90平套型建筑面积占70%的概念

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165号文件核心精神有三：一、90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积〞；

二、套型建筑面积90平方米以下住房〔含经济适用住房〕面积所占比重必须到达开发总面

积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面

积〞；三、6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房工程，由当地政府根据当地

年度构造比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。

同时，165号文件也对重点适用比例调整的工程给予界定，并对规划、设计、施工、

监理等各配套环节给出严格预警，称有任何配合改变规划的违规行为都将严厉查处。文件

特别强调，对违规建立的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于

解决低收入家庭居住困难。

对此调控细那么的内容，开发商表示，明确了90平方米为建筑面积等于在小户型的

界定上更加严格。但相比而言，70%适用城市总量的说法相当于给出了另一个具备灵活性的

空间，且可操作性更强。

专家认为，配合了其他监管方法的这一调控细那么可以保证执行效果的顺利实现。但

最终还要依靠地方政府的严格执行。毕竟，能够使市场真正行动起来的是第一线的执行方。

或许是受新政影响，近日深沪两市房地产股大涨。市场分析人士称，新政出台可能令

投资者看到了“利空出尽〞，市场环境将有助于优质地产企业尽早走出政策影响，走向更

加安康良性的轨道，因此引发了一些对于优质地产企业的乐观情绪。〔于兵兵〕

楼市构造调控细那么终低调入市

建立部以“灵活〞文件开解楼市疑团，少数人认为“利空出尽〞

“难产〞了一个多月，引发无数舆论大战，一次由住房构造调控引发的政策博弈大戏

终于落幕。昨天，共计6页、文件号为建住房〔2006〕165号的建立部?关于落实新建住房

构造比例要求的假设干意见?〔以下简称165号文件〕正式出炉。

困难出世

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首先令人感兴趣的是，165号文件一反由建立部第一时间公布的常理，从地方口径率

先“爆破〞。昨天，XX市媒体称市府已拿到165号文件，文件核心内容与此前XX证券报

独家得到的消息完全一致，即90平方米套型建筑面积指单套住房的建筑面积；70%以上建

小户型的比例要求适用城市年度开发总量。所不同的时，文件编号由暂定的154号变更为

165号。

几经辗转，建立部相关工作人员终于向XX证券报记者低调证实，文件确实已经出台

并下发地方。据本报记者从多处信源得到的消息，165号文件至少是在上周五，即7月7

日前就已经签发完毕。然而，这一消息截至昨天，都没有在建立部官方对外公布。

政策灵活

最后，本报记者辗转找到相关政府部门，工作人员将原文一一解读，165号文件的全

貌才彻底浮出水面。

根据165号文件规定，“90平方米套型建筑面积〞明确为单套住房的建筑面积；“70%

比例〞非针对单个工程，而是适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积；“6

月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房工程〞，那么由当地政府根据当地年度新

建商品住房构造比例要求等因地制宜地确定需要调整套型构造的具体工程。

“补充意见果真如此，其实是充分考虑的地方情况，可操作性变得更强。不能理解的

是，这样一份文件为何如此隐晦，搞得开发商和公众都一头雾水。〞XX一位房地产专家称。

利空出尽？

多位XX开发商向记者表示，在这两个量化的指标中，90平方米建筑面积的界定其实

影响不大，建筑面积与套型建筑面积的差异只是很少的单套指标的变化。相比之下，70%

界定为城市总量，对于大多数市中心工程，或已经在规划阶段的工程而言，无异于“大赦

令〞。

昨天，沪深两市房地产股大涨。局部股评师认为，政策终于露面，在一些投资者看来，

可谓“利空〞消息出尽，优质房地产企业有望进入新一轮明确且安康的开展阶段。〔本报

记者 于兵兵 蔡国兆 实习记者 于祥明〕

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90m2从严，70％交地方自控

与一个多月的九部委“十五条〞楼市调控细那么中的严格量化要求不同，这一次的建

立部165号解释性文件对住房构造比例给出了稍显宽松和具有弹性的政策口径。

一、90平方米套型建筑面积为单套住房的建筑面积

规定：根据165号文件，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建

筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房工程的规划设计条件，确定

套型构造比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建立工

程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，

建立主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。

点评：XX一家外资房地产开发企业的资深建筑师评价，以建筑面积代替套型建筑面积

的做法，其实是简化了评估标准，同时对90平方米的实际要求更加严格。

因为，按照建立部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层

的建筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如

果以套型建筑面积要求90平方米，开发商进入销售环节的建筑面积指标可能超过90平方

米。而此次统一后的建筑面积那么包括所有的公摊面积，开发商可能寻找做大面积的空间

变得更小。

二、70%比例适用于年度城市开发总量

规定：自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度〔从6月1日起计算〕

新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房〔含经济适用住房〕

面积所占比重，必须到达70%以上。

同时，各地应根据总量与工程相结合的原那么，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活

对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房构造比

例要求，并将住房套型构造比例分解到具体区域。

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点评：此前，关于新开工工程70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经被开

发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发工程暂停进度、静待说法。同

时，等地市场一度出现市中心大户型一房难求的局面，也因此直接引发了地方政府和开发

商向中央集中表态，申请再议。

调整后的细那么明确了最终执行方法，显然考虑了众多市场人士反映的现实情况，将

一局部政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房

可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。

三、未取得许可证工程各地自定

规定：对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房工程，165号文件提出

要“妥善处理〞。

经当地政府明确需要调整套型构造比例的工程，其规划设计方案和施工图须按要求进

展调整，送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续后，建立主管部门方可发放施工许

可证。

另外，165号文件要求重点调整三类工程：过去违反规定批建的各类住宅工程特别是

别墅类工程；在土地出让时约定了销售价位、套型面积等控制性要求，但企业未执行的普

通商品住房工程；以与以协议出让方式取得土地使用权的工程。

点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。XX房地产专家印堃华表示，已经

通过了规划设计方案的工程，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否那么有

涉嫌侵权的可能。

而具体由哪些依据出发界定是否需要更改规划，新政策其实没有进一步明确给出标

准。另有一些专家称，文件规定了重点调整的三类工程，或许可以得出结论，不在这三类

中的房地产开发工程，即使是6月1日前没有拿到施工许可证，都可能免予一定的变更期

限。

四、土地出让前须提供规划

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规定：城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住

房建立工程的居住用地，明确提出住宅建筑套密度〔每公顷住宅用地上拥有的住宅套数〕、

住宅面积净密度〔每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积〕两项强制性指标。

文件还称，年度土地供给方案中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和

依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建立。

点评：中低价商品房等用地集中安排小户型的说法，正应验了多数开发商的预判，即

用经济适用房和中低价房中的小户型抵充70%的城市总量指标。“这种做法是正确的，也

是可行的。并有可能取得最正确的平衡效果。〞XX政府一位高参表示。

但也有开发商置疑，新的招拍挂工程和政府收回的土地都可能按规定进展透明操作，

但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式躲避政策，

可操作性就有可能降低。

五、违规建房将被没收

规定：165号文件强调，当前将重点查处套型建筑构造的设计、施工、开发、监理方

面的违规行为。

其中包括：开发建立单位不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位

违反设计规X中住宅层高、套内根本空间的规定，躲避套型构造的要求；在建立过程中擅

自变更设计，违反套型构造等行为。

另如设计单位承受开发建立单位明示或暗示，不严格按照国家法律法规、技术标准进

展设计，或采用不正当技术手段躲避有关规划控制性要求，或向建立单位提供与审查合格

的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。

文件还特别强调，对违规建立的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住

房主要用于解决低收入家庭居住困难。

点评：对此，由于此前不少开发商“上有政策、下有对策〞，对于楼盘躲避新政想了

很多“歪招〞，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细那么，是保证政

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策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，那么要看地方政府

下一步的执行情况。〔记者 于兵兵 实习记者 于祥明〕

灵活度有了，楼市政策更应透明

采访建立部此次的楼市构造调控细那么政策发布，我遇到了前所未有的困难辗转。

从7月初开场，关于这一政策的具体细节已经从多个消息口径陆续传出：政府官员的

博客、建立部与财政部工作人员、地方媒体……尽管细那么内容被一次次细化与肯定，有

关部门却在一次次回避。

直到昨天，文件内容大白于市场，记者才长出了一口气，也迫切希望广阔公众能第一

时间知晓详情。

确实，关于“套型建筑面积〞界定不详和“70%用于单个工程不可行〞的说法，早已

经被市场广泛议论，最终的执行意见也在地方政府和开发商的强烈呼吁下开场仔细斟酌，

导致细那么迟迟不出，建立部却也因此陷入被动，整个市场和公众也陷入迷茫。

作为最先披露政策细节的媒体，虽然此间也遇到了质疑，但我们仍然坚信，透明的、

充分的信息交流才是对市场最有价值的奉献。如果对公众了解真实的市场有利，自身的褒

贬损益又何妨？

其实，看过细那么的专家对建立部此次的用心良苦都颇有认同。从“6月1日前没有

施工许可证的工程可以视情况而定〞，到“三类住房工程适用严格的比例调控要求〞，再

到“严格设计、规划、监理各配套部门的操作，严打违规〞……

此次的调控细那么一改以往呆板、简单、笼统的定性要求风格，将执行过程中可能遇

到的问题几乎全部考虑，并预先设计了对付躲避的方法，灵活而且有效。对此，专家评价，

建立部的调控经历正在成熟，调控能力快速提高。

虽然有些曲折，但房地产市场的调控效果肯定会陆续显现。“近期地产股的大涨就是

对市场信心的反响。而下一步的执行效果那么有赖于地方政府的严厉配合。毕竟，能够使

市场真正行动起来的是第一线的执行方。〞一位房地产专家表示。

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至此，一场轰轰烈烈的调控博弈大戏可能阶段性地落幕了。在这过程中，中央政府、

地方政府、开发商、媒体等各领域投身其中，扮演着各自或大或小的角色。有一点可以肯

定，尽管其中也有一局部不负责的、私利鲜明的声音，但在一个大趋势上，没有人会不认

同：房地产宏观调控正在朝着正确的方向步步迈进，尽管困难但前途光明。

我们坚信，只要人尽其力、司尽其职，携手同心，一个更加安康良性的房地产市场指

日可待。

“90m2和70％〞设定有科学依据

90平方米以下的中小户型住宅完全可以做出精品。昨天，在由建立部住宅与房地产业

司支持的“中国创新90中小套型住宅设计竞赛〞上，专家驳斥了局部开发商“小户型影响

居住环境〞的言论。

中国建筑学会副理事长、建立部住宅建立与产业现代化技术专家委员会委员、原建立

部勘察设计司副司长窦以德指出，中小户型与居住环境并无直接关系，规划得当不会影响

居住环境。

“房子越盖越密，跟户型大小没有直接的关系。〞窦以德表示，整个城市建立的空间

大小由规划指标决定〔容积率、覆盖率、绿化率〕，这些规划条件大体决定了居住环境，

以与个人住宅空间大小。虽然具体到一个工程的户型都是90平方米以下甚至更小的户型，

会带来何种细微的影响，还要做细致研究。但总得说来，居住环境与大小户型没有直接的

关系，“不要过分担忧，中小户型会不会影响我们的居住环境。〞

“德国、日本也多是小户型，可是这些国家的住宅建立质量却相当高，而且绿化面积、

户型都做得很好。〞中国房地产与住宅研究会常务副会长包宗华也表示，根据中国的国情，

只能够走中小户型路线，必须大比重建立中小户型的住宅。

包宗华介绍，自1960年到2005年，日本、美国、瑞典三个国家，在40多年的时间

里，大多数时间套型面积都在100平方米以下。按照城市人口平均3个人一户计算，每个

人30平米左右。“因此，中小户型住宅90平方米的比例划线在70%，是有科学根据的，

不是拍脑袋拍出来的。〞 〔实习记者 于祥明〕

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苦等细那么 开发商普陷停滞泥潭

地方调控细那么迟迟未出台和购房者的观望情绪已让开发商们信心缺乏而“无所适

从〞。

昨天，记者调查发现，在、XX、XX等国内主要城市，无论是在房地产市场源头的土地

市场，还是终端的销售市场，开发商普遍陷入踯躅不前的为难境地。

近日，和XX合共推出百万平米级的土地，但是与以往积极入市的态度截然不同，眼

下有不少开发商表示，近阶段拿地并不适宜，原因那么是政策还不太明朗。如的地方调控

细那么还没有出台，对公司的开发策略会有影响，所以现在还是静观其变为好。

在地方政策未明朗之时，开发商一是“不敢〞拿地，二还“不敢〞推盘。

昨天，易居〔中国〕研发中心发布最新统计显示，上周XX商品房新增供给量为56.82

万平方米，足足比前一周下跌了40.7%。业内人士认为，这也是开发商与政府处于新一轮

博弈所致。

据介绍，上周XX共有29个楼盘有新增房源上市，但商品房日均供给量仅8.1万平方

米。除了总供给锐减四成，其中的商品住宅新增供给也比前一周减少15.1%，为24.37万

平方米。

与供给量一齐下跌的自然还有成交量。上周XX商品房共成交39.8万平方米，比前一

周下跌10.4%；其中商品住宅成交25.5万平方米，比前一周下跌7.5%。

业内人士表示，供给量和成交量相互影响。“购房者观望心态严重导致新盘销售速度

缓慢，市场成交活泼度的降低也影响到了开发商的信心，加上地方细那么没有出台，使得

众多开发商不得不等待。〞易居中国分析师表示。〔记者 李和裕〕

开发商“放正心态〞只是权宜之计

疾风骤雨下，房地产开发商目前在想些什么？楼市新政是否会对房价产生影响？这是

大家最想了解的问题。

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与上次调控的“国八条〞出台之时相比，此次房地产业面对新政却出奇地选择了集体

性“沉默〞。眼下，他们似乎更愿意扮演一个受惊的小孩，以“沉默〞的姿态来博得市场

的同情。

为什么会这样？原因之一是当今的“国六条〞触与了房地产业的要害之一，即中央政

府要对其“合谋者〞之一的一些地方政府进展调控；原因之二是房地产业的开展已超越了

单纯的经济X畴，上升为涉与到社会正义与和谐开展的非经济问题，原来一直想通过掌控

舆论话语权而影响市场开展的房地产业，面临了前所未有的信任危机；原因之三是如果房

地产业还是一味抵抗新政，可能将面临更严厉的调控。

因而，与其不明智地对抗，倒不如选择有针对性的“顺从〞调控。按照开发商的话，

就是“放正心态〞，以应对新政所带来的影响。因为，房地产商还是看到了房地产业在国

民经济中的战略地位与其重要作用，这决定了支撑房地产业开展的“天〞并没有发生根本

性的变化，变化的只是房地产市场的构造性问题需要调整。所以，房地产业所谓的“放正

心态〞只是一种权宜之计，或许是出于无奈，试图以短期的最小牺牲来换取长期的利益。

这是目前房地产业中普遍存在的一种真实心态。

对于不同类型的开发商而言，新政的影响各不一样。对商业地产和工业地产的开发商

..

我个人认为，从短期看，新政可能会降低市场交易的活泼程度，以与会增加开发商的

资金运作本钱，但可能不会对房价下降构成大的实质性影响。因而，新政对整个房地产业

的短期影响可能有限，不会像我们想象得那么大。〔乐嘉春〕

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