布吉阳光花园初步建议

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目 录

本项目初步建议

一、 本项目概况

二、 本项目优劣势分析

三、 客户定位

四、 物业定位

五、 物业包装

六、 内外销比例

七、 销售策略

八、 推广策略

九、 中原优势总结

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本项目初步建议

一、 本项目概况

1. 地理位置

阳光花园位于布吉镇，为大型住宅小区，占地97938平方米，建筑面

积222855平方米，地块东西长460米，南北宽230米，呈长形，整

个基地类似一个高地台，高出周围地面约20米；西南边是旧村住宅；

东北边是开阔田园；西边邻近镇中心，充分体现优质住宅物业具备的

“旺中带静”优势。

2. 基本技术指标

1）总用地面积： 97938M

2）总建筑面积： 222855 M

其中：住宅面积： 197156 M

公共建筑面积： 25699 M

3）总占地面积： 20578 M

4）容积率： 2.28

5）覆盖率： 21％

6）绿化率： 56％

7）停车泊位： 811辆

其中：停车场停车： 186辆

架空层停车： 195辆

2

2

2

2

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道路边停车： 430辆

二、 本项目优劣势分析

1. 优势

1） 本项目由24栋多层、26栋小高层及2栋高层组成，整体小区规

模相对较大，有条件营造成一个生活氛围浓厚的小区。

2） 本项目依山而建，与公路相距较远，小区环境噪音较低，相对恬

静舒适。

3） 户型结构采用小面积户型规划，总价较低，于客户具极大吸引力。

4） 低密度住宅区设计，配合大量园林绿化及景点，环境优美舒适。

2. 劣势

1） 本项目属远期楼花，缺乏现楼。

2） 毗邻大型楼盘如丽湖花园、百合山庄及龙珠花园，它们大多为现

楼物业，市场对其信心较强。

3） 由知名度极高的中国海外集团发展，同样位于布吉镇的“中海怡翠山

庄”将于年内推出市场，预期将加重同区住宅楼盘的销售压力。

4） 距离布吉市中心2至3分钟，离布吉检查站8分钟车程，且公交

车辆较少，位置相对偏僻，交通不甚完善。

5） 邻近缺乏购物点，需往市中心的街市及商场。

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三、 客户定位

1. 内地客户

目标对象是以首次置业为主导市场，二次置业为辅，客户群包括：

1） 外地移民以购房入户为其中一个考虑因素。深圳是一个移民城

市，布吉暂住人口大多来自五湖四海，对长时期租房，深感暂住及无户

口之苦。购房入户，正好满足其愿望。

2） 普通工薪阶层，来到深圳以后数年，积聚了一定财富，对邻近有

质素物业有一定程度渴望。三房二厅70平方米的楼房，正合一般小家庭

一次过置业的需求。

2. 香港客户

目标对象是以周边工厂管理人员、货运车司机，在深圳有家室、有亲

属置业人士。

1） 因工作及家庭需要而置业

2） 单身行政人员、货柜车司机对二房二厅的需求较大。

3） 小家庭、亲属的直接需求令置业者对面积较大单位觉得比较适合，

而小面积三房二厅的一次性投资正配合他们的需要。

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四、 物业定位

现综合物业周边环境及客户市场需要将物业定位位为：

“阳光花园－地中海浪漫闲适生活的演绎”。

1）宽广的绿化带

2）雕塑式喷泉

3）大道旁的休憩椅

4）古典式路灯（吊以盆栽）

5）走廊式名画作展示

6）道路交汇处的木制欧味路标

7）图书馆收藏欧洲各国中译名著

8）仿法国风格泳池

9）写意露天咖啡茶座

10） 露天滚轴溜冰绿化通道

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五、 物业包装

1. 生活配套设施建议

建议阳光花园考虑周边未来规划及小区生活配套能基本满足住户生

活所需，而精心规划有关小区配套如下：

 快餐店

 士多铺

 净菜超市

 快餐店

 美容美发中心

 音像租赁中心

注：以上生活配套可于裙楼部分租给（售予）相关人士经营，消费

群源于小区住户及周边居民。

2. 会所配套建议

建议阳光花园会所以低成本硬件设施为主，务求在投资小，尽量减少

设施维护的条件下，最大限度地提供齐全的会所康乐设施，具体建议

如下：

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 法国风格泳池

 健身室

 桌球室

 网球场

 乒乓球室

 阅览室

 儿童乐场

 亲子乐园

 桑拿室

 避暑瀑布池

注：以上配套可根据实际情况部分作适量收费康乐设施。

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3. 服务配套建议

建议阳光花园以住户为本，急住户所需而提供相应的服务配套，务求

各项务实到位而不求多，具体建议如下：

 住户专车（每日往返罗湖火车站至阳光花园）

 儿童临时托管（幼稚园可代办）

 24小时电器维修

 住户医务室

注：以上服务配套，可根据实际情况收取适量费用。

4. 物业管理建议

物业管理作为小区的软性包装，绝大部分客户都十分注重小区的物业

管理模式，客户既考虑小区的舒适安全性亦顾虑管理费用的高低，针

对阳光花园客户群特点，中原建议由深圳知名物业管理公司管理，如：

创造“莲花北效应”的万厦居业公司等，采用封闭式管理模式使住户

尽享小区舒逸悠闲生活，而付出最低限度的管理费用，以此作为该盘

的另一有力卖点。

5. 地盘包装初步建议

地盘包装对该项目的销售起着十分重要的促销作用，客户对该盘的第

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一印象及购买信心，往往决定于此，由于阳光花园周边环境较差，因

而地盘包装倍觉重要，中原建议有关地盘包装具体如下：

1） 围合式施工地，美化看楼现场

建议以高围板将阳光花园施工现场围合起来，以及将小区与周边

环境以围合形式区分，并以围板作为画板设计出怡人风景画面，

以美化看楼现场，营造优美多姿小区现场环境，以此达到令买家

进入美好居住憧憬的效果。

2） 部分规划建设率先完成建议

建议阳光花园将小区中心庭园围合起来，分隔施工现场及小区庭

园，率先完成小区部分规划建设，如：会所、泳池、局部小区绿

化、街灯等，并使部分会所设施提前使用如建身中心、儿童乐园、

网球场等，凡已登记认购的客户均可免费提前享用，营造舒逸居

住环境及精彩生活姿采，体现阳光花园住户殊荣，使客户为之心

动的促销效果。

3） 地盘入口包装建议

阳光花园入口位除以围板将两边环境区分开外，建议于入口路两

边种植棕榈树及设置欧式街灯，并于入口位设置充气拱门，配合

宣传条幅，营造隆重公开发售的现场氛围。

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六、 内外销比例

据调查，布吉阳光花园周边楼盘销售业绩分析，外销市场占相当大

比例。是项物业是以中户型为主，迎合港人购置户型，故外销不容忽视。

98年第三季度以前香港经济持续虽然胶着状态，市场陷入低迷状态。去

年10月港府推出多项救市措施，楼市及香港经济亦慢慢回暖。近期，香

港楼宇臧交转趋活跃，新楼盘的造价及销售情况理想，股票市场亦升过

万三点关口，港人投资情绪趋向乐观。

故中原预计阳光花园外销比例为：

内销：外销＝4：6

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七、 销售策略

针对阳光花园现时销售状况及有关规划建筑概况，结合未来销售客

户对象特点中原建议相应销售策略如下：

1. 销售时机

目前阳光花园处于地块刨平动工进度，为更好把握销售时机，最大限

度缩短销售期限，以达营造明星楼盘效果，中原建议阳光花园公开发

售期为本项目工程进度达到三层时，此销售时机可较大减少广告投放

费用同时亦降低客户对“烂尾盘”的顾虑，从而使广告宣传效益能以

高效率发挥.目的。

2. “分期逐增”销售建议

阳光花园同时推出由于数量太多，客户选择余地过大，客户难以下决

心，以及不能使客户产生抢购紧迫感，因而建议阳光花园分三期推售，

每期约80套单位，并采用价格逐增策略每期逐增3－5％，务求以低价

入市，赢取客户群，令客户感受到越早认购越超值的抢购心理，并配

合新闻炒作以此形成有星盘效应以达短期售罄的目的。

3. 深港两地同步销售建议

根据市场定位，阳光花园于外销市场占有较大份额的外销比例，据深

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圳中原过往销售经验，具有外销份额较大的项目，中原的深港两地庞

大而富有经验的销售网络起了决定性的作用，并能以最短的时间形成

明星楼盘达到旺销的效果，因而建议阳光花园利用中原于深港的绝对

优势，于深港两地同时公开发售，充分发挥中原内外销力量及中原在

香港的知名度刺激市场，营造市场轰动效果，促进内外销客户登记认

购的热烈场面，以达整体旺销的目的。

4. 优惠付款方式

由于阳光花园所针对客户群以中低阶层为主，购买力有限，为能最大

限度扩大客户群层面，建议采用贴身的优惠付款方式，并将一次性付

款折扣与银行按揭折扣差距拉大，以促使一次性付款更实惠，从而令

更多实际用家购买。

5. 配合实际情况制定相应销售策略

中原建议所有销售策略必须配合实际情况而制定，有关方案，中原有

待进一步提供。

6. 促销策略建议

原因同上所述，中原有待进一步提供。

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八、 宣传推广建议

建议阳光花园采用针对性较强而有效期较长的宣传推广模式为主，

以较低成本而达到广泛宣传的效果，具体建议如下：

1. 路牌广告

建议在布吉关口及地盘入口制作大型的路牌广告，此方式能以较低成

本长期有效地吸引客户而达到较理想的宣传效果。

2. 公车广告

建议利用公车车身作为广告媒体，因其流动性较大的特点，从另一种

形式能较低投入以达到广泛宣传的效果，另建议尽可能以布吉、深圳

两地往返的公车为主，如：206公车等。

3. 旺区展销厅

建议阳光花园于展销期间在市区内人流较旺的区域，如：女人世界、

沃尔玛等地点设置展销厅由于上述地点人流密集及针对性较强，因而

能达到较有效的宣传销售效果。

4. 报纸广告

报纸广告的普及性理所当然成为国内最好的宣传媒体，但由于其投入

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成本较大，因而建议必须根据销售进度合理安排投放，并以1／4版

为主，务求最大限度地达到报纸广告的高效性。

注：有关具体广告安排有待进一步建议。

5. 提前导入小区物业管理建议

建议阳光花园于公开发售前一个月导入物业管理模式，实施部分物业

管理程序，如：小区保安、小区清洁等，从物业管理上制作软性包装，

予以小区优秀住宅示范小区风范，从而达到促销效果。

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九、 中原优势总结

1. 信息优势：

中原将利用其在香港及国内已建立的庞大网络（香港260家分行，

2600余人，北京1家分行200余人，上海4家分行100余人，广州3

家分行80余人，深圳1家分行150余人）不间断收集各种信息，并

做到定期互传，使得每家分行都能及时掌握最新市场动态。

2. 资源优势：

中原地产做为香港第一家与美国微软公司建立合作关系、建立网络的

地产公司，做到所有客户及盘源上网操作，资源共享，利用网络优势

大量、快速消化楼盘单位。

3. 外销优势：

中原地产在深圳的楼盘项目如果有外销需求的，全都将享受到260家

香港分行的大力支持。目前深圳几大外销楼盘无不出自中原之手，如：

“和平广场” 90％外销，“汇景豪苑”60％外销。

4. 内销优势：

1） 深圳中原成立后已成功销售几十个项目；

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2） 深圳中原在深圳已成功建立庞大内销网络，并赢和优良信誉；

3） 98年深圳中原的市场占有率在34家代理行中占20％；

4） 架构优势：深圳中原现有的每个项目都有专人负责策划及专组负

责销售，有专门策划小组及项目经理，所代理项目均采用高效、直接接

触方式，确保每个项目得到完善服务。

5） 人员优势：在人员选择方式上中原的要求严之又严，并非常重视

培养专业销售人员及专业策划人员；

6） 服务优势：深圳中原一贯推广专业化服务，工作态度认真务实。

“不吃差价”、“不炒楼”是中原的一贯宗旨，确保发展商及客户利益。