上，上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本系列案二审案件受理费，由惠州市惠百川实业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 周 娟

审 判 员 于海砚

审 判 员 胡 江

二〇二〇年十一月十三日

法官助理 马晓曼

书 记 员 蒋妍妮

附表：

序号

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二审案号

一审案号

被上诉人

1

（2020）粤13民终8356号

（2020）粤1303民初467号

王建华

2

（2020）粤13民终8357号

（2020）粤1303民初484号

曾卓民

3

（2020）粤13民终8500号

（2020）粤1303民初468号

6

（2020）粤13民终8504号

（2020）粤1303民初488号

卢美玲

7

（2020）粤13民终8505号

（2020）粤1303民初483号

王春涌

8

（2020）粤13民终8506号

（2020）粤1303民初482号

方海涛

9

蔡宝成、王雅儒

12

（2020）粤13民终8510号

（2020）粤1303民初472号

瞿辉、廖仪丹

13

（2020）粤13民终8511号

（2020）粤1303民初476号

潘贤主

14

（2020）粤13民终8512号

（2020）粤1303民初475号

施孝林

15

（2020）粤1303民初485号

崔海平

18

（2020）粤13民终8516号

（2020）粤1303民初489号

黄某某明

19

（2020）粤13民终8517号

（2020）粤1303民初474号

袁银芳

20

（2020）粤13民终8518号

（2020）粤1303民初478号

（2020）粤13民终8521号

（2020）粤1303民初469号

何岳霞

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

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