成都购买二手房税费

成都购买二手房税费

主要是3个税

1、：1%（首次购买90平米以下） 1.5%（首次购买90---144平米）

契税

3%（二次购房或公司名义购房或首次购房144平米以上的住宅）

2、个人所得税：1%

3、营业税：5.55%（适用于产权证时间或契税填发日期未满5年） 满

5年免收（产权面积小于144） 差额征收（满5年 大于144） 成都市

场规则税费都由买方出，要卖方出的话，卖房可以直接把费用加在房价上，结

果一样。

满没满就5年一个营业税的问题 请看上面（3）

中介费每个公司收的不一样 一般是在成交价2%左右 上面的税费是按指导

价算的（2600-3200一个平方）

这是一张二手房经纪公司算税费的表单 你可以自己填 算一下

1、公证费：200元/户（委托公证）

2、契税：成交价或指导价 元*1%*1.5%*3%* 面积= 元 （首次购

买90平米以下1%，首次购买90---144平米按1.5%，二次购房或公司名义购房

或首次购房144平米以上的住宅按3%征收。非住宅直接按3%征收。

3、维修基金： 电梯 建筑面积 平米*27.5元/平米= 元 非电梯 建筑

面积 平米*22元/平米= 元

4、营业税 成交价或指导价 *5.55%* 面积= 元 （适用于产权证时间

或契税填发日期未满5年） （成交价或指导价-上次购买价格或指导价）

*5.55%= 元 适用于大于144平米，产权证或契税填发日期满5年

5 个人所得税：成交价或指导价 *1%* 面积= 元

6、交易手续费：建筑面积 *6元/平米= 元（住宅） 7、转移登记费：

80元/户（住宅） 过户费用合计： 元

购房费用单：1.评估费（评估总价x0.5%） 2.契税(评估总价x1.5%）《第一

次购房，90平方以下交（评估总价x1%）》 3.交易费（3元x房产面积） 4.登

记费83元 5.律师费600元 6.印花税（评估价x0.05%） 税费就这么多了，超

过144平方的住宅算法又不一样，这个是普通住宅的税！

成都流程大致分以下几个阶段：

二手房交易

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要

求卖方提供合法的证件，包括书、身份证件及其它证件。

房屋所有权证

(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳(交纳

购房定金

购房定金不是买卖/">商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订

商品房房屋买卖合同

(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交

价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少

一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方

向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对

符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产

权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按

交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手

续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如

房

改房

、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权

变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发

证部门申领新的产权证。

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同

到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评

估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，

买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物

业费后双方的全部履行完毕。

二手房屋买卖合同

去年二月份我的一个朋友在羊西线三环外的“枫林假日”买了一处二手房，

面积为125平方米，总价65万左右，一次性付清。房屋过户后，朋友向我提供

了详细的税费交易清单，我也借此印证“成都市各城区房屋交易指导价”是否

正确（见： 交易指导价）。经验证，完全属实，最近想买卖房屋的朋友，可对

照此贴算一下自己应该交多少税。

先有一个重要说明：此房的计税金额为237500元，为什么？请对照枫林假

日所处的位置，经查属五类二级地区，该房又是框架结构，故交易指导的价格

是1900元/平方米。此房是通过中介达成交易的，显然，中介也清楚这个价格

体系，故按交易指导价向产权交易处申报，既达到了规定价格的最低要求，又

合理避税，替买卖双方节省了费用。

买方：

1。契税：3%*237500=7125元（朋友是第二次买房，故契税按3%计，如第一

次可按1.5%计）

2。登记费：80元（每套都一样，固定的）

3。手续费：375元（每平米3元）

合计：7580元

卖方：

1。营业税：5%*237500=11875元

2。城建税：7%*11875=831.25元（营业税的7%）

3。教育费附加：3%*11875=356.25元（营业税的3%）

4。地方教育费附加：1%*11875=118.75元（营业税的1%）

5。手续费：375元（每平米3元）

6。纳税保证金：1%*237500=2375元

合计：15931.25元

由于约定的65万是业主净收价，故业主所应交的税费包括纳税保证金，均由买

方全部承担。现在我的朋友有些后悔，但当时的市场行情由卖方主导，买方弱

势，也是不得已的事了。现在的行情开始发生逆转，说不定过不了多久，所有

的费用要由卖方全部承担了，这就是风水轮流转，三十河东，三十年河西。 本

站附：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，

契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销

售住房暂免征收土地增值税。

为进一步规范成都市场，让市民买卖二手房时房源及资金能更加

二手房交易

安全，我市将在明年启动二手房网上交易系统，这是记者昨日从市房管局获悉

的。昨日，市房管局相关负责人介绍了我市的运行情况：目前我

二手房交易市场

市二手房市场规范程度在全国名列前茅，市场交易量也在逐年稳定地增长。与

此同时，我市过户办证时间在全国范围内最快，一般只需3—4个工作

二手房买卖

日，这样一来，大大降低了因办证时间过长导致中介机构违规挪用客户资金的

情况。

二手房办证最快1天搞定

我市二手房买卖过户办证时间最快只需24小时。相关负责人告诉记者，我市二

手房买卖过户办证时间在全国范围内最快，一般城市的办证时间需要15个工作

日，而我市只需要3—4个工作日。“如果通过绿色通道领证的话，最快只需要

24小时。”负责人告诉记者。缩短办证时间有何好处？该负责人介绍说，产权

过户办证时间大大缩短，对于二手房交易来说，将大大减少因办证时间过长导

致中介机构违规违法挪用客户资金的情况出现。

代存交易资金降低风险

为保证中市民资金安全，房地产交易中心还可为市民代存交易资

二手房交易过程

金。据了解，我市目前购买私房的购房款交付主要有两种方式：一是买卖双方

友好协商自行交付；一种是房地产交易中心代为暂存。相关负责人介绍说，房

地产交易中心代为暂存资金，可以最大限度降低市民资金风险。而如何进行代

存呢？据介绍，市民可在办理买卖登记手续时，由买方将购房款存入交易中心

指定银行，待办理过户后，由交易中心将购房款直接付与卖方。

成都二手房明年网上交易

据市房管局相关负责人表示，成都二手房交易市场上还存在着一批未经备案的

无证或非法的中介机构。该相关负责人透露，为进一步规范房地产市场的中介

机构，并且让市民买卖二手房更加安全，我市预计将在明年正式启动二手房网

上交易系统。据了解，该系统功能将包括信息、网上委托、网上交易、

二手房房源

合同下载等内容。只有获得相关资质的正规中介机构才能获得密钥进入该系统

从事中介活动，市民通过该系统买卖二手房将更加安全，这样可以从技术上杜

绝市民在不知情的情况下找到无证或非法的中介机构为其提供中介服务。

二手房交易详细流程

准备工作

二手房购买须知

随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住

的优点得到了越来越多置业者的青睐。

1、看房：

验明产权是关键。决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明

确、有纠纷的一定不能购买，这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节，

也是产生购房风险的根源。

2、签合同：

确认双方合法身份。一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手

房，一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。

3、选购：

首先考察性价比. 消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户

型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照步骤进行交易，这

样可以避免一些不必要的麻烦。

4、办手续：

必要程序不能简化。经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质

性阶段。此阶段具体内容是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、

房屋产权过户、取得回执。

5、交房：

按照合同约定执行。办理完所有手续后，买卖双方可按合同条款交接房屋，买

方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。

二手房买卖要不要找中介？

二手房买卖一般有两种方式，一是通过中介公司进行交易，二是自由交易。

在这两种交易方式中，都存在交易安全的问题，因此，在二手房交易过程中，

如何根据实际情况选择相应的交易方式，规避风险，就显得比较重要了。

如何通过中介公司买卖二手房找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的

报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。

如何辨别中介公司好坏，主要应注意以下几方面：

1.到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，

看它是否有房地产经纪这项业务；

2.看看该公司的办公环境及公司的规模；

3、不仅要看社区还要看周边

4、不仅要看眼前还要看将来

七注意：

1、要选择合法的、信誉度高的房屋中介公司

2、切记要看清中介服务协议上的内容才签字

3、核实买卖双方身份

4、看清合同条款

5、将各项“口头”承诺写进合同

6、避免签单方委托

7、不要与经纪私下交易

买房新概念：5公里生活圈

如今一提到买房，大家脑子里闪出的念头无非是考虑价格、环境、房型等要素，

然后根据自己的实力来选择付款方式、按揭成数、贷款年限等，这些作为购房

的主要流程已被大家所重视。然而，还有一些不被大家所重视，其实也需要多

加关注的细节值得一提。

据了解，目前在二手房市场中，一部分购房者“算计”时间成本已成为其决

定购房意向的关键。我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越

来越昂贵。不妨来细算 一笔时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均一

天有两个小时花在交通工具上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这

每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个

月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其

他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就

显得惊人了。

正是看到了这个问题，一些聪明的买房者开始将“生活成本”列入自己的

预算。所谓“生活成本”，主要是指房屋所在地与业主平时的工作、生活圈之

间所产生的各类成本。业主每天都要在生活区域之间发生经济核算关系。一般

认为，半径为5公里的生活圈是基本生活成本的核算基础，低于或超过部分将

相应减少或增加生活成本。要降低买房后的日常生活成本，保证生活质量，同

时保证“时间成本”不宜太大，对于即将购房的人而言，就是在收入目前不变

或以后增加幅度不大的情况下，选择日常工作、生活在5公里为半径的生活圈

内，这样才能最大限度地节约时间成本和生活成本。

在此提醒要买二手房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房

质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一

来，买房后额外付出的钱也会越来越少。

新手买房注意事项

一、买房目标的确定

理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况

内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。

每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通

了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味

着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔

财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降

低潜在的涨价成本

三、买房常识的学习

学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买

它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人

可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和喜欢作程序也比较规范，

个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的

房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买

房前学习一些房地产基础知识是必需的。

四、买房范围的筛选

选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘

适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房

子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工

作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出

行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未

来投资回报率相对较高。

五、出行时间成本的节省

购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成

本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么 1月=60

小时=2.5天 1年=730小时=30天 50年=36500小时=1520天=4年 开车或

乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的

时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月

车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把

这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到

50年，时间成本的价值就显得惊人了。

选择中介公司需要考虑的因素

1、合法性。看有没有营业执照，有没有经营许可证，有没有经纪人证书等。中

介公司提供的服务首先要合法，谨防无证经营的“黑店”，以免上当受骗。

2、公司的规模、形象。中介公司的规模、形象可以通过公司的门面、陈设、

广告宣传、服务态度、服务专业度、信息丰富度等方面反映出来，一般而言选

择一个规模较大，资金充裕，口碑好的中介公司更有保障。

3、服务的内容和质量。在经营范围许可条件下，中介公司应提供尽可能全

面的服务，这样可以省去众多麻烦和经验不足带来的烦忧；服务水平和服务质

量要过关，第一要专业，第二要耐心，第三要认真负责；人员素质直接决定服

务质量，买房者可以通过多打几次电话沟通，初步评价服务人员的素质。

4、经营方式。中介门店有两种方式：一是直营店，由公司直接经营管理，

一旦出事，有整个公司包赔顾客损失；二是加盟店，利用公司商标（商誉）和

部分渠道，加盟开展业务，除了事故，由加盟店自己负责。购房者了解中介门

店的经营方式可以有效规避风险。

5、房源和成交业绩。可通过提供的房源多少以及销售业绩进行评价。

找房六大方式之二

通过广告找房子

房地产广告，为消费者提供了常用的获得房源信息的渠道。通过看广告，

消费者可以认识卖方、把握市场行情、了解房屋种类以及判断房子是否满足自

己的要求。

常见的房屋广告形式有：

A、报刊杂志。除了精美的广告语句：楼盘特色、景观环境、区域交通等，

还包括：地理位置、销售价格、开盘日期、房型类型、推出套数、联系方式等。

B、户外广告。包括路牌、灯箱、车体、墙体、引导旗等。这些广告更着眼

于楼盘、开发商品牌宣传，一般不会包括价格、房型等销售信息，通过广告，

消费者可以获得楼盘名称、特色卖点、地址和联系方式等，不妨按图索骥。

C、楼书及宣传单片。售楼处一般有推出房型、介绍规划布局、突出楼盘卖

点的宣传单片，中介公司有时也在街上散发“薄纸片”。一些中高档楼盘还会

印制一些质量考究、编纂精美、装潢精致的楼书，一般只发给目标客户。

注意广告陷阱：

广告陷阱

常见表现形式

真相

应对策略

价格陷阱

“最低价”、“起价”、“均价”看上去很美。

位置陷阱

广告上看距离市中心或CBD挺近，与绿地毗邻，轨道交通，乘车方便。

1、以直代曲，以点代面，扭曲距离，给人错觉，以为地段极佳。

2、只标大道，不画小巷，给人错觉，以为交通极佳；

3、以理论时间为考量，实际经常交通堵塞；

3、“园林”可能不过指的是几棵树，“景观”有景却不能观或只有少数楼层才

可以观，“天然河”有可能还是臭水沟，“与××毗邻”，说不定要步行10分

钟以上，纯粹是“傍大款”。

1、实地考察，眼见为实；

2、调查开发商信誉，重视开发商资质；

3、签合同，多留心，将广告所称内容列为附加条款

其他陷阱

绿地陷阱：夸大绿化率

实际绿化达不到广告宣传水平，后期开发“吃”前期绿地

实地考察，合同落实

容积率陷阱：标榜超大栋距

由于楼层高，实际容积率过高，栋间距不足

抽空到工地考察，参照楼层综合考虑

付款方式促销陷阱：买房送车送几日游等

“羊毛出在羊身上”，高奖励意味着高价格

记住：赔本的生意是没有人做的

物业陷阱：标榜国际化的物业管理

实际国际物业公司只是管理顾问，或是物业管理水平一般，或物业管理费用极

其昂贵

参考类似案例，考察商家信誉。

找房六大方式之六

自己找房

1．如果你准备买房子，不妨把这一消息告诉更多的亲友得知，让他们帮忙留意。

如果你有亲友为房地产业内人士，通过亲友介绍房子不失为一个好办法。

2．还有朋友喜欢逛街找房子。一般来说他们买房的区域大致一定，目标对象相

对明确。找到合适的区域后，可以询问该区域住户是否有合适的房屋出售等。

3．您可以在一些专业房产平台发布求购信息,让房子来找您。

找房六大方式之三

通过中介公司找房子

通过房产中介找房子，是一种高效、稳妥的找房方式。

好处：

1、介绍购房需求

告诉中介公司你的购房需求，如房屋种类，房型面积、心理价位、大致区

域、期望入住时间等等。

2、得到反馈信息

一般会现场得到信息反馈，中介人员会给你推荐合适房子，提供较为详细

的资料，并作讲解。

3、陪同看房

找到较为合适的房子后，中介人员会陪同顾客到现场看房。

4、交易斡旋

由于中介为交易双方提供有偿服务，交易过程中介会尽可能斡旋，直至达

成交易。购房者一定要掌握主动权，不能随便迁就，记住，使你在买房而不是

中介在买房。

5、协助签约

谈妥成交价格，商定交易条件后，会办理较为繁琐的相关手续，这一点对

于没买过房子的人来说很必要。

6、交房善后

直至完成交房，中介服务方告一段落。不过，在入住期间，一旦发现问题

（发生在交房前，且合同中没有提到），顾客仍然可以找中介协助解决问题。

找房六大方式之四

通过二手房展找房

优点：

1、信息资料详实可靠。

2、可作充分选择和比较。参展单位多，可以比较不同的房型和价格，还

可以比较不同开发商质量和水平。

3、可以当场签约或意向书，省时省力，效率高。

缺点：举办次数有限，有时间限制，容易错过。

获得房展会信息渠道：

1、多留意报刊杂志。

2、通过网络查看。

找房六大方式之五

者实地调查一番。主要调查的内容有：房屋年限、建筑物质量、同类物业（同

一幢楼或者同一楼层相同或相似房屋）使用状况，周边环境以及其他需要考虑

的问题。

3、参与投标竞价：投标前需要填写投标书和缴纳保证金。

4、公告竞标结果：公布竞标结果，未中标者领回保证金。

5、办理产权转移。

找房六大方式之一

通过上网找房子

一、 政府类网站。电子政务平台，通过此类网站，市民可以了解房产市场

政策、法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等。

二、 专业房产信息网站（口碑网 ）。房源数据丰富，信息

量大，可方便查询二手房信息

、从别墅到商铺，从租赁到买卖等系列信息，功能强大而实用。

三、 房地产开发商网站。网站数量较多，主要进行企业品牌宣传、楼盘推

广、售后服务、物业管理等内容的介绍。这类网站一般使用比较方便，市民可

以搜索到开发商在建、在售、已售等楼盘信息。

四、 房地产中介公司网站。一般中介公司都建有自己的房产网站，提供房

源查询功能，部分网站还能提供部分在线交易功能，局限性是只提供自己公司

的房源。

网上找房子应注意的问题：

1、 信息的真实性

2、 查看最近的房源信息。

3、 口碑好的中介公司和房产开发公司的信息更可靠。

4、 房地产商品的“可流通和不可移动性”使得可以通过网上找房子，还

只能是找信息，离不开“网下看房子”和“网下交易”。

看房洽谈

房屋产权知多少？

购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属。凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如

以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再

合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的

麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产

权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。如果

看房八件宝 一样都不能少

小贴士：

检查房屋的各方面质量是一件麻烦事，如果你自己不是行家又找不到“专

业人士”陪同看房，那么，就带上这八样小宝贝，自己出动吧。可不要小看了

他们，关键时候他们能够发挥出你想象不到的作用。

乒乓球：头号宝贝

圆滚滚、滴溜溜转的乒乓球是看房头号宝贝。带它去看房，并非拿来哄小

孩，检查坡度时它可大派用场。那么，房子里哪些地方需要检查坡度呢？如地

面、窗台、柜子等等。一点小毛病都逃不过它的眼睛。

厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要。我们的乒乓球小宝贝

这时候可派用场了：先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处，那就ｖ

ｅｒｙｇｏｏｄ了；轻推一下能过去的，也可收货；要是乒乓球到处乱跑，甚

至倒着走，你该知道问题出在哪里了吧？试验时，记住应从多个方向考察。

同时，乒乓球还能检查窗台是否水平，如今流行飘窗台，窗台又大又漂亮，

但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动的话，即不合格。此外，许多楼盘的

交楼标准送橱柜、衣柜。这些成品柜子若装得不平，日后柜门就容易关不严、

关不上；橱柜上层若向下倾斜，零碎东西就会自己往油锅里跳，这些地方在验

楼时都应用“头号宝贝”细查。 总之，一套房子里，该平的地方得平，该斜

的地方得斜，只要乒乓“宝贝”在手，想验哪，就验哪。

“人”字铝梯：往高处看

扛把梯子去看房，好似很夸张，但细想，验楼时需要爬高检查的地方真不

少：天花板有无空鼓？空调插座是否安装妥当是否松动？柜顶是个什么样子？

藏在厨厕天花里的给、排水管是否顺通？这些看似偏远的装修地带，往往存在

着不少的破绽，检查清楚才能安心看房。

化妆镜：哪里都够得着

看房可是个辛苦活儿，带上化妆镜，难道担心女主人累得花容失色，及时

补妆之用？非也。借助化妆镜，可看清楚眼睛“够不着”的地方。验收木门时，

大多数买房者只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，

但门扇的底边却很难验得到。这时候，化妆镜就大显身手了！把镜子平放在门

扇下，底下的情况就可用这“第三只眼”

少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通气的好买房者，看房

时别忘了带贴纸。

小锤子：看看有没有空鼓

拿个小锤子去看房？要自己动手改装修？非也！它可以用于检查空鼓，如

天花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等，如果敲击的声音有小许回响，则是有

点问题了，沉闷的声音则表示ＯＫ。不过，用小锤仔细敲击需检查处时应拿捏

好力度，否则验楼可能变成拆楼了。

电笔：电路通畅很关键

一套房子里的插座通常有几十个，事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，

总比入住以后发现某个插座不通电，再凿墙挖孔的省心。

矿泉水：水也是检查工具

拿着的矿泉水喝完后，瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工具呢。

检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量的水便

知道，矿泉水瓶子的用处就在这了。这道“工序”可放到最后进行，待其他各

项都验完了，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里

的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。

看房选房 十看十不看

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，

在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。

不看白天看晚上

入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措

施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，

只有在晚上才能得到最确切的信息。

不看晴天看雨天

下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的

“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、窗体顶端天花板是否有裂痕，是否漏水、渗

水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮

湿发霉的现象。

好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏

水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板

的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小

处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外

要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。

检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水

垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，

看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很

久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重

要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这

对日常生活也很重要。

不看地上看天上

除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下

天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能

的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆

脱落、漏水等现象。

不看屋主看警卫

可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，

有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得

所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

得上电梯等。这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。

明确物业收费标准怎么定

在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业

收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特

约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国社会主义市场经济体制的逐步

建立，今后物业管理收费都要逐步放开，由双方协商确定，政府定价的会越来

越少。

不要轻信开发商的口头承诺

购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，否则，

一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管

理问题有书面文件。这样才能真正保护自己的利益

实地看房注意事项（厨厕篇）

1． 厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂

痕有时细如毛发，要仔细观察。

2．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？

3．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

4．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是

否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

5．砖缝有无渗水现象？

6．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

7．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？

8．卫生、厨房内有无地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流

进居室内。

9．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

10．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。

设置有相当的关系。

3．供水管的材质怎样？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。

另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜

含量，有益健康。

4．试煤气热水器开关是否妥当？

5．居室、客厅有无各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较

多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

通过中介买房8项提醒

当前，二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购

房已经成为一种有效并且常见的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信

息及良好的服务，还能为客户代办复杂的各种手续，节约宝贵的时间。但是，

中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方，

让很多消费者望而却步。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防

什么样的陷阱，从而合法的保护自身的利益呢？

1，查明真实情况

二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身

份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真

实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中

心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了

土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房

屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。

这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，

可以索要营业执照的复印件。

2，留心付款方式

在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应

尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最

好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直

按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况

下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家

按照交房。

4，别让户口困扰你

买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在

售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方

在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该

约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约

定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再

支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

5，当心维修基金被中介“黑吃”

很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”

吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修

基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方

没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基

金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，

双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房

屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，

进行资金交割，户名的变更。

6，“先小人，后君子”

房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地

考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这

些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而

草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费

用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。

要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第

427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人

支付从事居间活动支出的必要费用”。

7，佣金如何支付

签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费

用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支

付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同

的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，

8，保留证据

交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及

房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关

的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的

口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完

成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：

“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人

利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可

以有力地保护自己的合法权益。

最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证

在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。

交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分

银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有

效保证。

选二手房应注意八个细节

细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”

售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所

购房屋转让的书面意见，并签章。

细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥

有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由

卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应

以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环

境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房

屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住

房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

细节八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这

样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、

滞纳金款项及其他违约情况等。

选购小户型时最容易忽视的三大问题

细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”

售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所

购房屋转让的书面意见，并签章。

细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥

有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由

卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应

以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环

境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房

屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住

房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保

证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结

果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺

的空调、热水器更是不见踪影。

要点1：详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、丘号、

幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地

情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易三房详细了解房

屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交

易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属

于抵押资产。

要点2：房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附

属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小，有的存在使用面

积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出

现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合

同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的

纠纷。

要点3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证

所需提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而

失败，可以明确责任方。

要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确

支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内

容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体

比例或者金额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无

法按时办理等问题引起的纠纷。

要点5：房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙

方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式；同时约定交付内容：

乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费

等，交付房屋钥匙；约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违

约金比例或者金额，甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交

房等问题引起的纠纷。

要点6：佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙

方也有责任支付佣金，而以前成都的二手房交易多数都是约定成俗由甲方独自

承担。

约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同；其他因甲、乙

双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、乙方对丙

方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣

金给丙方，同时约定追加赔偿方式。3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔

偿方式和比例、金额。

要点9：规定了三方免责的情况。1、因不可抗力致使合同无法履行的；2、

因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。

要点10：约定了合同履行过程中发生争议时的两种解决方式。

要点11：提醒合同未尽事宜采取附件形式补充，避免因合同为约束到的问

题引起纠纷。

要点12：合同规定一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效

力。

合同范本最后明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人名字、电话，

并分别签章，丙方必须填写注册房地产经纪人名字、注册号、协理、协理号，

以保障合同的安全性。

二手房买卖合同怎么签

依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及业务实践，一份有效的二手房

买卖合同中必须具备以下内容：

一、当事人的名称或姓名、住所：当事人填写的具体情况应确保真实准确，

双方对此均应进行必要的调查。

二、标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到：房屋的

位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业

管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

三、价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、

付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交

各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约

定。

四、履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期

限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中

明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或

分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

五、违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定

的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。

借名买房合同是否有效

近一段时间，房价不断上涨，政府为解决低收入和中等收入家庭的居住问题，

推出了安居房和限价房，并规定了申购者须具备的条件。有些人具备这些条件，

不打算买房，而有些人不具备这些条件，但却希望能够买房，于是，有人就想

借他人名义买房，但是，这类合同是否有效，如何操作才能保护自己的权益？

记者日前接到这样的咨询电话，为此，记者咨询了浙江波宁律师事务所房地产

部主任应宁燕律师，下面是她的答复。 借名购房，存在两个问题，第一，合同

的效力问题，第二，房屋买卖的风险问题。

首先，关于合同的效力问题。借名买房，指以他人名义申购安居房或限价房，

名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人

的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下，实际买房

人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋的购买价和市场价的差价作为对价，

这类合同是否有效？

认为，借名买房合同，在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效，

其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑，政府为了解决低收入和

中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊

人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式

和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条

房屋的具体情况目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有

时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象

发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以，出售房屋的

面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。

屋内设施的交验细节买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业

主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水

器等可以全部赠送。而到实际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内

一片狼籍，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖予客

户。其实这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论

业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。

付款方式

在合同签订过程中，付款方式是必须要重点注意的一项要素。在付款方式

的选择上可以标明：在签订合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定

金给业主或中介公司；在买卖双方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户

当天，客户支付给业主百分之多少的房款（已付定金转为房款）；若通过中介公

司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日，客户支付全部房款（已

付定金转为房款）给中介公司，中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业

主。

另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双

方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的

一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债

权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务

人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式

进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债

务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方

双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

根据最高法院在2000年12月8日公布的"关于适用《担保法》若干问题的解释

"，定金的类型和适用主要有如下几种：

1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，

其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主

合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，

其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生

时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。

2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生

效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，

定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交

付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓

励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事

人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。

3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金

做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合

同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，

当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受

到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。

4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，"解释"第一百二十

条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或

者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一

方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，"解释"进一步对"不履行"分不

同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等

违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不

可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，

而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，

即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即

给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；

若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。

根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个

方面：

1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的

违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，

即构成对主合同的违反。

2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还

预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超

过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限

制。

4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。

可见定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的，订金不能

产生定金所有的四种法律效果，更不能适用定金罚则。

签订买卖合同时须仔细

买二手房某种程度上说比买一手房(新建商品房)更麻烦，涉及的问题很多，更

有一些没有掀开盖头的隐患。因此，人们在签订二手房买卖合同时，一定要从

法律的角度维护好自己的权利，该说明说清的，该事先约定的，都表达清楚，

有些条款是不能缺少的。

一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是写清当事人的具体情况。地址、联

系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写

明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

六、解决争议的方式主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注

意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规

定写清明确的条款。

七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效

期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进

行返还。

八、合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述

情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终

止或解除后，财产如何进行返还。

九、合同的变更或转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转

让的禁止条件。

十、附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。如果可能，建议聘请专

业律师起草、修订合同，这样效果比较好。

付款过户 二手房过户需哪些手续？

办理私房买卖过户时,需要买卖双方带上有效证件(买方:身份证;卖方:房屋所

有权证、结婚证、身份证)。

如买方或卖方因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的可以委托他人持委托书、

有效身份证、房屋所有权证到房地产交易中心办理,但买卖双方不能委托同一个

人办理。受托人属直系亲属的,委托人应出具委托书说明不能到场的原因,与受

托人的关系、买卖房屋的地址、权证字号以及委托权限、委托期限等,并加盖单

位或街道办事处公章(农村人口加盖户口所在地乡政府公章),受托人属非直系

亲属的须办理公证委托方才有效。

二手房交易各项收费计算方法

一般来说

1、契税：交易价格和评估价格取最高x1.5%

2、土地出让金：交易价格和评估价格取最高值x1%

3、印花税：交易价格和评估价格取最高值x0.1%

4、交易费：6元x建筑面积

5、房证工本费：80元

6。现在五年那再次交易的房屋，还要交5.55%

购买二手房的过户费要交多少

二手房过户费用的分摊是有规定的:

1、税金（税务局收取）：契税应由买方负担；营业税、个人收入调节税应由卖

方负担。

2、房产过户费（房管局或房管处收取）：过户交易费为每平方米6元，由双方

各承担一半；房产证公本费及印花税由买方负担。

3、土地证费用（由土管局收取）：房改房上市补交的土地出让金应由卖方负担；

土地证公本费应由买方负担。

4、中介费用：一般由双方各承担一半。

5、评估费用：买卖评估费用由卖方负担。

6、按揭费用：由于买方用按揭方式购房，按揭产生的费用由买方负担。在实际

操作中，上述费用往往由一方承担，关键是看房价谈得如何。

交定金前应先做好四查

买二手房要注意做好“四查”避风险。

一查房屋产权

查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可

靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部

门进行查册。

二查水电等隐性问题

对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业

管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，

购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线

电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决

办法。

三查户口问题

在越秀区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应

该对入户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证

新买家购房后能顺利地迁入。

四查市场价位

在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，

出价及还价都可以做到心中有数。

买房过户须注意三大细节

细节三：明确违约责任

在签订买卖合同时，可以在合同上注明相关条款，就户口问题约定付款方式和

违约责任。在签订购房合同时，应把握两点：一是付款的时间，买方只有在确

认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款；二是违约责

任的约定，明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就

不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

如何办理卖房委托手续

房屋转让办理过户手续时，产权共有人必须全部亲临现场，如果产权人因故不

能到现场，可以委托另外的产权人或非产权人办理过户手续。委托手续分两种

情况：

一种情况是一个产权人委托另外的产权人或非产权人办理该手续，这种情况多

数是该产权人长期在异地工作或出差在异地，或在国外工作。这种情况，该产

权人可以在他当地一公证机关办理，委托书必须在公证处办理才有法律效力，

办理时须出示身份证，房屋产权证复印件、土地证复印件，在公证上要注明委

托事项，委托期限，委托出售房屋的详细地址，受托人的姓名，身份证号码，

方才有效。

另一种情况是产权共有人共同委托第三者办理售房的全部手续，这种情况须要

产权共有人全部及受托人一起在公证处办理委托公证书，产权共有人须带上产

权证原件、土地证原件、结婚证原件、双方身份证原件；受托人须带上身份证

即可，到公证机关办理委托书，委托书上须注明上一种情况要求注明之外还要

注明该产权人系夫妻关系。公证书办理完后受托人持公证书、产权证原件、土

地证原件、产权共有人身份证复印件、产权共有人结婚证复印件，受托人自己

身份证原件，在委托期限内可以在房屋所属产权交易中心办理产权过户手续。

土地使用权出让金如何计算

按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和

国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、

金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，

缴纳土地使用权出让金。

补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定

的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用

权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。

其中，容积率系数在1.8以内（包括1.8）的，按100％计算；超过l.8的部分，

按50％计算。

土地使用权出让金=土地面积（20）X 5年土地使用费（二级土地住宅为每年 100

元/平方米）X 容积率系数 该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6

土地使用权出让金=20 x 5 x 100 [1+(6-1.8)/2]=31000(元)

如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。

细化付款方式

在此推荐给市民如下步骤的付款方式：

1、决定买房时，和上家或中介公司签订一个定金合同，并付一定数额的定金，

需注意的是定金合同中要写明具体的房价；

2、在签订《房屋买卖合同》时，付第一笔房款，所付定金同时转为房款；

3、把过户手续交到交易中心当天，付第二笔房款；

4、下家拿到产证的当天，付第三笔房款；

5、办理房屋交接手续的当天，付清全部房款。其中，有些步骤是可以省略的，

如付定金；也有些步骤是可以合并到一起的，如第二和第三可合为一步，第四

和第五可合为一步。

手房买卖又称私房买卖，若是正在按揭还贷的房屋，必须先结清贷款，再行

出售方可办理过户登记。过户登记包括产权登记过户和专项维修资金过户。

一、提交要件

1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。如房屋属涉外转让的

须提交《国家安全事项审查意见书》。

2、卖方：如房地产信息已载入登记簿，产权人持有效身份证件及房屋所有权证

到场办理；如未载入登记簿，须相关权利人同时到场，提供房屋所有权证、有

效身份证件及其它相关证件。银行结清贷款、注销抵押资料。婚前财产，须提

供结婚证证明属取得财产后始结婚。

3、出售共有房产时，共有人同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及其

它相关证件。

4、出售已出租房屋时，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买

的书面材料。

5、买方本人或卖方相关权利人因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的应当公

房屋买卖登记手续及房屋维修资金过户。

5、按信息告知单预约的时间到57-58号窗口领取缴费通知单后到收费窗口缴费。

6、交费完毕，到二手房买卖过户处领号，待叫号后到57-58号窗口生成登记簿，

凭领证申请单到领证窗口（27号窗口）领取房屋所有权证。

三、购房款交付

1、买卖双方友好协商自行交付。（采用此种方式交付，如有纠纷，责任自负）

2、 在办理买卖登记手续时，由买方将购房款存入交易中心指定银行，待买方

领取到《房屋所有权证》后，由交易中心将购房款直接付与卖方。

四、税费

（一）取得方(买方）

1、交易手续费：

住宅：按建筑面积收取，每平方米3元；非住宅：成交价或指导价ｘ0.35%

2、转移登记费：

住宅：每件80元

非住宅：每件550元

3、契税：

成交价×3%（个人第一次购买普通住房1.5%），2008年11月1日起个人首次购

买90平方米及以下普通住房税率为1% 。

（二） 失去方（卖方）

1、交易手续费：

住宅：按建筑面积收取，每平方米3元；非住宅：成交价或指导价ｘ0.35%。

2、营业税及附加5.55%：

购房时间满两年的普通住房免征；非住宅、购房时间不足两年的普通住房、满

两年的非普通住房按差额征收（出售价-购房成本价）；购房时间不足两年的非

普通住房按全额征收。

3、个人房屋转让所得征收个人所得税：

按成交价的1%征收，继承、赠与取得的房屋出售按成交价的20%征收，出售购

买满五年的家庭唯一住房免征。

4、印花税

成交价的万分之五，2008年11月1日起免征。

（三）成交价低于市场指导价的，按指导价核税。

成都五城区二环以内：6820元/平方米，二环至三环之间：5450 元/平方米，

三环以外： 4920元/平方米。

五、专项维修资金

提交要件：

① 出让方房屋产权证原件及复印件

② 双方有效身份证（照）件原件及复印件

③ 房屋专项维修资金信息变更表

④ 公证书原件及复印件（如果有公证情况）

⑤ 委托书原件及复印件（如果有委托情况）

⑥ 派出所地址证明

⑦ 其他证明材料

具体情况请到专项维修资金监管办窗口（48号——52号窗口）

咨询咨询电话：86279698 86279199

六、禁止交易情形

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转

让：

1、出让方式取得土地使用权，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第

三十九条规定的条件的。

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3、依法收回土地使用权的。

4、 共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

5、 权属有争议的。

6、未依法登记领取权属证书的。

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（二）《房屋登记办法》第二十二条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不

予登记：

1、未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建

筑申请登记的；

2、申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与

权利来源证明文件不一致的；

3、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

4、申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

5、房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

6、房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

7、法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

（三）《成都市开放和发展住宅二级市场的实施意见》成府发（1998）96号

1、职工个人享受优惠政策购买的两套以上（含两套）的住房；以及职工个人在

租住公有住

房的同时，又享受优惠政策购买一套以上（含一套）的住房。

2、学校教学区、部队营房区内及单位办公、生产区与居住区无法分离的住房。

3、上市交易后，会造成职工家庭居住困难的住房（以家庭人均居住面积等于或

低于8平方米为衡量标准）。

4、改变使用性质的住房，即已部分或完全住改非的住房。

5、其它有关政策规定不允许上市交易的住房，如已作抵押的住房和产权或使用

权有争议的住房以及司法部门暂封的住房等。

八、赠与过户（不按买卖方式办理过户）

（一）提交要件

1、成都市房屋所有权申请登记表；

2、申请人有效身份证明；

3、房屋所有权证；

4、赠与公证文书；

5、契税完税证明或纳税通知书；

6、非直系亲属赠与的需提交维修资金缴存证明；

7、房改房非直系亲属赠与需提交房改单位证明。

（二）办理流程

总咨询台排号，持应提交资料到受理窗口交件申请办理，符合受理条件的领取

《受理通知单》——在通知单指定的时间到27号窗口排号——缴费通知单领取

窗口（28-38号）领取缴款通知书单-----缴费窗口（84-95号窗口）交费----

发证窗口（28-38号窗口）领取房屋所有权证。

（三）费用情况

登记费：住宅80元/件、非住宅：550元/件；手续费（住宅6元/平方米〈取得

方交〉、非住宅0.49%×评估价〈取得方交〉。

日后出售需按成交价的20%缴纳所得税，现在买进日后卖出则按成交价的1%缴

纳所得税。

成都二手房按揭贷款流程

第一步

贷款方案咨询

第二步

抵押物评估

第三步

预审贷款资料通过签署贷款合同(下家)

第四步

贷款资料进银行，银行审核通过

第五步

房地产交易中心办理房屋抵押过户(上/下家)

第六步

领取新产证、他项权利抵押证明

第七步

银行发放贷款

第八步

结案 信息

1、什么是按揭？

答：按揭一词并非法律用语，而是实务操作中的一种习惯性称谓。它是一种贷

款方式，是指具有完全民事行为能力的自然人，在购买时，就部分或大部分购

房款向银行或其他金融机构（下文简称“贷款银行”）提出贷款申请，以其所购

房产所有权或期权作为按期偿还贷款的担保，同时，若其所购商品房尚不具备

直接办理所有权变更登记手续的，则该商品房的开发商为购房人按期偿还贷款，

向“贷款银行”提供信誉担保，对购房人的贷款债务承担连带保证责任。

18、什么是二手房？如何办理二手房按揭？

答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住

房，在办完产权证具有完全处分权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。

办理二手房按揭一般分为以下几个步骤：

⑴购房人与售房人签订房屋买卖合同；

⑵委托经贷款银行认可的依法成立的房地产评估机构对房屋价值进行评估，出

具主体报告；

⑶根据评估价的30%确定并支付首期购房款；

⑷向贷款银行提出按揭申请、提交相关资料；

⑸经贷款银行认可的律师对申请人提交的相关资料作形式审查并见证；

⑹贷款银行对经律师见证的购房人提交的资料进行审查，符合条件的予以批

准；

⑺签订借款合同和抵押担保合同，并办理前述合同的抵押登记、公证、保险等

手续，保险单正本交贷款银行保管；

i. 贷款银行发放贷款，按贷款合同约定将贷款直接汇入售房人帐户；

ii. 购房人与售房人办理房地产过户手续，变更后的房地产权证由贷款银行保

管；

iii. 借款人在贷款银行开设还款帐户，按期通过该帐户向贷款银行还款付息，

直至全部结清贷款本息；

⑽贷款到期日前，借款人如提前偿还贷款，则应按合同约定提前向贷款银行申

请；

⑶贷款银行认可的居民身份证、户口本、军官证，在中国大陆有居留权的境外

国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件收入证明；

⑷与售房人签订的合法、有效的房屋买卖合同或协议；

⑸售房人出具的借款人已支付首付款的证明；

⑹所购房屋的权属证明文件及房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文

件；

⑺贷款银行认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告；

⑻保证人同意提供担保的书面承诺及保证人资信证明；

⑼如果借款人的配偶与其共同申请借款，应出示结婚证和户口簿；

⑽贷款银行要求提供的其他文件或资料。

2.问： 什么人可以申请办理二手房按揭贷款？

答： 借款人必须具备的基本条件为：1、年满十八岁，借款人年龄加贷款年限

不超过60岁；2、具有重庆市区常住户口或有效居留身份；3、具有稳定的职业

和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；4、具有购房合同或协议，所购房

屋必须是权属清晰、两证齐全的产权房。

成都购买二手房办理贷款的申请条件是什么、需要哪些资料以及办理流程有哪

些？我们通过下面的文章了解一下。

A

公积金贷款

申请条件

1、借款人及所在单位已连续按时足额缴存住房公积金1年以上，且借款人

及配偶未曾申请取过公积金贷款或取得公积金贷款已归还完毕；

2、具有本市行政区域内的常住户口或有效居留身份；

3、具有购买住房的合同或协议，且首期付款不低于所购住房价值的30%

4、有稳定的经济收入、信用良好，有相应的偿还贷款的能力；

5、有公积金管理中心认可的资产作为抵押，或有足够偿贷能力的法人或自

然人作为保证人；

6、满足公积金管理中心规定的其他条件；

贷款额度

买方贷款金额以房屋评估价与成交价低的为准，可以申请70%的贷款，最高

额不超过25万元。

提交资料

1、夫妻双方（若有共同还贷人，还需提供参与还贷人）的身份证、户口簿

原件及复印件三份；

2、借款人的婚姻状态证明原件及复印件三份（已婚者提供结婚证；未婚者

提供未婚证明离婚者提供离婚证）；

3、夫妻双方（参与还贷人）的月收入证明原件及复印件各一份；

4、占房价30%或以上的自筹资金暂存于成都市住房置业担保有限公司的收据

原件和复印件两份；

5、原件和复印件两份；

购房合同

6、原《》原件及复印件四份，卖方身份证，婚姻状况证明原件

房屋所有权证

以及复印件两份；

TIPS：个人申请使用公积金贷款购买二手房时，须提供单位公积金开户银行、

单位及个人公积金账号。除此以外的单位职工应到相应的公积金管理中心出具

公积金缴纳证明。

付款流程

第一步：买卖双方同时到成都市住房置业担保有限公司咨询受理部（A区2

楼69~73号窗口），买方向担保公司提供个人资料，填写贷款申请表，存入不低

于房屋成交价的30%作为首付房款。之后，买卖双方到A区1楼的买卖过户科

（55~67号窗口）办理过户登记手续。

TIPS：买卖双方一定要把“担保贷款过户通知单”交于买卖过户科的工作人

员。

第二步：银行、担保公司现场勘查房屋，评估公司对房屋估价，审核通过后，

担保公司通知买方与贷款银行、担保公司签订相关合同（借款合同、抵押合同）。

第三步：借款合同、抵押合同签订后，担保公司通知买卖双方办理产权过户，

当天买卖双方将领取的证交到担保公司咨询受理部（72~73号窗口），卖

房屋产权

方取走全部房款（首付款和贷款部分）。

TIPS：为确保交易安全，买卖双方正式过户后，卖方务必与买方一起将产权

证交予担保公司咨询受理部。

第四步：买方（借款人）按月归还银行借款的本金和利息。

TIPS：买方夫妻双方的身份证、户口、结婚证上的姓名、出生年月和身份证

号码等要一致，否则需在相关部门出具证明。（身份证与户口不一致的到当地派

出所出具证明，婚姻证明与身份证不一致的到当地民政局出具证明）；如买卖房

屋的实际地址与产权证上的有出入，应在产权所在派出所出具产权地址变更证

明。

相关费用

1、担保公司收取的费用：担保手续费100元/户；担保服务费，贷款担保期

限10年以上的，按贷款担保额的1%收取；贷款担保期限10年以下的，按贷款

担保额的1.2%收取（不足400元的收取400元）；

2、登记机关收取的费用：抵押登记费用，按登记机关规定标准执行；

3、评估费：评估价×3%（不足300元的按300元收取）。

B 商业贷款

申请条件

1、具有完全民事行为能力；

2、具有城镇常住户口或有效居留身份；

3、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

4、已签订具有法律效力的购买住房的合同或协议；

5、能够支付不低于购房全部价款30%的首期购房款；

6、同意以所购房屋作为抵押物，或提供各大银行认可的资产作为抵押物或

质物，或具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还本息并承担连带

责任的保证人；

7、 各大银行规定的其他条件；

提交资料

买方（全部资料复印件各三套）：

1、身份证原件及复印件（夫妻双方）；

2、户口原件及复印件（夫妻双方）；

3、婚姻状况证原件及复印件（夫妻双方）；

4、资信原件及复印件（夫妻双方）；

5、收入证明（央行规定，贷款人每月还款不得超过月收入的50%）；

6、首付款的收据。

卖方（全部资料复印件各两套）：

身份证、户口、结婚证、产权证的原件。

贷款额度

贷款额度最高不超过贷款人确认的房屋交易价或房屋评估价（以较低者为准）

的70%，贷款期限最长不超过30年。

贷款流程

第一步 评估：通过银行指定的评估公司出具预评报告；

第二步 申请审批；

第三步 办理过户（到房屋交易中心一楼）；

第四步 办理抵押（到房屋交易中心二楼）；

TIPS：只有房龄在15年以内的二手房才能办理抵押；

第五步 将房管局提供的抵押回执交给银行；

TIPS：此时可与银行签订一份授权委托书，请银行负责代领已抵押的房屋产

权证；

第六步 签订合同：通过审批后，银行会向借款人出具发放通知书，并签订

借款合同；

第七步 放款：银行根据客户约定，或将资金转到卖方账户；或划给中介机

构转交；

TIPS：1、卖方需到办理贷款银行开户，并准确填写开户行名称。 2、在所

提交资料准确无误的情况下，各银行一般在5个工作日内就能完成贷款发放。

相关费用

1、 保险费：评估价×贷款年限×保险费率（现可自行选择购买）；

2、 公证费：每户300元~400元；

3、 担保服务费：贷款金额的1~2%；

4、 评估费：每户按评估值的3‰收取，评估值在100万元以上（含100万

元）按2.5‰收取；

5、 抵押登记费：贷款金额×1.4‰；

C

组合贷款

申请条件

同时满足公积金贷款和商业贷款申请条件。

提交资料

同时提交公积金贷款和商业贷款申请资料。

贷款额度

贷款额度超过25万元的，可以申请办理组合贷款，贷款额度最高不超过贷

款人确认的房屋交易价或房屋评估价（以较低者为准）的70%。

贷款流程

与公积金贷款和商业贷款的付款流程相同。

相关费用

与公积金贷款和商业贷款费用相同。

TIPS：办理组合贷款以后，将按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计算

利息。以公积金贷款25万元，商业贷款10万元，总共贷款35万元的组合贷款

为例，其中25万元以公积金贷款利率计算利息，10万元以商业贷款利率计算利

息。