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中美预售房比较：保持一臂距离还是用春药?

(2012-08-06 08:17:11)

陈航

好久不写地产了，前天马光远兄点将，要我介绍一下美国的预售房和中

国的比较，以正视听。马老师是大陆稳健而重民生的经济学家，我很敬佩。实难

推却，只有从命。

我最近忙着留美生教育的事情，身兼美国寄宿家庭服务中心和美国厚仁教

育的董事，的确很多的事。我个人的兴趣也在教育，最近越发认为，帮助中国学

生来到美国成长和受到全面的教育，相比于隔岸呐喊地产和民生，应该对国人的

帮助更大。厚仁教育刚刚和中国一个顶级的留学服务机构签约，为学生提供基于

美国的学生成长辅导计划，未成年学生的寄宿家庭管理计划，帮助学生在美国成

才。这里事情非常多，也很有意义，市场也是爆发性增长，这是我的兴趣所在。

最近，和地产界，新能源界的朋友疏远了，见谅。今年我也不喊民生了，我作为

公共知识分子的目标只限于推荐许倬云先生的几本书《大国霸业的兴废》，《现代

文明的成坏》，《台湾四百年》几本书，由北京磨铁出版。精英教授，贩夫走卒，

希望大家都读。买不起书的人，我来送。

最近对于地产也比较纠结，我美国Foreopen富饶地产合伙人和在匹兹堡的

中国学生们要我讲一下中国人在美国如何买房，做房东，这个讲座定在9月13

日匹兹堡最大的圣保罗教堂里讲，pizza管饱，讲后还要组织实地考察房产讲解;

北京的岳培业岳老推荐我做大中华商业联盟的美国召集人，购物中心是我以前很

关注的领域，很有发展前景。中国目前大量建设大规模购物中心，现在世界前

20个购物中心，中国大概有10个了。不过空的购物中心，实在是让人寒心。关

于购物中心的设计，品牌招商，结构，运行，美国有非常完整的经验，和一帮高

手。美国搞购物中心的是一群犹太人，都超聪明。这个领域不像住宅地产，技术

含量很高，搞不好一定赔钱的，要小心。我也希望中国的同行能来美国看一下。

我倒是可以找几个做购物中心的美国朋友来谈谈。国内朋友来了，我能不亲自陪

吗？可是我没有时间呀，最近真是超纠结。地产方面，希望今年就此休笔了。

关于地产，我还是有一些发言权的，至少对美国的地产，我有理论和实践

的经验，也有专业的资格。我的佛罗里达地产经纪商的执照刚刚更新再续期2

年，宾州的地产执照也拿了6年了。比较中美地产的确很有意思，以前我比较了

中美的物业税，租房，购房，地产经纪。闲话少说，今天就来谈谈预售房制度。

谈预售房，就要先谈一下一臂交易。这是个很重要的概念，是美国房产业

界的一个基本原则：“一臂距离交易”（Arm-Length Transaction)。意思是，公平

的房产交易，买卖双方要分开一定的距离和时间，双方都有足够的时间了解其他

房产和买家卖家，房子也在市场上足够时间，让市场上的买家和卖家知道。比如，

在一个正常的市场上，比如中型城市匹兹堡，一座独栋房子，300平米，4个卧

室，2位车库，院子2亩地，10年房龄，连房带地，出价35万。在市场上75

天，成交价格33万，其中后45天中，买家交了订金，进行房产的检查，产权瑕

疵的检查，做贷款，买保险，最后一天交易。这就是一个典型的“一臂距离交易”。

在这段时间内，买者可以有足够时间看其他房产，卖者也可以接触几个买家的竞

价。这样的房产交易，占了美国的大中小城市房产交易的绝大多数。“一臂距离

交易”的情况下，最能反映房产的真实市场价值。而另外一个极端是，市场是完

全的卖方市场，消费者买不到房子。房产一上市，马上有买者竞价。在这样的情

况下，美国业界的做法是，给出一周的时间，让所有买者都有提交竞价机会，交

上竞价，然后卖主来整体比较，决定卖给谁。很多大的地产公司规定，房产上市

必须足够一周，而且24小时间隔内如果有两个竞价，就再延长一天。这样是为

了保护卖方的利益，让足够的买方知道，以让买方得到最高的利益。

一臂交易的情况下，如果房产平均在稳定市场上75天。那么美国有的地

区失业率高，比如底特律，房子在市场上平均要200天，而在地产火爆时期的加

州湾区，平均时间也要30天。注意，美国即使市场火爆，拿现金付全款的人也

是凤毛麟角，房产交易的银行贷款处理时间一般30天和房契瑕疵检查时间一般

15天左右。

保证一臂距离交易，政府和业界的功能，确保市场的公平，包括买卖双方

的利益，主要是买方消费者的利益。破坏一臂交易的从业者，如被投诉，可能会

被吊销地产执照，因为他大概一定损害买方或者卖方的利益了。

作为购房的消费者，在供应充足的平衡市场上，如果有建好的房子和没有

开建的房子。从一臂距离的原则，消费者选择购买没有建好房子的原因只有一

个，就是可以拿到好的房价折扣。因为消费者要买的是可以放床的家，不是未平

整的土地加上图纸。如果同样价钱，消费者一定会买建好的房子，而不会选择虚

空的图纸。

美国的确也有一定的房产预售，英文叫做Pre-Construction Sale ，但是和

中国的预售制度有本质不同。一般是这样的过程。开发商在拿到建设许可，未开

建的时候，预售房产。买卖双方同意房产价格，买方房产预售购买协议，买方交

押金，最多20-25%。

在一臂交易下，买方进入预售的主要动力是：买主有机会拿到比较低的成

交价格，也可以尽早参与房子建设时的设计选项，和房子装修的材料等。由于买

不到房子，而必须买预售房的情况不多，在地产泡沫时期的迈阿密，和加州湾区

倒是的确发生过，但不是美国的常态。

美国的房子大多是独栋建造，所以买方早日参与建造和设计的意见，可以

得到所谓的 梦中家园，“Dream House” 。开发商一般提供精装修，买主可以逐

项挑选。我的一个朋友，选择买预售房，结果每个抽屉把手都和开发商讨论选择，

花了她半年的时间，和无数的精力。最后他们夫妇的确住进了自己的Dream

House。不巧，因为工作转换的原因，他们住在这个Dream House不到2年，必

须搬到外州。他们的结论是，以后再也不买预售房了，耗尽心血。不过这些美国

买预售房的主要理由，因为独栋屋可以选择设计和精装修，在中国好像都不太存

在。中国都是高楼里固定户型，可以设计的余地小，房子也多不包装修。

关于房产前付款的数量，大概和首付差不多，大概20-25%。 房产的预售，

一般是交1-2次的预付订金，一般第一次10%， 第二次10-15%。所以开发商最

多可以拿到房款的20-25%。这可以看做是房产的首付，在房产完成以前交给开

发商了。开发商承诺的是，房子的建设进度，建设质量，通过大概5-6次的政府

建设达标评估。美国的独栋屋房产建设，一般在90-120天左右。购房人的承诺

是，如果房子按期按质量完工，一定要以合约的价格购买房产，不可反悔。

这里面的房产业界的财政工具是，开发商可能用这个房价的合约，当做一

个信用证（不可反悔信用证），到银行抵押，拿到短期商业贷款。

购房人的首付20-25%给了开发商，还要申请银行的贷款75-80%。美国的

银行不傻，没有真正的房子，不会给房贷放款。所以，美国即使是预售房，真正

的最后财务交易，也是在房产完成以后，房子贷款数额才能给到开发商。即便是

在次贷盛行的时候，银行也没有给未完成的房子放款过。

好了，讲了一臂交易距离，和美国的房产预售制度。比较一下中国的房产

预售，房子完成了三分之二，或者刚刚封顶，购房人就付全款给开发商，房产产

权转移，房贷负担和财务风险全到了消费者身上。 这样的交易，美国的政府和

业界不会允许，因为让消费者为没有完成的房子承担贷款的财务风险，付了全款，

消费者也承担了日后开发商扯皮的风险; 美国银行不会承担会为没有完成的房

子贷款的风险。而房产预售在中国占了大部分的市场。如果房市转降，开发商此

时破产，房子没有居住价值，购房者无法还贷，产权抵押收归银行，银行抛售，

引起房价进一步下降。我经过美国的次贷，银行以10%价格抛售房产的情况，势

必引起向下的加速度，如同雪崩，不可收拾。最后引起美国前十大房贷的银行全

部关门，我的确看到过，到现在还是心有余悸。

咋比喻呢？美国一臂交易的情况下，有一定的政策和贷款障碍，预售房产

全款交易无法完成。但是国内要促进经济，要让开发商要赚钱，迅速增加地方

GDP。于是就减少交易难度，允许房产全款预售，通过政府政策，银行放款，开

发商宣传，使交易可以完成，这个代价是，风险从开发商身上，全部转移到消费

者和银行身上。政府允许预售制度，就是在制度上允许在房产没有完成前，做产

权贷款交易。为啥就不能规定等房子完成，再做交易呢？这实际上通过政策，默

许，宣传，贷款，把一臂距离给拉近了，成了零距离的接触。好比丈母娘看房事

不频，就下春药，有了房事，丈母娘才有事做。房产预售制度，就是推动房市的

春药。

我所能理解的对购房人的宣传的中国房市，无非是经常性高潮，一潮又一

潮，火辣无比，不干就晚了，晚了就完了。开发商的市场攻势强大，促使买主不

得不使用很多现金; 专业机构职能弱化，比如银行，买主没有持证的专业买方经

纪，也没有房产律师保护自己利益，房产交易时作为个人的买主面对作为机构的

开发商，政府对房产预售默许和推波助澜，银行放贷使交易成为可能。

鼓励预售房制度，从美国业界看来，有损公平的一臂距离交易。银行支持

预售房制度，提前发贷，是用银行资产承担了本来不该承担的资金风险。美国即

使次贷盛行的时候，银行也不敢贷款给没有盖完的房子。这个我作为美国业者很

不理解，因为银行对风险控制，一般是很在意的，为啥中国银行在这个预售制度

方面不在意呢？一旦房市转降，倒霉的是贷款人，更是银行。银行作为地产市场

的真正基础，默许预售房，一定有难言之隐。我猜测，招行比建行放预售款可能

就难一些，如果到了花旗银行，就是不可能的了。哪位朋友了解，欢迎确认一下。

窃以为，房产业首先要考虑民生，保护购房者。房子的投资，是很多人一

生最大的投资。政府和业界的责任是保证市场公平，保护消费者。谈取消预售房

制度会扼杀地产行业的，大多是些房产行业既得利益者，不是买房者。如果一个

市场靠忽悠和增加购房者的风险才能支持，不如先降温一下。一臂距离是房产市

场的基本原则，通过法规和其他手段背离此原则的行为，总是会有市场调整到正

常的。我真心希望中国的市场是真正的强健，在这个过程中，尽量多引入公平的

机制，减少人为的政策。基本的一臂交易原则如果不见体现，可能是中国房产市

场太强健，也可能是政府业界消费者都在房市喝春药，春药弄得也搞不清楚是谁

在房事谁在被房事，谁先高潮谁先被高潮，谁知道吃了药，谁还在到处找药，副

作用又有几人知道？保持一臂距离，不能总靠药物让人家零距离接触。喝春药可

以快高潮，也可能引血崩。

行文中怕犯错误，特地问了几个国内业内朋友，了解预售制度。我很是吃

惊。这个取消预售房的讨论，实在是很离谱吗？居然有专家说取消预售会推高房

价，断了贷款，减少了需求，如何还反能推高房价？这真是春药喝糊涂了。都是

地产行业，中美的谱子大概不只是key不同，那姐在中国好声音里说，“随你，

都是你的key”，但是你行谱的方向也要大概相同呀。持续强是健，持续勃是病，

不知稳健的房市是要停补药还是要吃春药。我在美国，很是疑惑。马光远兄，和

笑马兄的朋友，你们疑惑吗？不笑，不足以为道。马兄，再过十年，你且看他。

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