住房租赁、长租公寓和租赁式公寓的概念与界定

住房租赁、长租公寓和租赁式公寓的概念与界定

摘要：住房租赁作为近年来兴起的“热词”，经历了从市场认知、到大众传播和被

官方定义等几个不同发展阶段。通过对住房租赁行业的重要概念与界定，结合住

房租赁以及房地产行业的发展，能够更直观地让大众了解住房租赁的内涵与外延、

以及未来住房租赁行业的发展脉络。

关键词：住房租赁；长租公寓；租赁式公寓

“住房租赁”作为行业热词，在我国并未有官方定义。在涉及产权制度的《中华人民共和

国物权法》中，多次涉及“房屋”，但从未提到过“住房”。住房一般指的是“以居住为用途的房

屋”，从宽泛角度来理解，则是供人居住、生活或是工作的房子。参考2012年8月1日起实

施的国家标准《住宅规范设计》(GB 50096-2011），住宅（residential building）即供家庭居住

使用的建筑。参考2017年3月10日商务部发布的《租赁式公寓经营服务规范》（征求意见

稿），租赁式公寓以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服务。

综上所述，我们可以将“住房租赁产业”理解为是以租赁的方式为特定人群提供居住空间

的相关产业。

“长租公寓”是对住房租赁企业的“俗称”，是2010年前后在国内开始兴起的行业名词。

2014年11月24日，雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司

YOU+(优家)国际青年公寓（现“YOU+国际青年社区”），让“长租公寓”开始进入公众视野。

2015年11月22日，国办发〔2015〕85号文件《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业

促进消费结构升级的指导意见》中提到“长租公寓”，这是该名词第一次在官方文件中出现。

尽管“长租公寓”的说法被广泛使用，但一直缺乏明确的规范。比如对于“长”的定义就有

多种理解，有人认为是年租，有人认为是月租。2016年，商务部以《租赁式公寓经营服务规

范》立项，明确了租赁式公寓是以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服

务的业态，具体分为长租公寓和短租公寓。其中，“长租公寓”定义为为特定人群提供一个月

（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业。该标准于2017年3月征求意见，并

于2018年5月正式通过实施。自此，“长租公寓”官方定义正式形成。

“长租公寓”作为租赁式公寓的一个类型，其核心在于“租赁”的经营模式和“月租”的界定，

并由此将其与传统的酒店业和旅馆进行区别（见图1）。而“住房租赁”作为房地产租赁经营

的子类，与“长租公寓”是同义词，都是以租赁的方式，解决居住问题的行业，反映了十九大

报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、

租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的方针要求。在具体应用时，由于“住房租赁”更

符合国家方针政策，且受到相关部门和机构的关注与支持，因此从长期看，“住房租赁”将成

为行业的主要称谓。

一、住房自有率与住房租赁占比

住房自有率是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住

房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例，住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户

数/全部住房家庭户数)×100%。租赁住房是居住的另一种形式，按照这一公式，住房自有率+

住房租赁占比=100%。由于统计口径、计算方法的差异，这一关系数据并不适合我国。

我国住房自有率处于全球领先位置，2013年相关数据显示，我国城镇家庭住房自有率

为89.6%。同时，我国人口租赁占比也比较高，2015年城镇家庭供给2.27亿户，其中3646.3

万户选择住房租赁，占城镇全部家庭的16.1%。其中，城市2768.8万户，租赁占比20.4%；

镇877.5万户，租赁占比9.6%。城市住房租赁家庭占比远高于镇。

目前，住房租赁市场主要集中于一、二线城市，其中22.2%的租赁家庭分布在北上广深。

在对上海、深圳、北京、广州、东莞、佛山、重庆、杭州、成都、宁波、苏州、厦门、温州、

武汉、天津、金华、昆明、西安、泉州、中山、无锡、福州、南京、合肥、台州、青岛、贵

阳、嘉兴、惠州、乌鲁木齐、南宁、大连、绍兴、长沙、济南等全国35个主要城市的数据

统计后我们发现，其城镇租赁住房家庭数量占到全国总数的60%。显然，中国住房租赁市场

的集中化程度较高。东莞、深圳等人口流入大市，租赁住房家庭占比超过一半（见表1）。

表1 全国主要城市租赁住房占比情况 数据来源：中国投资咨询网

从房屋属性看，城镇住房租赁家庭中有495.8万户为公共租赁住房，公共租赁住房占比

13.59%；3150.5万家庭通过市场化进行住房租赁，占比86.41%。

在美国住房租赁供给总量中，1%为租金管制住房，15%为公共租赁住房，17%的人口接

受以租房券为主的政府补贴，其余67%为纯市场化住房租赁。

由此可见，中国市场住房租赁供给压力超过美国，未来想象空间巨大。

在住房租赁和长租公寓的定义形成前，官方并未进行分类，这就导致了后期在统计核算、

企业申报、制度和流程改革、优惠政策出台等方面，遇到了诸多“无法界定”的问题。

2015年11月，《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发

〔2015〕85号）文中明确要求：由统计局、发展改革委会同各有关部门“以国民经济行业分

类为基础，抓紧研究制定生活性服务业及其重点领域统计分类，完善统计制度和指标体系，

明确有关部门统计任务”。

2017年10月1日，国家统计局正式执行《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2017）。

最新版本中，将原有7040修订为“房地产租赁经营”，具体指的是各类单位和居民住户的营利

性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务。这

也为“住房租赁”奠定了文件基础。

参考文献

[1]中华人民共和国国家标准住宅设计规范 《住宅规范设计》(GB 50096-2011）

[2]国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见。

作者简介：穆林（1978.03-），男，山东青岛人，副教授，硕士，主要从事住房租赁研究、

住宿业信息化研究。