北京大腾退:东西城4片区,朝阳2个乡,大兴亦庄16个

北京⼤腾退：东西城4⽚区，朝阳2个乡，⼤兴亦庄16个

2022年3⽉11⽇，全国“两会”就正式胜利闭幕了，新的⼀年⼯作才算真正要启动了，尤其是对于⾸都北京来说，更是如

此。

北京的2022年，最值得关注的就是两个⽅⾯：

第⼀，在2022年政府⼯作报告中提到的“⽀持商品房市场更好满⾜购房者的合理住房需求”的背景下，北京会不会调整“认

房⼜认贷”的楼市政策。

如果北京在“两会”后也实施“认房不认贷”，那就意味着北京“改善购房”的⾸付⽐例将会从80%下降到40%。

这对北京楼市⽬前“滞销”的“中⼤户型”项⽬将起到⾮常好的市场促进作⽤，也起到了“⽀持合理住房需求”的⽬的。

第⼆，随着“新型城镇化”的全⾯展开，北京2022年的“腾退计划”究竟有什么⼤变化，哪些城市居民将会得到“退租和拆

迁”的机会，会对北京楼市有什么影响。

今天这篇⽂章，我们结合“2022年北京各区政府⼯作报告”和官⽅已经公布的部分信息，来重点分析⼀下北京2022年的腾

退计划。

第⼀，北京东西城2022年“退租2200户”，四⼤街区已经被官宣，预计两会后陆续启动。

根据北京市《2021年国民经济和社会发展计划执⾏情况与2022年国民经济和社会发展计划的报告》，东西城2022年的

退租户数确定在2200户，如果按照45%的“退租率预估”，退租范围涉及的户数可能在5000户左右。

意思就是：退租范围可能涉及5000户以上，成功退租2200户。

其中有“四个街区”已经被东西城两区的政府⼯作报告所提及：观⾳寺⽚区、什刹海⽚区、天桥北⽚区及国⼦监⽚区。

剩余的其他⽚区能不能今年退租，⽬前没有被官⽅提及。

第⼆，朝阳区“完成平房乡、东风乡”的拆迁腾退，启动“东三乡”的统筹规划。

根据北京市的规划，五环周边称之为“⼀绿地区”，六环周边则称之为“⼆绿地区”，这个“⼀绿”和“⼆绿”之间存在⼤量的“城

中村”。

根据北京的规划设想，这些“城中村”可能都将陆续“城镇化”。

朝阳区作为“⼀绿”和“⼆绿”之间拥有⼤量“城中村”的区域，城镇化潜⼒和规模巨⼤。

根据朝阳区2022年政府⼯作报告，要完成“平房乡和东风乡”的拆迁腾退，这两个东五环的“城中村”将会彻底得到解决。

此外还提到了“东三乡”的统筹规划，东三乡主要就是“崔各庄乡、⾦盏乡、孙河乡”，这三个乡都处于“⼆绿地区”。

东三乡如果能够快速“城镇化”，对这三个地区的房价会有很⼤的“⽀撑作⽤”，⽬前的崔各庄板块、⾦盏板块和孙河板块，

不管是配套，还是城市界⾯，实在太烂了。

可以说，房价有所“透⽀”。

第三，⼤兴“腾退8个村”，马驹桥也要腾退“8个村”，南城⼤规模城镇化启动了。

北京的南城之所以发展的“慢”，原因⾮常简单，那就是“城中村”太多，腾退拆迁太慢，很多地⽅就是农村，城镇化率太

低。

整个南城就是⼀个“⼤型城乡结合部”，完全没有“全球城市城市”的感觉。

所以南城要想发展，关键就是要加快“城中村”腾退，实施⼤规模的城镇化建设，打造顶级城市界⾯。

2022年的南城腾退主要集中在两个⽚区：⼀个是“⼤兴新城西⽚区”和“海⼦⾓棚改”，实现⾸都医科⼤学的搬迁开⼯，可

能会有8个村要实现“城镇化腾退”。

另外⼀个⽚区就是“马驹桥智造基地”，也有8个村要腾退，主要是为了“⼩⽶汽车⼯⼚”的落地，8个村要按照5个标段实

施“腾退”。

南城的城镇化⼀定会给南城带来翻天覆地的变化，⾮常简单，城中村腾退，可以带来产业项⽬，带来学校和医院，带来

地铁。

所以“城中村”腾退的⽚区，将来的发展都不会差，房价也有进⼀步提升的空间。

第四，海淀区的“三⼭五园历史⽂化景区”实施⼤腾退，四⼤地区名单“上榜”。

根据海淀区2022年政府⼯作报告，海淀区今年要“统筹推进福缘门、挂甲屯、⼤有庄、骚⼦营等地区腾退改造”。

以上四⼤地区的“集体建设⽤地上的平房居民”将被腾退然后搬迁到海淀西北旺地区，海淀“三⼭五园历史⽂化景区”将会全

⾯实现城镇化了，⾏政辖区内城中村全部腾退。

那对于这个地区的⼆⼿房房价来说，恐怕还是⼀个利好，海淀“三⼭五园历史⽂化景区”将会称为北京最顶级的“豪宅区”。

清华北⼤“环绕”，皇家公园“密布”，教育资源“优越”，⾼科技码农“集中”，这样的地⽅房价破20万/平⽶都很轻松。

第五，昌平的重点发展逐渐北移，⾼教园和朱⾟庄成为重点。

昌平最好的地区就是“回天地区”，可惜已经发展饱和，未来的重点逐渐向北，“⾼教园”和“朱⾟庄”逐渐成为重点。

根据规划，昌平回天地区已经“开始疏解⼈⼝”了，同时严控居住⽤地供应，发展空间⾮常有限了。

昌平的下⼀步重点就是“朱⾟庄”和“⾼教园”，这两个地⽅有可能将会⼤规模“腾退”，实现城镇化。

2022年昌平政府⼯作报告就提出“推进西沙屯和满井西、⼩沙河等棚改项⽬”，这⼏个棚改项⽬都在“⾼教园”。

所以如果你觉得“回天地区”房价⾼，不凡可以考虑向北转移，进⼊“朱⾟庄”，甚⾄是“⾼教园”，未来也有空间。

第六，房⼭2022年最⼤的发展是“⼤学城东拓区拆迁”，也就意味着房⼭⼤学城要“持续做⼤”。

从⽤地属性上看，良乡⼤学城东拓区未来将引⼊“北京第六实验学校或⼈⼤附”，同时还有居住⽤地和⼤学⾏政办公⽤

地。

⽬前区域内的“武警总医院”已经改成“解放军总医院第三医学中⼼”，所以良乡⼤学城的房价有望上台阶啊。

除此之外，就是丰台和顺义了，丰台今年将启动“河西地区棚改规划编制”，但今年东迁的可能性不⼤。顺义今年没有⼤

动作。

综上所述，2022年北京的腾退量其实并不⼩，新的城市总体规划落地已经到了⾮常关键的未来五年，很多项⽬和重点规

划都需要落地。

⽐如东西城核⼼区的“中轴路申遗”，朝阳的第四使馆区，海淀的“三⼭五园”地区，⼤兴的⽣物医药基地，亦庄的马驹桥智

造等等。

这些重点地区的规划落地，腾退改造，不仅可以带来区域城市界⾯的重⼤变化，同时可以带来城市顶级配套，从⽽带动

房价提升。

当然，从某种意义上也带动了城市⼈⼝的外溢和郊区化。

但最有参考价值，依然是北京⼤腾退对北京区域房价的引导，谁先发展，谁就有⾸先腾飞的机会。