最新2022-2022年度营口房地产市场分析及展望

2022-2022年度营口房地产市场

分析及展望

时机挑战并存 维稳高于一切

2022-2022年度营口房地产市场分析及展望

2022年刚过，各种统计数据刚刚出炉，营口的

房地产市场取得了跳跃式开展的成绩，大开展迎

来大楼市。当阶段性胜利的喜悦尚未来得及品

味，就要应对2022年巨大开发量带来的市场压

力；应对策略尚未清晰，“国八条〞劈头盖脸得

就来了，接下来是各热点城市的落地政策，其中

北京的十五条细那么最为严厉。一方面是巨大的

市场压力，一方面是紧缩调控的宏观环境，营口

的房地产市场在关键的2022年能否保持2022年

快速开展的态势充满了变数，而这种态势是营口

大开展，形成大格局的关键。在此条件下，盘点

2022年营口房地产市场的开展状况，分析、展

望、思考2022年的开展方向和应对策略就显得

尤为重要。

2022年营口房地产市场盘点

2022年是营口开展史上重要的一年，作为全国

重点沿海开发城市，即是辽宁“五点一线〞沿海

经济带中重要的一点，又是沈阳经济圈的出海

口，得到了国家和省级开展战略的青睐，成为国

内少有，东北唯一的双重战略切点城市。连续四

年，营口GDP增速位列全省十四个城市之首〔城

市GDP年均增长率超过20%〕。市民消费能力

逐年稳步增强。

目前的营口正在加速城市开展建设，随着“东扩、

西改、南进、北转〞的城市开展战略进程的实施，

城市幅员迅速扩展，将进一步加速区域财富流

动。社会财富的增加以及人口扩张为房地产市场

带来旺盛的改善型需求和生存型需求，市场存在

极大的需求空间。

在大好的宏观经济形势助推下，2022年的营口

楼市快速开展。不管是房屋新开工量与竣工量还

是商品房销售面积与销售价格较上一年均大幅

增长。同时涌现出来一批品质优异的精品楼盘。

与新房市场形成比照的是二手房市场虽然成交

均价较前一年有所上涨，但是成交面积却下滑，

这也显示出营口房地产市场呈明显的新兴成长

型市场。2022年营口房地产市场的大开展，特

别是一级市场土地市场的成交活泼，为形成大营

口的城市格局，成就营口大楼市打下了根底。

2022年度营口市房地产市场概况

一、开发规模保持增长：

区 域 新开工面积 增 幅

市 区 242.52万m2 180.8%

大石桥市 42.08万m2 -29.6%

盖州市 80.50万m2 79.6%

开发区 586.76万m2 65.9%

老边区 55.36万m2 -15.5%

102.7% 沿海产业基地 205万m2

三、商品房销售持续放量走高

2022年全市商品房销售面积532万平方米，同

比增长48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，

同比增长81.4%。全市商品房平均价格为3460

元/平方米，同比增长22%。

商品房销售额：

区 域 销售额 增 幅

市 区 71.98亿元 145.5%

大石桥市 11.74亿元 -11.7%

盖州市 7.9亿元 10.3%

开发区 78.14亿元 66%

老边区 12.64亿元 219.8%

144.8% 沿海产业基地 1.85亿元

商品房销售面积：

区 域 销售面积 增 幅

市 区 202.59万m2 106.4%

大石桥市 47.89万m2 -25.2%

盖州市 27.33万m2 9.9%

开发区 203.86万m2 33.9%

老边区 45.36万m2 178%

商品房销售均价：

区 域 销售均价 增 幅

市 区 3553元/m2 18.9%

大石桥市 2453元/m2 18%

盖州市 2891元/m2 1%

开发区 3833元/m2 24%

老边区 2787元/m2 15%

持平 沿海产业基地 3345元/m2

151.3% 沿海产业基地 5.55万m2

四、二手房交易价增量跌

2022年全市二手房成交面积112.19万平方米，

同比下降43%。二手房成交额实现25.2亿元，

同比下降24%。全市二手房平均价格为2246元

/平方米,同比增长34%。

二手房交易面积：

区 域 交易面积 增 幅

市 区 49.91万m2 77%

大石桥市 12.89万m2 -69%

盖州市 19.4万m2 58%

开发区 43.66万m2 18%

老边区 6.43万m2 -85%

二手房交易额:

区 域 交易额 增 幅

市 区 6.51亿元 -48%

大石桥市 2.78亿元 -54%

盖州市 3.2亿元 190%

开发区 10.51亿元 50%

老边区 1.09亿元 -82%

二手房成交套数：

区 域 成交套数 增 幅

市 区 3037套 -52%

大石桥市 1561套 -70%

盖州市 2299套 55%

开发区 4478套 65%

老边区 636套 -85%

区 域 成交均价 增 幅

市 区 2653元/m2 27%

大石桥市 2155元/m2 50%

盖州市 1649元/m2 84%

开发区 2407元/m2 27%

老边区 1695元/m2 21%

二手房成交均价：

2022年度营口市房地产市场分析

一、 市场需求分析

改善型需求旺盛，90—120平米户型最受欢送

据2022年营口市商品房网上备案登记数据显

示，2022年1-12月份市区商品住宅备案6410

套，登记套型状况如下。

2022年1-12月营口市区商品住宅备案登记户型

结构表

户 型 销售量 比 例

(ｍ2) (套) (%)

60以下 251 4

60-90 2079 32

90-120 2472 39

120-150 1039 16

150以上 565 9

从上表，我们发现，套型面积在90—120平米之

间的商品住宅为我市住宅消费的最热点，到达了

总销售量的39%。套型面积90平米以上的商品

住宅的消费占据了总销售量的64%。成为绝对

的主力。这一现象足以说明，目前营口市民的住

房需求已经从满足居住功能的初始阶段提升到

追求居住舒适性的改善性消费阶段。由于营口市

房地产市场起步较晚，城市开展前景广阔，这种

大范围改善原有居住条件的刚性需求将在很长

一段时间里有力的支撑楼市继续拉升走高。

二、 市场供给分析

市场需求旺盛，土地供给量同比增幅明显

2022年1－12月，我市〔站前区、西市区、沿

海产业基地、老边区〕商住用途的土地成交面积

为843万平米，同比上升112%。其原因主要有

四个方面：

一是开发企业看到房地产市场需求旺盛，前期存

量房源消化快速，增加土地储藏进行后续开发；

二是2022年商品房市场呈现供不应求局面，所

以加大土地供给量缓解市场供求压力，增加房源

有效供给；

三是随着我市“东扩、西改、南进、北转〞城市

开展战略进程的加快，营口现已成为未来土地市

场热点区域；加上营口辽宁沿海经济带及沈阳经

济区核心地位确实定，城市开展前景看好，激发

了各地知名企业来营投资的热情。

三、 房地产市场营销综述

目前，房地产市场越来越正规化标准运作，购房

者的消费行为日益成熟理性。纷至沓来的国内与

国际知名开发企业更带来了诸多新鲜的营销理

念和工程包装思想。不仅售楼处越建越豪华，宣

传资料越印越精美，各种大型活动更是络绎不

断。

我们发现，外乡开发企业也在不断的提升工程品

质的同时越来越重视营销手段及包装。今年10

月的营口秋季房屋交易大会上，百家争鸣的热闹

场面就是最好的证明。

四、 二手房与租赁市场综述

1、受政策影响，二手房市场成交量下降

2022年1-12月全市二手房成交112.19万m2，

其中市区成交24.53万m2，较去年分别同期下

降24%、59%。导致交易量下降原因有：

一、 国家税费优惠政策截止。

从2022年1月1日，我市二手房个人普通住房

转让营业税免征时限由2年恢复到5年，而契税

的全额补贴也全面终止，此举增加了二手房交易

本钱，影响了市场的流通性。

二、 市场房源少。

一方面是由于大量购房者为赶政策末班车已在

去年年底前集中置业，透支了相当一局部购房需

求，不少房源被提前消耗。另一方面，一些二手

房房主因预测房价上涨，那么多数将出售转为出

租，造成目前市场适销房源少。

2、二手房市场，中小户型最受欢送

2022年1-12月营口市市区二手住宅户型结构

户 型 销售量 比 例

(ｍ2) (套) (%)

60以下 944 34

60-90 1224 44

90-120 394 14

120-150 177 6

150以上 52 2

从成交统计的数据看来，中小户型依然是最受欢

送的户型。各面积段中，60平方米以下住宅占

总成交量的34%；60—90平方米住宅占总成交

量的44%；90—120平方米的面积段占总成交量

的14%；120平方米以上房源占了总成交量的

8%。从以上统计数据来看，90平方米以下的中

小户型房源占总成交量的78%，仍居二手房消

费主流。

3、房屋租赁市场活泼

一方面由于众多二手房房主预期房价上涨及国

家税费将有所调整等原因，二手房房主多数将出

售转为出租。另一方面随着我市招商引资的步伐

加快，沿海城市优势地位的凸显，吸引了大量外

来企业、外来务工人员及毕业生的到来。加之我

市城市拆迁进程的实施导致众多动迁户需要租

房暂住等原因，我市房屋租赁需求量迅速增加，

每月租金也普遍上涨100元至500元不等。据了

解，目前我市的二手房租赁市场呈现出低端、中

端和高端三级阶梯状。低端市场月租金在1000

元以下，中端在1000—2000元，高档租赁市场

的月租金在2000元以上，地段、交通配套、小

区环境不错的小户型房子目前呈现供不应求的

“烫手〞现象。

五、 市场开展综述

一、营口宏观经济的持续快速开展为房地产高

速开展奠定了坚实的根底。房地产开发投资增速

稳健，各项建设指标持续趋好；

1-12月全市房地产开发投资总额到达179亿元，

其中市区投资总额为50亿元，同比分别增长

57.8%和172.5%，呈现明显增长态势。全年房

屋施工面积已将近2000万平方米，新开工面积

突破1000万平方米。其主要原因为：我市房地

产市场开展良好，购房需求持续稳定；沿海经济

带建设和城市化步伐的加快，各区域更加重视房

地产业对经济开展的拉动作用，城市经济快速提

升；国内一些知名开发企业〔如恒大、保利、佳

兆业等〕不断来营，投资热情旺盛，促进了区域

房地产开展。

二、商品住房供给及销售均增幅明显，住房消费

热点已从首次置业的自住购房转移为改善型自

住购房；

三、外来人员置业明显增加；

虽然2022年国家房地产调控新政加紧出台，异

地购房门槛提高，但外地人员来营购房置业并未

受到抑制。去年我市市区商品房备案7107套，

其中市区〔站前区、西市区〕购置比例为70%;

县区〔大石桥、盖州、开发区、老边区〕购置比

例为17%;本省以内购置比例为6.8%，本省以外

购置比例为6.2%，同比上升2个百分点。

从来营购房者来看，可分为三种情况：一是在营

口工作、做生意或投资的外地人；二是在外地工

作的营口人为父母、子女等亲属购房；三是外地

人看好营口居住环境为养老和度假购房以及看

好营口房地产投资潜力而投资购房。

四、商品住房价格将持续稳定上升；

1－12月，全市商品房销售均价为3460元/m2，

市区商品住房销售均价为3553元/ m2，较去年

同期分别增长22 %、18.9%。其主要原因有四：

一是购房需求根本以自住及改善性需求为主，投

资与投机需求相对较少，购房环境较好，消费者

购房相对理性；二是商品住房供给量得到一定程

度的释放，根本可以满足不同购房阶段与层次的

需求；三是随着?辽宁沿海经济带开展规划?及沈

阳经济区两个国家战略的实施，我市作为其中一

个重要城市，交通等根底设施配套不断完善，较

好的提升区域房地产价值；四是当前投资渠道依

然较窄且通胀预期较强，局部消费者选择房产作

为投资及避险工具。

五、房地产市场竞争向“品牌竞争〞演变。

随着营口房地产的开展及市场竞争的不断

激化，房地产“品牌大战〞已经开始，买房者关

注的焦点已由内部因素转为外部公共空间因素。

首先考察自然环境，即住宅区周围的状况，如楼

房间隔、绿化面积、规划情况、污染情况等；其

次考察人文环境，即居住小区的居民和文化气

氛，这是购房者考察住宅环境时高度重视的方

面。所以促使开发商在市场竞争中开始注重自然

价值与社会价值协同开发。因此，个性营销、理

念营销、文化营销等综合性的竞争将成为下一轮

竞争的热点，考验开发商综合实力的时候到了。

六、新城区活力日益彰显；

目前的老边区和营东新城已经成为比拟成型，适

合人居的区域。随着根底设施日益完善，文化、

教育、卫生、商业等配套逐步成型，沿海产业基

地的魅力日益彰显，良好的开展前景也吸引了越

来越多的投资眼光。已经成为市民选房的重要关

注点。

不久的将来一个拥有机场、高铁、轻轨等现

代化重要设施的更加便捷更加美丽的大营口即

将形成。

2022年营口房地产市场展望及应对策略

为了充分翔实地掌握房地产市场实际情况，营口

市房产交易中心按照站前、西市、老边、产业基

地四个区域为统计口径，逐个开发商、逐个工程

统计落实，就09年及10年结转的存量面积及

11年的新开工面积进行了统计，这些不包括11

年出让土地并开工的工程，大致取得了2022年

营口房地产市场整体的待去化量，从而考量营口

房地产市场的总体形势。

一、2022年营口主城区房地产市场情况

营口市主城区房地产工程情况表

区域 09-10工程11之后工2022年施

库存未施程当年施工面积

工面积〔万工面积〔万〔万平〕

平〕 平〕

站前区 62.12 101.9 164.02

西市区 54.37 87.48 141.85

产业基地 145 140.6 285.6

老边区 85.35 353.5 438.85

合计 346.84 683.48 1030.32

营口市主城区2022年施工面积与2022年销

售面积比照表

区域 2022年施2022年销两者面积

工面积 售面积 之差

〔万平〕 〔万平〕 〔万平〕

市区〔站305.87 202.59 -103.28

前、西市〕

产业基地 285.6 5.55 -280.05

老边区 438.85 45.36 -393.49

合计 1030.32 253.5 -776.82

根据以上的统计数据大致可以看出2022年营口

主城区总体的房地产态势。

从区域角度，站前、西市可以称之为老城区，老

边区〔特别是营东新城〕、产业基地可以称之为

新城区，从房地产市场的角度可以纳入到营口主

城区的范围内进行考量和分析。

从2022年的推向市场的开发量角度，主城区各

个区域均呈现大幅增长态势，但是各个区域增长

不均衡，新城区的新开发量增长明显高于老城

区，因此新城区的市场压力要明显高于新城区。

从2022年的销售数据来看，无论哪个区域，市

场供给远远大于市场需求，当然市场不能只作简

单的加减法，但是供给与需求的巨大缺口是非常

明显的。

二、2022年营口主城区房地产市场需求分析

2022年营口市区〔站前、西市两区〕商品房备

案共7107套，下表为购房者的分布区域。

区域 比例〔%〕

市区〔站前、西市〕 70

开发区、老边〕

省内各市 6.8

省外 6.2

合计 100

县区〔大石桥、盖州、17

上表虽然是去年市区的数据，但是对于2022年

营口主城区的市场是一个非常重要的参考依据

〔市区与主城区的市场越来越趋于整体化，属于

整体市场的版块之分〕，对于这四块市场，哪些

是具有开发潜力的。市区市场局部是一个相对稳

定的市场，不可能在短期内有大的增长性需求；

县区市场是一个较大潜力的市场，取决于城市化

进程的速度及营口的城市向心力，在这方面已经

具备一定的条件，相信2022年会有较大的增长，

但是制约这块市场的问题是支付能力问题，这局

部客层对于价格的敏感度较高；省内和省外市场

更是一个潜力巨大的市场，虽然目前处在一个比

拟低的比例，但是已经呈现明显的上升势头，并

且这种势头是在自发、自然成长的情况下，如果

对这局部市场进行精心的筹划与推广，相信会取

得明显的收效，当然一个城市的推介一个巨大的

工程，效果的实现和扩大需要一个过程，但是这

个趋势已是箭在弦上。

三、对“国八条〞的解读

营口的房地产市场面临巨大市场压力的同时，

2022年伊始，就迎来了更加严厉的宏观调控。“国

八条〞除了以往的信贷杠杆、保障房、问责之外，

一个关键词就是“限购〞。大的宏观背景看，2022

年是本届政府交班前的最后一年，在通胀的压力

下，保持宏观经济稳定和社会稳定是压倒一切

的。那么就房地产市场而言，在通胀压力下，只

能通过抑制需求，也就是“限购〞来保持房价的

稳定。

“国八条〞会对营口的房地产市场带来哪些负面

影响呢？首先营口不属于文件中所列举的城市

范畴，客观上营口的房价也刚刚走上上升通道，

与购房者的支付能力相匹配，没有泡沫，换句话

说，不在房价过快上涨的城市范围之内，但是营

口不可能不受到调控的影响。首先是统一的一刀

切的金融杠杆政策，购房者的首付和利息支付都

随之增加，在宏观紧缩调控的环境下，购房者的

积极性不可能不受到压抑；再就是政策对购房者

心理上的影响，可能导致购房者在看不清市场走

势的情况下采取持币观望的态度，那么这个市场

就像是得了流感一样受到传染，从而引起市场形

势发生变化，这一点更为严重。

一个事情总有正反两方面，“国八条〞会给营口

房地产市场带来哪些时机呢？对于一线城市及

热点城市的“限购〞更主要的是针对外地购房

者，这可能会使以前从营口流出的一局部人回

流，选择回营口安家就业，这局部人大多属于高

素质人才，例如我公司就有一个营口籍的平面设

计师从北京回来，但是这局部的市场份额比拟有

限。再就是大量的投资客层，一些选择在北京等

一线城市投资的人群在遭遇“限购〞后，会不会

把资金转移到向营口这样有开展潜力的不受“限

购〞限制的三线城市呢，理论上是有这种可能

的，并且一旦成为现实，这局部的市场份额会很

大，但是要赢得这些投资，需要政府引导多方合

作才能促成。

四、2022年营口主城区房地产市场的应对策略

2022年营口主城区的房地产市场在面临巨大市

场压力的同时，又遭遇了紧缩调控的宏观环境，

市场充满了挑战；另一方面，营口的房地产市场

刚刚步入上升通道，而房地产业又肩负着支撑经

济快速开展，构建大营口城市格局的历史使命，

2022年又是承前启后的关键性一年，因此维持

营口房地产市场的稳定增长，保持营口房地产业

良性可持续的开展态势是重要的政治任务。

对2022年的营口房地产市场从政府的角度提出

如下建议：

1、针对市区市场

市区购房者对于房价的预期是促使购房的重要

因素，因此房价上升的预期是一个关键，建议政

府提高拆迁的货币补偿标准，一方面可以使更多

的拆迁户选择货币，使这局部资金回流到商品房

市场；另一方面提高拆迁的货币补偿标准可以从

心里上引导和暗示房价上涨。

2、针对县区市场

地产市场份额的同时加速了城市化进程，如果采

取配套措施解决农民进城后的保障和就业等问

题就会大大扩展这局部市场。由于这局部客户受

购置力的限制，会有相当局部选择二手房，但这

局部资金也会曲折进入到商品房市场，以往政策

购置二手房农村户口不予落户，为了方便进城农

民就学就医，建议购置二手房农村户口同样可以

落户。

3、针对省内市场

近几年随着营口经济的快速开展和营口战略地

位的提升，营口在省内14个城市中的影响也在

逐渐上升，从房地产市场的反响看，省内在营口

购房的比例在逐年攀升。营口市房产交易中心在

这方面走到了前面，做了大量的工作，交易中心

从08年开始利用沈阳房交会的平台，精心组织

各个工程，统一包装、统一筹划、统一布展，高

调亮相，提升了营口的整体形象；从10年开始

在沈阳设立常设机构，展示营口的房地产工程。

这些举措经过坚持不懈的落实终于初见成效，

2022年交易中心会在这方面再上台阶，起到引

领作用，进一步拓展省内市场。

4、针对省外市场

2022年省外在营口市区购房的比例已经占到

6.2%，这个比例虽然不高，但是上升势头明显，

潜力巨大。针对省外市场进行专门的推介和巡展

营口市区走到了开发区的后面，相对开发区而

言，营口主城区在城市文脉、商业教育医疗配套、

城市根底设施等方面更有优势，当前由政府主管

局部牵头到东北及内蒙腹地重点城市进行城市

推介已经是必由之路，但推介城市不要搞成一股

风，建议建立招人也是招商的理念，从移民的实

际需求出发解决实际问题，让政策落地。例如，

按照政策外地人买房落户口，有一些因为孩子上

学问题买了房子，落户要等到房产证下来才能办

理，现在房子大多是期房，等到交房要一年，大

多工程进户一年才能办产权证，等到证下来再落

户，孩子早就毕业了，建议这种情况，只要有了

预售许可证，有了地名号签了?商品房买卖合同?

就可以办理户口，这样不就解决了一些人的燃眉

之急了。当然这个小建议就会涉及到很多职能部

门，看来推介城市、人口招商是一个系统工程，

2022年营口主城区房地产开发量巨大，特别是

重点区域工程扎堆儿，要加强房地产市场监管，

严格商品房预售制度，不具备一定的工程形象，

未取得预售证，不允许上市销售，这样可以防止

工程扎堆儿开盘、恶性竞争的可能。同时通过严

格预售制度，也错开工程上市时间，在市场压力

比拟大的环境下保护购房者权益，防止房地产市

场出现销售事故。

6、加强房地产行业内的信息沟通，增强行业自

律

2022年营口主城区市场开发大幅放量的前提下，

通过政府职能局部或行业协会的平台，及时沟通

信息，以防止对市场投放不了解盲目涨价而引起

房价波动，通过信息沟通和行业协会加强自律等

方式，一方面要开发商坚决信心，不打价格战，

不扰乱市场；另一方面不要盲目乐观，房价上涨

要适度，要符合市场的接受能力。

7、采取多种形式培训专业人才，为市场良性开

展提供人才保障

2022年会有大量工程上市，同时对房地产营销、

施工、管理方面人才的需求大增，建议政府主管

局部采取“官督民办〞等多种形式，对房地产各

方面专业人员进行培训，使之具备相应标准，为

房地产市场的良性开展提供人才方面的效劳与

保障。

2022年，对于营口的房地产市场是关键性一

年，是充满变数的一年，是时机与挑战并存的一

年，相信在营口市委市政府的领导下，以非凡的

智慧和超强的执政能力，春风化雨，书写营口房

地产2022年的荣耀与传奇。